Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Илья Манилов

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в сфере долевого строительства объектов недвижимости. Цель работы - изучение договора участия в долевом строительстве, включая: анализ проблем, возникающих при исполнении данного договора; и предложения возможных путей выхода из этих проблем. В работе дана характеристика понятию «договор участия в долевом строительстве»; выявлены особенности требований к сторонам договора; раскрыты существенные условия договора; проведен сравнительный анализ договора со смежными правоотношениями; рассмотрены особенности заключения и расторжения договора; изучены основные новеллы в законодательстве о долевом строительстве; проведен анализ проблем, возникающих при исполнении данного договора; предложены возможные пути выхода из данных проблем. DOI: 10.25970/7wk3-8f42

Государство и право. Юридические науки

Дипломы

Вуз: Новосибирский национальный исследовательский государственный университет (НГУ)

ID: 5a6f1ab57966e14d9975c192

UUID: 2d0fcc50-e722-0135-74f3-525400005860

Язык: Русский

Опубликовано: почти 7 лет назад

Просмотры: 63

20.06

Илья Манилов

Новосибирский национальный исследовательский государственный университет (НГУ)

Комментировать 0

Рецензировать 2

Скачать - 958,1 КБ

Поделиться работой

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «НОВОСИБИРСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ, НГУ) Факультет Экономический Кафедра Правового обеспечения рыночной экономики Направление подготовки Юриспруденция ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА БАКАЛАВРА Манилов Илья Олегович Тема работы: Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости «К защите допущен» Зав. кафедрой, д.ю.н., доцент Лисица В.Н. Научный руководитель …………………… …………………… «…..» …………. 2017 г. «…..» …………. 2017 г. Ст. преподаватель Зыков С.В. Дата защиты: «27» июня 2017 г. Новосибирск, 2017

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение………………………………………………………………………... 3 Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве и отграничение от смежных правоотношений…………………………………. 7 1.1. Понятие и стороны договора участия в долевом строительстве…….................................................................................... – 1.2. Существенные условия договора участия в долевом строительстве…………………………………………………………… 18 1.3. Соотношение со схожими договорами…………………….……… 24 Глава 2. Особенности заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве………………………………………………………………….. 31 2.1. Особенности заключения договора……………………………… – 2.2. Особенности расторжения договора……………………………… 42 Глава 3. Новеллы в законодательстве о долевом строительстве и проблемы, возникающие при исполнении договора участия в долевом строительстве…………………………………………………………………. 50 3.1. Нововведения в законодательстве о долевом строительстве…………………………………………………………... – 3.2. Проблема «замораживания» объектов жилищного строительства на неопределенный срок в связи с банкротством застройщика……………………………………………………………. 54 3.3. Споры о расторжении договора участия в долевом строительстве в случаях, когда есть основания полагать неисполнение обязательства по передаче объекта недвижимости в срок……………………………… 63 Заключение……………………………………………………………………. 67 Список использованных источников……………………………………….... 70 2

ВВЕДЕНИЕ Долевое строительство – это по-прежнему один из самых доступных способов приобретения собственного жилья. Согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр) за 9 месяцев 2016 г. (январь – сентябрь) в Российской Федерации было заключено 497, 9 тыс. договоров участия в долевом строительстве (далее также – договор). Отношения в сфере долевого строительства объектов недвижимости преимущественно регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее – Закон о долевом строительстве), который вступил в силу 1 апреля 2005 г. С вступлением в силу этого закона была решена важнейшая проблема двойных продаж, то есть договор участия в долевом строительстве теперь должен был подлежать государственной регистрации, что лишило застройщика возможности продать один и тот же объект недвижимости несколько раз. Однако Закон о долевом строительстве не является единственным источником регулирования отношений в области долевого строительства. Данные отношения также регулируют иные нормативные правовые акты, среди которых можно в качестве примеров выделить следующие: - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости»2; - Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О несостоятельности (банкротстве)»3. 1 Рос. газета. 2004. № 292. СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344. 3 Рос. газета. 2002. № 209-210. 2 3

Сущность договора заключается в том, что застройщик будет выполнять все строительные работы на деньги участников долевого строительства (далее - дольщики) в целях передачи права собственности на квартиру в новостройке (иной объект долевого строительства) дольщику после завершения строительства. К сожалению, цель данного договора далеко не всегда достигается, а количество так называемых «обманутых дольщиков» достаточно высокое. В конце 2016 г. старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генеральной прокуратуры Российской Федерации Антон Головин заметил, что «по данным Министерства строительства и ЖКХ на октябрь в стране имелось 745 таких проблемных объектов. Пострадавшими признаны 38, 8 тыс. граждан»1. Он также подчеркнул, что «проблемные объекты отсутствуют лишь в 20 регионах»2. За последнее время государство старается защитить права дольщиков, подвергая изменениям законодательство, регулирующее долевое строительство. В частности, Закон о долевом строительстве был подвергнут ряду изменений3, которые вступили в силу 1 января 2017 г. Данные изменения, в основном, ужесточили требования к застройщикам в целях повышения защиты прав дольщиков. Однако даже с учетом всех последних изменений в законодательстве о долевом строительстве нередко интересы дольщиков не всегда оказываются защищены. В связи с чем данное законодательство требует более детального урегулирования. 1 Коммерсант.ru [Электронный ресурс] URL: https://www.kommersant.ru/doc/3143003 (дата обращения: 17.01.2017). 2 Там же. 3 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4237. 4

Среди основных авторов, которые работали по данной теме исследования, можно выделить таких, как: И. А. Лепехин, Е. Г. Донских, А. А. Чукреев, М. В. Петрухин, А. Г. Щербинин. Цель исследования строительстве, включая: - изучение договора участия в долевом анализ проблем, возникающих при исполнении данного договора; и предложения возможных путей выхода из этих проблем. Для достижения поставленной цели необходимо сформулировать следующие задачи: - дать характеристику понятию «договор участия в долевом строительстве»; - выявить особенности требований к сторонам договора; - раскрыть существенные условия договора; провести - сравнительный анализ договора со смежными правоотношениями; - рассмотреть особенности заключения и расторжения договора; - изучить основные новеллы в законодательстве о долевом строительстве; - провести анализ проблем, возникающих при исполнении данного договора; - предложить возможные пути выхода из данных проблем. Объект исследования данной работы – правоотношения, возникающие в сфере долевого строительства объектов недвижимости. Предмет исследования - договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. При подготовке данной работы использовались как общенаучные методы (анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, классификация, аналогия), так и специальные методы юридического (формально-юридический, сравнительно-правовой). 5 исследования

Теоретическую основу исследования составляют труды ученых в области гражданского права: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. П. Грибанов, Б. Л. Хаскельберг, А. Г. Щербинин, О. Г. Ершов, М. А. Бобровникова, Е. Н. Горбунова, В. С. Ем, Е. А. Павлодский и другие. А также ученые в области предпринимательского права: Ю. В. Романец, П. В. Сокол, А. А. Чукреев и другие. Нормативно-правовая основа исследования представлена Законом о долевом строительстве, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства» и другими нормативными правовыми актами, действующими на территории Российской Федерации. В эмпирическую основу исследования вошла практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции Российской Федерации. Данная выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников. Первая глава посвящена общей характеристике понятия «договор участия в долевом строительстве» и разграничению этого договора от других, смежных договоров. Во второй главе уделяется внимание особенностям заключения и расторжения договора. В третьей главе рассматриваются новеллы в законодательстве о долевом строительстве и подвергаются анализу проблемы, возникающие при исполнении договора участия в долевом строительстве. 6

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОТГРАНИЧЕНИЕ ОТ СМЕЖНЫХ ОТНОШЕНИЙ 1.1. Понятие и стороны договора участия в долевом строительстве Как верно отметили М. И. Брагинский и В. В. Витрянский: «договор одна из наиболее древних правовых конструкций»1. Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации 2 (далее также – ГК Российской Федерации) договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор выступает в роли идеальной формы активности участников гражданского оборота3. Отношения в сфере долевого строительства возникли в результате развития отношений в сфере строительства. В дореволюционный период впервые законное определение договора подряда было закреплено в первой половине XIX в., в Своде Законов Российской Империи4. Правовое регулирование отношений в сфере строительства начало активно развиваться в послереволюционный период, в связи с признанием эффективности подрядного способа строительства в 30-х гг. XX в., что повлекло за собой возможность заниматься деятельностью подрядчика специальными строительными организациями. Постановление СНК СССР, ЦК ВКП (б) от 11 февраля 1936 г. «Об улучшении строительного дела и об удешевлении строительства»5 окончательно закрепило подрядную форму ведения строительных работ. 1 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. первая: общие положения. М., 2001. С. 9. 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 28 марта 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301. 3 См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. М., 2001. С. 13. 4 Свод Законов Российской Империи. Том X [Электронный ресурс]. URL: http://civil.consultant.ru/reprint/books/211/391.html (дата обращения: 10.06.2017). 5 СЗ СССР. 1936. № 9. Ст. 70 7

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.1 впервые выделил договор строительного подряда (подряд на капитальное строительство) из подрядных правоотношений в качестве отдельного вида. Также с возникновением Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. у сторон появилась возможность заключить между собой договор о совместной деятельности, в том числе и для строительства жилых строений (ст. 434 данного кодекса). Такой договор допускал участие граждан, но лишь для удовлетворения личных бытовых нужд. Причем между гражданами и социалистическими организациями не допускалось заключения договора о совместной деятельности. Появления данного вида договора можно рассматривать как зарождение отношений, схожих с отношениями в сфере долевого строительства. Следующий этап развития законодательства о строительстве (в начале 1970 – конце 1980 г.) «связан с совершенствованием вопросов о полномочиях единых заказчиков-застройщиков»2. В частности, «определялся порядок создания и прекращения лиц, на которых возлагались функции заказчиков строительства объектов промышленности, описывались их права и обязанности в области строительства»3. В 90-х гг. на смену советской плановой экономической системы пришла рыночная экономика, которая способствовала изменению роли государства в строительстве, а также значительному развитию правового регулирования инвестиционной деятельности в сфере строительства. 1 марта 1996 г. вступила в силу часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации4, согласно которой строительный подряд стал разновидностью подряда. 1 Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (в ред. от 24 декабря 1992 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407. 2 Щербинин А. Г. Долевое участие в строительстве: научно-практическое пособие / под ред. В. Е. Севрюгина. Тюмень. 2002. С. 20. 3 Там же. С. 20. 4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 28 марта 2017 г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410. 8

Отношения по долевому участию в строительстве начали формироваться в конце 90-х гг. и постепенно отделяться от инвестиционных. До появления Закона о долевом строительстве данный вид отношений прямо не регулировался, на него инвестиционных отношений распространялись общие нормы для в сфере строительства: Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 (в ред. от 19 июля 2011 г.) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»1; а также Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»2 (далее – Закон об инвестиционной деятельности), который почти полностью заменил предыдущий закон. Ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве раскрывает нормативное определение понятия договора участия в долевом строительстве. В соответствии с данным договором одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с определением Е. А. Шолоховой участие граждан в долевом строительстве предполагает привлечение застройщиками (которыми обычно являются инвестиционные и строительные компании) средств непрофессиональных инвесторов, то есть участников долевого строительства 1 2 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005. СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096. 9

для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости с последующей их передачей дольщикам1. Форма договора является письменной с прохождением обязательной государственной регистрацией, только после которой договор будет считаться заключенным (по общему правилу). По своей юридической характеристике договор участия в долевом строительстве в любом случае является возмездным и двусторонним. Возмездным он является в силу того, что дольщики обязуются уплатить цену, которая будет определена в самом договоре. Двусторонним такой договор характеризуется, поскольку он представляет из себя соглашение взаимно обязанных сторон. Почти все исследователи в области гражданского права считают, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, в частности И. А. Лепехин2, М. А. Бобровникова3, О. А. Балахонцева4, Н. Л. Чермак5. Консенсуальный договор характеризуются тем, что он считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий договора. При определении правовой природы договора участия в долевом строительстве нет единого мнения среди ученых. Наиболее распространенный спор возникает в связи с наличием двух точек зрения: первая характеризуется отнесением данного договора к типу смешанного, другая выражена в выделении договора в качестве самостоятельного вида 1 См.: Шолохова Е. А. Банкротство застройщиков как один из способов осуществления прав участниками долевого строительства // Евразийская адвокатура. 2016. № 5. С. 48. 2 См.: Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. № 2. С. 7 - 11. 3 См.: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 77. 4 См.: Балахонцева О. А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Вестник гуманитарного образования. 2016. № 1. С. 70. 5 См.: Чермак Н. Л. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров // Вестник Международного института экономики и права. 2016. № 1. С. 68. 10

гражданско-правового договора, который является не поименованным в ГК Российской Федерации. Первую точку зрения поддерживают Д. А. Соболев1, Н. К. Евстратова2, Е. Г. Донских3. По их мнению, договор участия в долевом строительстве по своей природе относится к смешанному типу договора, так как он включает в себя элементы следующих видов договоров: - договор строительного подряда (подрядчик обязуется выполнить строительство объекта недвижимости по заданию застройщика); - договор о совместной деятельности (у дольщиков присутствует единая цель, которая выражена в получении в собственность объектов долевого строительства после завершения строительной деятельности); - договор оказания возмездных услуг (застройщик по поручению дольщиков обязуется оказать услуги по организации строительства объекта недвижимости за счет средств дольщиков); - договор купли-продажи недвижимости (создание застройщиком объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, которые передаются в собственность дольщикам после окончания строительства за плату, определенную в договоре). Противоположная концепция предполагает, что договор участия в долевом строительстве следует отнести к самостоятельному виду гражданско-правового договора, который не поименован в ГК Российской Федерации. Такой позиции придерживаются А. Г. Щербинин4, С. Г. Горбачев5, С. А. Голосова1, М. А. Бобровникова2, О. Г. Ершов3. 1 См.: Соболев Д. А. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами // Право и политика. 2010. № 7. С. 1341. 2 См.: Евстратова Н. К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Закон. 2007. № 6. С. 42. 3 См.: Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2015. № 1. С. 32. 4 См.: Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд: дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. С. 54-59. 5 См.: Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4. С. 23. 11

Самостоятельность данного договора как разновидности гражданскоправового договора характеризуется следующими признаками4: - существует определение договора участия в долевом строительстве, которое содержится в Законе о долевом строительстве и тем самым отграничивает этот договор от иных; - выделение самостоятельного предмета договора (создание объекта недвижимости и его передача дольщикам в собственность); - наличие ряда других существенных условий договора помимо предмета (срок его передачи, цена, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору); - существование особых императивных правил, которые связаны с обеспечением исполнения обязательств застройщиком. В правоприменительной практике также отсутствует единая позиция, связанная с определением правовой природы договора участия в долевом строительстве. Одни суды поддерживают концепцию смешанного типа5, другие поддерживают концепцию самостоятельного вида гражданскоправового договора6. На основе двух вышеуказанных позиций к вопросу о правовой природе договора участия в долевом строительстве более подходящей является вторая, поскольку данный договор не похож на стандартные договоры из ГК 1 См.: Голосова С. А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы строительства.2014. № 1. С. 36. 2 См.: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 79 3 См.: Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданскоправовых договоров // Нотариус. 2007. № 2. С. 23. 4 Там же. С. 29-30. 5 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 января 2016 г. № Ф06 4382/2015 по делу № А12-29128/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.03.2017). 6 См., например: Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2016 г. по делу № А33-23659/2015; Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2009 г. по делу № А57-9939/06 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.03.2017). 12

Российской Федерации, а его предмет действительно носит индивидуальный характер, обусловленный спецификой отношений в сфере долевого строительства. Также следует заметить, что возможно и применение норм о других договорах в отношении отдельных условий по аналогии (например, некоторые положения о гарантийном сроке могут быть применимы из правоотношений в сфере строительного подряда). Таким образом, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости выраженный в самостоятельный письменной форме гражданско-правовой и надлежащим договор, образом зарегистрированный, целью которого является передача в собственность дольщикам объектов долевого строительства после завершения строительства объекта недвижимости со стороны застройщика за счет средств дольщиков. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве в договоре присутствуют две стороны: дольщик (участник долевого строительства) и застройщик. По смыслу Закона о долевом строительстве участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо, денежные средства которого привлекаются для долевого строительства объектов недвижимости (ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве). В доктрине дается схожее определение данному понятию: «дольщик - физическое или юридическое лицо, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) на основании договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости»1. Стоит заметить, что для дольщиков, являющихся гражданами, законодатель предусмотрел дополнительные меры в целях защиты их прав. 1 Курова Н. Н., Тараканов П. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: актуальные вопросы // Научные ведомости БелГУ. Серия: Философия. Социология. Право. 2016. №10. С. 122. 13

Во-первых, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан в целях строительства многоквартирного дома только тремя способами: на основании самого договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов либо через участие в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Любые другие способы привлечения денежных средств будут считаться незаконными. Во-вторых, для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства граждан в таких же целях законом предусмотрен целый ряд дополнительных требований к нему, которые появились недавно и содержатся в ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве (характеристика основных таких требований будет рассмотрена в последней главе). В-третьих, согласно ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве гражданин может обращаться к законодательству о защите прав потребителей1 в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (если договор был заключен для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью). Согласно ст. 2 Закона о долевом строительстве застройщик юридическое лицо любой организационно-правовой формы, которое имеет земельный участок в собственности, на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного пользования (которое предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ (в ред. от 23 июня 2016) «О содействии развитию жилищного строительства»2, а также пп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации3) и привлекает денежные средства дольщиков для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за 1 Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О защите прав потребителей» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 15. ст. 766. 2 СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3617. 3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) // Рос. газета. 2001. № 211-212. 14

исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство. В целях выделения правового статуса застройщика следует перечислить совокупность следующих признаков: 1. В отношении земельного участка (на котором будет осуществляться строительство) должно быть зарегистрированное право, определенное Законом о долевом строительстве. 2. Наличие разрешения на строительство, которое выдается по общему правилу органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации1). 3. Опубликованная и размещенная проектная декларация. 4. Наличие официального сайта застройщика, где содержится основная информация о его деятельности. 5. Строительство объектов недвижимости происходит за счет привлечения денежных средств дольщиков. Именно наличие всех этих признаков позволяет застройщику участвовать в отношениях долевого строительства. Застройщик может осуществлять строительство объекта недвижимости как самостоятельно (собственными силами), так и с привлечением иных лиц (например, подрядчиков). Поэтому можно разделить застройщика на два типа: застройщик-заказчик и застройщик-подрядчик. Если он относится к застройщику-подрядчику, в таком случае он должен быть членом саморегулируемой организации (далее – СРО) в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О саморегулируемых организациях»2 (далее – Закон о СРО). Согласно ст. 2 данного закона СРО - объединение по виду деятельности или профессиональному признаку предпринимателей и 1 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190ФЗ (в ред. от 7 марта 2017 г.) // Рос. газета. 2004. № 290. 2 СЗ РФ. 2007. № 49. Ст. 6076. 15

коммерческих организаций, содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил соответствующей деятельности, а также контроль за соблюдением требований определенных стандартов и правил. В соответствии со ст. 55.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в сфере строительства СРО подразделяют на три вида: организации, объединяющие инженеров; организации, объединяющие проектировщиков (осуществляют подготовку проектной документации); организации, объединяющие всех лиц, которые непосредственно выполняют строительные работы. Таким образом, для самостоятельного осуществления деятельности, связанной с созданием объекта недвижимости, застройщик-подрядчик обязан получить допуск СРО, который оформляется в виде свидетельства. Свидетельства бывают трех видов: свидетельство о допуске к строительным работам; свидетельство о допуске к проектным работам; свидетельство о допуске к работам в области инженерных изысканий. Приказ Министерства регионального развития России от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»1 определяет виды строительных и иных связанных с ними работ, на которые выдаются допуски СРО. Такие работы влияют на безопасность объекта строительства. Если же застройщик является заказчиком, то есть привлекает иных лиц для создания объекта недвижимости, ему не требуется членство в СРО. В 1 Рос. газета. 2010. № 88. 16

такой ситуации свидетельство о допуске к таким работам должны иметь привлекаемые лица1. В конце параграфа стоит подвести итоги, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе следует отнести к разновидности самостоятельного гражданско-правового договора, не поименованным в ГК Российской Федерации. Также договор является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Однако наличие нормы с требованием о государственной регистрации договора позволяет его отнести к особой региструмальной группе договоров. В. П. Грибанов писал, что «договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с этого момента, нельзя отнести к числу консенсуальных в силу того, что эта традиционная классификация договоров оказывается в данном случае непригодной»2. Здесь необходимо учесть, что Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (в ред. от 4 марта 2013 г.) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»3 с 1 марта 2013 г. отменил регистрацию договоров (связанных с передачей недвижимости) в пользу регистрации перехода права собственности. Договор участия в долевом строительстве является исключением, в данных правоотношениях попрежнему регистрируется сам договор, потому что его регистрация позволяет закрепить права дольщиков. Поскольку договор считается региструмальным, если момент его заключения определяется моментом государственной регистрации4, справедливо будет отнести и договор участия в долевом строительстве к группе региструмальных договоров. 1 Письмо Министерства регионального развития России от 17 октября 2011 г. № 28349-ДШ/08 «О рассмотрении обращения» [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.04.2017). 2 Цит. по: Дурнева П. Н., Арзуманова С. М. Реальные и консенсуальные договоры в условиях реформы гражданского законодательства // Современные тенденции развития науки и технологий: научное издание. 2015. № 7-6. С. 57. 3 СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627. 4 См.: Дурнева П. Н., Арзуманова С. М. Указ. соч. С. 59. 17

Также, стоит заметить что застройщик как субъект правоотношений в сфере долевого строительства должен соответствовать определенному ряду требований. Если же контрагентом выступает гражданин в целях приобретения в собственность квартиры в новостройке, требований к застройщику становится больше. Наличие таких требований связано с большой ответственностью, которую на себя принимает застройщик, а также с отсутствием полной гарантии получением дольщиком объекта долевого строительства. 1.2. Существенные условия договора участия в долевом строительстве В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации существенные условия - это условия о предмете договора, а также условия, названные в нормативных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По смыслу этой же нормы ГК Российской Федерации договор будет считаться заключенным только в том случае, если стороны согласуют все его существенные условия в надлежащей форме. Согласно ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве по общему правилу существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: предмет договора; срок передачи объекта долевого строительства; цена договора, а также срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения обязательств застройщика в соответствии с договором. Если стороны не согласовали хотя бы одно из вышеперечисленных условий, он будет считаться незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона о долевом строительстве). 18

Еще Д. И. Мейер заметил, что «предметом договора всегда представляется право на чужое действие»1, а также В. В. Витрянский отметил, что «предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения)»2. Предмет договора участия в долевом строительстве состоит из двух составляющих. О. Г. Ершов писал, что «первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам»3. К тому же стоит сослаться и на соответствующую норму, по смыслу ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве в предмет договора входят не только действия застройщика, но и действия дольщика (уплата обусловленной цены и принятие объекта). Что касается объекта долевого строительства, ранее присутствовала проблема, связанная с вопросом «о способе описания объекта участия в долевом строительстве в договоре таким образом, чтобы договор считался заключенным»4. Совсем недавно законодатель прислушался к этой проблеме и внес соответствующее изменение, благодаря которому теперь необходимо при заключении договора подробно описать объект долевого строительства 1 Мейер Д. И. Русское гражданское право: книга в 2 ч. Ч. 2 (по изд. 1902 г.). М., 2003. С.161. 2 Витрянский В. В. Договорное право. Кн. вторая: договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. М., 2002. С. 436. 3 Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С. 36. 4 Балашова Н. А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2009. № 2. С. 246. 19

надлежащим образом, идентифицировать. чтобы Согласно в дальнейшем прежней редакции его можно Закона о было долевом строительстве договор участия в долевом строительстве: «должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией». Сейчас же в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве помимо соответствия проектной документации сторонами должны быть обязательно предусмотрены план объекта, сведения в соответствии с проектной документацией об основных характеристиках объекта (назначение объекта, его вид, этажность, общая площадь и тому подобное). Объект долевого строительства является материальной составляющей; действия застройщика и дольщика в качестве обязанных сторон являются юридической составляющей. Следующее существенное условие – срок передачи объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать объект дольщику не позже срока, предусмотренного договором, причем срок должен быть единым для всех дольщиков. Исходя из данных положений Закона о долевом строительстве и основываясь на п. 4 ст. 421 ГК Российской Федерации стороны договора вправе определить любой срок передачи объекта. Как показывает правоприменительная практика, обычно стороны определяют конкретную дату, до которой застройщик должен передать объект1. Стоит также учесть, что передача объекта возможна только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве). Поэтому застройщику при согласовании срока передачи объекта долевого строительства нужно 1 См., например: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2016 г. № Ф01-4075/2016 по делу № А79-3883/2015; Апелляционное определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. по делу № 33-45197/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 11.04.2017). 20

дополнительно учитывать срок, согласно которому будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенных объектов, к тому же «процесс получения разрешения на практике – достаточно длительная процедура»1. Если сложилась такая ситуация, при которой застройщик не сможет закончить строительство объекта в надлежащий срок, тогда он обязан за два месяца до истечения этого срока направить каждому дольщику предложение об изменении в договоре срока исполнения своего обязательства (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве). В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве помимо срока передачи объекта в договоре может быть также предусмотрен срок принятия объекта со стороны дольщика после получения им от застройщика информации о завершении строительства. На основе вышесказанного можно разделить срок передачи объекта долевого строительства на два элемента: - срок, в течение которого застройщик должен передать объект дольщику (включая процедуру получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости); - срок, в течение которого дольщик обязан принять объект долевого строительства. Условие о цене договора также является существенным. В силу ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Стоит заметить, что довольно часто цена договора рассчитывается, исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого участия, что не запрещено законом. Что касается срока и порядка уплаты цены, они также являются 1 Балашова Н. А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2009. № 2. С. 253. 21

существенными условиями. Законодатель определил, что платежи могут быть внесены двумя разными способами: единовременно либо периодами. Важно заметить, что уплата цены происходит лишь после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве). Цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена после его заключения, если стороны предусмотрели возможность изменения цены, а также случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве). Наличие данного положения предполагает соблюдение такого принципа гражданского права, как свобода договора. Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении отметил, что цель возможности изменения цены договора участия в долевом строительстве - достижение баланса интересов сторон договора1. Однако важно учесть, что даже в случае возможности изменения договора участия в долевом строительстве после его заключения стороны могут ее изменить только путем дополнительного соглашения. По одному из дел застройщик увеличил цену договора в одностороннем порядке, мотивируя свои действия наличием условия в договоре о возможности изменении цены. Верховный Суд Российской Федерации (далее – ВС Российской Федерации) сформировал позицию, согласно которой данные действия застройщика считаются незаконными, поскольку прямой обязанности дольщиков уплатить изменение в цене договоров участия в долевом строительстве между сторонами не устанавливалось. Договорами устанавливалась только потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров. А также заключение дополнительного соглашения требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо другими юридическими фактами. 1 Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 г. № 1875-О [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017). 22

Поэтому увеличение цены договоров участия в долевом строительстве могло быть осуществлено лишь путем заключения дополнительных соглашений1. Таким образом, ни одна из сторон не вправе изменить цену договора в одностороннем порядке, если в самом договоре предусмотрена возможность изменения цены. Практика нижестоящих судов также поддерживает данную позицию2. Установление гарантийного срока на объект долевого строительства – очередное существенное условие. В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве минимальный срок гарантии составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства. Максимальный срок гарантии законом не ограничен, поэтому он может быть любым, по усмотрению сторон. Поскольку само определение гарантийного срока в Законе о долевом строительстве отсутствует, его можно привести из Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей): гарантийный срок - период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) уполномоченная недостатка организация изготовитель или (исполнитель), уполномоченный продавец, индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя по устранению таких недостатков (п. 6 ст. 5 данного закона). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве качество объекта долевого строительства должно соответствовать следующим критериям: условиям договора; требованиям технических регламентов; требованиям 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2014 г. № 41КГ14-3 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017). 2 См., например: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 июля 2015 г. № Ф01-2477/2015 по делу № А38-6104/2014; Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 ноября 2013 г. по делу № А58-7481/2012 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017) 23

проектной документации; требованиям градостроительных регламентов; иным обязательным требованиям. Если качество объекта не соответствует вышеуказанным критериям, и данный факт стал причиной ухудшения качества объекта (или он стал непригодным для использования), тогда в силу ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве дольщик имеет право потребовать от застройщика следующих действий (по своему выбору): - устранение недостатков в разумный срок; - соразмерное уменьшение цены; - возмещение расходов дольщика на устранение недостатков. Однако стоит обратить внимание, что согласно ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве застройщик может избежать такой ответственности, если сможет доказать, что недостатки произошли вследствие: нормального износа объекта долевого строительства; нарушения требований технических и градостроительных регламентов (других обязательных требований); ненадлежащего ремонта частей объекта; нарушения правил и условий эффективного и безопасного использования объекта (которые предусмотрены инструкцией по эксплуатации объекта). Последнее существенное условие, способы обеспечения обязательств застройщика в соответствии с договором, будет подробно исследовано в следующей главе. Таким образом, можно прийти к выводам, что закон предусмотрел достаточно широкий перечень существенных условий для договора участия в долевом строительстве в целях защиты прав дольщиков, при этом не забывая также об учете интересов застройщика. 1.3. Соотношение со схожими договорами Ранее уже упоминалось, что среди ученых ведется спор между двумя концепциями к определению правовой природы договора участия в долевом 24

строительстве. Одни авторы его относят к смешанному типу, другие – к самостоятельному виду гражданско-правового договора. Однако существуют и другие позиции, согласно которым договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе относят к определенным видам договоров. М. В. Петрухин писал, что «наиболее часто договор долевого участия в строительстве отождествляется строительного подряда)», с договором упоминая, в свою подряда (договором очередь, следующих сторонников такой позиции: Ю. В. Романец, В. В. Мельник, О. Л. Капица, О. А. Макарова, Е. В. Резцова, Т. Ю. Майборода, О. А. Евсеева1. К примеру, Ю. В. Романец в защиту своей точки зрения замечает, что интересы сторон в долевом строительстве охватывают помимо передачи объекта долевого строительства в собственность еще и сам процесс строительной деятельности2. Однако другие авторы, напротив, полностью опровергают данную точку зрения, считая договор участия в долевом строительстве различным от договора строительного подряда (как и от договора подряда). Например, Т. В. Мочалова отмечает разные предметы, разный объем прав и обязанностей контрагентов, а также разный субъектный состав3. М. В. Петрухин подчеркивает разницу в случае расторжения договора, то есть «если у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора, как правило, возникает вещное право на результат выполненной работы, то у участника долевого 1 строительства имеется лишь Петрухин М. В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа // Юрист. 2010. № 5. С. 38. 2 См.: Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 74-76. 3 См.: Мочалова Т. В. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда: сравнительно-правовой аспект // Юридический мир. 2008. № 10. С. 15-18. 25

обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами»1. Правоприменительная практика поддерживает отграничение договора участия в долевом строительстве от подрядных отношений (включая договор строительного подряда)2. Исходя из законодательства, стоит сформировать несколько критериев, согласно которым можно провести различия между данными обязательственными отношениями: 1. Подрядчик выполняет строительство объекта по заданию заказчика (п. 1 ст. 740 ГК Российской Федерации), иными словами заказчик определяет, что недвижимости. будет В представлять отношениях из долевого себя построенный строительства объект ситуация складывается другая: дольщик вправе лишь самостоятельно выбрать объект долевого строительства, руководствуясь представленной застройщиком проектной декларацией, в которой содержится информация о проекте строительства (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 19 Закона о долевом строительстве). 2. В отношениях долевого строительства обязанность по получению земельного участка для строительства возлагается на застройщика (п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве), а в подрядных отношениях такую обязанность должен исполнить заказчик (п. 1 ст. 747 ГК Российской Федерации). 3. Как уже упоминалось в доктрине, присутствует разный объем прав и обязанностей сторон. К примеру, заказчик в отличие от дольщика вправе вносить изменения в проектную документацию (п. 1 ст. 744 ГК Российской Федерации), осуществлять контроль и надзор за продвижением строительных 1 Петрухин М. В. Указ. соч. С. 44. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 августа 2007 г. по делу № А65-10940/2006-СГ2-4, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2013 г. по делу № А82-9779/2012, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2013 г. по делу № А41-23698/13 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.04.2017). 2 26

работ (п. 1 ст. 748 ГК Российской Федерации). Подрядчик имеет право требовать возмещения разумных расходов, если он их понес в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации в соответствии с п. 4 ст. 744 ГК Российской Федерации. Ряд авторов считает, что договор участия в долевом строительстве схож с инвестиционным договором, в частности так считают Е. В. Кирсанова1, П. В. Сокол2. По мнению С. Корнеевой договор участия в долевом строительстве «опосредует вложение денежных средств в деятельность, направленную на достижение определенного социального эффекта – получение объекта недвижимости в собственность, а наличие потребительских элементов не противоречит существу инвестиционных отношений»3. К тому же А. В. Дикун отметил: «Законом о долевом строительстве не устанавливается единственный способ привлечения денежных средств для строительства (создания) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов)»4, тем самым данный автор дал понять, что существуют разные правовые формы привлечения денежных средств в строительство. Однако с такой позицией не согласны многие другие исследователи. Среди них: Н. Н. Брюховецкий5, М. В. Петрухин6. Действительно, такие 1 См.: Кирсанова Е. В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. 2007. № 8. С. 74-77. 2 См.: Сокол П. В. Некоторые вопросы исполнения инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства (договоров о долевом участии) // Закон. 2006. № 3. С. 2325. 3 Цит. по: Дурнов А. С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. № 4. С. 28 4 Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1. С. 27. 5 См.: Брюховецкий Н. Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. № 8. С. 90-91. 6 См.: Петрухин М. В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. 2010. № 3. С. 35-36. 27

договоры отличаются друг от друга, что подтверждает и судебная практика1. В связи с чем необходимо провести следующее разграничение. Во-первых, данные договоры имеют разные цели. Цель договора участия в долевом строительстве – возникновение у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства, цель инвестиционного договора – получение прибыли или достижение иного полезного эффекта. Во-вторых, в договоре долевого участия в качестве цены договора по общему правилу уплачиваются денежные средства (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве). В инвестиционных отношениях в качестве инвестиций могут быть кроме денежных средств ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в соответствии со ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности. В-третьих, в отношениях долевого строительства к застройщику для привлечения денежных средств выдвигается широкий перечень требований (ст. 3 Закона о долевом строительстве), в инвестиционном договоре какиелибо особые преддоговорные требования к сторонам законом не сформированы. В-четвертых, объектом долевого строительства является жилое либо нежилое помещение, которое входит в состав объекта недвижимости. Объектом инвестиционного договора по смыслу п. 1 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности является весь объект строительства. Поэтому «по завершению строительства дольщику в собственность передается отдельное жилое или нежилое помещение в рамках соответствующего объекта недвижимости, у инвесторов же возникает право 1 общей долевой собственности, См., например: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2014 г. № Ф05-14380/2014 по делу № А40-172487/13-123-177; Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 марта 2008 г. по делу № А1215001/07-С59 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.04.2017). 28

пропорциональное объемам их капитальных вложений»1. Тем самым объект инвестиционных правоотношений отличается от объекта долевого строительства. Существует и такая позиция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве отождествляют с договором простого товарищества (договор о совместной деятельности). Например, Б. Л. Хаскельберг допускает договор простого товарищества в качестве «правовой формы долевого строительства не только жилья, но и других объектов недвижимости (например, гаражей)»2. Данную точку зрения поддерживают и Е. А. Павлодский3, а также А. П. Родионова, С. В. Шмакова «квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества»4. Они обосновывают свою позицию тем, что в данных видах договоров присутствует объединение вкладов (у одной стороны денежные средства, у другой – услуги по организации строительной деятельности), общая хозяйственная цель (построить объект недвижимости), общие совместные действия у контрагентов. Противоположную позицию высказывают, например, В. С. Ем и Н. В. Козлова5. К тому же правоприменительная практика склоняется в пользу такой же позиции6. 1 Курова Н. Н., Тараканов П. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: актуальные вопросы // Научные ведомости. 2016. № 10. С. 124. 2 Хаскельберг Б. Л. Гражданское право: Избранные труды. Томск, 2008. С. 316. 3 См.: Павлодский Е. А. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9. С. 73-74. 4 Цит. по: Лепехин И. А. Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2011. № 22. С. 6. 5 См.: Ем В. С., Козлова Н. В. Договор простого товарищества Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. 2000. № 1. С. 8. 6 См., например: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2015 г. № Ф06-19071/2013 по делу № А65-13887/2013; Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2012 г. по делу № 33-5082/2012 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.04.2017). 29

На основе схожей точки зрения Д. С. Соловьева можно сформировать несколько критериев, согласно которым договор простого товарищества отличается от договора участия в долевом строительстве: во-первых, договор простого товарищества чаще всего является многосторонним, а договор участия в долевом строительстве всегда двусторонний; во-вторых, наличие общей цели в отношениях совместной деятельности предполагает извлечение прибыли за счет результата избранного вида деятельности, а в отношениях долевого строительства застройщик получает прибыль за счет дольщиков; втретьих, в отношениях долевого строительства могут применяться нормы Закона о защите прав потребителей, что невозможно в договоре простого товарищества; в-четвертых, в договоре участия в долевом строительстве действует обязательный гарантийный срок, в договоре простого товарищества наличие такого срока не требуется1. Следует добавить, что в договоре участия в долевом строительстве существует основное и встречное предоставление, чего нет в договоре простого товарищества, где права и обязанности сторон (товарищей) являются «симметричными». Поэтому договор участия в долевом строительстве не следует отождествлять с договором простого товарищества. На основе проведенного соотношения договора участия в долевом строительстве со смежными правоотношениями необходимо прийти к выводам, что он является самостоятельным гражданско-правовым договором, имеющим некоторые сходства с другими договорами. 1 См.: Соловьев Д. С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. № 7. С. 43 - 45. 30

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 2.1. Особенности заключения договора М. И. Брагинский отметил, что «процесс заключения договоров предопределен самой природой соответствующей конструкции: если смысл договора состоит в соглашении, то тем самым его заключение предполагает выражение воли каждой из сторон и ее совпадение»1. Как упоминалось ранее, в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, а также подлежит обязательной государственной регистрации, после чего он считается заключенным (по общему правилу). Обязательная регистрация договора появилась одновременно с появлением самого Закона о долевом строительстве. С появлением государственной регистрации была решена важнейшая проблема двойных продаж. То есть законодатель таким способом значительно усилил защиту прав дольщиков, исключив неоднократную продажу одного и того же объекта недвижимости. Особенности регистрации договора участия в долевом строительстве регулирует Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости»2 (далее – Закон о регистрации). Государственная регистрация осуществляется по заявлению застройщика и дольщика (обеих сторон). Стороны вправе по своему выбору обратиться как в 1 органы Росреестра, так и в Брагинский М. И. Договорное право. Кн. первая: общие положения. / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. М., 2001. С. 193. 2 СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344. 31

многофункциональные центры по предоставлению данных государственных (или муниципальных) услуг (далее – МФЦ)1. В соответствии с ч. 2 ст. 48 Закона о регистрации следует перечислить перечень основных документов, которые необходимы для регистрации договора участия в долевом строительстве: 1. Разрешение на строительство. Здесь стоит обратить внимание, что в случае непредставления данного разрешения Росреестр или МФЦ (далее – регистрирующие органы) самостоятельно запрашивают разрешение у органа местного самоуправления (по общему правилу). 2. План будущего объекта недвижимости (включая его местоположение; количества в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест; возможной площади этих помещений и машино-мест). 3. Проектная декларация. 4. Заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства объектов недвижимости органа исполнительной власти Российской Федерации (далее также – орган исполнительной власти Российской Федерации в сфере строительства), в котором указано на соответствие застройщика и проектной декларации требованиям «Закона о долевом строительстве». В случае непредставления данного документа регистрирующие органы также самостоятельно его запрашивают. 5. Договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения. Исключением является ситуация, в которой дольщик принял решение использовать счет эскроу. 1 Приказ Министерства экономического развития России от 26 ноября 2015 г. № 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости» // Рос. газета. 2016. № 21. 32

Однако регистрирующие органы могут отказать в регистрации договора участия в долевом строительстве. В правоприменительной практике существует немало таких случаев. К примеру, ВС Российской Федерации пришел к позиции, в соответствии с которой наличие обременения (например, наложение ареста) на земельный участок (на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости) влечет за собой отказ в регистрации договора участия в долевом строительстве. Поскольку регистрация договора влечет возникновение залога земельного участка, а в будущем дальнейшую передачу данного участка в собственность дольщикам, что будет нарушать установленный судом запрет на распоряжение обремененным имуществом1. По другому делу ВС Российской Федерации отметил, что застройщик не правомочен привлекать денежные средства с помощью заключения договора участия в долевом строительстве. Поскольку застройщиком являлся жилищно-строительный кооператив, а привлечение им денежных средств, связанное с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, должно осуществляться согласно законодательству, которое регулирует деятельность данных кооперативов 2. В ином деле суд пришел к выводам, что контрагенты не установили, какой именно объект долевого строительства подлежит передаче дольщику, в связи с чем невозможно зарегистрировать договор3. В другом случае суды отказали регистрировать договор участия в долевом строительстве в связи с тем, что страховая организация (с которой застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности) не 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2015 г. по делу № 306-КГ14-6218, А49-10215/2013 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 2 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 2016 г. № 302-КГ16-9813 по делу № А33-19405/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 3 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 марта 2014 г. по делу № А29-3386/2013 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 33

соответствует требованиям Закона о долевом строительстве, поэтому она не имеет права заключать с застройщиком такой договор1. При заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовывают все существенные условия, в том числе и способы обеспечения обязательств застройщика в соответствии с договором, которые необходимо рассмотреть. Согласно ст. 12.1, ст. 13 Закона о долевом строительстве к данным отношениям применяются следующие способы обеспечения: - залог (земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости); - поручительство банка; - страхование гражданской ответственности застройщика; - обязанность застройщика дополнительно заключить договор поручительства с юридическим лицом (в случае, если уставный капитал застройщика не будет соответствовать минимуму, установленному ч. 2.1 ст. 3 Закона о долевом строительстве). Залог является обязательным способом обеспечения исполнения обязательств застройщика. На залог с учетом Закона о долевом строительстве также распространяются нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 и нормы ГК Российской Федерации (глава 23). Согласно п. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) вправе при неисполнении (ненадлежащим исполнении) должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 1 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2015 г. № Ф04-24185/2015 по делу № А03-23459/2014 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 2 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 34

В аспекте отношений в сфере долевого строительства особенностью залога является множественный субъектный состав, то есть на стороне залогодержателя выступают одновременно все дольщики, при этом каждый дольщик не является связанным с застройщиком самостоятельным залоговым правоотношением. По смыслу ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве право залога возникает у дольщиков с момента государственной регистрации договора. Согласно ч. 1 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве залогом должно обеспечиваться: - возврат денежных средств дольщика; - уплата дольщику денежных средств, которые причитаются ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки по причине неисполнения, просрочки исполнения, ненадлежащего исполнения застройщиком своего обязательства по передаче объекта долевого строительства; - уплата дольщику других денежных средств, которые причитаются ему согласно договору и федеральным законам. Таким образом, залог не может гарантировать обеспечение основной обязанности застройщика – построить объект недвижимости и передать дольщикам в собственность соответствующий объект долевого строительства. Поскольку сущность залога заключается в реализации заложенного имущества в целях возвращения дольщикам вложенных денежных средств. К примеру, Е. Н. Горбунова также замечает о невозможности обеспечения залогом недвижимости требования о передаче жилых помещений, в связи с тем, что такое требование по своему характеру не является денежным, поэтому залог не соответствует обеспечению исполнения главной цели договора участия в долевом строительстве1. К тому же на практике механизм залоговых отношений в большинстве случаев не работает. Предметом залога помимо земельного участка является 1 См.: Горбунова Е. Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: дис. … канд. юрид. наук. М., 2014. С. 90. 35

недвижимость, которая будет создана в будущем. Однако в случае, например, банкротства застройщика на начальной стадии строительства данного объекта недвижимости может практически и не быть. В таком случае обращение взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства (возможно и вовсе отсутствия такого объекта) явно не сможет удовлетворить денежные интересы дольщиков в надлежащем объеме. Поэтому стоит убрать нормы о залоге из законодательства о долевом строительстве (ч.1 ст. 12.1, ст. ст. 13-15 Закона о долевом строительстве) как неэффективный способ обеспечения обязательств застройщика. Следующие застройщика по способы передаче обеспечения жилого исполнения помещения обязательств дольщику являются: страхование гражданской ответственности застройщика, поручительство банка. По смыслу ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве застройщик вправе выбрать любой из этих способов на свой выбор. Согласно ч. 1 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве страхование гражданской ответственности застройщика может быть осуществлено несколькими путями: вступление застройщика в общество взаимного страхования или заключение договора страхования со страховой организацией (далее – страховщик). Необходимо заметить, что помимо наличия соответствующей лицензии страховщик должен также соответствовать ряду требований, которые предусмотрены п. 2 ч. 1 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве. Если страховщик не соответствует данным требованиям, в таком случае застройщик вправе расторгнуть договор страхования в одностороннем порядке (ч. 14.1 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве). Страхование гражданской ответственности осуществляется в пользу дольщиков – выгодоприобретателей (исключением по общему правилу являются кредитные организации). Важно отметить, что договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора 36

участия в долевом строительстве, а срок действия договора страхования ограничивается сроком передачи жилого помещения дольщику, установленным договором участия в долевом строительстве (ч. 9 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве). Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, которые связаны с риском наступления его ответственности перед дольщиками по причине неисполнения (ненадлежащего исполнения) застройщиком своих обязательств (ч. 7 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве). Цель данного способа обеспечения исполнения обязательств заключается в гарантировании дольщикам права на получение страхового возмещения, если наступил страховой случай (наступившее банкротство застройщика, вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога). При этом максимальный срок страхового случая составляет два года, который начинает течь после истечения срока передачи жилого помещения, предусмотренным договором участия в долевом строительстве. Е. Н. Горбунова считает, что данный способ не является достаточно эффективным в обеспечении защиты прав дольщиков. В пользу своей позиции она сформировала несколько отрицательных аспектов законодательства, регулирующее страхование гражданской ответственности застройщика: во-первых, длительность процедуры возврата денежных средств (которые были вложены в долевое строительство); во-вторых, возможность возрастания на рынке страхования махинаций, выраженных в создании фиктивных страховщиков; в-третьих, недостаточность минимальной суммы страхового возмещения1. Действительно, в качестве примера можно рассмотреть наступление такого страхового случая как 1 банкротство застройщика. Банкротом Там же. С. 94-95. 37

застройщик может быть признан только по решению суда, с момента введения в отношении него процедуры конкурсного производства. В соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) существует несколько процедур банкротства: наблюдение, сонация, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение. В отношении застройщиков на практике применяются лишь две стадии банкротства: наблюдение и конкурсное производство. Максимальный срок стадии наблюдения составляет семь месяцев, а конкурсного производства – один год (согласно ст. 124 Закона о банкротстве). Таким образом, общий срок может составлять более чем 18 месяцев. Согласно ч. 10 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве сумма страхового возмещения рассчитывается исходя из цены договора, однако минимальная сумма ставится в зависимость от общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра этого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации. В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства России от 22 декабря 2016 г. № 1003/пр г. Москва «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2017 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2017 года»1 в г. Москве средняя рыночная стоимости одного квадратного метра общей площади жилья составляет 90 400 рублей (в Московской области – 54 479 рублей). А по другим данным2 реальная стоимость одного квадратного метра в г. Москве в начале июня 2017 г. составляла приблизительно 167 000 рублей. Тем самым становится заметна 1 Рос. газета. 2017. № 14. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» [Электронный ресурс] URL: http://www.irn.ru/index/ (дата обращения: 10.06.2017) 2 38

отрицательная разница между нормативом и реальной стоимости одного квадратного метра жилья. Необходимо также учесть, что в отличие от залога страхование гражданской ответственности является работающим способом обеспечения исполнения обязательств застройщика. Альтернативой страхованию гражданской ответственности застройщика является поручительство банка. В таком случае застройщик должен заключить договор поручительства с банком (далее – поручитель), к которому законодательством установлен ряд требований (ч. 1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве). Если поручитель не соответствует таким требованиям, застройщик имеет право расторгнуть с ним договор поручительства (данная ситуация аналогична договору страхования). Смысл данного застройщика способа обеспечения заключается в несении исполнения поручителем обязанностей субсидиарной ответственности перед дольщиками. В соответствии с определением Х. Т. Насирова субсидиарная ответственность – это обязательство, согласно которому «в случае неисполнения основным должником принятых на себя обязательств третье лицо принимает на себя обязанность восполнить требования кредитора в их неудовлетворенной части»1. В аспекте отношений в сфере долевого строительство за неисполнение (ненадлежащее исполнение) застройщиком своих договорных обязательств поручитель будет отвечать за них в том же объеме, что и застройщик. Однако застройщик достаточно редко склоняется к выбору такого способа. «Цена поручительства на начальной стадии строительства – около двенадцати процентов от стоимости квартир. Эта цена неприемлема для 1 Цит. по: Бакин А. С. Субсидиарность в гражданском праве РФ: монография. Томск, 2016. С. 91. 39

застройщиков. Как правило, застройщику выгоднее получить от банка кредит, чем поручительство»1. Если уставный капитал застройщика будет ниже минимума, установленным законом, в таком случае застройщик обязан заключить договор поручительства с юридическим лицом в качестве дополнительного обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения в многоквартирном доме. Данный способ появился недавно, в связи со вступлением в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 (далее – Закон о внесении изменений). Основная цель такого способа выражена в несении ответственности поручителем по обязательствам застройщика в полной мере. В качестве поручителя может выступать юридическое лицо, являющееся учредителем (участником) организации-застройщика (ч. 3 ст. 15.3 Закона о долевом строительстве). Законодатель не ограничивает количество таких юридических лиц (сопоручителей), однако они должны отвечать тем же требованиям, каким должен отвечать застройщик при привлечении денежных средств дольщиков для строительства, за исключением минимального размера уставного капитала. Данный договор поручительства необходимо нотариально удостоверить (ч. 2 ст. 15.3 Закона о долевом строительстве). Необходимо отметить, что закон предусмотрел возможность включения в договор поручительства два вида ответственности поручителя: субсидиарную или солидарную (п. 1 ч. 4 ст. 15.3 Закона о долевом 1 Астраханкин А. А, Щербатова Т. В. Проблемы защиты прав участников договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Успехи современной науки. 2016. Т. 7. № 12. С. 31-32. 2 СЗ РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4237. 40

строительстве). Г. Н. Шевченко определила следующее понятие солидарной ответственности: «солидарная ответственность – это ответственность нескольких лиц, которые выступают должниками по одному и тому же обязательству»1. При этом В. А. Белов отметил, что в рамках солидарной ответственности в отношениях поручительства присутствует «независимость права требования к поручителю от права требования к основному должнику»2. Также важно обратить внимание на то, что поручитель несет ответственность за передачу объекта долевого строительства. А поскольку к поручителям установлены почти такие же требования, как и к застройщику, можно прийти к выводам, что данный способ предполагает в случае неисполнения застройщиком своих обязательств передачу объектов долевого строительства уже со стороны поручителя. Подводя итоги, на основе вышеприведенной судебной практики стоит обратить внимание на следующие аспекты при регистрации договора участия в долевом строительстве: во-первых, земельный участок, на котором будет построен объект недвижимости, не должен быть обременен; во-вторых, застройщик должен являться надлежащей стороной, которая имеет право привлекать денежные средства дольщиков согласно Закону о долевом строительстве; в-третьих, стороны обязаны согласовать определение конкретного объекта долевого строительства согласно его проектной документации; в-четвертых, страховая организация должна соответствовать положениям Закона о долевом строительстве. К тому же следует заметить, что большинство способов обеспечения исполнения обязательств застройщиком: не гарантирует передачу дольщикам в собственность объекта долевого строительства, заменяя данное обязательство денежным возмещением; а также не является достаточно 1 Шевченко Г. Н. Солидарные обязательства в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2014. № 2. С. 15. 2 Цит. по: Безик К. С. Некоторые особенности солидарной ответственности поручителя // Сибирский юридический вестник. 2015. № 1. С. 51. 41

эффективным правовым инструментом в качестве дополнительной защиты прав дольщиков. 2.2. Особенности расторжения договора Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно несколькими способами: по соглашению сторон, при одностороннем отказе от исполнения договорных обязательств, в судебном порядке. Расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон допускается возможным по общему правилу в силу п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации в порядке заключенного контрагентами дополнительного соглашения к основному договору. Такое положение в рамках гражданского права по словам М. И. Брагинского «составляет одно из прямых выражений договорной свободы: те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть в принципе столь же свободны в вопросах о его расторжении»1. Односторонний отказ от исполнения договорного обязательства ряд авторов относят к одному из способов защиты гражданских прав, в частности такой позиции придерживаются Н. В. Южанин2, И. В. Костюк3. «Отказ от договора (исполнения договора) как мера самозащиты гражданских прав имеет целью прекратить неудовлетворительные отношения, снизить издержки, в том числе путем минимизации расходов и времени на расторжение договорного обязательства 1 в судебном порядке»4. Брагинский М. И. Договорное право. Кн. первая: общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. М., 2001. С. 433. 2 См.: Южанин Н. В. Особенности реализации односторонних правозащитных мер, радикально воздействующих на структуру договорного правоотношения // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. 2016. № 4. С. 173. 3 См.: Костюк И. В. Соотношение одностороннего изменения, расторжения и отказа от договора с системой способов защиты гражданских прав // Управление инновациями в современной науке: сборник статей МНПК. Ч. 2. 2016. С. 47. 4 Там же. С. 49. 42

А. В. Демкина отметила, что «односторонний отказ предполагает отсутствие необходимости обращаться к третьему субъекту (органу власти или суду)»1. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве существуют следующие случаи одностороннего отказа от исполнения обязательств со стороны дольщика: - неисполнение застройщиком своего основного обязательства в срок, который превысил согласованный сторонами срок на два месяца; -неисполнение застройщиком требований дольщика: о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков; - существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства; - неуведомление застройщиком дольщика в надлежащий срок о прекращении поручительства, а также незаключение застройщиком нового договора поручительства в надлежащий срок. Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим, возможны другие случаи, предусмотренные федеральными законами или договором участия в долевом строительстве. Также согласно ч. 4, ч. 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве существуют случаи, когда застройщик имеет право отказаться от исполнения своих обязательств в одностороннем порядке: просрочка дольщиком внесения платежа по договору, если стороны предусмотрели единовременное внесение платежа; либо систематическое нарушение сроков внесения платежей (более трех раз в течение года или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца), если стороны предусмотрели внесение платежа в определенный период. 1 Демкина А. В. Порядок и пределы реализации права на отказ от договора или от осуществления прав по договору: новые правила ГК РФ // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11. С. 60. 43

При перечислении оснований расторжения договора участия в долевом строительстве в недостаточно одностороннем правильно и судебном определил порядке основания законодатель одностороннего (внесудебного) отказа. Сущность внесудебного отказа выражена в явном и очевидном нарушении прав контрагента, которое не носит спорный характер. Сущность судебного порядка расторжения договора, напротив, характеризуется наличием спора, поэтому все основания в таком случае носят оценочный характер, стороне-истцу необходимо доказать нарушение своих прав контрагентом. Поэтому нужно выделить несколько оснований одностороннего расторжения, которые стоит перенести в группу оснований расторжения договора в судебном порядке. Во-первых, законодатель не указал критерии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, что уже предполагает наличие неопределенности при данном расторжении договора участия в долевом строительстве. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Конституционный Суд Российской Федерации (далее – КС Российской Федерации) пришел к позиции, в соответствии с которой он охарактеризовал понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основание расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон1. Во-вторых, оценочный характер также носит положение о неисполнении застройщиком требований дольщика: о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены 1 Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2017 г. № 873-О [Электронный ресурс] URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 12.06.2017). 44

договора, о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. К примеру, понятие «разумный срок» отсутствует в гражданском законодательстве, обычно данный срок определяется судами1 в соответствие со ст. 314 ГК Российской Федерации. Процедура одностороннего отказа от исполнения договорных обязательств регулируется общими положениями ГК, с учетом особенностей законодательства, регулирующего правоотношения в сфере долевого строительства. Так, согласно п. 1 ст. 450.1 ГК Российской Федерации отказывающаяся сторона обязана уведомить контрагента об отказе в исполнении договорных обязательств, с момента получения такого уведомления по общему правилу договор считается расторгнутым. Закон о долевом строительстве также указывает на то, что договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления. При этом «обязательства сторон прекращаются полностью, а правоотношение сторон по поводу возврата имущества или выплаты расходов или убытков (как последствий одностороннего отказа) является вновь возникшим и не является составной частью прекратившегося договорного обязательства»2. В случае, если отказывающейся стороной является застройщик, он имеет право расторгнуть договор не раньше чем через тридцать дней после направления дольщику предупреждения о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования (ч. 3 ст. 9 Закона о долевом строительстве). 1 См., например: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 апреля 2017 г. № Ф01-592/2017 по делу № А28-14852/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 12.06.2017). 2 Кузнецов Н. И., Крупина Н. В. Момент расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения // Новый университет. Серия «Экономика и право». 2015. № 3. С. 40. 45

Ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве предусматривает следующие случаи расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию дольщика: - прекращение либо приостановление строительства (создания) объекта недвижимости (в состав которого включен объект долевого строительства) при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозможности передачи объекта долевого строительства в согласованный сторонами срок; - существенное изменение проектной документации объекта недвижимости, в состав которого включен объект долевого строительства (в том числе превышение общей площади жилого или нежилого помещения более чем на пять процентов от указанной в договоре); - изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, которые входят в состав объекта недвижимости. Еще один случай расторжения договора участия в долевом строительстве по решению суда со стороны дольщика предусмотрен ч. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которым таким случаем является нарушение застройщиком целевого использования денежных средств, которые он получил от дольщиков. Данный перечень условий также не является исчерпывающим. Стоит заметить, что в силу п. 2 ст. 452 ГК Российской Федерации дольщик вправе обратиться в суд только после отсутствия получения ответа от застройщика в надлежащий срок на предложение о расторжении договора; или получения отказа застройщика на данное предложение. Положения ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве содержат недостатки, которые затрудняют дольщикам реализовать свои права в полной мере. В частности, в первом случае расторжения договора, предусмотренным данной нормой, суды нередко отказывают дольщикам удовлетворить их требования, основывая свою позицию на отсутствии нарушения срока передачи объекта долевого строительства и на том, что право требования 46

расторжения договора возникает у дольщика при наличии одновременно двух условий: - прекращение или приостановления строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого включен объект долевого строительства; - наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику1. По одному из дел суд оценил обстоятельства, которые предусмотрены п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, тем самым он пришел к выводам, что если срок передачи объекта долевого строительства не просрочен на два месяца, в таком случае дольщик не вправе требовать расторжения договора в судебном порядке на основании п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве2. Однако законодатель не предусмотрел, какие именно должны быть основания, дающие полагать нарушение застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства, и какие относимые доказательства должен представить в суде дольщик в защиту своих прав. Данная проблема и возможные пути выхода из нее будут подробно рассмотрены в последней главе. По смыслу п. 1 ст. 452 ГК Российской Федерации, ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации соглашение о расторжении такого договора происходит в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Расторжение договора осуществляется на основании заявления, поданным любой из сторон в регистрирующий орган. При отказе от исполнения договорных 1 См., например: Апелляционное определение Саратовского областного суда от 4 апреля 2017 г. по делу № 33-2420/2017; Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2016 г. по делу № 33-16573/2016; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 января 2016 г. № 33-826/2016 по делу № 2-2622/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 02.05.2017). 2 Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 2 февраля 2017 г. по делу № 33-917/2017 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 02.05.2017). 47

обязательств в одностороннем порядке к заявлению необходимо приложить копию уведомления контрагента, а в случае расторжения договора в судебном порядке заявителю следует приложить копию решения суда (которое вступило в законную силу), заверенную этим судом. По общему правилу с момента расторжения договора участия в долевом строительстве обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации). Последствия расторжения данного вида договора могут быть разными. Если стороны расторгли договор по обоюдному согласию, застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, которые были им уплачены по договору (по общему правилу). Такая же обязанность возлагается на застройщика и в ситуации, при которой договор был расторгнут по требованию застройщика в связи с просрочкой дольщиком уплаты цены договора. Если расторжение договора участия в долевом строительстве произошло вследствие одностороннего отказа от исполнения обязательств или по решению суда по вине застройщика, данный контрагент обязан помимо возврата денежных средств также уплатить проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (действующей на день возврата денежных средств), исходя из цены договора (ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве). Проценты начисляются со дня уплаты цены договора до дня возврата денежных средств. Следует обратить внимание, что в отношении гражданина-дольщика указанные проценты уплачиваются в двойном размере. Расторжение договора участия в долевом строительстве в судебном порядке влечет для застройщика дополнительные расходы. В любом случае 48

он будет обязан возместить дольщику судебные расходы1. Когда пострадавшей стороной является гражданин-дольщик, который рассчитывал получить в собственность квартиру, в таком случае суды будут руководствоваться нормами Закона о защите прав потребителей. Поэтому на основе правоприменительной практики можно прийти к выводам, что застройщик помимо возмещения судебных расходов будет обязан осуществить уплату штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика, а также компенсировать моральный вред2. Таким образом, в законодательстве о долевом строительстве предусмотрено несколько способов расторжения договора участия в долевом строительстве, а также различные основания расторжения договора, не являющиеся исчерпывающими. Но все же законодатель недостаточно обоснованно распределил данные основания. Несколько оснований одностороннего отказа расторжения договора в силу их оценочного характера необходимо перенести в группу оснований расторжения договора в судебном порядке. К тому же при реализации норм, регулирующих расторжение договора по решению суда, у дольщиков возникают проблемы доказывания обстоятельств, которые будут явно свидетельствовать о неисполнении обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в надлежащий срок. В связи с такими проблемами дольщики не могут добиться прекращения договорных правоотношений с застройщиком. 1 См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 сентября 2009 г. № Ф03-4710/2009 по делу № А5111601/2008; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2014 г. по делу № А70-7881/2013 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.05.2017). 2 См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2017 г. по делу № 33-3920/2017; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 23 декабря 2016 г. по делу № 33-22757/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.05.2017). 49

ГЛАВА 3. НОВЕЛЛЫ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 3.1. Нововведения в законодательстве о долевом строительстве Прежде, чем касаться анализа проблем, возникающих при исполнении договора участия в долевом строительстве, следует изучить основные изменения, которые произошли в законодательстве, регулирующее отношения в сфере долевого строительства. В последнее время нормативное правовое регулирование долевого строительства активно изменяется в целях укрепления защиты прав дольщиков. Отношения между застройщиком и дольщиками преимущественно регулируются Законом о долевом строительстве, поэтому в июле 2016 г. законодатель с помощью Закона о внесении изменений внес ряд поправок в Закон о долевом строительстве, практически все из которых вступили в силу 1 января 2017 г. Хотя данные изменения в большей степени затронули защиту прав дольщиков, они также попытались учесть интересы застройщиков. Стоит изучить самые важные изменения в Законе о долевом строительстве и классифицировать их по нескольким группам. Первая группа. Изменения в пользу защиты прав дольщиков: 1. До 1 июля 2017 г. каждый застройщик обязан полностью оплатить уставный капитал, если он будет привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов. Размер уставного капитала будет зависеть от площади строящихся объектов долевого строительства и не может быть менее двух с половиной млн рублей (п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве). Наличие такого уставного капитала у застройщика не даст никаких компенсаций дольщикам в случае возникновения проблем исполнения обязательств по договору. Однако появление такого требования к минимальному размеру уставного капитала 50

будет способствовать исключению потенциальных недобросовестных застройщиков. 2. В отношении застройщика не должны проводиться какие-либо процедуры, применяемые в деле о банкротстве, а также процедура его ликвидации (п. 2, п. 3 ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве). Данное требование также касается застройщиков, которые будут привлекать денежные средства граждан-дольщиков в целях постройки (создания) многоквартирного дома. К тому же такие требования распространяются только на те договоры, которые были зарегистрированы после 1 января 2017 г. 3. Согласно ст. 3.1 Закона о долевом строительстве расширен перечень предоставляемой информации от застройщика. Теперь предоставлять в Интернете на своем официальном сайте он должен подробную информацию о строящемся объекте: - размещать разрешительную документацию; - информировать дольщиков о стадиях строительства, изменениях срока сдачи объекта в эксплуатацию; - размещать фотографии строящихся объектов, отражающие их текущий ход строительства; - предоставлять другую информацию в соответствии с указанной нормой. 4. Установлена дополнительная ответственность застройщика за нарушение сроков устранения недостатков строительства (ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Здесь важно отметить, что такая норма распространяется только на пострадавших граждан, которые приобрели жилое помещение для нужд, которые не связаны с предпринимательской деятельностью. Если вследствие недостатков строительства жилое помещение является непригодным для проживания, тогда застройщик за каждый день просрочки должен компенсировать один процент неустойки от 51

стоимости построенного объекта недвижимости. Если же в жилом помещении можно проживать – застройщик должен компенсировать один процент неустойки от расходов, которые необходимы для устранения недостатков. 5. Появилось новое основание расторжения договора со стороны дольщика в судебном порядке. Если площадь жилого или нежилого помещения отличается от проектной документации более чем на пять процентов – это будет являться существенным условием для расторжения договора (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве). 6. Согласно ч. 1.2 ст. 18 Закона о долевом строительстве застройщик обязан предоставлять финансовую документацию за каждый строящийся объект недвижимости. Годовая финансовая отчетность подлежит обязательному аудиту. С помощью данной новеллы законодатель сформировал механизм контроля целевого использования денежных средств дольщиков. В силу такой нормы дольщикам станет гораздо проще в реализации нормы о расторжении договора в судебном порядке в связи с нецелевым использованием денежных средств дольщиков со стороны застройщика (ч. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве). Ранее доказать нецелевое использование денежных средств дольщиков было достаточно сложно, что подтверждает правоприменительная практика1. 7. Появление единого реестра застройщиков (далее – ЕРЗ), в котором размещена информация о деятельности каждого застройщика (ст. 23.1 Закона о долевом строительстве). 8. Возможность использования с 1 июля 2017 года специального счета эскроу (ст. 15.4, ст. 15.5 Закона о долевом строительстве). В соответствии с 1 См., например: Определение Краснодарского краевого суда от 11 июля 2016 г. по делу № 4Г-5066/2016, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 февраля 2016 г. № 33-2618/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 06.05.2017). 52

п. 1 ст. 860.7 ГК Российской Федерации по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает такой счет для учета и блокирования денежных средств, которые получены им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром. Сущность использования данного счета в рамках долевого строительства заключается в том, что денежные средства (уплаченные дольщиками) размещаются на счете эскроу в банке, которые невозможно использовать до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом застройщик осуществляет строительство объекта за счет денежных средств, предоставленных вышеуказанным банком (эскроу-агентом), которому не предоставляется вознаграждение. Здесь также необходимо обратить внимание, если договор участия в долевом строительстве был заключен с возможностью открытия счета эскроу, в таком случае способы обеспечения исполнения обязательств застройщика не применяются в соответствии с ч. 7 ст. 15.4 Закона о долевом строительстве (за исключением обязанности застройщика заключить договор поручительства с юридическим лицом, если его уставный капитал будет ниже установленного минимума). 9. Обязанность застройщика осуществлять обязательные отчисления в государственный фонд защиты прав граждан-дольщиков в размере одного процента от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости, указанного в проектной декларации. Однако такая обязанность возникает у застройщиков в случае, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком была произведена после 1 января 2017 г. Впервые о данном фонде было упомянуто в ст. 23.2 Закона о долевом строительстве, которая вступила в силу 4 июля 2016 г. Далее в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого 53

строительства»1 была создана некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд). Целью Фонда является защита граждан-дольщиков, права которых нарушены в связи с неисполнением обязательств застройщиком-банкротом. Вторая группа. Изменения, гарантирующие интересы застройщиков: 1. Появление запрета на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве со стороны дольщика, если застройщик, в свою очередь, надлежаще выполнил свои обязательства (ч. 1.2 ст. 9 Закона о долевом строительстве). 2. Освобождение застройщика от ответственности по договору, если срок передачи объекта долевого строительства нарушен в связи с уклонением дольщика от подписания передаточного акта (иного документа о передаче объекта) при условии, что сам застройщик надлежаще исполнил свои обязательства (ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве). Все вышеперечисленные изменения, несомненно, должны сократить число судебных споров в сфере долевого строительства, а также уменьшить количество «обманутых дольщиков». Однако в области долевого строительства все же могут возникнуть проблемы, связанные с исполнением договора участия в долевом строительстве, речь о которых пойдет далее. 3.2. Проблема «замораживания» объектов жилищного строительства на неопределенный срок в связи с банкротством застройщика Основная проблема в долевом строительстве связана с «замораживанием» объектов жилищного строительства на неопределенный срок в связи с банкротством застройщика. По мнению С. С. Ломакина причины банкротства застройщиков могут быть вызваны кризисными явлениями в экономике и корыстными побуждениями руководителей 1 СЗ РФ. 2016. № 50. Ст. 7124. 54

строительных организаций, а также возможно присутствие комплекса этих причин1. Процедура параграфом банкротства Закона о застройщиков банкротстве, регулируется который был отдельным введен с целью дополнительной защиты прав дольщиков в данной ситуации. Т. А. Савельева отметила, что целью такого параграфа указанного Закона о банкротстве является «защита социально незащищенных участников отношений по строительству жилых домов, которые, являясь непрофессиональными инвесторами и внося большую часть средств в целях строительства и последующего получения жилья, несут значительные риски недобросовестности застройщика, риски от различных факторов рынка жилищного строительства, от долгостроя»2. Исходя из такого специального параграфа, у дольщиков есть несколько способов разрешения своей основной проблемы «замораживания» объектов жилищного строительства (далее также – основная проблема) в связи с банкротством застройщика, причем при реализации таких способов также возникают некоторые проблемы. Первый способ разрешения основной проблемы: если объект недвижимости находится в высокой или средней степени завершенности, дольщикам следует требовать передачи прав застройщика-банкрота на объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу (по общим правилам) в целях завершения жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) строительства объекта (ст. 201.10 Закона о банкротстве). 1 См.: Ломакин С. С. Особенности защиты прав участников долевого строительства в рамках специального административно-правового режима несостоятельности (банкротства) [Электронный ресурс]. URL: сайт международного репозитария «SSRN (Social Science Research Network)» (дата обращения: 19.04.2017). 2 Савельева Т. А. О некоторых проблемах совершенствования законодательства о несостоятельности (банкротстве) застройщиков // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2013. № 6. С. 171. 55

В рамках данного способа разрешения основной проблемы А. А. Чукреев отмечает, что в Законе о банкротстве отсутствует норма о рассмотрении в судебном порядке уведомления арбитражного управляющего, которое фактически лишает дольщиков права требования передачи прав на объект незавершенного строительства1. Дело в том, что в соответствии с п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве собрание дольщиков должно принять решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства в течение двух месяцев с момента вынесением арбитражным управляющим вопроса об обращении в суд с таким ходатайством. Если дольщики этого не сделали, тогда арбитражный управляющий уведомляет об этом суд и направляет дольщикам уведомление, в котором указывается о замене их предыдущих требований на денежное требование. Решить эту проблему можно с помощью включения ст. 201.13 Закона о банкротстве нормы о возможности предоставления дольщиками права формирования своей позиции в виде письменного требования (о рассмотрении судом такого уведомления арбитражного управляющего), которое должно быть направлено в арбитражный суд. Следующая проблема в области первого способа связана с возможностью непризнания права собственности на долю в недостроенном объекте недвижимости со стороны ЖСК. По данному вопросу ВС Российской Федерации пришел к позиции, что дольщик, который исполнил свое обязательство в виде оплаты объекта долевого строительства (далее – добросовестный дольщик) в случае банкротства и последующей ликвидации застройщика имеет право на предъявление требования о признании права собственности на свою долю в таком недостроенном объекте недвижимости. Вне зависимости от того, что: 1 См.: Чукреев А. А. Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 12. С. 74-76. 56

- строительство объекта продолжил ЖСК; - данный ЖСК не заключал договор с этим дольщиком; - дольщик не является членом ЖСК1. О. А. Кузьмина обратила внимание на то, что по смыслу пп. 2 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве имущества (остающегося у застройщикабанкрота) должно быть достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. Если имущества застройщика-банкрота недостаточно для погашения таких требований, в таком случае на специальный банковский счет застройщика-банкрота вносятся денежные средства со стороны дольщиков. Тем самым удовлетворение требований дольщиков о передачи права на объект незавершенного строительства ставится в зависимость от двух обстоятельств: - погашение текущих платежей (которые связаны в первую очередь с судебными расходами и оплатой вознаграждения арбитражному управляющему); - удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди. В связи с таким фактом О. А. Кузьмина считает, что при требованиях о передаче прав на объект незавершенного строительства могут возникнуть трудности2. Аналогичной позиции придерживаются С. С. Ломакин, С. В. Кузьмина, Д. В. Солосина, тем самым полагая, что дольщики при передаче объекта незавершенного строительства несут ответственность за неисполненные обязательства застройщика-банкрота перед кредиторами первой и второй очереди, а также по выплате текущих платежей. Что, по их мнению, является неправомерным, поскольку перекладывается бремя 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2017 г. № 89КГ16-10 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 18.03.2017). 2 См.: Кузьмина О. А. Признание права собственности на объект долевого строительства как способ защиты права // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2015. № 6-1. С. 342. 57

ответственности с застройщика-банкрота на дольщиков1. На основе положений данного ряда авторов можно предложить решить проблему с помощью внесения изменения в законодательство, а именно добавить в ст. 10 Закона о долевом строительстве положение, согласно которому появится субсидиарная ответственность СРО за неисполнение либо ненадлежащее исполнение договоров участия в долевом строительстве застройщиками2. Но при условии, если застройщик будет являться членом СРО. Данный вид ответственности СРО будет выражен в форме удовлетворении требований кредиторов застройщика-банкрота первой и второй очереди, а также в форме погашения расходов по оплате текущих платежей. Таким образом, дольщики освободятся от внесения соответствующих дополнительных платежей при передаче объекта незавершенного строительства, а СРО будут заинтересованы в надлежащем исполнении договоров застройщиками (иначе они должны будут произвести вышеуказанные выплаты). Второй способ разрешения основной проблемы: если строительство объекта фактически не начиналось или находится на начальной стадии, дольщикам следует требовать от застройщика возврата денежных средств путем вхождения в реестр требований кредиторов третьей очереди (ст. 201.9 Закона о банкротстве). Однако нередко дольщики сталкиваются с отказом со стороны арбитражных судов включить их в данный реестр. На основе правоприменительной практики можно сформировать несколько положений, которые помогут дольщикам защитить свои нарушенные права. Так, на основе одного из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС Российской Федерации) следует сделать выводы, что наличие уважительной причины 1 См.: Ломакин С. С., Кузьмина С. В., Солосина Д. В. Проблемы осуществления прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика // Актуальные проблемы современной науки: сборник материалов МНПК. Институт права и экономики. 2016. С. 474. 2 Там же. С. 476. 58

пропуска дольщиком срока закрытия реестра требований кредиторов должно обязать суд рассмотреть вопрос о восстановлении срока до начала расчетов с кредиторами. В качестве уважительной причины может быть, например, отсутствие уведомления дольщика о возможности предъявления денежного требования к застройщику-банкроту со стороны арбитражного управляющего1. Стоит заметить, что нижестоящие суды также опираются на такую судебную практику2. В другом Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации указано на то, что дольщик потребовал включить его в реестр требований кредиторов, но суды нижестоящих инстанций отказались удовлетворять его требования по причине отсутствия регистрации договора. Однако Президиум ВАС Российской Федерации пришел к выводу, что цель Закона о долевом строительстве и процедура государственной регистрации предусмотрены в первую очередь для защиты прав граждан-дольщиков. В том числе, если их права были нарушены из-за неисполнения застройщиком своего обязательства вследствие его банкротства. Исходя из сказанного, Президиум ВАС отметил, что отсутствие государственной участия в долевом строительстве регистрации договора не отменяет защиту нарушенных прав дольщика, в частности, это не является основанием для отказа включения дольщика в реестр требований кредиторов3. Другая проблема в рамках второго способа связана с отсутствием в Законе о банкротстве индексации денежных требований дольщиков4. 1 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33т [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.03.2017). 2 Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 июля 2015 г. № Ф01-2399/2015 по делу № А79-7895/2010 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.03.2017). 3 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.03.2017). 4 См.: Чукреев А. А. Указ. соч. С. 77. 59

Помимо возврата денежных средств Законом о банкротстве учитываются лишь убытки в виде реального ущерба. Причем такие убытки вправе требовать лишь дольщики, которые включены передаче жилых помещений. А в реестр требований о по данным Федеральной службы государственной статистики (далее – Росстат) инфляция в России за 2015 г. составила примерно тринадцать процентов, за 2016 г. она снизилась до пяти с половиной процентов. Для решения проблемы можно предложить добавить в ст. 201.5 Закона о банкротстве норму, которая будет предусматривать проведение индексации денежных требований дольщиков с учетом инфляции. Третий способ разрешения основной проблемы: замена застройщика. Этот способ появился недавно (в конце декабря 2015 г.) и заключается в привлечении нового застройщика к завершению строительства объекта в соответствии со ст. ст. 201.15-1– 201.15-2 Закона о банкротстве. Новый застройщик выкупает у застройщика-банкрота все права и обязанности в порядке следующей процедуры: 1. Лицо, которое планирует стать новым застройщиком (далее – возможный застройщик), направляет заявление о своем намерении в соответствующий арбитражный суд, арбитражному управляющему, а также в исполнительный орган, осуществляющий надзор в сфере долевого строительства (далее – уполномоченный орган). 2. Арбитражный управляющий представляет в суд и возможному застройщику сведения об общем размере соответствующей задолженности и о стоимости прав застройщика-банкрота на объект незавершенного строительства. 3. Уполномоченный орган представляет в суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств (которые принадлежат застройщику-банкроту) возможному застройщику. 60

4. По результатам рассмотрения заявления о намерении суд выносит определение о передачи имущества и обязательств (или об отказе их передачи). 5. Арбитражный управляющий обращается в суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств, после чего суд выносит определение о передаче новому застройщику имущества и обязательств застройщикабанкрота. В силу новизны данной нормы правоприменительная практика здесь еще не сложилась, каких-либо проблем здесь пока не выявлено. Помимо указанных трех возможных способов разрешения проблемы «замораживания» объектов жилищного строительства, содержащихся в отдельном параграфе Закона о банкротстве, существует также реестр граждан, чьи денежные многоквартирных домов средства и чьи привлечены права для нарушены строительства (далее – Реестр пострадавших граждан) в целях дополнительной защиты именно граждандольщиков, которые планировали получить в собственность жилое помещение. Для включения в Реестр пострадавших граждан обманутые дольщики должны соответствовать специальным критериям, установленным Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и пострадавших граждан чьи дает права нарушены»1. Данный возможность получить Реестр гражданам государственную поддержку (которая может быть выражена в виде компенсации, субсидии при покупке квартиры). Но довольно часто органы исполнительной власти Российской Федерации в сфере строительства 1 Рос. газета. 2013. № 286. 61

незаконно отказывают пострадавшим гражданам включить их в данный Реестр. Правоприменительная практика сформировала несколько позиций в защиту нарушенных прав дольщиков. По одному из дел ВС Российской Федерации пришел к выводам, что расторжение в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве по инициативе дольщика и взыскание в пользу него денежных средств в судебном порядке не является основанием для отказа уполномоченного органа субъекта Российской Федерации во включении этого дольщика в Реестр пострадавших граждан, при условии, если: - дольщик соответствует критериям Реестра пострадавших граждан; - дольщик так и не получил денежных средств от застройщика1. Тем не менее, как в самом законодательстве, так и в судебной практике не решен вопрос в случае, если в пользу дольщика судом также будут взысканы денежные средства, которые он уже получит от застройщика, но частично. В такой ситуации возможно, что дольщик не сможет рассчитывать на включение его в Реестр пострадавших граждан. Поэтому здесь можно предложить уполномоченным органам в сфере строительства либо судам учитывать размер полученных дольщиком средств. Если он получит менее половины денежных средств от застройщика, тогда дольщик должен быть включен в данный Реестр. Если же он получит более половины денежных средств, в таком случае вопрос о включении его в Реестр пострадавших граждан должен быть вынесен на рассмотрение уполномоченного органа в сфере строительства. По другому делу ВС Российской Федерации было отмечено, что уполномоченный орган ошибочно предположил, если дольщик был включен в реестр требований кредиторов, значит его требования были удовлетворены. Однако включение денежного требования истца в третью очередь реестра 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 31-КГ15-9 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.03.2017). 62

требований кредиторов застройщика не является основанием для отказа во включении истца в другой Реестр пострадавших граждан1. Таким образом, на основе отдельного параграфа Закона о банкротстве сформировалось несколько способов разрешения данной проблемы. А также существует Реестр пострадавших граждан в целях дополнительной защиты обманутых дольщиков. Однако все же имеются недостатки, которые следует исправить, опираясь на современную правоприменительную практику и доктрины ученых-цивилистов. 3.3. Споры о расторжении договора участия в долевом строительстве в случаях, когда есть основания полагать неисполнение обязательства по передаче объекта недвижимости в срок Помимо проблемы «замораживания» объектов жилищного строительства в связи с банкротством застройщика также возникает немало споров о расторжении договора участия в долевом строительстве в случаях, когда есть основания полагать неисполнение обязательства по передаче объекта недвижимости в срок. Если застройщик серьезно просрочил передачу объекта недвижимости (на два месяца и более), то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке согласно ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве. Однако данная статья предусматривает и такую норму, в соответствии с которой дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке при наличии у него лишь оснований, дающих полагать нарушение застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве). Проблема заключается в том, что законодательство не предусматривает, какие именнно должны быть такие основания и какие относимые доказательства должен представить в суде дольщик в защиту своих прав. 1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 мая 2016 г. № 35КГ16-2 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.03.2017). 63

Современная судебная практика может помочь найти некоторые пути решения данной проблемы в области предоставления относимых доказательств. Например, в рамках одного дела дольщик представил в суд соответствующий акт осмотра места строительства объекта, который засвидетельствовал, что строительные работы не были начаты в оговоренный сторонами срок; а также календарный план строительства, где был указан общий срок производства работ. При сопоставлении длительности неисполнения обязательств и объема предстоящей работы стало ясно, что ответчик не передаст объект в срок, поэтому суд встал на сторону дольщика1. В другом деле истец представил в суд уведомление от застройщика о продлении срока строительных работ (хотя в договоре был оговорен иной срок, и истец не давал своего согласия на его продление). Исходя из данных доказательств и понимая невозможность сдачи объекта в срок, суд принял сторону дольщика2. Часто дольщики предоставляют в суды акты органов государственной власти. Так, в одном случае истец сослался на решение районного суда, согласно которому деятельность застройщика была приостановлена, из чего стало ясно, что строительство не будет закончено в срок3. В ином случае дольщик привлек Инспекцию государственного строительного надзора, которая провела выездную проверку и в своем письме указала, какие работы успел выполнить застройщик. Сравнив данное письмо и график производства работ, стало ясно, что объект не будет передан в срок4. 1 Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2016 г. № Ф03-979/2016 по делу № А37-224/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 24.01.2017). 2 Апелляционное определение Брянского областного суда от 16 сентября 2014 г. по делу № 33-3279/14 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 25.01.2017). 3 Апелляционное определение Московского городского суда от 22 октября 2013 г. по делу № 11-34509 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 25.01.2017). 4 Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 5 марта 2014 г. по делу № 33-2523/2014 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 25.01.2017). 64

Возникают и такие ситуации, когда суд может не встать на сторону истца. Например, в одном деле дольщики основывали свои требования на отсутствии: продвижения строительства; строительной техники; рабочей бригады. Свои доводы они не подкрепили доказательствами, однако застройщик предоставил доказательства: незаконности отзыва разрешения на строительство; а также срока окончания строительства, до конца которого еще оставалось несколько лет1. Аналогичная ситуация сложилась и в другом деле, согласно которому истец также не предоставил в защиту своих доводов соответствующие доказательства, поэтому суд не удовлетворил его требования, приняв во внимание, что срок застройщиком не нарушен, а оснований, дающих полагать о нарушении срока передачи объекта, нет2. В правоприменительной практике существует немало схожих дел3. Таким образом, следует сделать выводы, что дольщику необходимо доказать суду текущий невозможность неудовлетворительный исполнения обязательства в ход строительства и будущем, предоставляя следующие доказательства: - акты осмотра места строительства; - акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (судебные акты о приостановлении строительства; акты органов исполнительной власти в сфере строительства); - уведомления от застройщика (о продлении срока строительства); - календарный план строительства. Что касается оснований, дающих полагать нарушение застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства, В. В. Шарапов относит к таким 1 Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2016 г. по делу № 33-16573/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 27.01.2017). 2 Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2015 г. по делу № 33-14577/2015. [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 27.01.2017). 3 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 января 2016 г. № 33-826/2016 по делу N 2-2622/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.01.2017). 65

обстоятельствам следующие: «бездействие застройщика, возбуждение в отношении застройщика процедуры банкротства, возбуждение в отношении застройщика административных процедур (приостановка деятельности), прекращение разрешения на строительство, прекращение прав на землю либо выявление факта отсутствия этих прав»1. В данной проблеме дольщику необходимо в качестве своих доводов привести какое-либо из вышеперечисленных обстоятельств и доказать его с помощью соответствующих документов. 1 Шарапов В. В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 30.01.2017). 66

ЗАКЛЮЧЕНИЕ В ходе проведенного исследования в данной работе необходимо выделить итоговые выводы теоретического и практического характера по договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости. По своей правовой природе договор является самостоятельным гражданско-правовым договором, который не поименован в ГК Российской Федерации. По своей юридической характеристике договор является: двусторонним, возмездным. А также он принадлежит к особой группе региструмальных договоров, поскольку момент его заключения определяется моментом государственной регистрации. В отношениях в сфере долевого строительства существует следующие проблемы: «замораживание» объектов жилищного строительства на неопределенный срок в связи с банкротством застройщика; проблема доказывания обстоятельств, которые будут явно свидетельствовать о неисполнении обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в надлежащий срок; недостаточная обоснованность определения некоторых оснований в качестве оснований одностороннего расторжения договора; неприменимость на практике механизма залоговых отношений. Для решения вышеуказанных проблем необходимо: 1. Добавить в п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве следующую норму: «По истечении двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 и пунктом 1 статьи 201.11 настоящего Федерального закона собрание участников строительства имеет право сформировать свою позицию в виде письменного требования о рассмотрении арбитражным судом соответствующего уведомления конкурсного управляющего и направить данное письменное требование в арбитражный суд». 2. Добавить в ст. 201.5 Закона о банкротстве п. 5: «В отношении денежных требований участников строительства должна проводиться 67

индексация с учетом инфляции, которая определятся в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики». 3. Добавить в Закон о банкротстве п. 6: «Участник строительства вправе на восстановление срока закрытия реестра требований кредиторов при наличии уважительной причины пропуска срока закрытия реестра требований кредиторов (в том числе в связи с отсутствием уведомления конкурсного управляющего о возможности предъявления денежного требования)». 4. Добавить в Закон о долевом строительстве в ст. 10 следующую норму: «Саморегулируемая организация обязана нести субсидиарную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств застройщиком, если застройщик является членом соответствующей саморегулируемой организации. Указанная ответственность выражается в форме удовлетворения требований кредиторов обанкротившегося застройщика первой и второй очереди, а также в форме погашения расходов по оплате текущих платежей». 5. Перенести два основания одностороннего расторжения договора в группу оснований расторжения договора по судебному решению: - неисполнение застройщиком требований дольщика: о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков; - существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. 6. Убрать нормы о залоге из законодательства о долевом строительстве (ч.1 ст. 12.1, ст. ст. 13-15 Закона о долевом строительстве). 7. На основе доктрины ученых-цивилистов и правоприменительной практики можно сформировать примерный перечень оснований и относимых доказательств в целях доказывания дольщиками обстоятельств, которые 68

будут явно свидетельствовать о неисполнении обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в надлежащий срок. Примерный перечень оснований: - бездействие застройщика; - возбуждение в отношении застройщика процедуры банкротства; - возбуждение в отношении застройщика административных процедур, которые приостановили его деятельность; - прекращение разрешения на строительство; - прекращение прав на землю или выявление отсутствия этих прав. Примерный перечень относимых доказательств: - акты осмотра места строительства; - соответствующие акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; - календарный план строительства; - уведомления от застройщика о продлении срока строительства. Таким образом, появление в Законе о банкротстве и Законе о долевом строительстве вышеуказанных положений; изменение некоторых положений в Законе о долевом правоприменительной строительстве; практики и а также цивилистической использование доктрины будет способствовать усилению защиты прав дольщиков, тем самым с наибольшей вероятностью будет достигнута цель договора участия в долевом строительстве – передача в собственность дольщикам объектов долевого строительства после завершения их строительства. 69

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Нормативные правовые акты 1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 7 марта 2017 г.) // Рос. газета. 2004. № 290. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) // Рос. газета. 2001. № 211-212. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 28 марта 2017 г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 28 марта 2017 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. 5. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть II). Ст. 4237. 6. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344. 7. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (в ред. от 4 марта 2013 г.) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627. 8. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ (в ред. от 23 июня 2016 г.) «О содействии развитию жилищного строительства» // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3617. 70

9. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О саморегулируемых организациях» // СЗ РФ. 2007. № 49. Ст. 6076. 10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газета. 2004. № 292. 11. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О несостоятельности (банкротстве)» // Рос. газета. 2002. № 209-210. 12. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096. 13. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 14. Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О защите прав потребителей» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 15. Ст. 766. 15. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 (в ред. от 19 июля 2011 г.) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005. 16. Постановление Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства» // СЗ РФ. 2016. № 50. Ст. 7124. 17. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 22 декабря 2016 г. № 1003/пр г. Москва «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2017 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого 71

помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2017 года» // Рос. газета. 2017. № 14. 18. Приказ Министерства экономического развития России от 26 ноября 2015 г. № 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости» // Рос. газета. 2016. № 21. 19. Приказ Министерства регионального развития России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены // Рос. газета. 2013. № 286. 20. Приказ Министерства регионального развития России от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства // Рос. газета. 2010. № 88. 21. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (в ред. от 24 декабря 1992 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407 (утр. силу). 22. Постановление СНК СССР, ЦК ВКП (б) от 11 февраля 1936 г. «Об улучшении строительного дела и об удешевлении строительства» // СЗ СССР. 1936. № 9. Ст. 70 (утр. силу). 72

23. Свод Законов Российской Империи. Том X (утр. силу) [Электронный ресурс].URL: http://civil.consultant.ru/reprint/books/211/391.html (дата обращения: 10.06.2017). 2. Судебная и иная практика 24. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2017 г. № 873-О [Электронный ресурс] URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 12.06.2017). 25. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 г. № 1875-О [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017). 26. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 18.03.2017). 27. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 2016 г. № 302-КГ16-9813 по делу № А33-19405/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 28. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 мая 2016 г. № 35-КГ16-2 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.03.2017). 29. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 31-КГ15-9 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.03.2017). 30. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2015 г. по делу № 306-КГ14-6218, А49-10215/2013 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 73

31. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2014 г. № 41-КГ14-3 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017). 32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 по делу № А82730/2010-30-Б/11-33т [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.03.2017). 33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А7113368/2008 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.03.2017). 34. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 апреля 2017 г. № Ф01-592/2017 по делу № А28-14852/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 12.06.2017). 35. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2016 г. № Ф01-4075/2016 по делу № А79-3883/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 11.04.2017). 36. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2016 г. № Ф03-979/2016 по делу № А37-224/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 24.01.2017). 37. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 января 2016 г. № Ф06 4382/2015 по делу № А12-29128/2015 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.03.2017). 38. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2015 г. № Ф04-24185/2015 по делу № А03-23459/2014 74

[Электронный ресурс]. Справочная URL: правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 39. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 июля 2015 г. № Ф01-2399/2015 по делу № А79-7895/2010 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.03.2017). 40. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 июля 2015 г. № Ф01-2477/2015 по делу № А38-6104/2014 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017). 41. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2015 г. № Ф06-19071/2013 по делу № А65-13887/2013 [Электронный ресурс]. Справочная URL: правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.04.2017). 42. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2014 г. № Ф05-14380/2014 по делу № А40-172487/13-123-177 [Электронный ресурс]. Справочная URL: правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.04.2017). 43. Постановление Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 15 апреля 2014 г. по делу № А70-7881/2013 [Электронный ресурс]. Справочная URL: правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.05.2017). 44. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 марта 2014 г. по делу № А29-3386/2013 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2017). 45. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 7 ноября 2013 г. по делу № А58-7481/2012 URL: 75

Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.06.2017). 46. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 сентября 2009 г. № Ф03-4710/2009 по делу № А51-11601/2008 [Электронный ресурс]. Справочная URL: правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.05.2017). 47. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2009 г. по делу № А57-9939/06 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.03.2017). 48. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 марта 2008 г. по делу № А12-15001/07-С59 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.04.2017). 49. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 августа 2007 г. по делу № А65-10940/2006-СГ2-4 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.04.2017). 50. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 4 апреля 2017 г. по делу № 33-2420/2017 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 02.05.2017). 51. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 2 февраля 2017 г. по делу № 33-917/2017 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 02.05.2017). 52. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 23 декабря 2016 г. по делу № 33-22757/2016 [Электронный ресурс]. URL: 76

Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.05.2017). 53. Определение Краснодарского краевого суда от 11 июля 2016 г. по делу № 4Г-5066/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 06.05.2017). 54. Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2016 г. по делу № 33-16573/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 02.05.2017). 55. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2016 г. по делу № Справочная правовая А33-23659/2015 [Электронный ресурс]. URL: система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.03.2017). 56. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 января 2016 г. № 33-826/2016 по делу № 2-2622/2015 [Электронный ресурс]. Справочная URL: правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 02.05.2017). 57. Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2015 г. по делу № 33-14577/2015. [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 27.01.2017). 58. Апелляционное определение Брянского областного суда от 16 сентября 2014 г. по делу № 33-3279/14 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 25.01.2017). 59. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 5 марта 2014 г. по делу № 33-2523/2014 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» 25.01.2017). 77 (дата обращения:

60. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2013 г. по делу № А82-9779/2012 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.04.2017). 61. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2013 г. по делу № А41-23698/13 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.04.2017). 62. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2012 г. по делу № 33-5082/2012 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.04.2017). 63. Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2017 г. по делу № 33-3920/2017 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 04.05.2017). 64. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. по делу № 33-45197/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 11.04.2017). 65. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 февраля 2016 г. № 33-2618/2016 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 06.05.2017). 66. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 января 2016 г. № 33-826/2016 по делу № 2-2622/2015 [Электронный ресурс]. Справочная URL: «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.01.2017). 78 правовая система

67. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 октября 2013 г. по делу № 11-34509 [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 25.01.2017). 3. Специальная литература 68. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» [Электронный ресурс] URL: http://www.irn.ru/index/ (дата обращения: 10.06.2017). 69. Астраханкин А. А, Щербатова Т. В. Проблемы защиты прав участников договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Успехи современной науки. 2016. Т. 7. № 12. С. 30-33. 70. Бакин А. С. Субсидиарность в гражданском праве РФ: монография. Томск: Издательство ТУСУРа, 2016. 265 с. 71. Балахонцева О. А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Вестник гуманитарного образования. Киров: Вятский государственный университет, 2016. № 1. С. 68-72. 72. Балашова Н. А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2009. № 2. С. 244-257. 73. Безик К. С. Некоторые особенности солидарной ответственности поручителя // Сибирский юридический вестник. Иркутск: Иркутский государственный университет, 2015. № 1. С. 51-56. 74. Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. М.: Юридическое издательство «Норма», 2006. № 1. С. 75-84. 75. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. 848 с. 79

76. Брагинский М. И. Витрянский В. В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. 780 с. 77. Брюховецкий Н. Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. М.: Законодательство и экономика, 2007. № 8. С. 90-91. 78. Голосова С. А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы строительства. М.: Издательская группа «Юрист», 2014. № 1. С. 32-36. 79. Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. М.: Законодательство и экономика, 2008. № 4. С. 17-23. 80. Горбунова Е. Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2014. 201 с. 81. Демкина А. В. Порядок и пределы реализации права на отказ от договора или от осуществления прав по договору: новые правила ГК РФ // Имущественные отношения в Российской Федерации. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2015. № 11. С. 57-65. 82. Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. М.: Издательская группа «Юрист», 2011. № 1. С. 27-31. 83. Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. М.: Издательская группа «Юрист», 2015. № 1. С. 31-33. 84. Дурнева П. Н., Арзуманова С. М. Реальные и консенсуальные договоры в условиях реформы гражданского законодательства // Современные тенденции развития науки и технологий: научное издание. Белгород, 2015. № 7-6. С. 56-59. 80

85. Дурнов А. С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. М.: Издательская группа «Юрист», 2009. № 4. С. 27-31. 86. Евстратова Н. К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Закон. М.: Редакция журнала «Закон», 2007. № 6. С. 41-47. 87. Ем В. С., Козлова Н. В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. М., 2000. № 1. С. 6-19. 88. Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. М.: Издательская группа «Юрист», 2007. № 2. С. 17-24. 89. Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. № 3. С. 35-39. 90. Кирсанова Е. В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. Королев: Издательство «Право и государство пресс», 2007. № 8. С. 74-77. 91. Коммерсант.ru [Электронный ресурс] URL:https://www.kommersant.r u/doc/3143003 (дата обращения: 17.01.2017). 92. Костюк И. В. Соотношение одностороннего изменения, расторжения и отказа от договора с системой способов защиты гражданских прав // Управление инновациями в современной науке: сборник статей МНПК. В 2 ч. Ч. 2. Уфа: МЦИИ ОМЕГА САЙНС, 2016. 234 с. 93. Кузнецов Н. И., Крупина Н. В. Момент расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения // Новый университет. Серия «Экономика и право». Йошкар-Ола: Коллоквиум, 2015. № 3. С. 39-41. 94. Кузьмина О. А. Признание права собственности на объект долевого строительства как способ защиты права // Гуманитарные, социально81

экономические и общественные науки. Краснодар: Наука и образование, 2015. № 6-1. С. 328-331. 95. Курова Н. Н., Тараканов П. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: актуальные вопросы // Научные ведомости БелГУ. Серия: Философия. Социология. Право. Белгород: БелГУ, 2016. №10. С. 120-126. 96. Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. М.: Издательская группа «Юрист», 2013. № 2. С. 7-11. 97. Лепехин И. А. Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве // Юрист. М.: Издательская группа «Юрист», 2011. № 22. С. 6-9. 98. Ломакин С. С. Особенности защиты прав участников долевого строительства в рамках специального административно-правового режима несостоятельности (банкротства) [Электронный ресурс]. URL: сайт международного репозитария «SSRN (Social Science Research Network)» (дата обращения: 19.04.2017). 99. Ломакин С. С., Кузьмина С. В., Солосина Д. В. Проблемы осуществления прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика // Актуальные проблемы современной науки: сборник материалов МНПК. Институт права и экономики. Тамбов: Издательство Першина Р.В., 2016. С. 470-474. 100. Мейер Д. И. Русское гражданское право: книга в 2 ч. Ч. 2 (по изд. 1902 г.). М.: Статут, 2003. 831 с. 101. Мочалова Т. В. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда: сравнительно-правовой аспект Юридический мир. М.: Издательская группа «Юрист», 2008. № 10. С. 15-18. 82 //

102. Павлодский Е. А. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2000. № 9. С. 73-74. 103. Петрухин М. В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа // Юрист. М.: Издательская группа «Юрист», 2010. № 5. С. 38-44. 104. Петрухин М. В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. М.: Издательская группа «Юрист», 2010. № 3. С. 33-37. 105. Письмо Министерства регионального развития России от 17 октября 2011 г. [Электронный № ресурс]. 28349-ДШ/08 «О рассмотрении Справочная URL: правовая обращения» система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 08.04.2017). 106. Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. М., 2000. № 3. С. 74-78. 107. Савельева Т. А. О некоторых проблемах совершенствования законодательства о несостоятельности (банкротстве) застройщиков // Вестник Саратовской государственной юридической академии. Саратов: Саратовская государственная юридическая академия, 2013. № 6. С. 169-172. 108. Соболев Д. А. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами // Право и политика. М.: НБ-Медиа, 2010. № 7. С. 1338-1342. 109. Сокол П. В. Некоторые вопросы исполнения инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства (договоров о долевом участии) // Закон. М.: Редакция журнала «Закон», 2006. № 3. С. 22-25. 110. Соловьев Д. С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и 83

гражданский процесс. М.: Издательская группа «Юрист», 2007. № 7. С. 43-45. 111. Хаскельберг Б. Л. Гражданское право: Избранные труды. Томск: Красное знамя, 2008. 438с. 112. Чермак Н. Л. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его Вестник место в системе гражданско-правовых договоров // Международного института экономики и права. М.: Международный институт экономики и права, 2016. № 1. С. 66-69. 113. Чукреев А. А. Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков // Имущественные отношения в Российской Федерации.М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2014. № 12. С. 69-79. 114. Шарапов В. В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [Электронный ресурс]. URL: Справочная правовая система «КонсультантПлюс» (дата обращения: 30.01.2017). 115. Шевченко Г. Н. Солидарные обязательства в российском гражданском праве // Журнал российского права. М.: Норма, 2014. № 2. С. 14-20. 116. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. 165 с. 117. Щербинин А. Г. Долевое участие в строительстве: Научнопрактическое пособие / под ред. В. Е. Севрюгина. Тюмень: Вектор Бук, 2002. 190 с. 118. Шолохова Е. А. Банкротство застройщиков как один из способов осуществления прав участниками долевого строительства // Евразийская 84

адвокатура. Уфа: Евразийский научно-исследовательский институт проблем права, 2016. № 5. С. 48-49. 119. Южанин Н. В. Особенности реализации односторонних правозащитных мер, радикально воздействующих на структуру договорного правоотношения // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. Н. Новгород: Нижегородская академия МВД России, 2016. № 4. С. 172-179. 85

Рецензии:

Авторизуйтесь, чтобы добавить рецензию

Рецензия от Юрий Кузнецов

В данной рецензии дана оценка на работу "Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости".

больше 6 лет назад

Рецензия от Илья Манилов

Рецензия на выпускную квалификационную работу Манилова Ильи Олеговича от рецензента: Лисица Валерий Николаевич, д-р юрид. наук, зав. кафедрой правового обеспечения рыночной экономики ЭФ НГУ.

больше 6 лет назад

Отзывы:

Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв