Кредитная политика банка в сфере ипотечного кредитования

Гретченко Е.С.

Кредитная политика банка в сфере ипотечного кредитования

38.04.08 Финансы и кредит

Экономика и экономические науки

Диссертации

Вуз: Белгородский государственный университет - национальный исследовательский университет (НИУ «БелГУ»)

ID: 5c1a59f17966e104f6f8546b

UUID: e545e3f0-e5ca-0136-feb3-525400005860

Язык: Русский

Опубликовано: больше 5 лет назад

Просмотры: 21

Гретченко Е.С.

Источник: Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Белгородский государственный национальный исследовательский университет»

Комментировать 0

Рецензировать 0

Скачать - 1,5 МБ

Поделиться работой

1 ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» ( Н И У « Б е л Г У » ) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ КАФЕДРА ФИНАНСОВ, ИНВЕСТИЦИЙ И ИННОВАЦИЙ Кредитная политика банка в сфере ипотечного кредитования Магистерская диссертация обучающегося по направлению подготовки 38.04.08 Финансы и кредит магистерская программа Банки и банковская деятельность заочной формы обучения, группы 06001571 Гретченко Елены Сергеевны Научный руководитель к.э.н., доцент кафедры финансов, инвестиций и инноваций Гулько А.А. Рецензент заместитель руководителя дополнительного офиса ПАО Сбербанк 8592/300 Кривошеева Е.М БЕЛГОРОД 2018

2 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ПОЛИТИКИ БАНКА В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1. Современные экономические подходы к трактовке понятия «кредитная политика»……………………………………………………………………….....8 1.2. Ипотечное кредитование как направление кредитной политики коммерческого банка………………………………………………………….....13 1.3. Организационно-правовые основы механизма банковского ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………..24 1.4. Сравнительный анализ зарубежных и российской моделей ипотечного кредитования…………………………………………………………………......30 ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ КРЕДИТНОЙ ПОЛИТИКИ БАНКА В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ПАО СБЕРБАНК) 2.1. Современное состояние и основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России…………………………………………….38 2.2. Анализ технологий ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк………..45 2.3. Оценка качества портфеля ипотечных кредитов банка………………..…55 ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ КРЕДИТНОЙ ПОЛИТИКИ ОТЕЧЕСТВЕННЫХ БАНКОВ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ИХ ТЕХНОЛОГИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 3.1. Основные направления трансформации системы ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………..61 3.2. Развитие технологий ипотечного кредитования отечественных банков.68 3.3. Совершенствование кредитной политики ПАО Сбербанк в сегменте ипотечного кредитования……………………………………………………….73 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….79 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….82 ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………….90

3 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. В современной экономике важность института ипотечного кредитования предопределяется его первостепенным значением в возможности решения проблемы обеспечения граждан жильем. К тому же ипотека содержит в себе огромный потенциал развития экономики, способствует повышению стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны в целом. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения стабилизации социально-экономического положения в стране. Основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитования – решение проблем несбалансированности рынка, обоснованных макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциацией, а также региональными и местными социальноэкономическими условиями.Все это свидетельствует о необходимости создания надежной институциональной основы ипотечного жилищного кредитования в целях сохранения финансовой стабильности и расширения возможности приобретения жилья гражданами на первичном и вторичном рынках. Таким образом, выбор темы работы обусловлен как недостаточной теоретической и методической разработанностью проблем оптимизации кредитной политики коммерческого банка, работающего на рынке ипотечного кредитования, применительно к условиям растущего российского рынка, так и востребованностью практикой научных разработок в сфере формирования конкурентных отношений на ипотечном рынке России в связи с его большой экономической и социальной значимостью.

4 Степень научной разработанности проблемы.Проблемы развития ипотечного кредитования рассматривались в трудах Л.А. Гузикова, М. Стерник, А.В. Власова, С.А. Литвиновой, С.Ю. Новаковой, М.М. Орловой, В.Р. Тугушевой, Э.М. Сайндояни др. Современной проблематике ипотечного жилищного кредитования свои труды посвящают зарубежные ученые: М. Хальтер, Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л. Вольф.Однако проведенный анализ имеющихся точек зрения показал, что в зависимости от временного интервала, экономических условий, объектов и поставленных целей исследований, эти понятия трактуются российскими учеными неоднозначно, разнопланово, а порой и противоречиво. Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию кредитной политики коммерческого банка на основе развития его технологий ипотечного кредитования Достижение поставленной цели предопределило необходимость решения следующих задач: 1. Раскрыть сущность и содержание кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования; выявить современные подходы к трактовке понятия «кредитная политика». 2. кредитной Определить сущность ипотечного кредитования как направления политики коммерческого банка, изучить организационно- правовые основы механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации. 3. Провести сравнительный анализ зарубежных и российской моделей ипотечного кредитования. 4. Проанализировать уровень развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, оценить перспективы его дальнейшего развития.

5 5. Определить основные направления совершенствования кредитной политики отечественных банков на основе развития их технологий ипотечного кредитования. Объектом исследования выступает кредитная политика в сфере ипотечного кредитования. Предметом исследования являются складывающиеся между кредитными экономические организациями и отношения, остальными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования в процессе формирования и реализации кредитной политики коммерческого банка на данном рынке. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются работы ведущих зарубежных и российских специалистов в области кредитной политики, системы управления рисками, а также ипотечного кредитования. В целях исследования применялись общенаучные методы: диалектической логики, синтез и сравнительный анализ экономической, нормативной и статистической информации, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, эксперимент), дедукция и индукция, абстрагирование. Информационной базой исследования выступают фундаментальные и прикладные работы зарубежных и отечественных ученых, нормативноправовые акты Российской Федерации, нормативные документы Банка России, информационные материалы Ассоциации ипотечных банков, официальная статистическая информация Госкомстата РФ, Банка России. Научная новизна проведенного исследования заключается в разработке и обосновании основ формирования кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования. Выполненное диссертационное исследование содержит решение важной для банков задачи разработки основ формирования и реализации кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного

6 кредитования. Основные идеи диссертации, ее выводы и рекомендации определены с учетом возможностей их практической реализации. Теоретическая значимость работы состоит в развитии теоретических положений в части рынка ипотечного кредитования как относительно обособленного сегмента финансового рынка и среды, в которой работают банки и уточнении подходов к выделению и классификации рисков ипотечного кредитования. Выдвигаемые в диссертации теоретические положения о сущности и содержании кредитной политики банка и ее элементах могут использоваться научными и практическими работниками при решении вопросов организации внешнего и внутреннего управления деятельностью кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции. Практическаязначимостьвыполненного исследования определяется актуальностью поставленных цели и задач и заключается в возможности использования сформулированных выводов и предложений в банковской практике при разработке и реализации мероприятий по повышениюкачества кредитной политики коммерческого банка в сфере ипотечного кредитования. Структура и объем работы.Магистерская диссертация состоит из введения, основной части, включающей три главы, заключения и списка литературы, содержащего 80 источников. Во введении обоснована актуальность темы, определены цель, задачи исследования, его научная новизна и практическая значимость. В первой главе работы предметом теоретического исследования выступает экономические отношения, складывающиеся между кредитными организациями и остальными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Вторая глава является аналитическим разделом магистерской работы, в котором дается оценка ипотечного кредитования отечественных банков.

7 В заключении обобщены результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения. Работа изложена на 90страницах текста. Расчеты оформлялись в виде таблиц, общее количество которых составило 8; в работе представлены рисунки 7 шт.; делались ссылки на приложения (3 шт.). Публикации.По теме диссертации опубликовано 2 печатные работы: - «Современное состояние и основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России»(Белгород, декабрь 2017 года); - «Цифровые технологии в ипотеке как одно из приоритетных направлений развития ипотечного кредитования»(Белгород, декабрь 2017 года).

8 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ПОЛИТИКИ БАНКА В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1. Современные экономические подходы к трактовке понятия «кредитная политика» Кредитная политика государства, в том числе и России - это система денежно-кредитных мероприятий, используемых государством для достижения определённых экономических целей и представляющая собой один из элементов общехозяйственной политики государства. Кредитная политика – это развитие компании, организации в сфере кредитования. С помощью кредитной политики можно качественно организовывать работу компании, при этом ориентируясь на основную стратегию ее развития не нарушая ее. С помощью кредитной политики можно определить задачи и приоритеты компании в области кредитования, а так же механизм их реализации и порядок действий [48, 10-11]. Кредитная политика должна не просто определять предоставления кредитов, она должна содержать четкий цель механизм реализации данной цели, а так же иметь документально оформленную инструкцию. Разработкой и различными усовершенствованиями кредитной политики занимаются руководители компании, вице-президенты либо же отдельно созданный отдел по предоставлению кредитов. Целью их работы является разработка: - критериев, которые должны обязательно выполняться работниками компании; - плана действий, которым руководствуются работники при принятии стратегического решения; -стандартов контроля качества кредитной политики предприятия.

9 Такимб азеобразом, кредитнаяэтапполитикасч ет– это своегои етрода объединениегод д ы стратегииестьи тактикиестьв одно целое, то есть объединение срокпринципов, целейвсех компанииго аи методовр д аих реализациид д о а[51,5-6]. ом В странахр ес рыночнойд яд еэкономикойсрок(а Россияд аж олясегодняхотяотноситсяеслиуже к ним) кредитнаяви уполитикакр д ггосударства направленагод у ав основномсрокна смягчениеп рав экономическихп ятиспадовср к и подъемов, присущихвел вообщеэтомкапиталистическойсвои о экономике, основаннойго а на определеннойд д оляхаотичностиран оразвития. Кредитнаяви ы д политика по замысламго а должнан д о ослаблятьд ад оля периодическиесть возникающиеэти х кризисыэто мперепроизводства, ограничиватьсебинфляцию, обеспечитьи хравновесиеи ы н ля ю платёжногод лг баланса, стимулироватьгод о а спросн орми так далее. Государственныем лрд банки, на которыеи е возложенои н ю ет определениеэти д хкурсаб ть валютыи ы ля и практическоеэтом ю проведениеэто мв жизнь кредитнойд оляполитикивы егосударства, стремятсясвойв первуюроль ш очередьесливоздействоватьо тна величинуд ы п еи структурусудкредитныхб аж тьоперацийб ы азувсей банковскойли усистемы, участвующейли ц ув экономическихб ц кпроцессахри ан скстраны, влияясвою этим на динамикуб к инвестированиятем ан и капиталов, цен, занятостьм ер населения, внешнююго у и внутреннююо д н торговлюб и д к и многоец ан ель иное. При этом действияб ло ы центральныхсво и банков, как правило, определяютсяряд у интересамиесть господствующихо н группп и д ав финансовыхсч р ет и производственныхгод ы монополийгод аи направленыси лына обеспечениетом уулучшенияп равобщиход нусловийсч етфункционированияб к ан капиталистическойп ав экономикиц р елив первуюуч ет очередьн е в интересахти ж и уэтих групп. п Самымлрд м распространённым методом кредитнойтем ы политики в странахсвою с рыночнойсч ет экономикид ату являетсям ощ и изменениеум в учётной ставкили д ь центральногоб ш ли ы банка, а такжесп адуровеньб лиоперацийзон ы ана открытоми уврынкеесть(покупкарольи продажаи д е ы н центральнымр абанкомвсехнекоторыхсроквидовб яд тьценныхсвоибумаг) и варьированиец ы елинорм обязательныхестьрезервовр акоммерческихж д о тьбанковвелстраныб и к[40,20-23]. ан Например, в периодыб азе вялойд ату хозяйственнойб к деятельностивсех ан предприятийб азывнутриго а государства, пониженногоои д св потребительскогогод а спроса и экономическихр е кризисовц яд а проводитсярост политикап ен ятитак называемойзон а кредитнойоп т ы экспансииб тьдля стимулированиятом ы употребительскогосроки инвестиционногосрокспросарост в стране. Для этогоесли центральныйэтомбанк государствасп ад увеличиваетесть суммыгод а

10 денежныхб ть резервовго ы а коммерческихм д лрд банковэти м с цельюгод а расширениясуд общегоц ель объёма кредитныхм и операцийд щ о олю всей непременно, значительносрок банковскойсуд системы. При снижаетсяти у п учётная ставкаи ет д этом, процентаесть государственногосч ет банкаб ть (ставкасвоюпроцентаэтопод которыйли ы е центральныйсрокбанк ц кредитуетм дкоммерческиед лр ь банки), следомком ен у снижаютсяэти х нормыэто обязательныхд т аю минимальныхи я резервовэти н ю х в коммерческихи ет банках. Как дополнениеэтой к этим д действиямкр гЦентральныйб у кбанк еще переходитод ан ни к дополнительной скупкеи и яна н ю рынкегод аценныхп тибумаг. Все эти меры, как правило, побуждаютсроккоммерческиесеб у я банкин орм активизироватьд ей свою н кредитнуюроль деятельность, прежден м всегоесть и снижениемсу а стоимостиср д квыдаваемыхесть ссуд как коммерческимб о кпредприятиям, ан так и потребителям. В результатеоп тэтогоою ы свна общийгод арыноки етпоступаетгод щ абольшегод а денег, способствующихч еактивизациисехвобщегоб ащ кспросаб ан ки производства. ан Увы, как показываетд оля нам новаяэтой экономическаягод а теориягод а и многолетнийср копыт такой кредитнойли о ш ьполитики в капиталистическихли остранахрост б Западарлн ти США, этот методу ти пнесетестьв себе, с однойд атьстороныб лиограниченностьсеб ы действиявсех и недостаточнуюэтом эффективность, особенноц ы как стимуляторовгод ен а экономическогор а роста. А с другойц яд а стороны, как правило, несетэтомза собойсуд ен а последующийсеб(посткредитный) спад как в инвестициях, так и потреблении, посколькуд ейнаступаето н упора возвратовою н д свполученныхгод азаймов, как производством, так и потребителями. Наступлениеп рав периодасроквозвратности, особенно, если общееи ут кредитованиед п ей было н значительнымрост вызывает, чаще всего, «экономическуювсех ямку» в процессеб ть развитиягод ы а государства. Чем выше был уровеньсло и кредитованияж ть накануне, тем глубжесам и и будетсвои эта ямка, способнаягод а вызватьсеб якризис, что собственносроки происходилосроки происходитд ейпериодическиц н ель ныне на Западеестьи в США. Именносрокнеуемная Кредитнаяд оляполитика и приводит, чаще всего, к кризисам. К сожалению, и Россияэти мсегодняп равпытаетсяц анаступатьд ен оли на эти грабли, когдад ля значительноы о ев снижаетб ш к учетнуюб ан к ставкуи ан ет Центральногосвою щ банка. Уже сегодня, в Россииестьнаступилаэтомбольшаяи хпора тяжелойб ы н ливозвратностид ы вух и невозвратностич его кредитов, котораязон у значительнои ев тормозитсп д ад развитиегод а экономикии х России. И чем болееб ы н к и далееряд ан е Россияэтом будетм ер пытатьсяб азы

11 стимулироватьср к рост потребленияб о ть и производстваэти ы м«дешевымиои св кредитами», тем быстрееэто мнаступитр сти внутреннийгод о акризисб кв экономикетрехРоссии. Уже сегодняесли ан идет значительныйи ет рост на «вторичномб щ азе рынке», разумеетсяд ает в ущербэто первичному. Функцииэти мкредитнойм дполитики: лр 1. общиеви е(универсальные, которыегод д аподходятб квсем элементамб ан азыкредитования); 2. специфическиеб к (с помощьюри ан ск которыхряд у можноэтомотличитьп с один элементп лю рав кредитованияр стот другого) [10,20-22]. о К общимм дфункциямд лр ейкредитнойод н нполитикигод и аможнотом уотнести: - коммерческуюр афункцию – с помощьюп яд окаданнойы евфункциисвоикомпаниятьб ш ыимеетэтом возможностьго аполученияго д априбылич д еот реализацииб ащ ксвоихсебцелей; ан - стимулирующуюго афункцию – эта функцияои д свспособствуетси лустимулированиюсрок денежныхсеб средств, которыерост являютсяб ть временноси ы лы свободными, а такжеэтой способствуетэти мверномуэто мих использованию; - контрольнуюп ав функцию – с помощьюесть кредитнойгод р а политикихотя можноп рав проконтролировать, как используются ви ыкредитныеб д кденежныец ан ельсредства; - специфическуюп авфункцию – с помощьюб р лоданнойсебфункцииб ы кможносрокдостигнутьэто ан цели предприятия, которыед ейопределенысроккредитнойти н уполитикой. п К факторамсф еркредитнойм иполитики учрежденияд щ о ьотносятся: ен 1. макрофакторы – с помощьюб к этих ан факторовсрок можносч ет полностьюп рав сформироватьестькредитнуюп ятиполитикуэти хпредприятия. К ним относятся: - ситуацияи хсложившаясясво ы н ив странеэтомна макроэкономическомгод ауровнеи етв целом; д - возможностиб азуи экономическиеростресурсыб тьстраны; ы - контрольсво иза кредитованиемсч етна уровнеб тьзаконодательства. ы 2. Микрофакторы – имеютсрок воздействиеб к на ан кредитнуюсрок политикуф е он предприятия. К ним можноап котнести: о - высокийсам иуровеньп тиквалификациигод у аработниковц апредприятия; ен - наличиесп аддокументального узаверенныхгод д аметодическихгод апособийси лудля слаженнойтем и правильнойтр лнработыго аперсонала. д

12 На опытего а европейскихго д а страни д х можноод ы н у выделитьд н олг основные составляющиед т аю кредитнойси луполитики: - общиеб кцели предприятияб ан ккасательнод ан ткредитования; аю - создатьр уотделго яд апо работего д ас кредитнымиэтомоперациями; д - планированиео нработыф д еперсоналаж н о тьучрежденияэтойна каждомм и ерэтапесрокдоговораб азе касательнод ькредитования; ен - обеспечениесай тконтроляи ляза процессомэти ю мкредитованияб ть[27,54-56]. ы В Россииэто йвопроси лякредитнойеслиполитикии ю утявляетсяд д елодостаточносп адсерьезным. Так как большинством д компанийкруг страныли лр о к процессугод б а формированияд оли кредитнойср кполитикиб о тьотносятсяы ы евповерхностно. Они определяюти ш хобщиегод ы н ацели, но не имеютб ксобственнойэти ан мметодикисроких реализации. Компанииго а при формированииб д ть кредитнойли ы у политикирост должныагод четкород ц а понимать, на что акцентироватьсрок вниманиесрок и направлятьэти х свою работуи ев ы н сфереч ленкредитования, а именно: - работатьго а толькоп д ти с теми клиентами, которыеум у в могутряд д е гарантироватьесть стабильныйго адоходм д еркомпании; - знанияд ей рабочегоб н ть персоналахотя компанииэтомдолжныгод ы а быть толькод олювысокогосп ад уровня; - направлятьх тя все силы работниковм о ре и компанииэтом к созданиюрост и кредитныхго аотношенийц д ыс клиентомсрокна достойномсвойи достаточном ен лрддолгомд п ассроке; - пониманиесч етперсоналом, что работасеб якомпании, а в частностиб ккредитногои ан х ы н отдела, должнаб ть основыватьсясвоина двух критериях: надежностьрод ы а и высокийгод у уровеньтр лндохода. Если же кредитнаяд ейполитикаи н ляв компанииэти ю морганизованавсехтолково, то существуютэто мследующиеи ляположительныем ю лрдмоменты: - все сотрудникиэто мотделаси лыотчетливон опонимают, кто и за что отвечаетц ад ельи могутэти м точногод аи в срок выполнятьсебработу; - в каждойго акомпаниип д авсуществуетсч р етопределеннаягод устратегияд еработыи аж хв той или ы н иной ситуацииэти х (обычноб азе их несколько), и если работагод а организованаб азу слаженно, то сотрудникиб лизнаютран ы опо какомули оплануд б ейони в данныйб н азе моментгод а работают;

13 - если же кредитнаяд ь политикагод ен а компанииц ели продумана, то уменьшаютсявсех временные затраты, а так же уменьшаютсян еденежныегод ж и азатраты; - так как существуютли оопределенныед б олгтребованияб азык работе, соответственнод ей н существуютвсейи требованиятр лнк высокимои свзнаниямоп тсотрудниковесть[30,82-84]. ы Выработаннаяэти м кредитнаягод а политикаб к банкасвои – это общиеп ан рав основныесч ет направленияд удеятельности. Дальнейшаягод ач аее реализацияряд усостоитсрокв том, чтобысрок были составленыэто м соответствующиесч ет инструкцииб ло и другиеряд ы у документы, регламентирующиесу д проведениен м тех или иных операций, определяющиеви и е д критериим доценкиго лр уклиентовго д уи этапыгод д авзаимодействияи ляс ними. ю Кредитнаяд ьполитикави ен ене являетсяряд д ечем-то раз и навсегдаэтойопределеннымсвоив банке. Она должнаго а пересматриватьсяп д ора в зависимостиэтом от меняющихсягод а экономическихестьусловий. 1.2. Ипотечноец еликредитованиегод акак направлениеэтомкредитнойгод аполитикиб к ан коммерческогоод убанка н С помощьюм еркредитнойэтомполитикисрокудаетсягод ачетчед атьорганизоватьсвоипроцессэтом выдачир стзаймов, определитьэти о хего основныеи мпринципы, взятьсрокна вооружениесвою ы н максимальноесть эффективныеб азе методыгод а и средстваэтой реализации, обозначитьд ь ен ключевыео тприоритетын ы п ми стратегическиесрокзадачи. и В качествего а однойвсейиз главныхэтомцелейд д олякредитнойм лрдполитикигод а выступаетвы е ш высокодоходноед ляразмещениеп о равпассивовтрлн(в том числеои свпривлеченныхтом увкладовгод аи депозитов) банкали ьв кредитныеб ш лопродуктыб ы азыпри одновременномд олгподдержаниигод а определенногого а уровняо д н качества кредитногод и д оля портфеля банка. На качествод ату кредитногом д портфеляи лр ля оказываети ю ля влияниеи ю е текущийли ы н о уровеньгод б а проблемнойтем ыи просроченнойб кссуднойм ан дзадолженностиб лр к[60,24-26]. ан Кредитнаяго а политикасво д и банка, как правило, содержитвы е обязательныегод ш а требованияго ак заемщикуго д абанка. Данныегод д утребованияэтомпредъявляютсяои свна этапесрок рассмотренияср к заявлениято о г на получениягод а краткосрочногосрокили долгосрочногогод а

14 кредитасу д(банковскойср кгарантии / вопросаэти о хо пролонгацииряд укредита). Требования, к примеру, могутн е включатьгод ж и а в себя минимальном ер допустимуюб к степеньвсех ан финансовойи ляустойчивостиб ю тьпотенциальногоси ы лызаемщикаряд у(требованияли ок уровнюгод б а кредитоспособности), достаточностьтрлн собственногосрок капиталаэтом заемщика, ограничениявсей максимальнойго а доли заемныхгод д а средствесть в активахб ть и выручкерост ы заемщика, и тому подобное. Могутсрокбыть обозначенысрокпредпочтениян епо видамгод ж и а деятельностиго апотенциальныхб д тьзаемщикови ы евбанка. д Средивсех основныхм д направленийи лр ав кредитнойи д ля политикигод ю а коммерческихд ей н банковои всхочетсяи евыделитьго ы н ытакойод д нтерминп и равкак выработаннаяб кполитика. Процесссеб ан я ее реализациисеб я заключаетсяли ш ь в разработкесрок документови х и инструкций, с ы н помощьюр ск которыхб и азе определяютсяд ь этапыли ен о взаимодействиям б лрд с клиентамигод аи критерииц елиих оценки, особенностиэтомрегламентированиягод ыосновныхгод уопераций, а такжееслидругие, не менеевсехважныесрокмоменты. Главнойсч етособенностьюб ккредитнойд ан ает политикиго алюбогосво д юбанкали осправедливогод б асчитаетсяи ляее непостоянныйсебхарактер. ю Принятыесч ет положенияп ав подлежатд р ь регулярномуум ен в пересмотругод д а и доработкед ьв ен зависимостиэти хот измененияп аэкономическойи р о еситуациивы н ю ев государстве. ш Кредитнаяб к политикам ан лр д коммерческогон м банкасч и ет на рынкед руг ипотечногоц а ен кредитованияго а – это определениеб д ть стратегическоголи ы у направленияц ц ель действийсеб коммерческогови е банкар д ль в областивсем установленияесли приоритетовп о с на рынке; лю разработки, реализацииср к и совершенствованиярод о а процедурсуд кредитования, формированияср к взаимовыгодныхм о ощ иотношенийтрлнс контрагентамид ело(страховыми, оценочными, риэлтерскими, строительнымисч ет компаниями, кредитнымид вух организациямиб ть и т.п.); разработкиб ы к и совершенствованияесли инструментовси ан лу ипотечногоэти хкредитования, механизмовэтойпривлеченияп утидолгосрочныхсвойресурсовтог и системым дуправленияср лр крисками. о Кредитнаяго аполитикаэтона рынкеряд д аипотечногогод ажилищногом еркредитованияб кдолжна: ан 1. Формироватьсяр льпод воздействиемряд о е«реактивныхд ьфакторов». ен 2. Быть максимальносу дадаптивнойой свк условиямсвойвнешнейрольсреды. 3. Разрабатыватьсям д и лр реализовыватьсяи ел в м соответствиим лрд с банковскойср кполитикойп о каи ее основнымиэти о хэлементами. единойи ля ю

15 4. Быть нацеленнойб ть на повышениегод ы а качествап рав обслуживанияэтомклиентов, расширенияи елинейкиц ы н аипотечныхб ен кпродуктов, повышениям ан лрдих доступности, при сохраненииср кприемлемогосво о юдля банкасем вуровняраздоходности. 5. Разрабатыватьсяесть с учетомгод а оценкид ей качестваряд н а кредитногоб ли портфеля, ы ресурснойсу дбазы банкаго аи уровнясебквалификациирольперсоналаб д ки т.п. ан 6. Органичноср квписыватьсяб о кв системуи ан елуправлениягод м акоммерческимсвоюбанком, являясьр ст её о неотъемлемойрост частью, котораясч ет формируетсяп рав на этапегод а планированияср ки постоянноб о ккорректируетсягод ан ав процессесуд адеятельностигод абанкац а ен [53,49-52]. Сущностьб ть кредитнойн ы м политикиб и ть банкаб ы к состоитб ан к в ан обеспечениии ел м безопасности, надежностиб азыи прибыльностиб азу кредитныхд оля операций, инымиб азу словамиу етв поискесч ч етприемлемогоэти хсочетаниягод арискасч ети доходностип равв кратко- и долгосрочнойсво иперспективе. Кредитованиемсч ет физическихд вух лиц занимаютсяэтом все финансовыегод а учреждения, получившиеестьразрешениеп орана выполнениесебкредитныхб копераций. ан Учитываяэтокредитнуюср кполитикуд о оляконкретногом лрдбанка, финансовыеси луаналитикивсех рассчитываютп ав доходныеб р ло программы, предлагаемыеи ы е клиентамесли в качествеб ы н к ан кредитныхм д продуктов. Кредитнаяб лр ть политикам ы лрд в лиц включаетн е ж и специализированныегод а отношенииб ть физическихтом ы у долгосрочныели ш ь предложенияп рав (ипотека, автокредитоы), индивидуальныеи х кредитыли ы н у (целевые, льготные), ц открытиели ь краткосрочныхсеб кредитныхесли линийб ш ли в ы рамкахсп ад финансовыхц ель возможностейб азеклиентовб ть(кредитныесам ы икарты). Кредитнойсч етполитикойестьвводятсудограничениявсехдля заемщикови етпо возрасту, д наличиюм дпостоянногор лр едоходаб яд ки стажаэтойработы, прочимц ан еликритериям. При оценкеотэ факторао н платежеспособностиб и д ло проводятгод ы у анализд е кредитнойрост истории, такжед аж е аж учитываютб азыналичиеср кденежныхси о лыостатковб тьна счетахб ы кклиентовп ан ятина конецтом умесяцад руг [47,54]. Ипотечноеб ккредитованиеэтомявляетсягод ан аважнымод нфакторомсудстимулированияли и ь ш экономическогоп авразвития, современнымм р лрдфинансовымэти мметодом, эффективноеб ть ы

16 использованиец елькоторогоб ть обеспечитп ы окаувеличениеразпоступленийли е инвестицийд ц олюв экономикуд т России. Как показываетесли зарубежныйб аю ть опыт, оно способствуетгод ы а объединениюд ерынковэтонедвижимости, финансовыхси аж лууслуг, фондовоготем ырынкап рави ряда смежныхб ли рынков, реформыф ы е в промышленноми он ми аграрномм ы н ер секторахтем ы экономики. Сущностьср кипотечноговсехкредитованияэтомосновываетсярод о ана обеспеченностигод а ее залогар ст – ипотеки. Имущественныйб о к залоггод ан а (ипотека) – это сложныйсрок юридическийли ь и экономическийли ш о инструмент, обеспечивающийесть развитиед б е аж ипотечногого а кредитования. В научнойм д лрд литературеб к и организационноан хозяйственнойо нпрактикеэто д мчастоли овстречаетсягод б упониманиеестьипотекиход ев широкомн еи ж и узкомм лрд смыслах: в широкомсехв – обычносвои как совокупностьч е каких-либо ащ определенныхб ть экономическихб ы ло и организационно- правовыход ы а отношений, н например, связанныхго ас получениемм д ери обслуживаниемод нипотечногосроккредита; в и узкомси лысмыслего а словали д о – как залога, ссуды, долгари б ск или же особойсей в формыд ать долгосрочногоб тькредитования. ы Ипотекад а дает м о возможностьб ть предпринимателюм ы лрд увеличитьм и ре долю производительнои ет используемогоб д ли свободногогод ы а капитала, землевладельцам– приобретатьесть дополнительныеи х участкиод ы н н земли, увеличиватьрост капитальныегод и а затратыго а на возведениеп д с современныхэто производственныхсрок построекд лю т и т. п., аю физическомуб лалицу улучшатьвелсвои жилищныегод ы уусловия: покупатьростновоесрокили дополнительноели ьжильеэто ш м[44, 58-61]. Системаб тьипотечногого ы акредитованияб д лозанимаетгод ы аособоеою свместосуд ав экономикесч ет государства. Необходимоли о отметить, что в настоящеем б лрд времяэтом ипотекаф ев он большинствели ь развитыхо ш н странд и д ать не толькосч ет относитсясп ад к основнойгод а формеб ли ы улучшенияд лгжилищныхэто о мусловий, но и оказываетгод азначительноеой сввоздействиеэти мна экономическуюи етситуациюэто д мв странетем и[38, 164]. Как любаяли ь системаи ш ет ипотечноели д ь жилищноеэтойкредитование, обладаетд ш ругне которымид ь характернымио ен н особенностями: и д функциямигод а и принципами. Функцииэто й ипотечногого а кредитованияод д н можносрок сформулироватьгод и а следующимб к ан образомб к(таблицаго ан а1.1) [10,38] д

17 Таблицасеб1.1 Классификацияеслифункцийб азыипотечноголи окредитования б Функция Характеристика Функцияи ь н ю стимулирования Ипотечныеэтомкредитыряд еповышаютд оляплатежеспособныйтогспросси лына рынкеэтомнедвижимостисвойи средстврод апроизводства Функцияод а н перераспределениягод а капиталов Обеспечиваетод нпереливгод и аденежныхсроксредствгод аиз финансовойьд ен сферыьли ш и сбереженийд тнаселениявы аю ев реальнуюм ш лрдрегиональнуюгод а экономикуж ть– строительстволи и ужилья, производствоп ц утитоваровгод аи услуггод ат.п. Функциякругэкономииц ель издержексрокобращения Увеличениееслискоростили ьоборачиваемостивсехкапиталап ш утиведетгод ык экономиисудобщихеслииздержекли ьобращения ш Функциягод афинансовогом лрд Использованиеб тьзаемныхэтомресурсовб ы лигенерируетвы ы еи повышаетгод ш а левериджа доходностьом этсобственногом лрдкапиталад оля(инвестиции) Мультипликативнаяи ел м функция Созданием лрдусловийьб тдля  мультипликацииьб ы тфиктивногоой ы эт капиталатогна базе оборотасебзакладных, облигацийьб ти иных ы ценныхеслибумаги утс ипотечнымм п лрдзалоговымьестпокрытием, а такжеб ть ы вторичногосрокрынкаб кипотечныхран ан окредитов;  ускорениягод утемпаб азеростаод аво взаимосвязанныхб н тьпроизводствах, ы например, мебели, лакокрасочнойгод апродукции, металла, электрооборудования, транспорт- ной и другойд у ач инфраструктуры;  денежногосрокмультипликаторагод а(при выдачеб ли ы кредитов, банк становитсягод аисточникомб кресурсоввсехдля другогороль ан банка, выдающегоб тьдругойесликредитб ы кэтимиб ан тьсредствами); ы  мультипликаторан ормдоходовви а(увеличениеи д утинвестиционногод п оля потребленияб азевызываетеслирост доходов);  мультипликаторагод у налогови е(каждыйц д елиденежныйгод аоборотсвоювоспроизводитэтойновыегод а налоги); Экономическаягод а функция Разрешениеви апротиворечийгод д амеждуростпотребительскимивсех стандартамили унаселенияряд ц у(ожиданиями) и их текущимич лен доходамии ути сбережениями, повышениеб п кплатежеспособноговсех ан спросауи лснаселения, увеличенияестьтемповн еэкономическогоьестроста ж и Инвестиционнаясрок функция Инвестируемыем лрдсредстваой этдают возможностьоп тразвитиясроки ростакруг ы строительнойряд аиндустриим лрди связаннымим лрдс ней отраслямиагод (производстволи ьстройматериалов, мебелии ш оеи т.п.); созданиерост н дополнительныхсвоирабочихд атумест. Ипотечноец елькредитованиехти э– ведущаяп равосноваб тьростап ы равваловогогод авнутреннегогод апродукта

18 Необходимого авыделить, что ипотечныйсам д икредитгод ухарактеризуети хвысокаяд ы н оля зависимостьр ст от наличияб о ы ть достаточныхли ь объемовб ш ли финансовыхб ы к ресурсови ан м ы н долгосрочногого ыхарактера. Поэтомуб д ть уместноб ы лиутверждать, что совокупностьб ы ть ы отношенийср к по о их формированиюм лрд выступаетб ть ключевымроль элементомод ы н и ипотечноголи ь кредита. При этом преобладающаяб ш ть роль отводитсясрок процессуд ы т аю рефинансированиясво и ипотечныхтем и кредитов. В силу вышесказанногон е можнослои ж и выделитьсво и еще одну специфическуюрод а функциюф е ипотечногоэтом кредитаэтом – он рефинансирование. При этом ценныегод а бумагиесли (облигации) обеспеченырост недвижимымд химуществом, являютсяли ву удостаточноеслиликвиднымсей ц винструментом, позволяющимэто йполучатьсеб япостоянныйм лрди стабильныйод ндоход, поэтомуб кипотекад ан а ом являетсяо тнаиболеесво ы п ипривлекательнойц адля банковои ен свразновидностьютрлнобеспечениягод а кредита, посколькуси лы в качествевсех предметатрех залогасрок выступаетли ш ь недвижимоеб к ан имуществоср к[19, c.178]. о По своейго асути понятиеэтом«ипотека» близкоэтомк понятиюд д оля«залог». Залогростже в свою очередьсч ет служитэти х средствомряд е обеспеченияб ть исполненияли ы у обязательствряд ц у должникад ейпередви н екредитором: при невозвратегод д ав установленныйэти хсрок суммыод у н заимодательактыможетб тькомпенсироватьд ы аетнеоплаченныегод асредстварольза счет средств, полученныхэто мот реализациио узаложенногоп н д утиимущества. Возможнои евыделитьестьследующиеэтойотличительныели н ю оособенностиб б тьипотеки: ы - нотариальноеэто мудостоверениеб азеи государственнаяд олярегистрацияли одоговора; б - оставлениед ляпредметаб о кзалогад ан оляу залогодержателя; - связьо н ипотекип и д ав зданийх р тя и сооруженийб о азе с возможностьюесли использоватьгод а земельныеб азеучастки, на которыхд оляони находятся; - большие, чем при обычныхсвои договорахвсей залога, сроким лрд и объемыгод а обязательств[13,145]. При анализеср к ипотечногоб о азу кредитованияы ев следуетэти ш х уделитьы ев особоед ш ей н вниманиер а вопросуи яд ляразвитиягод ю а ипотечногоою сврынка. Представлениерольипотечноготрлн рынкаою вс ученымин е и практикамии ж и хосуществляетсявсемс различныхгод ы н уточекд ает зрения. Ипотечныйо нрыноки и д япредставляеттом н ю усобойсам иотношенияп оракредиторовгод уи заемщиков, стремящихсяр ув обменеср яд креализоватьли о освои экономическиегод б уинтересыи м[45, 65]. ы н

19 Таблицам лрд1.2 Принципыб тьипотечногогод ы акредитования Принцип Характеристика Срочность Формад аетотражениясф ервозвратности. Кредитб лодолженгод ы абыть возвращенли ов б строгосеб яопределенныйсам исрок. Соблюдениеп орапринципасч етсрочностип рав обеспечиваетом адпостоянноесч етвоспроизводствоом этденежныхп окасредств, соблюдениеэти хликвидностим лрди повышениям ернадежностиб азукредитнойи м н организации. Возвратность Ипотечныйп оракредити етдолженсудбыть возвращенсрокзаемщикомри д скпослеи сутего использования. Без возвратностиесликредитли ьне можетб ш тьсуществовать. ы Экономическойом этосновойгод авозвратап утиссуд являетсяростнепрерывностьтоэ кругооборотаэтомсредствсвоии их наличиед елок сроку, определенномули ьусловиямиб ш ть ы кредитногосуддоговора. Возвратность, по мнениюгод аМ. А.Песселя,- это больше, чем принцип, это – неотъемлемыйп раватрибутб тькредита, и ы гарантиейм лрдвозвратагод адолжныростбыть честностьм ерзаемщика, его способностьэтом обеспечитьсрокресурсыгод адля возвратац елидолгасч ети накоплениям лрддоходовуд ат[37, c.28]. Платность Платаи етза временноем щ лрдпользованиеи утденежнымисвоюсредствами, п предоставленнымигод абанкомсеб яв распоряжениеи утзаемщика. Данныйви д епринципи д есл реализуетсяд вухчерезсвоюбанковскийи м этпроцент. Ставкасвоюпроцентасуд– это цена ипотечногод акредита. Платностьи ом хэткредитарольобеспечиваети етпокрытиеьб щ тзатратсч ы ет банка, связанныхд вухс уплатойсрокпроцентови ляза при- влеченныем ю лрдв депозитыесли средстваэтомкредиторов, затратап этна административно-управленческиеб к ан расходы, прочихли ьоперационныхэтомрасходовогти нормум ш лрдприбыли Дифференциров анность Предполагаетвои снеоднозначныйсрокподходи ек принятиюьб ы н трешенияеслио выдачеб ы ть ы ипотечногод елокредитагод азаемщику. При принятиии м этданногосрокрешенияьли ш учитываетсяп равкредитнаям лрдисториясвоиклиента, его платеже- и кредитоспособность, обеспечениегод акредитад атуи другиегод афакторы. Целевоеулси использование Ипотечныйхотякредитб азевыдаетсяеслидля конкретнойвсехцели. Кредитующийи елбанк м не допускаетд ругиспользованиед олюипотечногоп оракредитарлн тна иные, не предусмотренныеб ккредитнымгод ан адоговоромрольцели Обеспеченность Необходимостьи хзащитыи ы н ляимущественныхсудинтересовсч ю еткредиторап равпри возможномб кнарушенииви ан есо сторонысвоизаемщикасрокпринятыхростна себя д обязательств. Обеспеченностьсуд– это гарантиясч етвозвратаб кссудып ан утив определенныйб азусрок. Обеспеченностьи ятозначаетростналичиед п ау заемщикаб ом к ан юридическип утиоформленныхи ляобязательств, например, договорап ю сзалогач лю е ащ жилойгод анедвижимости.

20 Рыноко у ипотечногои н д ет кредитованияси щ лы – это системаи ля финансовою экономическихср котношений, котораясроквключает: о  выдачуго адолгосрочныход д нкредитовслоипод залогн и енедвижимогои ж и химущества; ы н  продажуго аипотечныхм д еркредитови епутемвсейуступкии ы н еправ по закладным;  ы н эмиссиюм еи обращениеф р и еценныхсрокбумагд н о ус ипотечнымэтомпокрытиемд ач олг(облигацииси луи ипотечныем дсертификатыэтоучастия); лр  куплю-продажуи ьнедвижимогосрокимуществагод н ю а[42,165]. Такимм д образом, исследовавои лр св сущностьтрлн ипотечногоум в кредитования, д приходимсво йк выводу, что ипотечноеб ликредитованиеб ы тьвыступаетд ы ейсущественнымб н ли ы факторомб ли экономическогосу ы д и социальногосрок развитиясеб страны. Его роль становитсясво и особеннои е заметнойгод д а для государствави а в периодсрок выходасути из д экономическогоб ккризиса. ан Функционированиесеб ипотекигод а обусловленоли ш ь наличиемд оли объектовсрок и субъектовд ляипотечнойб о азысхемы. Объектамиго аипотечногори д сккредитованиясудявляются: - земельныеб кучастки; ан - жилыели опомещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, зданиясроки б сооружениян епредприятий, занятыхи ж и мв социальнойд ы н олисфере; - офисныед ли помещения, торговыеб о азу центры, отдельныеб ть магазины, ы ресторанысч ет и другиед ля объектыэтом сервисногосч о ет обслуживанияф е коммерческойи он х ы н деятельности; - производственныеср кпомещенияи о м- склады, заводскиед ы н узданияц ач аи научноен исследовательскиед ля институты, объектысрок энергетики, гаражисч о ет и другиегод а помещенияб тьпроизводственногосрокназначения. ы Субъектысам и в свою очередьви е могутм д лрд подразделятьсяи х на основныхц ы н ель и второстепенныхкр г(вспомогательных). у К основнымсч етсубъектамэтомипотечнойб тьсхемыгод ы аотносятся: - Заемщик- лицо, берущееп утикредитсрокпод залогрольжилойц елиили коммерческойсч ет недвижимости. Для получениям ер ипотечногогод а кредитам лрд необходимод руг обладатьч лен средствамид т в объемего аю а не менееб д ть 20-30 процентовэто от стоимоститом ы у объектавсех

21 недвижимостиф е и иметьесли доходы, позволяющиеп н о ора в течениеи ь всегоехсв срокаэти н ю м выплачиватьд гравнымисво у р иежемесячнымиб кплатежамин ан мосновнойвсехдолг и процентыд и ату по нему. - Кредитортем и (банк)- организация, котораяхотя послерост анализали ь ш кредитоспособностиб кзаемщика, заключаетб ан кс ним кредитныйсуддоговорсроки ведетсеб ан учет его задолженности. Необходимымж тьусловиеми и евыдачиб ы н кипотечногон ан екредитад ж и а ом являетсятр лн внесениели ь заемщикомесли первоначальногогод ш а взноса. Обязательствад олю заемщикаэто ммогутд ьбыть оформленыц ен елив виде именнойц аценнойч ен ебумагисрок- закладной, ащ правац ельна которуюли ьбанк вправеб ш кпереуступить. ан - Ипотечноеб ть ы агентство- являетсяи ля ю основнымп рав элементомтрлн самофинансируемойвсехсистемыгод аипотечногои лякредитования. Агентствогод ю авыкупаетсрок у банкаб азузакладныевы еи выпускаетгод ш аценныевсехбумаги, обеспеченныетом уипотечнымип ора кредитами. Средствави у от продажисрок ценныхэтой бумагб д азыидут на выдачуагод новыххотя кредитов, такимх еобразом, создаетсяб д о ксистемавелрефинансированияеслиипотечныхли ан ь ш кредитовд е[38,150]. аж В задачир стагентствад о мвходит: ву - выкупд ту кредиторовд аю ьзакладныхм ен лрдили прав требованиям лрдпо ипотечнымб ло ы кредитам; - формированиеб кпервичныхгод ан аипотечныхб кактивов; ан - эмиссияэти х и размещениесч ет ипотечныхф е ценныхи он ое бумагои н св на финансовыхм ре и рынках; - Инвесторыб ло-которыец ы еливкладываютэти хсредствад оляв ипотечныед ькредитыгод ен а(не обязательновесьбанк, выдавшийростссуды). - Правительствосеб- позволяетб кбанкамряд ан еэффективносвоизаниматьсясвоиипотечныместь кредитованиемкр гбез неоправданныхеслирисков. у Вспомогательныед ьучастникигод ен аипотечнойгод асхемырольследующие: Риэлтерскаяп ав компания- профессиональныйой р св посредникэтом на рынкетом у недвижимости, оказывающийм лрд услугии ев по поискуэтом объектов, оформлениюэти д м договоровго а и д подготовкесрок пакетап ока документов, предоставленияти ув банк. п необходимогод ей для н

22 Оценочнаяр ль компанияб о к - необходимасч ан ет для определенияси лу рыночнойэтом и ликвидационнойо устоимостисво н д иобъектовгод анедвижимости, являющихсяп орапредметомгод а залога. Страховаяо нкомпанияб и д к- выполняетэтойфункциим ан лрдпо снижениюд ьрисковсч ен етдля инвесторовэто и кредиторовэтом путеместь осуществленияран о следующихотэ видовэтой страхования: - страхованиеп тирискаб у кповреждениягод ан аи уничтоженияеслиобъекта; - страхованиед хрискаеслиутратыод ву нправаряд и асобственностиц ельна предметц елиипотеки - страхованиеестьрискасай тпотерич ащ ежизниэти ми трудоспособностигод азаемщика; Расходыб лапо ежегодномуви ы устрахованиюгод д анесетестьзаемщик. Ипотечныйб ть брокерэто ы м – посредникд у междуц ач ель банкомб азе и заемщиком, специализирующийсяд атьна заключенииод уипотечныхэти н хсделоктог[33, c. 59]. Государственныйм д регистраторряд лр а - органгод а государственнойм лрд регистрацииб азу прав на недвижимоеср к имуществогод о а и сделокгод ус ним. В его функциигод а входитд ь ен регистрацияб к сделокб ан ли купли-продажи, ы оформлениеб ть переходаои ы св прав собственности, регистрацияр авпдоговоровэтойипотеки. Органым д опекид лр ля и попечительствагод о а - обеспечиваюти х защитуб ы н к прав ан несовершеннолетнихеслипри заключенииэтомсделокли ос недвижимостьюм б лрд[30,115]. Задачасч етбанка, то есть кредитора, заключаетсяц ав максимизацииэти ен хприбылили ь ш и дивидендовэто й своихсай т акционеров. Такимм лрд образом, целямили у банкад ц оли при ипотечномп ав кредитованииб р к являютсясуд максимизациягод ан у доходностисвои активныхгод у операцийго а и ограничениеб д азырисков, и обеспечениед олювозвратностим лрд ссудногогод а капиталаб ло[29, 120]. ы Инвесторб тьтакжед ы ейстремитсяэти н хполучитьсрокнаибольшуюэтоприбыль, вкладываясвои свои средстваэти мв закладныеы такили ценныеод нбумаги, обеспеченныед ьзакладными. ен Такимсрокобразом, цельюэто минвесторатом упри использованиили ьмеханизмаестьзалоговогон ш е ж и кредитования, являетсявсехмаксимизациясутиприбылип окакапитала, вкладываемогои ляв ю закладныер льили ценныеб о кбумаги. ан Однимп ав из р субъектови х кредитованиягод ы н а являетсяряд у правительство. Собственнымисеб же целямиб азыправительствад ей на рынкеэтомипотечныхд н т кредитовгод аю у

23 являются: капитализацияц ели недвижимогоп яти имуществасвою и обеспечениегод у его обороноспособности; неинфляционнаяэтом поддержкасч ет сферытрлн материальногогод а производства; уменьшениеб ы лиразрываэти хмеждувсемпроизводительными ети финансовымсч д ет капиталом; пополнениеэто м доходнойрост частид т бюджетали аю е и ц обслуживаниесуд внутреннегого а долга; созданиесрок условийи д ет для надежногоесли и эффективногосуд щ а функционированияб ксистемыэто ан йипотечногоои свкредитования. Таблицаэтом1.3 Классификациягод аипотечныхэтомкредитов Признак Вид ипотечногоп равкредита 1.1. банковские I. Тип кредитора 1.2. небанковские II. Наличиеб кгосударственныхсуд2.1. субсидируемыед ан тгосударством аю субсидий 2.2. не субсидируемыегод акредиты 3.1. в денежнойб кформе ан III. Формагод акредитования 3.2.в формеп утиипотечныхн едолговыход ы нобязательств и 4.1. краткосрочныегод а– до 1 года IV. Срок (в континентальнойрост 4.2. среднесрочныеб к– 1-3 лет ан Европе) 4.3. долгосрочныеб ло– 5-25 лет ы 5.1. постепенноен мпогашение и V. Схемаб кпогашенияд ан ейкредита н 5.2.единовременноеси лупогашениеп равсогласноб азыособымсрокусловиям 6.1. кредити ляпо фиксир. процентнойем ю тставке 6.2. кредитьб тс перем. процентнойвсехставкой ы VI. Вид процентнойгод аставки 6.3. кредити хэтс сочетаниемм лрдфикс. и регулируемойгод апроцентнойви е д ставкой 7.1. под залогкругжилья VII. Вид обеспечения 7.2.под залогп утизастраиваемогогод аземельногогод аучастка 7.3. под залоги хкоммерческойэтомнедвижимости ы н 8.1. кредитд ейна приобретениели н ьнедвижимости ш VIII. Цель заемщика 8.2. кредитсеб яна строительствоеслинедвижимости 9.1. кредиты, предоставляемыесудзастройщикамсч ети строителям IX. Субъектсч еткредитования 9.2.кредиты,предоставляемыед ьнепосредственнои ен етбудущемухотя д владельцури скнедвижимости Рассмотримф еосновныер н о аособенностисрокипотеки. д о Во-первых, ипотечныйсвоюкредитп равпредставляетд ейсобойсвоиссудусрокпод строголи н о б определенныйсво и залог. В отличием лрд от него, банковскаяп с ссудаж лю ть можетп и рав и не обеспечиватьсяр скзалогом. В случаеп и равнеуплатыоп тзаймад ы олюзаложеннаяб кнедвижимостьвсех ан продается, и из вырученнойм лрдсуммыб кпогашаетсяухд ан взадолженностьесликредитору. Тот факт, что залогомго а выступаетб д ть недвижимость, существенноб ы к облегчаетли ан ь ш

24 залогодержателюр о контрольесть за сохранностьюсрок предметаб ан к залога, однакон ан е ж и усложняетб ть реализациюго ы а залогасехв в случаеб д к непогашенияб ан ть кредита, так как ы недвижимостьэти хне относитсяэто йк высоколиквиднымэти мактивам. Во-вторых, большинствоц ели ипотечныхгод а ссуд имеетп рав строгоод н целевоесеб я назначение. Они используютсясч ет для финансированиякруг приобретения, постройким ер и перепланировкигод а как жилых, так и производственныхсуд помещений, а такжесу досвоенияд ейземельныхгод н а участков. В странахб кс развитойб ан ть ы рыночнойф е экономикойо н о ннаибольшеегод и д а распространениесрок получилид а жилищныеслои ом ипотечныем дкредиты. лр В-третьих, ипотечныед лякредитырольпредоставляютсяод о уна длительныйи н хсрок, ы н обычноб кна 10-30 лет, что позволяети ан етуменьшитьростразмерою щ свежемесячныхи хвыплат, ы н так как погашениесво юкредитасво ирастягиваетсясудпо времении ля[44, 151]. ю Ипотечныели окредитыи б етклассифицируютсяод д нпо различнымм и ерпризнакамп яти(табл.1.3) Главнаяп ав цель р развитияои св долгосрочногоод н ипотечногоп и рав жилищногоси лы кредитованиям д - создатьли лр у эффективноэти ц х работающуюгод а системуб к обеспеченияд ан ей н доступнымви а по стоимостид д е жильемч аж е граждансрок со среднимид ащ оля доходами, основаннуюр стна рыночныхб о кпринципахряд ан уприобретениягод ажильясутина свободномсвоиот монополизмаго а жилищномвсех рынкеод д н за счет собственныхесли средствод н гражданхотя и и долгосрочныхм дипотечныхб лр тькредитов. Ипотечноец ы ыкредитование, бесспорно, ен перспективноед ля направлениеран о о банковскойсуд деятельности. Ипотечныйб к банк ан являетсявы е относительноб ш ть устойчивымуч ы ет и рентабельнымб к экономическимод ан н и институтом. Поэтому, чем большетем ыв банковскойсроксистемеб ть такихб ы кнадежныхц ан ель банков, тем стабильнеер у и эффективнеед яд т ее деятельностьб аю азе в экономическойсп ад системесво ив целомн е[29,169]. ы 1.3. Организационно-правовыели оосновыд б еймеханизмад н вухбанковскогоряд еипотечногосвои кредитованиягод ув РоссийскойкругФедерации Основнаяб ть задачасво ы и государствад ей в становленииран н о системысрок ипотечногосч ет кредитованияд лю – о созданиесрок законодательнойгод а базы и нормативноетрлн

25 регулированиео нпроцессаэто и д йс цельютогсниженияод нфинансовыхц елирисковхотяучастниковп ятии повышенияб тьдоступностиэти ы мжильяэтапдля граждан. Государствовсех определяети ое концепциюсрок развитиятог системыд н ей ипотечногоэтом н жилищногоэто мкредитованиявы ш е и формируети х правовуюсехв базу для надежногоб ы н ть и ы эффективногон м функционированиясуд даннойэтой системы, создаетод р о н механизмысвою и социальнойго а защитып д ав заемщиков, р проводитли ш ь налоговуюсч ет политику, стимулирующуюсво ю участниковэтом рынкагод у ипотечногон е кредитования, создаетод ж и н и необходимыец ыинститутып ен авдля организацииэти р хрынкатеми участвуетгод ав управлениигод а ими. Состояниего а и д перспективыроль развитияесть ипотечногосч ет жилищногои е ы н кредитованияб тьв решающейд ы гстепенигод у р азависятб тьот макроэкономическихи ы хусловий. ы н Стабилизацияж тьобщеэкономическойсрокситуациигод и аи обеспечениерольэкономическогосрок роста, включаяд ь рост реальныхсрок доходовц ен ели населения, снижениеи ев темповран д о инфляциид ляи, соответственно, размеравсехпроцентныхп о утиставокп равдо приемлемогоэтой уровнясеб являютсяли о минимальноб б азу необходимымиою св условиямич лен для успешногоб ть ы функционированиясво юсистемыли еипотечногод ц оляжилищногокругкредитования. Государственноен е стимулированиегод ы а ипотечногод оля кредитованияси лыдолжном лрд развиватьсяр скпо следующимм и ернаправлениям: - совершенствованиед т правовойод аю н основыц и ы и ен нормативнойсей в базы для осуществленияср кипотечногод о лгкредитования; о - осуществлениеб азе мер по снижениюесли рисков, связанныхли у с долгосрочнымод ц н кредитованием, чтобыви е повыситьц д ель прибыльностьб ть и ы привлекательностьэтом подобноготи укредитованияб п лидля банков; ы - созданиесай т общенациональнойэтомсистемысудипотечногод ейкредитования, котораяэти н х включалали ь бы функцииб ш к вторичноготог рынкали ан о ипотечныхп б рав займов, выданныхб ть ы кредитнымивсех организациями, для поддержаниягод а уровняэтомликвидностиц ели этих организаций, обеспечениям лр д и эффективногоод н распределениясрок кредитныхгод и у ресурсов; - принятиего адополнительныхэто д ммер по поощрениюсрокучастияб кбанковм ан лрдв ипотечномод у н кредитовании, например, по привлечениюсвоибанковеслик управлениюгод асредствамисеб я

26 безвозмездныхеслисубсидий, предоставляемыхсрокгражданами ляна строительствосеб ю яи приобретениер скжилья; и - оказанием дпомощиго лр асемьями д етсо среднимиряд д еи низкимиеслидоходамии ев приобретениизон ы н а жильяан кб за счет предоставлениятог им субсидийб ть на оплатуб ы ть первоначальногод ы ей н взносагод апри использованиид еими ипотечногоб аж азыкредитаб азена приобретениеф ежилья; он - поощрениетр лнпредприятийср ки организаций, имеющихсрокдолгосрочныем о лрдресурсы, вкладыватьср к свои средствасвои в ценныец о ель бумаги, обеспеченныеэти х ценнымигод а кредитамиэто й[35,174]. Основнымили уположениями, определяющимисрокнормативно-правовуюэтапбазу ц ипотечногоч екредитованиятем ащ ыв РоссийскойеслиФедерации, являются: - КонституциявсехРоссийскойср кФедерациигод о аот 12.12.1993г. (в ред. от т 21.07.2014 N 11-ФКЗ; - Гражданскийэто мкодекссебРоссийскойгод аФедерациид у(в ред. от 31.01.2016 N 7-ФЗ); ач - Федеральныйи хзаконтр ы н лнРФ "О залоге" от 29.05.1992г № 2872-1 с изменениямиестьи дополнениями, вступившимии оев силу с 01.01.2013 г.; н - Федеральныйго азаконесли"Об ипотекеп д рав(залогесч етнедвижимости)" от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015г. № 286-ФЗ); - Федеральныйго азаконго д а"Об ипотечныхи д ляценныхм ю лрдбумагах" от 11 ноябряэтом2003 № 152-ФЗ (ред. От 30.12.2015г. № 461-ФЗ); - Федеральныйсво изаконб к от 20 августагод ан а 2004 г. №117-ФЗ «О накопительноипотечнойд а системесу м о д жилищногоэти м обеспечениям лрд военнослужащих» (ред. от 25.06.2012) устанавливаетесть правовые, организационные, экономическиеви уи д социальныесп ад основысво й накопительно-ипотечнойгод а системыход е жилищногоб к ан обеспечениято увоеннослужащих; м - Федеральныйф е законц н о а №215-ФЗ от 22 декабряли ен ь 2004 «О жилищныхи ш ел м накопительныхсво и кооперативах» (в редакциид оля от 30.11.2011) определяетгод а правовые, экономическиеельц и организационныеряд у основыц ели деятельностисрок жилищныхр стнакопительныхельцкооперативовм о лрдпо привлечениюб ки использованиюб ан ть ы денежныхго у средствм д д гражданои лр св - своихсехв членовсеб на приобретениеод н или и строительствоэти хжилыхестьпомещенийп утина территориисрокРоссийскойод нФедерацииряд и ев

27 целяхм ерпередачивсехих в пользованием лрди послед атувнесенияб кпаевыхои ан сввзносовсрокв полномб к ан размеред ев собственностьэточленамсвоижилищныхрод аж анакопительныхсеб якооперативов, а такжели оустанавливаетго б угарантииряд д узащитырн лтправ и законныхгод аинтересовб тьграждансвойы членовгод ужилищныхго анакопительныхгод д акооперативов; - Федеральныйо т закону ы п ет №188-ФЗ от 29 декабрясей ч в 2004 «Жилищныйэти х кодексд оля Российскойсам иФедерации» (в редакциисрокот 05.04.2013) [3]; - Федеральныйср кзаконесть№218-ФЗ от 30 декабряи о ля2004 «О кредитныхгод ю аисториях» (в редакцииб к от 03.12.2011) статьёй 5, п. 3 устанавливаетод ан н обязательнымэти и м предоставлениеб кбанкамир ан акредитныхб д о азыисторийси лузаемщиковзон ас их письменногоэтом согласия. Согласноп а статьесу р о д 13 центральныйч ащ е каталогб к кредитныхсвои историйн ан е ж и создаетсяго аБанкомвсемРоссии; д - Федеральныйго узаконп д ка№190-ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитнойэти о хкооперации» (ред. от 30.11.2011) определяетд оляправовые, экономическиеои сви организационныесвою основым дсозданияестьи деятельностиб лр тькредитныхм ы ерпотребительскихп равкооперативовб ли ы различныхго а видовср д к и уровней, союзовб о азы(ассоциаций) и иных объединенийэти х кредитныхср кпотребительскихср о ккооперативов; о - Постановлениего аПравительствац д ельРФ от 11.01.2000 № 28 (ред. От 08.05.2002г.) " О мерахи мпо развитиюм ы н дсистемыоп лр т ипотечногосрок жилищногосудкредитованиям ы ре в и Российскойо уФедерации" с изменениямим н д ии дополнениямисеб ощ яи др. Согласнор стФедеральномугод о азаконуб ть"Об ипотекегод ы у(залогегод анедвижимости)" по договорун е об ипотекеко ж и у одна сторонаб м к – залогодержатель, являющийсяесть ан кредиторомсво ю по обязательству, обеспеченномусрок ипотекой, имеетп яти правод ей н получитьо нудовлетворениеф и д есвоихд н о аденежныхросттребованийсрокк должникун ом епо этомусрок ы обязательствуд ать из стоимостиб к заложенногоб ан линедвижимогосеб ы я имуществаи утдругойсвою д сторонывсех – залогодателявсех преимущественноб ли переди ы х другимисехв кредиторамигод ы н а залогодателяр еза изъятиями, установленнымиб яд лизакономсехв[4]. ы Предметомд ь ипотекиго ен а могуткруг быть земельныесч д ет участки, предприятия, а такжесвоюздания, сооружениявсехи иное недвижимоесебимущество, используемоеси лув предпринимательскойм ддеятельности. Жилыем лр лрддома, квартирыгод аи частиу годжилыход у н домовб ы ть и квартир, состоящиеэти х из однойаед т или несколькихгод а изолированныхэтом

28 комнат, дачи, садовыеси лыдома, гаражисч ет и другиеб кстроенияб ан азупотребительскогоб ли ы назначения, воздушныеэти х и морскиеи я суда, суда внутреннегогод н ю а плаваниям лрд и космическиед ляобъекты. о Закономн мустановлено, что договорсвоиоб ипотекед р о оля долженсутинотариальновсей удостоверятьсяб ть и подлежатьб ы азе государственнойвсемрегистрации. Несоблюдениеб к ан этих правилго а влечетр д льего недействительность. Государственнаяб о ть регистрациярост ы договорар ск об ипотекер и ст являетсяб о к основаниемб ан к для внесениягод ан у в Единыйесть государственныйд ь реестрб ен лоправ на недвижимоеактыимуществоли ы ш ь и сделоксрокс ним записигод уоб ипотеке. Послеср к государственнойм о еррегистрацииеслиипотекип раворганомм ер регистрацииго а первоначальномуои д св залогодержателюсч ет выдаетсяб ли закладная. ы Закладнаяи й являетсяд о н ело именнойб ть ценнойд ы ь бумагой, удостоверяющейсч ен ет правод оля на получениеэто м исполненияу ет по ч денежномугод а обязательству, обеспеченномувы е ш ипотекой, без представленияою св другихп ока доказательствб ть существованияом ы д а этогоб к ан обязательства, а такжетем ыправом лрдзалогали ш ьна имущество, обремененноееслиипотекой. Закони е предусматриваетач ы н д у возможностьод н обращенияб к закладных. ан Залогодержательр ствправед о ляпередатьб о тьсвои праваб ы кдругомурольлицу. Лицо, которомусрок ан переданыго а правао д н по договоруи и д ля об ипотеке, становитсяесли на местод ю оля прежнеготрлн залогодержателяср кпо этомуэти о хдоговору. При этом уступкагод аправ по договоруд ейоб н ипотекевсехозначаетсеб яи уступкули оправ по обеспеченномуоп б типотекойб ы тьобязательствуд ы ь ен (основномуд ли обязательству). Кромесп о ад того, предусматриваетсяц ывозможностьсрок ен залогап рав закладнойсеб я как с передачейои св ее другомусеб я лицу (залогодержателювы е ш закладной), так и без ее передачиактыв обеспечениен еобязательстваряд ы епо кредитномури ск договоруо н(или иногод д люобязательства) [4]. о Такимго у образом, д Федеральныйсеб я законб азе "Об ипотекеесли (залогед т аю недвижимости)" ввел в гражданскийси лыи коммерческийесли оборотгод а новыйроль вид ценныхср к бумагр о ск – закладные. Болееи и ля того, в Распоряжениисч ю ет Федеральнойи е ы н комиссиили о по рынкуб б ть ценныхп ы с бумаггод лю а установлено, что закладныео ли б могутсвои использоватьсяли о в б качествеп ути базовогоряд а активап ути с цельюд ей выпускароль их н собственникомд ли или доверительнымп о ути управляющимтрлн иных ценныхи ля бумагли ю ьв ш

29 порядкед ляи на условиях, которыесч о етустанавливалисьои свФедеральнойц елькомиссиейгод апо рынкуаж едценныхтр лнбумаг. Что касаетсяго уФедеральногоэти д хзаконаи ое"Об ипотечныхи н еценныхгод ы н абумагах", его цель – способствоватьтемразвитиюгод а системысч ет ипотечногосрок кредитования, законодательноэти мустановитьср кинструментып о равпривлеченияси лыденежныхоп тсредствод ы ндля и ипотекиб к – ипотечныеэто ан й специализированныеб ло ценныем ы ощ и бумаги. Эти бумагим лрд позволятвсем получитьго а заемщикамэтом доступд д олю к долгосрочнымсрок финансовымгод а ресурсам, а благодаряб к надежностин ан орм этих бумагкруг (основаннойесть на залогеэтом недвижимости) выплачиватьран одостаточногод унизкиед ейпроцентыи н ляпо сравнениюсрокс ю банковскимср кпроцентомб о к[7]. ан Законд еобеспечиваетр аж енадежныесуд яд апринципыгод афункционированияп утисистемыд вух ипотечныхсво юценныхго абумаг, отвечающейгод д асовременнымп равтребованиям. Тем не менее, полагаю, что сложностьгод аконструкциигод ане позволяетд олярассчитыватьд олгна ускоренноели ь развитиевсем рынкаэтом ипотечныхои ш св сертификатовли е участия. Вполнеи ц х ы н вероятно, в ближайшемд лгбудущемб о азуувеличатсясай тобъемыестьоблигацийсрокс ипотечнымб ть ы покрытиемд атуна фондовомеслирынке, эмитентамиесьвкоторыхп утистанутестькоммерческиеэтом банки. Однакоб крост рынкатр ан ехипотечныхж ть облигацийвсехпереоцениватьсехвне стоит. и Дело в том, что крупныеви а банкид д а могутгод ом а и так привлечьп с средстваб лю ла за счет ы эмиссиии т обычныхо у д н облигаций, а среднимгод и д а и мелкимд е банкамэтом помимоесли аж дополнительныхтем ытребованийи ляк нормативамэти ю мпридетсяб тьразмешатьли ы оипотечныеслои б облигациич ленс достаточноо нвысокиместьпроцентом, что противоречитб и д тьприродеи ы ляэтих ю бумаг. Скореем д всего, наиболеетрлн успешноэти лр х смогутраз развиватьсявсех ипотечныеб азу агенты, если их учредителямиэтомбудутсф ервыступатьоп тгосударственныед ы ейструктуры, н в частности, Агентствор стпо ипотечномугод о ажилищномуи екредитованию. ы н Такимэто м образом, для регулированияои св отношенийд т по поводуэтом залогасвои аю недвижимостисч ет основнымср к источникоми о ав правагод д а являетсягод а законб к об ипотеке, ан которымсч етв отношениисво юипотекиб лимогутли ы обыть предусмотреныгод б аиные правила, чем в ГК РФ применительнод ейк залогусрокв целом, имеющиеряд н еприоритетм лрднад общимиц ели положениямисебГражданскогоб тькодексари ы ско залоге.

30 1.4. Сравнительныйр аанализод яд нзарубежныхси и лыи российскойгод амоделейэти хипотечноголи о б кредитования Организациясч ет ипотечногоэтом кредитованияод н отдельныхкруг странсам и и имеетгод а существенныеэти х особенности, вследствиесуд различноголи о б уровнязон а их экономическоголи ьразвития, финансово- кредитнойч ш егосистемы, историческогоб лои ы современногор ст банковскогом о дзаконодательствап лр рави др. Указанныен мособенностикруг и определилиго ыформированиесебразличныхвсехмоделейб д тьипотечногоряд ы екредитования. Существуетб к ряд мненийесли в отношенииб ан ть классификацииб ы к моделейф ан е он ипотечногого акредитованияд д ляв развитыход о нстранах. Принимаягод и ав качествеою свосновыб ть ы классификациии е моделейли о н о , степеньд б оля открытостиои св для рынкасрок капиталасвои и показательсч етколичествавсехуровнейестьобращенияесьвжилищныхгод ыкредитов, выделяетсяп рав три основныего амодели: д  одноуровневуюр ооткрытую; ан  одноуровневуюви езакрытую; д  двухуровневуюго а[22, 47]. д Существуетм ди несколькооп лр тдругоеб ы кмнение: основнымиэти ан ммоделямиеслисистемыгод у ипотечногосло ижилищноговсемкредитованияеслиза рубежомб азеявляются:  модельтр лнсбалансированнойряд еавтономиисч ет(контрактно- сберегательная);  усеченно- открытаясво имодельэти м(традиционнаяростили одноуровневая);  расширенно-открытаяц елимодельти у(модельсч п етвторичногод уипотечногоеслирынкасеб ач или двухуровневая) [12,5]. В рамкахд оля данногосрок исследованиям лрд будемгод у придерживатьсяр льпоследнейесликлассификацииб о ть в качествесрокосновногоесть критериятом ы у формированияви умоделейр д аипотечногоестьжилищногосудкредитования. яд В качествееслиосновныхли ьотличийи ш щ етданныхб ламоделейсч ы етможноли увыделить: ц  источникито уи стоимостьб м тьформированияб ы кресурсови ан епри ипотечномгод ы н а кредитовании;  участиер огосударствагод ан ав системед оляипотечногоросткредитования;

31  взаимосвязьд ейи зависимостьой н св рынкап утиипотечногои хкредитованиягод ы н а от макроэкономическогох тяразвития; о  доступностьм ерипотечногогод акредита;  параметрыи елкредитования. м Сбалансированно-автономнаяп рав или ссудо-сберегательнаяб азы модельэтом (рис. 1.1.) ипотечногоб ликредитованиягод ы а- это автономнаяб лосбалансированнаясрок ы модельб азу ипотеки, базирующаясям лрд на ссудо-сберегательномгод а принципегод а функционированияч ленпо типу немецкихн и ью«частныхвелстройсберкасс». Заемщики Государство ссуды Кредитныесч етинституты субсидииго апо стройсбережениям д Рис. 1.1. Схемап ававтономнойд р ьмоделид ен ругконтрактныхп ятисбережений Наиболеесеб я частого а и успешнотрлн модельм д лрд сбалансированнойгод а автономиид ь ен использоваласьб тьи используетсяли ы ув Германии. В течениегод ц авременисч етот двух до десятигод алет до моментаи хприобретенияли ы н уквартирыб ц лиили дома кредитори ы едолженсч н ю ет начатьом эт делатьд лг целевыеви о у накопленияряд д е в специализированныхход е банкахсвои или сберкассах. Когдаэтапнакопитсяб азесуммарольденег, составляющаям ре45% от стоимостиб и к ан жилья, покупательб лополучаето ы стреще государственнуюаод гдотациюн ев размереан ж и кб10% от стоимостиесли недвижимости, а такжесрок льготныйод у кредитб н ло на 10-15 лет для ы оставшейсясу а частити д устоимостиряд п ужилья. На выдачуви е этогосч д ет кредитасехв банк беретм лрд средстваи яиз целевыхн н ю есбереженийсутисвоихб ж и локлиентов. На сегодняшнийои ы всдень в Германииесть строительствоср к каждойряд о е второйвсех единицып с недвижимостиб лю азе финансируетсяэто йс участиемо нсбалансированно- автономнойб д тьмоделиф ы еипотечногом он лрд кредитованияо н[63,132]. и д Все немецкиекр г строительныеи у лясберкассып ю равклассифицируютсяси лыпо формевсех собственности. Их можноэто мотнестигод ук двум основнымб тьгруппам. Первуюагодгруппун ы е ж и

32 образи ы н хуют 15 частныхи етстроительныхгод д асберегательныхд олюкасс, которыед ейявляютсягод н а акционернымисво ю обществамисехв и принадлежат, как правило, страховымд ей н компаниямэто м или банкам. Вторуюп ока группугод а представляютб к стройсберкассызон ан у федеральныхи ля земельм ю д Германии. лр На сегоднярост это 11 строительныхд ей н сберегательныхго а касс. Характерно, что посколькуи д ь данныегод н ю а стройсберкассыи ет д действуютф е толькоср н о к в границахп о рав своихп яти федеративныхи ое земель, конкуренциям н лрд междугод аними отсутствуетсч ет[32, 34]. В основесво иуспехап канемецкойб о тьсистемып ы оралежитслоинадежностьэти хи стабильностьли о б экономикиб лоГермании. Однакон ы ев условияхц ж и елиотсутствияеслитакойи хстабильностисвоюв ы н Россиисли е необходимыеб ть объемысч ы ет субсидированиясеб могутэто резкосеб возрастисч ет и достичьэти х неприемлемогоб ло уровня, либо реальныесч ы ет платежип рав по процентамп рав окажутсяи е настольколи ы н ь низкими, что у вкладчиковтрлн не будетн ш м стимулаи и я для н ю выполненияд лядоговорныхэто о йобязательств. В Россиисф ер реализациярост сбалансированно- автономнойесли моделиб к на ан сегодняшнийп ав день нецелесообразна, так как такаягод р у системагод а ограничиваети е д размери ы н хпривлекаемыхд ьсредствсроктолькоб ен азеобъемамим ерсбереженийб ливкладчиков, за ы интересованныхм ерв получениили ш ькредитовд аетна жилье, и не охватываетб ксбереженияб ан к ан и свободныеб тьфинансовыего ы аресурсып д равиных физическихэти хи юридическихб азелиц [44, 87]. Каждыйц ели ипотечныйэто м банк самостоятельносрок определяетсуд параметрыэти м выдаваемыхб к им кредитов, а ставкап ан рав зависитц ель от текущейэто экономическойд а ом конъюнктуры. Для усечено-открытойэти м моделиц ели характерноп рав соединениеб азы функцийэто мэмитента, кредитора, управляющейи ет компанииэтомпо обслуживаниюэто д ипотечныхи йкредитовэто о н йи закладныхб клистовэтомв одноми ан ялице (ипотечномсеббанке). н ю Закладныеср клистыср о кв отличиеэто о мот обыкновенныхсрокоблигацийб азеимеютц ельспециальноесрок обеспечение, занесенноед лив специальныйсрок регистрб о к имуществосрок – ипотечныеб ан ть ы кредиты. Относительнаясво йпростотасвоиорганизацииб тьипотечногом ы лрдкредитованияд олюна базе усеченното у-открытойм м дмоделигод лр аобусловилагод аее широкоесвоюраспространениеси лыкак в странахх тяс недостаточноп о тиразвитымм у лрдрынкомп равценныхсрокбумаг, так и в странахрольс развитойб азырыночнойб ть экономикой. Даннаян ы е модельсрокипотечногоактыкредитованияб ж и азе

33 получилакр гразвитиесво у юв Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израилесроки ряде прочихб кстранэто ан мЕвропы, а такжеб азев Австралии, Южнойтом уАмерике. Кромели о б того, она сталасво юпопулярнаси луи в развивающихсясудстранахб к– в Болгарии, Польше, ан Венгриису аи др.) д Заемщики Инвесторы Ссуды денежныесво исредства Кредитныегод аинституты Залог продажар аззакладных Рис. 1.2. Схемали ьусеченно-открытойеслимодели ш Усеченно- открытаяэто ммодельгод апредставляетсей всобойэтомполностьюб лорыночнуюи ы ля ю системуб тьипотеки, но не являетсятрлнприемлемойои ы свдля внедрениясай тв России, так как имеетсеб яодин существенныйср кнедостаток. Характернаяли о оособенностьд б ьэтой моделии ен е ы н - прямаяп авзависимостьб р азупроцентныхб ластавокростпо ипотечнымэтойкредитамгод ы уот общегорост состоянияд ату и стабильностид оля развитияои св экономикиэтом страны, оказывающаяб ть ы значительноец ывлияниесебна масштаб, активностьод ен ни эффективностьд олябанковсебв сфереви а ипотечногор д ст кредитованиягод о а в отдельныесрок благоприятныем ер и неблагоприятныеср кпериодыср о кразвитияэтогосударстваэтом[39,102-103]. о Расширенно- открытаяли е(модельн ц евторичногоэтойипотечногои ы хрынка) или, как ы н ее еще называют, «американскаяи я модельд н ю оля ипотеки», предполагаети е ы н использованиееслидвухуровневойеслимоделигод арынкаи ет(рис. 1.3.). д Недвижимость кредитныйеслиинститут Покупатель закладная щики Средства, полученныесрокот продажим дценныхи лр ебумаг д Инвестор Рис. 1.3. Схемавсемрасширенно-открытойд олямодели Продажавсехипотечныхвсех кредитов Финансовыйи м этпосредник Продажам лрдцен.бумаг, выпущенныхм лрдна базе ИК

34 Банк выдаетсво иипотечныйгод укредитод нзаемщикуц и елив обменд оляна обязательствотогв течениед ейфиксированногои н есрокаи ы н ляежемесячноб ю тьпереводитьгод ы абанкуэти хопределеннуюэтом суммуоы лбденежныхестьсредств. Это обязательствод ейзаемщикатрлнобеспеченои н езалогомб ы н ло ы приобретаемогом ержилья. Банк продаетб ккредитгод ан аодномули оиз ипотечныхгод б аагентств, вместегод ас обязательствамип типо обеспечениюгод у акредита. Агентствац ывозмещаютд ен аж ебанк у выплаченныед вухзаемщикули есредства, банк ц взаменб азе переводито т получаемыеб ы п ло от заемщикасеб ежемесячныеб ы ть выплатыб ы к за ан вычетоместь своейэто м прибылисво и (маржи) в агентство. Величинураз ежемесячныхрод а выплат, то есть ставку, по которойсч етагентствосвоиобязуетсяеслипокупатьростипотечныеп рав кредиты, устанавливаетб тьагентствоб ы кна основаниитемтребований, предъявляемыхсч ан ет инвесторамили ок доходностиср б кфинансовыхли о оинструментов. б Такаяср к модельго о у ипотечноголи д о кредитованиягод б а историческим лрд сложиласьд ьв ен Соединенныхп авШтатахб р кАмерики. Ипотечныеход ан екредитыли ув США предоставляюти ц ойв н основномм дссудо- сберегательныеряд лр еассоциации, взаимно-сберегательныесрокбанкип рав и мелкиеко уфермерскиеэти м хбанкин еирегиональногосч ы етзначенияесть[28, 36]. Здесьэти хглавнуюп авроль играетсрокипотечноегод р акредитование, ссудополучателемэтом по которомуго авыступаютср д кдомашниесехвхозяйства. о Американскаясво юмодельгод а ипотечногосеб я кредитованиятрлн предназначенад т для аю поступлениясебна рынокго аипотечныхсеб д якредитови мболеели ы н одешевыхвсехи долгосрочныхти б у п средств. Такимиэто мсредствамип окарасполагаютэтопенсионныесч ет фондыэти хи страховыегод а компании. То есть решаетсяо агглавнаягод д апроблемаэтожилищноголи офинансированиятом б у– проблемасп адформированияр одолгосрочныхгод ан акредитныхгод аресурсови ой[32,206-211]. н Реализацияго а расширенно-открытойц д ель моделии ы д в возможнаб ть при условиивел ы созданияр ст разветвленнойэто о минфраструктурыгод а ипотечногосч ет рынка, а такжевесь при содействииср ки частичномб о кучастиисехвв ней со стороныэтом(имеютсяроств виду внешниесрок ан инвесторы).

35 Таблицазон а1.4 Сравнительнаятр лнхарактеристикаи ямоделейгод н ю аипотечногогод акредитованиясвойв зарубежныхи мстранах ы н Критериип рав оценки Усечённая открытая Расширеннаятог открытая Сбалансированнаяеч ащ автономная Страны, где применяетсяд руг модель Основнаяроль характеристи ка Великобритания, Израиль, Испания США Германия Ипотечныеростссудыэтом финансируютсяп утииз различныход уисточников, н в том числееслиза счёт собственногои лякапиталгод ю а банка, депозитов, межбанковскихгод а кредитов. Ставкасрок определяетсяли отекущейод б н конъюктурой Банк предоставляетб к ан кредитсрокконкретномуб азу гражданинуб тьисходяли ы ьиз ш уровнясебего доходовсвоюи кредитнойи етистории д Гражданеи елобразуютхэти м кооперативысч ети на протяжениигод аряда лет делаютб ть ы взносы. Как тольколу си наполненаом этполовинасрок стоимостигод абудущегои ежилья, н ю член кооперативасвоиполучитб к ан правоьб тна заселение. ы Оставшаясяд ьчастьвы ен естоимостигод ш а оплачиваетсям лрдв теченииб ло10 ы лет, по истечениип утикоторыхрост недвижимостьод апереходитгод н ав собственность Преимуществ а Относительнаявсей простотац ельипотечногоб ы ть кредитованияти хэна базе этой моделисрок обусловилаб тьдостаточнод ы вух широкоен епрактическоен ы о ад распространение Недостатки Большинствогод аценныхьб т ы бумаг, которыеи хэт обеспечиваютвсемпритоксрок кредитныхд оляресурсовц елив систему, имеютсвоюранеели о б объявленнуюгод а доходностьм лрди срок погашения Зависимостьб к ан Будучиод уоткрытой, н процентныхб тьставокгод ы апо модельряд уподверженаб ть ы ипотечнымгод ассудамсч етот достаточном лрд общегосвоюсостоянияоп т ы существенномугод а кредитно- финансовогосехв влияниюд ейобщегосч н ет состоянияьд атфинансоворынкасудв стране кредитногосебрынка. Поэтомуи утширокоерост д применениеи ляона ю можети яиметьком н ю улишь в странахц ыс устойчивойом ен эт экономикой Используемыеси лууровниэтом процентныхб азуставоктап э автономнывсехи не зависятгод аот общегоп утисостоянияи уткредитноп финансовогод вухрынка, ниже рыночных Замкнутость, то есть в качествеи ляисточникакруг ю предоставлениясроккредитагод а используютсясвоитоль- ко те средства, которыеком убыли накопленыц ельвкладчикамиучастникамисебпо контрактамп ока стройсбережения

36 Такимч еобразом, в странахеслис развитойи ащ аврыночнойб д тьэкономикойгод ы ыжилищноеп яти строительствоч леносуществляетсяб тьв основноми ы хза счет частныхн ы н еинвестиций. Доля ж и государственногоб лисекторато ы гв жилищномф естроительствели он оэтих странб б ликолеблетсяб ы азе от 1,5% (США) до 18% (Италия, Франция). За счет средствср к населенияод о н строятсясуд и покупаютсясвоюиндивидуальныен и е ж и дома, а такжеэти мквартирыи яв многоб н ю тьсемейныхп ы ятидомах. В европейскихп ятистранахсвои наибольшеееслиразвитиеэто мполучилоп утикооперативноем рестроительство, его доля во и Францииц ыпревышаетэто ен м25%, в Италииесть– 20%, Даниигод аи Финляндиип ути– 15%. В США доля данногоср квида строительствац о елинезначительнаод н[32,128-130]. и Проанализировавсф ер основныен е модели, выделимд ж и оля следующиесч ет исходныеоп т ы принципы, которыеэти х применяютсясч ет при формированиисем в системи ав ипотечногоесть д кредитованияи хза рубежом: ы н 1) обеспечениели ь защитырольинтересовгод ш а как кредитора, так и должникан ев ж и ипотечныхр стотношениях. Для выполненияб о кэтогозон ан уусловиягод услужатран острахование, специальныели ь правительственныели ш о программы, б процедуравел обращенияэтом взысканиявсехна заложенноед ляимущество. о 2) созданиеп ав условийн р е доступностим ы лрд ипотечныхесли кредитовб азу рядовомум лрд потребителю. Для отдельныхб к категорийсрок населенияесть разрабатываютсяи ан е ы н льготныед люправилац о елии нормысво ипогашенияеслиипотечноголи ш ькредита. 3) созданиеи м условийд ы н а приоритетностиэтом в кредитнойэти ом х сфересрок для организаций, специализирующихсяб кна ипотеке, так как именноб ан азыза счет них формируетсяср крынокд о атужильяб тьи происходитестьразвитиеб ы кдругихсутисфер. ан 4) активизациятем ыдеятельностисвоюгосударствавы ев ипотечныхц ш ыотношенияхп ен сдля лю контроляи ля за деятельностьюи ю ет организаций, осуществляющих д ипотечноеб к ан кредитование. Государствоестьможетод апроводитьд н ейльготнуюои н свналоговуюеслиполитикуроль в этой области, разрабатыватьли ш ь и реализовыватьсрок специальныеряд е программы, образовыватьтр лннеобходимыеб кгосударственныен ан оорганы. ад Подводя итогиц елиисследованияуч етв первойсрокглаве, можноэтомсказатьб лио том, что ы ипотекаго а представляетсво д ю собойб ть разновидностьри ы ск имущественногогод а залога,

37 служащегоесть обеспечениемсф ер исполнениятрлносновногоб ть денежногосрок обязательствагод ы а должником-залогодателемб азе передли окредиторомсеб б я - залогодержателем, которыйсвою приобретаети мправои ы н йв случаед о н лянеисполнениям о лрддолжникомгод аобеспеченноголяи юзалогомси лы основногосам и обязательствад т получитьгод аю а удовлетворениесрок за счет заложенногоп рав недвижимогор ст имущества, собственникомц о ель (владельцем) которогороль являетсясвою залогодатель. Объектамии ет ипотечногогод щ а кредитованияб азе являютсяб ла земельныегод ы а участки, жилыесч ет и нежилыесрок помещения. Субъектамигод а ипотечногоб ть ы кредитованиявсех являютсяб к заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Для ан ипотечногои х кредитаго ы н а характерныои д св некоторыегод у отличительныеакты чертыд оля долгосрочныйп авхарактер, выдачаб р азепод залогд ьнедвижимогоб ен лоимущества. Главнаярост ы цель развитиясво юдолгосрочногоэтомипотечногон мжилищногоп и равкредитованиям ощ и- создатьсч ет эффективноср к работающуювсемсистемуб о ли обеспечениягод ы а доступнымгод а по стоимостисеб я жильемц ы гражданд ен а со среднимирост доходами, основаннуюрост на рыночныхф м о е он принципахб тьприобретенияго ы ажильявсехна свободномли д оот монополизмагод б ужилищномви у д рынкеи п ут за счет собственныхи ля средствб ю азе гражданм ер и долгосрочныхсай т ипотечныхб ть ы кредитов.

38 ГЛАВАесть2. ОЦЕНКАкр гЭФФЕКТИВНОСТИэти у хКРЕДИТНОсрокПОЛИТИКИгод аБАНКАд ей н В СФЕРЕго аИПОТЕЧНОГОн д еКРЕДИТОВАНИЯб ж и кНА ПРИМЕРЕэтом ан (НА ПРИМЕРЕ ПАО СБЕРБАНК) 2.1. Современноем дсостояниеестьи основныеэти лр хтенденциигод аразвитияразрынкали о б ипотечногоэтомкредитованиясрокв России Становлениего анациональнойсрокбанковскойи д елсистемыб м тьсформировалоагодновыйви ы е д этап и поставилого ановыеи д ьзадачигод н ю ав развитиич ленорганизациин ебанковскихгод ж и уопераций. На современномго аэтапетем д ыразвитиясрокфинансовогод ейрынкаы н евв Россииростфункционируетп ш рав большоеп ав количествого р а финансовыхсп д ад институтов, при этом важнойсвою особенностьюго а современногосрок коммерческоголи д у банкавсех являетсяб ц к его ан универсальность, то есть практическили ш ькаждыйсрокбанк, стремитсяб лиоказыватьп ы раввсе виды банковскихтем и и небанковскихли о операций, посколькуи б ел совершаемыен м е им ж и операцииб к— это доходообразующиеод ан афакторыд н ьв его деятельности. Операциип ен рав по ипотечномуср ккредитованиюб о котносятсяэтомк самымою ан свважнымф еи доходнымгод он удля современнойестьбанковскойм дорганизации. лр Проблемыр азрынкали ьипотечногоэтомкредитованияеслив настоящеесвоювремясч ш етявляетсягод а однойгод а из наиболееэти м актуальныхгод а проблемли о современнойб б к России. Высокиеб ан к ан процентныеэто мставкиэти хне предоставляютгод авозможностид амногимм ом лрдсубъектамд олябратьгод а ипотеку, это связаного ав первуюб д лаочередьухд ы вс тем, что возникающиеестьсуммыростот переплатыи хпо ставкамсу ы н дкредитовгод аоченьком увелики. И «конвертнаяд вухзарплата» в большинствеб азуслучаево нне позволяетсам и д иполучитьб азекредит. Однако, рынокви ы недвижимостид д олг развивается, но толькод е за счет аж сравнительного а«дешевыхсч д етквадратныхп равметров» [15,30-35]. Развитиеб к какого-либо сегментам ан ер рынкан о преимущественнон ад м связаногод и ас внешнимии ефакторами, такими, как благосостояниеестьграждан, стабильностьд н ю вумв стране, экономическаятр лни политическаягод уситуация. Отрицательныеод амоменты, н например, экономическийсч ет кризисб ло коснулсяп ы рав всех сфер жизниб ло населенияесли ы страны, включаяб ки рынокго ан анедвижимости. Рассмотримоп д тситуациюб ы тьс российскойри ы ск

39 ипотекой. Институциональныеростпредпосылкисч етрешенияи мжилищнойхотяпроблемыгод ы н ав нашейтсч е странесво юбыли заложеныгод а еще в 1993 г. Это связаноб ть с принятиемси ы лу государственнойд у целевойэто ач й программызон у «Жилище», котораякруг определилаесли в качествен есоставнойэти ж и хчастии етгосударственнойряд д ежилищнойи еполитикиб ы н тьипотечноец ы ели жилищноего укредитование. д С мартаэти м 2017 года снизилиесли процентыи х все крупныеи ы н ет кредиторы: щ Сбербанк, ВТБ 24, ВТБ, Газпромбанксрок и др. Стоитэтом отметить, что декларируемыед ейцифрыд н х– это неполнаярости неокончательнаяб ву азестоимостьм лрдкредита. Предоставлениец ели налоговойб ла льготыб ы азе компенсируетб ть заемщикуи ы х суммуи ы н ля ю подоходногоо нналогали и д ьв размеред ш ей13 % стоимостии н ляжилья. Аналитическийб ю тьцентруд ы с по ипотечномуб ло кредитованиюэти ы х и секьюритизацииэтом РУСИПОТЕКАб ть ы опубликовалтр лнрейтингго аведущихб д кипотечныхран ан обанковц ыпо итогамп ен равработытьы бв 2016 году. Как и в предыдущихеслигодах, лидерамид ейсталисвоибанкиб н азыс государственнымвсем участием. Ведущееэто мместосч етзанялгод аСбербанк, объемесливыдачиростипотечногоб азекредитасрок которогои хв 2,58 раз превышаетгод ы н аобъемаб тьвыдачитогбанкарольВТБ 24. Третьеи ы ляместосвою ю занялц ель Газпром. По причинед вух высокогоб азыпервоначальногод оля взносагод а и низкогоф е он уровняи ут доходовб п азе околод ь 90 % населенияли ен о не имеюти б х возможностисч ы н ет получитьвсех кредит. Ипотечноели ьжилищноен ш ормкредитованиевелна сегодняшнийп орадень остаетсяод н и наиболееесть продуктивнойго а и реальнойой д св формойэти м ипотеки, так его предметгод а является, пожалуй, единственнойэтомдорогостоящей, а потомуд удействительноряд ач у оборотоспособнойэти хсобственностьюряд уроссийскихгод аграждан. Таблицаси лы2.1 Объемыб тьипотечноготом ы укредитованиягод апо банкам-лидерамсрокв 2017 году № Банк 1 2 3 4 5 Сбербанк ВТБ 24 Газпромбанк Дельтакредит Росбанк Объемод н выданныхгод и а ипотечныхф е он кредитов, млн рублей 629 761 243 336 78 198 28 135 17 606 Количествовесь выданныхэти хипотечныхряд у Темп кредитов, шт приростасеб 2017/2016, % 432 660 41 143 364 54 36 931 21 10 867 24 8 444 -0,2

40 Очевиднаго аочевиднаи д яконкуренциян н ю ммеждуод и нбанкамин и ев даннойтем ж и ыобласти, что должноч ленспособствоватьб к появлениюгод ан у новыхли ь ипотечныхсрок продуктов, а такжед ш а ом понижениювесь процентныхб азы ставоксеб по кредиту. Хотя размерм лрд снижениязон а процентныхч еставокэтобудето ащ ннебольшим, посколькуп и д равпри прогнозируемыхтьб ытемпахн орм инфляцииц абанкамиви ен ебудутб д тьоставленыб ы тьпримерноб ы тьте же процентныем ы лрдставки. Согласноб ли рейтингу, составленномуб ы азы компаниейи ав Est-a-Tet д рейтинггод а банковн ж и е в сфереб азе ипотечногосрок кредитования, выглядитн е следующимгод ж и а образомтог (рисунокэто м2.1). Здесьви е первоед д оляместод олгтрадиционнод олгзанимаетч егоПАО «Сбербанкряд е России», строчкойго униже расположилсягод д а Банк Возрождение, занимаясуд а болеегод а четвертиэто й объемаи ет выданныхсч щ ет ипотечныхсехв кредитов. Причинойгод у этомусеб сталисрок несколькоб к факторов, а именносп ан ад увеличенныйэтой срок ипотекиэти мдо 30 лет (в большинствеэти хбанковго уипотекаб д квыдаетсяи ан ляна 25 лет), интереснаясудпро- 33 центнаян ю е ж и ставка, а такжер стиные болееб о кмягкиед ан ругусловияи хпо сравнениюою ы н свс другимигод абанками. 250 200 150 100 50 млн.руб Уралсиб Райффайзенбанк Дельтакредит Газпромбанк Втб 24 Сбербанк 0 Рис. 2.1. - Рейтингп авбанковы р евпо объемамгод ш авыданныхтрлнипотечныхси лыкредитовсрок на территорииц ыРФ за 2017 год [20, 67] ен Граждане, обладающиед ьопределённымили ен онакоплениямисроки стабильнымид б оля доходами, принимаютб азырешениеростприобрестигод ажилуюэтомнедвижимостьтем(квартирыхотя или индивидуальныер стдома) посредствомб о тьипотечныхб ы азекредитов. Кредиторвсех проверяетб азу платёжеспособностьгод а потенциальныхактызаёмщиковли о б (процедурам ер андеррайтинга), т.е. оценивает, в состояниид ейли он из своегосрок н

41 текущегого а дохода, которыйи д м можетвсех оказатьсяи ы н ел единственнымли м ь источникоми ш ой н погашениясво и кредита, платитьб ли ежемесячноп ы рав определенную, обусловленнуюб к ан договоромго апо ипотечномусво д икредитуп равсумму. Есть золотоегод абанковскоели оправило: б на выплатуб ккредитао ан нзаемщикли и д ш ьне долженб литратитьп ы орабольшем лрд30% своегоб тьличногорост ы ежемесячногоб тьдохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такойд ы ь ен кредитермуже становитьсяго арискованным. Можетц д елиполучитьсясроктак, что заемщики ля ю не сможетсч ет его выплатить. Поэтому, при расчетеб азыплатежеспособностигод а из доходаб ы тьвычитаютсясебвсе обязательныегод уплатежи, указанныеоп тв справкесроки анкетеб ы ли ы (подоходныйкр г налог, взносы, алименты, компенсацияод у у ущерба, погашениесвою н задолженностиб ки уплатаэто ан мпроцентовб тьпо другимли ы окредитам, суммаэтомобязательствли б у ц по предоставленнымтр ех поручительствам, выплатывел в погашениесрок стоимостигод а приобретенныхм д в рассрочкусч лр ет товаровгод а и др.). Для этой цели каждоесвои обязательствосво ипо предоставленномуп равпоручительствуф епринимаетсян он мв размерегод и а 50% среднемесячноголи ь платежасрок по ш соответствующемусф ер основномугод а обязательству. Исходян е из доходаои ж и св заемщика, банк оцениваетгод у тот объемгод у кредита, которыйб тьон можетсеб ы япредоставить. [6, с. 43]. Однимп авиз наиболеед р лгнадежныхб о тьнаправленийгод ы аинвестиционныхком уресурсовли ев ц нашейд а странер ом ст населениели о о традиционноб б ть рассматриваетб ы к покупкуэтомжилья. Те ан граждане, кому не хваталоэто мсбереженийэтомна подобноеб азеприобретением лрдс 100 % покрытиемч лен расходов, активноб азе сталиб к прибегатьб ан ть к услугамб ы ть банковд ы ей по н ипотечномуд лякредитованию. Такимсрокобразом, ипотечныйсебзаемщикб о тьконцаи ы ут2015 д года и началаесть2016 года — это не тот, кто взвешеноли ьподходитгод ш ук оформлениюп рав кредитаб лина стольли ы удолгийэто ц мсрок, а скорееб ктот, кто имел накопленияи ан хв размеред ы н е аж 50–60 % от стоимостиб азынедвижимости, бравшийряд акредитб тьна менеесеб ы ядлительныйэто срок, однакосеб ядо концан ене учитывающийряд ж и евсе рискигод а[4]. Даннуюм лрдситуациюсвоимы виделиб азена примерех тякризисаб о ть2008–2009 гг., когдаою ы свдалекогод ане все ипотечныесрок заемщикили успособныб ц тьв несколькоэти ы мнестабильнойестьситуациитом управильносч етоценитьсрок свои возможностиси лыпо обслуживаниюсф еркредитаесьвв перспективеб ть3–5 лет. ы Несмотряесть на задолженностьэти х в сокращениед вух объемовряд а кредитования, просроченнаярод а сегментеп рав ипотечногогод а кредитованияою св продолжаетсч ет

42 увеличиваться. Стоитд ля отметить, что на протяженииб о к последнийрост двух лет ан данныйто упоказательр м апоказывалб яд кснижение, так, например, по итогамтрлн2015 года ан снизилсясп адна 2,1 %, 2014 на 6,87 %. В 2016 году просроченнаясей взадолженностьб азе в сегментед хипотечногоц ву еликредитованиясвоипоказалаеслирекордныйб крост на 30,24 %. ан Таблицаб к2.2 ан Динамикаб тьзадолженностиц ы ельпо ипотечнымрод акредитамд ьпо отношениюсрокк ен ВВП в 2004 – 2017 годах Периодли е ц (год) 01.01.2017 01.01.2016 01.01.2015 01.01.2014 01.01.2013 01.01.2012 01.01.2005 ВВП, млрд. Задолженностьи ут п по Отношениевсех задолженностиесть по руб ипотечнымсп ад жилищнымб ть ипотечнымд ы вум жилищными л ы б кредитам, млн. руб кредитамд ейк ВВП, % н 80413 3 920 442 4,9 77 893 3 528 379 4,5 66 194 2 648 859 4,0 62 147 1 997 204 3,19 55 967 1 478 982 2,71 46 309 1 129 373 2,5 17 048 17 772 0,1 В абсолютныхго а цифрахсрок просроченнаяп д с задолженностьрост в сегментегод лю а ипотечногор лькредитованияб о кна 01.01.2017 г. достиглаеслиуровняб ан ть3 920 442 млн. ы рублей. Распределениетр лнпросроченнойэти хипотечнойэти хзадолженностисвоюпо округами х ы н отраженом дна рисункеви лр е4. д Лидеромб азепо просроченнойвсемипотечнойростзадолженностири скявляетсям лрдЦФО, на которыйср к приходитсяи о й околоухд о н в 48,84 % от всей ипотечнойесть просроченнойвсех задолженностиесли— 52,25 % приходитсяб тьна долг в валюте. ДалеесрокследуетэтомУФО ы (11,59 %), ПФО (10,76 %), СФО (10,55 %), СЗФО (8,9 %), ЮФО (5,29 %), СКФО (2,05 %), СКФО (2,02 %).

43 11,59% 10,76% 52,25% 10,55% 8,90% 5,29% 4,07% УФО ПФО СФО СЗФО ЮФО СКФО ЦФО Рис. 2.2. Распределениерод апросроченнойэтойипотечнойгод азадолженностиэтомпо округам, % За 2016 год лидеромяд ерпо объемуд ейдолгатом н уна одноголи ш ьзаемщикаэти хявляетсяи ля ю Москваэто й— 3,7 млн. рублейсудпри ежемесячномростплатежеэти м43 тыс. рублей, на второмьестместего а— Московскаяп д равобластьгод а— 3,2 млн. рублейм ерпри ежемесячномгод а платежесебоколого а41 тыс. рублей, на третьемд д ает— Чеченскаяи етРеспубликаб д ан к— 3,2 млн. рублейб азупри ежемесячноми ляплатежегод ю у30 тыс. рублей. При расчетеи елданногоесть м показателяэто йво вниманием дпринималисьвсемкак стоимостьи лр яжильясп н ю адна рынке, так и срок кредитования, уровеньесть доходовф е населения. Стоитф он е отметить, что на он 01.08.2016 года на долю кредитовм лрдбез просроченныхд олиплатежейб тьприходитсявсех ы 94,5 %, с просрочкойэти хот 1 дня — 5,5 % (из них на просроченныеи еплатежили ы н ьот 1 ш до 30 дней — 2,1 %, от 31 до 90 дней — 1 %, от 91 до 180 дней — 0,9 %, свышеьсте180 дней — 1,85 %). Напомним, что на аналогичныйд атупериодсп адпрошлогогод а года без просроченныхср кплатежейд о олгпо ипотечномуд олякредитуи еобслуживалосьод ы н н95,5 % от общейж тьзадолженности, с просрочкойи и хот 1 дня — 4,5 %. Такимб ы н тьобразом, ы рост доли просроченныхср кплатежейестьза год составилти о у22 % [2]. п Рост просроченнойм изадолженностиэти щ о мсвязанестьс целымсч етрядомсвоинегативныхд олг факторов. Преждеб азы всего, это резкоегод а снижениеи ля реальносрок располагаемыхм ю лрд

44 доходовго анаселенияп д сна фоне ухудшенияд лю олямакроэкономическойп равситуацииб ть— на ы 1 % по итогамср к2015 года, в 2016 г. — 8 %. В связиой о свс этим большийвп раобъемгод а средствб азыуходитго ана оплатуеслитоваровсвоипервойи д етнеобходимостиряд д уи меньшец ельостаетсяп ора на погашениер льранееб о азывзятогоб кипотечногом ан лрдкредитам лрд(рост потребительскихн мцен с и началаростгода составилсч ет15 %). Нельзявсехне приниматьб кво вниманием ан ретакжеб и лии серьезныеи ы утколебаниясроккурсавсех д валютп ути и ослаблениеэто й рубляряд у — эта причинад оля в первуюсвой очередьсеб я касаетсяком у валютныхэто мзаемщиковм д (с серединыи лр е 2015 года курс национальнойсвоювалютыесть ы н снизилсяэти мболеесво ючем на 69,01 % по отношениюгод ук долларуд еи на 39,19 % по аж отношениюэто мк евро). Сейчасо льрв долговомэтоипотечномсрокпортфелеэтомна просрочкурольпо кредитам, выданнымб лов иностраннойли ы ьвалюте, приходитсярод ш а34,65 %. Каждыйрост третийд т кредит, выданныйд аю хв валюте, являетсягод ву а просроченным. Кромен ц ае того, выявляяи ь и анализируяго н ю а причиныб д ть ростан ы о просроченнойсеб ад я задолженностии ь по н ю ипотеке, нельзяб азыне учитыватьси лырост инфляциин ев Россииб ж и кпри стагнирующейм ан лрд заработнойси лыплатеэти х(по итогамгод а2015 года инфляциям лрдсоставилаб к11,4 %, в 2016 ан год — 11 %). Рынокестьипотечногоряд акредитованиякругвызываетм лрдобеспокоенностьсроку всех участниковр еэтогосво яд исегментали окредитноголи б ш ьрынка. В серединеэто м2015 года ипотечныйи етзаемщикэти д мсчиталсяч егооднимд аетиз самыхсрок надежных, банкиср кактивноеслинаращивалии о елпортфель, выдаваягод м акредитыгод удаже без справкиестьо доходах. Однаком лр дк концуд ать2015 года макроэкономическаяб кситуацияви ан у д в страневи ырезкод д аухудшилась, из-за повышенияд м о ьключевойгод ен уставким лрдс 10,5 % до 17 % многиеэти м банкиэто м отказалисьгод а от этогоэтой кредитногои ое продуктаэти н х — все это повлиялоб к на замедлениеср ан к темповп о ока ростаи х рынка. Надеясьб ы н ли на улучшениеб ы к ан макроэкономическойб азуситуациисрокстранесебв 2018 г., можновеложидатьуч етувеличениеесть объемовд ей данногод н ату рынкави е и д задолженностиви ы д по снижениеою св темповц ель ростасеб я просроченнойсуд итогамесли года.

45 2.2. Анализд лятехнологийр о стипотечногоц о еликредитованияж тьв ПАО «Сбербанкб и лиРоссии» ы Публичноесч етакционерноеухд вобществоою св«Сбербанкд ьРоссии» (Далееесть- ПАО ен «Сбербанкн мРоссии») - это современнаягод р о ауниверсальнаяб тьорганизация, входящаяи ы ля ю в числод ькрупнейшихм ен дроссийскихсеб лр якоммерческихгод абанковгод уРоссиигод аи странслоиСНГ. «Сбербанк» Россиио аг имеетэто огромнуюроль филиальнуюгод д а сеть: 17 территориальныхф ебанковэти н о хи болеед ей18 400 подразделений. Он оказываетан н кбуслугиряд а во всех 83 субъектахд ля Российскойб о ли Федерации. Недавносрок были введенывсей ы удаленныеп яти каналым е обслуживания. р и Происходитли ь развитиегод ш у приложенийгод а «Сбербанкб тьОнлайн» и «Мобильныйсехвбанк» с широкойестьклиентскойгод ы абазойп ути[4]. Такжеэто мв последнееи ет времяп щ ути «Сбербанк» значительносрок расширилгод а зону международногоэти мприсутствия. Ранееою св она ограничиваласьд ей странамип н ути СНГ, однакорокс в последнееб азу времяб ть зона распространениясч ы ет существенноесть возросла. Появилисьп апредставительстваою р о свв Центральнойгод аи Восточнойгод аЕвропеб к(Sberbank ан EuropeAG) и в Турцииго а(DenizBank). д Сбербанк» Россиили ьзарегистрированц ш ы20 июня 1991 год в Центральноместь ен БанкеестьРоссийскойб кФедерации. ан Для Сбербанкар ст ипотекаэтом – стратегическоеб о азе направлениегод а развития, поэтомувы е банк продолжаетср ш к работуесть на рынке, хотя объемыход о е выдачи е такжеесть ы н снизилисьтр лн из-за паденияли о спроса. Поддержкусвоюрынкуб б ть оказалаи ы ля программаб ю азу субсидируемойли о ипотеки, в настоящеед б оля времяб азывсё большуюхотя роль начинаетли о б игратьтрлн восстановлениех е спросаэто на ипотекутемна вторичномсехв рынкеран д о о по мере сниженияср кпроцентныхго о аставок. д Основнымии е показателями, характеризующимиб д азу развитиесей в ипотечногогод а кредитованияго аявляютсявсемобъёмы выданныхгод д акредитов, их количество, а такжеэтом ставкиругкпо ипотечнымб ккредитам. ан Для того, что бы получитьи щ ет ипотекуб ли в Сбербанкеэти ы х в 2017 году необходимо: 1. Заполнитьсч етЗаявление-анкету.

46 Анкетад гнеобходимаб у р кдля проверкид ан ьдоходовц ен аи расходовгод ен аклиента. Если данныегод ао доходностисво изаемщикаго а указанын д ев предоставленнойгод ы асправкеесли(2НДФЛ, по ф. Сбербанка, свободныйто уформат), то объемесьврасходовэтойизвестенм м лрдиз заполненногои я н ю бланка. Анкетасво юиспользуетсяэтомдля проверкиэтоправдивостигод аинформации. Этомуц ель способствуюттр лнразделыго ао составеб д ксемьи, имущества, показателейсч ан етдоходностирост и их распределения. 2. Собратьэто йнеобходимыед едокументы. аж Решениесч ет банковскойго а комиссиисч д ет зависитд оля от документации. Основнойб азепереченьч ленвключает:  полнотыб ло предъявленнойгод ы у Документ, удостоверяющийесть личность.  Справкаб ко доходахж ан тьза последниеесть6 мес.  Копиям и ертрудовойросткниги. Под внесениемго а данныхгод д а о трудоустройстве, вноситсям лрд информациягод а сотрудникоми хо численностиб ы н азысотрудникаэтойв компании.  Документациюгод а на приобретаемуюго а недвижимостьэтомможноли д у представитьгод ц у на протяжениияд ол 4 мес. послесуд аодобренияи етзаявления. (все вопросы, возникшиеп д сна этом этапе, можноб лю к ан задатьан кбспециалистамвы еСбербанкан ш епо телефонамб ж и азыгорячейгод алинии). 3. Обратитьсяц ельс пакетомп ятидокументовм лрдв филиалсвоиПАО Сбербанкри скв вашемб ть ы регионе. 4. Дождатьсяб крешениявсехБанкатрлно предоставлениигод ан укредита. 5. Собратьго анеобходимыйеслипакетсуд д адокументовсч етпо интересующемусрокобъектуб азе недвижимости. 6. Подписатьср ккредитныйоп о тдоговорб ы азеи договорытогобеспечения, застраховатьтрлн предметыго азалога. д 7. Получитьц еликредитсф ер и статьтем иполноправнымэти мсобственникомд олюобъектам ре и недвижимости. В августеи е2017 года ПАО «Сбербанкрод д аснизилф еставкиой он свпо ипотеке, что сталоесть дополнительнымср к стимуломи о ет к кредитованиюкруг со сторонысрок населения. д Теперьсрокминимальнаяи хставкаб ы н лопо ипотекем ы ощ ив банкесроксоставляетб ть7,4 % годовых. ы В августем ер 2017 года пресс-службати у ПАО «Сбербанк» официальнокруг п заявилато у о сниженииф м е процентнойрост ставкиб н о к по ипотечномум ан лрд кредитованию. Данноеб ла решениеи ы е продиктованогод о н а статистико-аналитическимиэти м даннымисрок о

47 повышениид ля спросад о ать на ипотекусей в в мае и июне 2017 года и призваноран о значительнови е расширитьесли клиентскуюрост базу и увеличитьгод д а присутствиеэтом на строительномсеб ярынкеср кРФ. о Дополнительновсех был сниженп ора минимальноб к допустимыйгод ан а размерэтом первоначальногоб тьвзносаб ы лона 5%, то есть теперьли ы ьон составляетою ш св15 % по ряду банковскихго апрограмм. д Низкийд ь процентр ен ст по кредитусвои и размеруэти о м первоначальногогод а взносаод у н распространяетсясво и на категориюесли граждан, способнуюб ть полностьюи ы х ы н соответствоватьсво ии выполнитьэтомвсе требованиясрокСбербанка. Домкликд уот Сбербанкали ач опредставляетб б лособойви ы ыакционноеи д оепредложениесрокот н ПАО «Сбербанк», направленноеою св на стимулированием лрд регистрациисуд сделкиб ть ы междули о заемщикамир б ск и застройщиков, являющимсяэтомпартнеромсей и в банка. При прохождениид ает электроннойэто м регистрациили о Сбербанксеб б я предлагаетгод а скидкугод а на процентнуюф еставкуи н о ляпо ипотечномуб ю тькредитованиюсем ы вв размересч ет0,1 %. На сегоднясво исуществуетли ьнесколько специальныхси ш луипотечныхи ойпрограмм: н 1. Ипотекам дбез первоначальногоэтовзноса лр Это не совсемго а корректноесрок названиеф д е программы. Чтобыд он вух обеспечитьи е ы н себе ипотекуэто м без первоначальноготрлн взноса, Вам придетсяи ев взятьсвою д потребительскийх екредитп д о тии использоватьд у аетего в качествееслипервогод евзноса, либо аж использоватьвел под залогвсех уже имеющуюсяб азыквартиру. Однако, здесьэтой важнори ск помнить, что у семьиго а долженсем д в быть достаточныйб ли уровеньи ы х дохода, чтобыб ы н к ан совокупныйр стразмерго о акредитовод д абыл достаточенли н одля покупкисрокжилья. Ипотечныйб б к ан кредитам и с без первоначальногом лрд взносаою св увеличиваетэтой рискиэтой и распространенаод г не так широко, как ипотекаб тьс первоначальнымц ы еливзносом, хотя и имеетсвойсвоихи х ы н сторонников. Ипотекуд хбез первогови ву авзносад д оляпредлагали, например: - Банк Москвы; - Внешторгбанк; - Абсолют-Банк; - Банк жилищногод гфинансирования. у р

48 Однако, следуетд ляотметить, что в результатеесливозникновениясвоиипотечногои о ой н кризисасво ю в США в 2007 году, многиед оля банкиб ли ужесточилисвои требованиягод ы а к заемщикам, и в настоящеевсей времяли ш ь практическиб ть нет банков, которыеод ы н выдавали бы кредитым и без первоначальноголи щ о у взноса. Сам же минимальныйгод ц а первоначальныйго а взносб д ть такжеесли увеличилсяб ы азе до 15- 20 % от стоимостии е д семьи, признанныеэти м недвижимости. 2. Ипотека — молодымб тьсемьям ы Участникиесли подпрограммы — молодыеоп т ы в установленномсебпорядкеср кнуждающимисяб о кв улучшениид ан ейжилищныхп н равусловийвсей и постоянноб тьпроживающиесво ы ина территорииэтомсубъектовод нРоссийскойсч и етФедерации, участвующихко ув реализациисво м иподпрограммы. Если вы — молодаяьли шсемьяб ки мечтаетегод ан а жить в собственнойвсейквартире, то у вас есть возможностьо нстатьд и д атуучастникамим лрдспециальнойп окагосударственнойэтап подпрограммыб ло«Ипотека — молодымсроксемьям». ы Ипотекуб тьмолодымэто ы йможноход еоформитьф ев банке, начинаясч он етс 18 лет. При этом есть ряд гласныхб ть и негласныхсей ы в ограничений, которыегод а возрасти хнакладываетсуд ы н а на получениеб тьипотечногоэто ы мкредита. Правоб кна улучшениеи ан ляжилищныхсебусловийб ю лис использованиемод ы нсубсидиили о б или иной формысебгосударственнойи авподдержкип д сза счет средствтем лю ыфедеральногоком у бюджетаго а предоставляетсяб д ть молодойп ы ути семьеоп т толькоб ы ть один раз. Субсидияб ы азе предоставляетсяго а в размереб д ть не менее: 35% расчетнойгод ы а (среднейсп ад стоимостиб ли ы жилья, определяемойм ер в соответствиисам и с настоящимиэтом Правилами, — для молодыхб к семей, не имеющихгод ан а детей; 40% расчетнойою св (средней) стоимостиэтом жилья, определяемойэто м в соответствиид олю с настоящимиэти м Правилами, — для молодыхц елисемей, имеющихго а1 и болееб д кдетей. ан 3. Ипотекаго абез комиссий д Сегодняр стне так многого о абанков, предоставляющих ипотекуб д кбез комиссий. ан Главнымж ть достоинствоми и ет новойгод д а программысехв ипотекигод а являетсян м абсолютнаяви и а д прозрачностьч ленусловийго апредоставлениясехвкредита, что достигаетсяростотсутствиемтог д

49 каких-либо банковскихэто комиссийн е за рассмотрениеп ы рав заявки, выдачугод а и сопровождениед лякредитар о ски др. и Стоимостькр г кредитасво у и для заемщиковн е по программед ж и оля «Ипотекасам и без комиссий» будетд атуопределятьсясвойпроцентнойеслиставкой — 9,9% в долларахб тьСША ы и 12% в рублях. Сохраняютсясрокусловияд абазовойсей ом впрограммы: первоначальныйгод у взнос — от 20% стоимостир льквартиры, срок кредитования — до 15 лет при о оформленииэто й кредитац ели в долларахрод а США и до 10 лет — в рублях, суммали ь ш кредита — от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб. 4. Всероссийскаяли опрограммаэти б м«Строими хвместе» ы н Программа ипотечногоб к кредитованиявсех «Строимсрок вместе» позволяетесли ан участникамр у приобретатьсеб жильетог с длительнойд яд оля рассрочкой — за счет собственныхеслисредствсеб янаселения. Задачали ьучастникавы ш епрограммы — накопитьэти ш мза некотороети увремяб п тьв общемэтом ы паевоман кбфондед гчастьп у р тиориентировочнойестьстоимостисрокквартирыб у ть(это можетп ы равбыть 30, 40, 50 или 60%), затемб ли выбратьраз подходящуюб ы ли квартируэтом или дачу. ы Кооперативц а добавляети ен м недостающуюком ы н у суммугод а на покупкуп ути недвижимостирост и оформляетесть все необходимыеод н документы. Вы можетед и ей распоряжатьсяесли н недвижимостьюго а с моментаб д к ее приобретения: например, сдаватьп ан с квартируф лю е он внаеми ля(с согласияд ю ляПИК), делатьм о лрдремонтб кв новостройке, обустраиватьсрокдачу или ан строитьсебна купленномго уземельномсвоиучасткеод д нсвой дом. Срок рассрочкисрокможносрок и выбратьго а в интервалекр д г от 3 до 20 лет, в зависимостигод у а от тарифногорокс планам лрд и срокаго анакопления. Когдар д стпай полностьюроствыплачен, залоги о ляс недвижимостиб ю ть ы снимается. 5. Социальнаям дипотека лр Социальнаяи ля ипотека — ю проекти е правительствагод ы н а России, которыйм и ощ направленр ст на обеспечениеср о к жильемн о е социальноп ж и с не защищенныхви лю у граждан, д а такжер скочередников, которыеб и кне могути ан щ етприобрестиб тьквартируп ы равпо программесрок «коммерческойм д ипотеки». Участникамим лр лрд программып яти социальнойм лрд ипотекигод а могутгод а статьи ля очередники, ю жилищныхб кусловий. ан признанныесрок нуждающимисяц ель в улучшениити у п

50 Основноер льотличиеф о е социальнойои н о св ипотекисехв от коммерческой — льготнаяэти х стоимостьи ляквадратногосво ю йметраод нжилья. и 6. Национальныйб тьпроектси ы лу«Доступноели ьи комфортноеб ш азыжилье — гражданамви е д России» Национальныйн епроект «Доступноеп ж и утии комфортноели ьжилье — гражданамгод ш а России» в качествеб азе одногоэтой из приоритетовц ель установилгод а повышениед ь ен доступностиб кипотекиб ан тьдля населения. ы 7. Всероссийскаяо нпрограммам и д лрд«Военнаягод аипотека» Программа «Военнаявсейипотека» предусматриваетд олюмеханизмсрокреализацииб к ан накопительнойм д ипотечнойгод лр а системыи ля жилищногогод ю а обеспечениясеб для военнослужащих. Суть программыд ело по военнойгод а ипотекегод а в том, что каждыйэтой год на индивидуальныйп тисчёт молодогоод у а военногоц н ельбудетод нперечислятсясвоюсолиднаягод и а сумма — в среднемх тяоколоб о ть30 тысячгод ы арублей. Таблицад олг2.3 Банковскиен опрограммы ад Наименованиеуч ет банковскойм лрд программы Ипотекан и д о новостройки Процентнаяви еставкагод д аи первон. взнос на Мин. %ставка-7,4 Макс.%ставка-11,5 Перв.взносой эт-15 Ипотекарокс на готовоеб азы Мин. %ставка-9,4 жилье Макс.%ставка-11,5 Перв.взносьб т-15 ы Ипотекаы тьб + Мин. %ставка-7,4 «материнскийсч ет Макс.%ставка-11,5 капитал» Перв.взносрост-15 «Молодаян есемья» ж и Мин. %ставка-8,9 Макс.%ставка-11 Перв.взносвы е-15 ш Ипотекай ен д на Мин. %ставка-10 строительствод т аю Макс.%ставка-12,5 жилоготрлндома Перв.взносц ели-25 Ипотекаы тьбна покупкуэти х Мин. %ставка-9,5 загородногосвойдома Макс.%ставка-12 Перв.взносд оля-25 Военнаяэтойипотека Мин. %ставка-10,9 Макс.%ставка-10,9 Перв.взносб к-20 ан Особенностид елопрограммы Застройщики, которыевсех партнерамигод аПАО «Сбербанк» являютсяп рав Мин.% ставкад оля для клиентов-владельцевесть зарплатнойи ля картысрок и при покупкеесть ю недвижимостии оеу партнеровгод н аСбербанка Распространяетсягод а на «Ипотекатд уи на новостройки» и «Ипотекагод а на готовоеяд ол жилье» Распространяетсясрок при кредитованиип рав по программец ели«Ипотекаб тьна готовоед ы аетжилье» нет Распространяетсясрок на строительствоб ть ы загороднойэти мнедвижимостигод а и на покупкуэто готовогоод уобъекта н Доступнасрок военнослужащим, которыегод а участвуютгод у в накопительно-ипотечнойгод а системе, направленнойри скна покупкувсемжилья

51 Существуюттемнадбавкио агк процентнымд д оляставкам: +0,5% - если вы не получаетеси лызарплатусф ерв Банке, а приобретаемоесрокжильеви е д построеноб кбез участияи ан елкредитныхсеб м ясредствси лыБанкан орм +1% - при отказем д от страхованияб лр к жизнивсех и здоровьяри ан ск заемщикад олюв соответствииго ас требованиямии д ойБанка. н При задержкеэто мочередногом лрдплатежап утибанк взимаетростнеустойку, равнуюб ть20 ы % от просроченнойсеб ясуммы. Ниже приведенаср к сравнительнаяою о св таблицагод ы по рассматриваемымэти м банковскимтр лнпрограммамб лии специальнымсч ы етпредложениям: В первомср к полугодиисло о и 2017 года для рынкаб азыипотечногосуд жилищногоб к ан кредитованияп ти были характерныгод у а следующием лрд тенденции. Продолжилосьн е ж и сокращением дчислазо лр убанков, предоставляющихеслиипотечныегод н ажилищныеод нкредитыгод и а (далеетсч е– ИЖК), на фоне уменьшениясрокколичестваестьдействующихсч еткредитныхд вум организаций. По состояниюэтом на 1 июля 2017 года числогод а участниковб к ан первичногоср к рынкар о о ипотечногогод ан а жилищногоесть кредитованиясрок сократилосьрод а по сравнениюд ес первымд аж ейполугодиемгод н ы2016 года на 76 кредитныхф еорганизацийгод он аи составилови а 423 участника. Объемп д ока ипотечногоэти м жилищногоесьв кредитования, снижавшийсяр льв первыем о ермесяцыч е2017 года вследствиеэтомокончаниясрокпрограммыч ащ е ащ государственнойч ленподдержки, по итогамд ейпервогоростполугодиягод н а2017 года выросб ть ы на 16,3% по сравнениюсво ис первымм реполугодиемгод и а2016 года, превысивд ейпоказательрост н соответствующегоб кпериодад ан агорекордногогод а2014 года. В первомм ерполугодииб ть2017 ы года кредитнымисво и организациямид е было предоставленоб аж к 423 486 ИЖК на ан общуюрокс суммур о 773,0 млрд рублей. Их доля в общеми ан ой объемеб н ло кредитов, ы предоставленныхго а физическимсрок лицам, составиларост 19,5%, снизившисьгод д у по сравнениюсво ис первымб кполугодиемгод ан а2016 года на 0,8 п.п. Среднийд ейразмерр н стпредоставленныхд о тИЖК увеличилсям аю лрдс 1,70 до 1,83 млн руб., при этом в Москвед ао он составилтем н ы4,01 млн рублей. Региональноерост распределениер апредоставленныхи яд еИЖК не изменилосьп ы н рав(Приложениеи х1-3). ы н

52 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 первое второе первое второе первое полугодие 2015 полугодие 2015 полугодие 2016 полугодие 2016 полугодие 2017 объем кредитов объем ИЖК Рис. 2.3. Динамикаго аобъемовгод д укредитов, предоставленныхгод афизическимф е он лицам, в том числеи етИЖК щ Продолжилсятем ирост доли ИЖК, предоставленныхи хв рублях. В первомли ы н у ц полугодииэти х2017 года было выданоб к423 482 ИЖК в рубляхд ан ана суммугод ом а772,7 млрд руб., что составляетб ть 99,96% общегогод ы а объемасай т ИЖК. Количествогод а предоставленныхсво ю ИЖК в рубляхрост возрослогод у по сравнениюсрок с первымгод у полугодиемд ля 2016 года на 8,6% при увеличенииб о азыобъемаесть кредитованияли ь на ш 16,3%. В то же времяли ьколичествоэтойИЖК в иностраннойгод ш увалютеб тьуменьшилосьгод ы ув 6 раз – до 4 кредитов; объемсч етпредоставленныхсп адсредствли усократилсяп ц равв 2,3 раза – до 0,3 млрд руб. в рублевомэти х эквиваленте. Происходилиб к увеличениели ан о б задолженностиб к по ИЖК в рубляхи ан ув и снижениеб д ть задолженностиб ы лопо ИЖК в ы иностраннойвсехвалюте. На 1 июля 2017 года величинагод азадолженностид ейпо ИЖК в рубляход н нпо и сравнениюп авс 1 июля 2016 года увеличиласьн р ена 12,8%, составиврост4616,3 млрд ж и рублей. При этом удельныйсч ет вес просроченнойи е задолженностиесть по ИЖК в ы н рубляхсуд несущественного а увеличилсярост – на 0,01 п.п., до 1,13%, суммаб д к ан просроченнойср кзадолженностигод о увозрослаи ляна 14,2%, составивэтом52,3 млрд рублей. ю Задолженностьб тьв иностраннойои ы сввалютесвоиуменьшиласьэтомв 1,7 раза, до 54,6 млрд руб. в рублевомэти хэквиваленте, при этом доля просроченнойоп тзадолженностиб ы азыв иностраннойд е валютер аж ль увеличиласьи о ой на н 7,65 п.п., до 35,3%. Суммаэтом просроченнойд ей задолженностии н ет в рублевомсвоюэквивалентеп д рав уменьшиласьэтой на 26,0%, составивр е19,3 млрд рублей. Задолженностьи яд хпо ИЖК по ДДУ в рубляхб ы н к ан

53 и иностраннойго авалютеви д ана конецои д свпервогод атуполугодияб азе2017 года составилаод н970,0 и и 1,5 млрд руб. в рублевомб к эквивалентеп ан ути соответственно, ее доля в совокупноми я портфелеэто н ю мИЖК составилагод а 20,8%. Задолженностьесть по ИЖК по ДДУ в рубляхэто ми иностраннойгод увалютед атухарактеризоваласьм лрдменьшимкругуровнемход е просроченнойб лозадолженностисф ы ер(на 1 июля 2017 года – 0,4% при значениигод апо ИЖК в целомр ст 1,5%). Доля ссуд без просроченныхои о свплатежейф е по ИЖК по он состояниюи хна 1 июля 2017 года увеличиласьи ы н ьпо сравнениюоп н ю тс аналогичнымц ы ы ен периодомеслипрошлогоц елигода на 0,90 п.п. и составилаи ет94,66%. При этом доля ссуд д с просроченнымир ль платежамип о ути свышегод а 180 дней по ИЖК за аналогичныйгод а периодазы бснизиласьго ана 0,37 п.п., до 2,19%. Сведениясудо региональнойтрлнструктуреп д с лю задолженностиб тьпо ИЖК в рубляхд ы олги иностраннойсебвалюте. Наблюдалосьр ст значительноеесть снижениеэто процентныхб о к ставокгод ан а по предоставленными ет ИЖК в рубляхгод д а и иностраннойгод а валютесехв при увеличенииб азу срокови ш ьлкредитования. В первомси лыполугодиирост2017 года средневзвешенныйд олгсрок предоставленияб к ИЖК в рубляхб ан ть увеличилсяб ы ть на 4 месяцам ы лрд по сравнениюм лрд с первымб лополугодиемви ы ы2016 года и составилд д ает186 месяцеви ь(15,5 года), по ИЖК в н ю иностраннойд ля валютели о ь – на 11 месяцев, до 52 месяцевб ш ть (4,3 года). ы Средневзвешенныего апроцентныесам д иставкии яза аналогичныйэти н ю хпериодм лрдсущественном лрд снизились: по ИЖК в рубляхрост– на 1,23 п.п., составивроль11,50%; по ИЖК в иностраннойб тьвалютеви ы а– на 1,40 п.п., до 6,75%. Динамикасф д ерсредневзвешенныхгод а процентныхсч ет ставокср к и сроковвы о е кредитованияи ш ля приведенали ю у на рисункеб ц ть 4. ы Снижениеб тьключевойвесьставкиб ы лиБанкарод ы аРоссииестьдо 9,00% (июнь 2017 года) в том числегод аспособствовалосп адуменьшениюгод асредневзвешеннойси лупроцентнойб листавкиестьпо ы ИЖК в рублях, выданнымти уза месяц: с июня 2016 года по июнь 2017 года п значениеэти мставкиси луснизилосьсф ерс 12,93 до 11,10% . Увеличилсяэтообъемтрлндосрочнораз погашенныхсу дИЖК. В первомр а полугодиили д о ь 2017 года досрочнод ш вухпогашенори скИЖК на суммурост 347,3 млрд руб. (в том числеэти мправ требованияеслипо ИЖК на суммуп рав6,0 млрд руб.), что на 16,1% большеы еваналогичногосеб ш я периодаран о2016 года (299,2 млрд рублей). Досрочноеестьпогашениевесьпроизводилосьсудв основномран опо ИЖК (правамэти м

54 требованияви епо ИЖК), предоставленнымб д ли(приобретенным) в рублях, – 342,1 ы млрд рублей. Доля ИЖК (прав требованияи ойпо ИЖК), досрочноп н утипогашенныхесли собственнымии е средствамио ы н н заемщиков, составилаи и д е 82,6%. Соотношениесам ы н и объемовви е досрочного д а погашенныхб д к ИЖК (прав требованияб ан азы по ИЖК) и предоставленныхестьИЖК составилосрок44,9% (в аналогичныйестьпериодд олг2016 года – 45,0%). Правительствоо н утвердилогод и д а правиласп ад предоставленияд е субсидийд аж олг на возмещениен мнедополученныхгод и а доходовы ев по ипотечнымряд ш у кредитамсрок семьямсч ет с двумяи ы н хили тремяестьдетьми. Соответствующеегод апостановлениеп окаопубликованод олина сайтеб азе кабмина. «Подписаннымм д постановлениемм лр лрд утвержденыэтом Правилан е предоставленияб ж и ть ы субсидийсво ироссийскимтр ехкредитнымтеморганизациямб тьи АО «Агентствогод ы аипотечногоэти м жилищногоб ть кредитования» на возмещениеесть недополученныхкруг доходовсеб по ы жилищнымц а (ипотечным) кредитам, которыед ен ать предоставленыли о гражданам, б имеющимср кдетей», — говоритсяц о ыв документе. ен Как отмечается, в соответствииб ть с ы правилами, предполагаетсявы е ш субсидироватьб кставкуд ан гдо уровняб у р ло6% в течениеи ы елтрёх — пяти лет при рождениид м ь ен второгор скили третьеговсемребёнка с 1 январярост2018 года по 31 декабряб и ть2022 года у ы заёмщиков, которыеэто м возьмутэти х или рефинансируюти ет кредитб д к на покупкуэти ан м квартирын мна первичномб и азурынке. Благодаряго а такомуд д ьрешению, граждане, родившиевсейвторогорости третьегогод ен а ребёнка, смогутэто мполучитьи мдо 600 млрд рублейд ы н ей кредитовб н к с пониженнойб ан ть ы процентнойго аставкой. д В случаего а положительноголи д у решенияои ц св заёмщик заключаетн е кредитныйвсей ж и договорви е с кредиторомд д а на покупкум м о лрд выбраннойви а жилойвсей недвижимости. В д договореср коб ипотекем о ддолжнысрокбыть указаныой лр свпредметли оипотеки, его оценка, б существо, размерд ли и срокирост исполнениягод о а обязательства, обеспечиваемогоб ть ы ипотекой.

55 В Сбербанкеп авуделяетсяестьособоеод р нвниманиехотястрахованиюрод и акредитов, в том числеб азыи ипотечных. Ипотечноегод а страхованиесуд содержитб к в себе несколькороль ан направлений:  Титульноеб лострахованиесч ы етзащищаетоп тстатусуч ы етобладателяы евсобственности. ш На рынкето гнедвижимостиц ачастосч ен етвстречаютсян емошенники, продающиетом ы эодну и ту же квартирур ст несколькимб о к лицам. При наступлениид ан олюстраховогогод а случаявсех застрахованномуп яти лицу будетд ь выплаченад ен ей равноценнаяи н ой компенсацияэтом за н потерянноеи етправоо щ ксробладаниятемсобственностью. Суммао устраховкиср н д кравнаб о к0,2-0,7% от стоимостисф ан еркредитац а[23,с 64]. ен  Страхованиеср кжильясу о дпроизводитсяц елина случайли ьпожаров, затоплений, действиягод ш а третьихд ейлиц, взрывов, наводненийд н вухи т.д. Если купленнаяп окапо кредитусам иквартирасч ет будетвсехповрежденао а– страховщикиком н д убудутд атьобязанытем ыкомпенсироватьэтомвсе потери. За это придётся заплатитьэти м0,3-0,5% от стоимостиросткредита.  Страхованиероль жизниьстеи здоровьятемзаёмщикаб тьпроизводитсяли ы ш ьс цельюсрокуменьшенияростбанковскихли у ц рисков. За длительноеви ывремяд д олг клиентч ленбанкагод а можетд оля умеретьрост или потерятьсрок трудоспособность. В данномеи д тслучаели обанкуд б ейбудутвсехвыплаченыб н коставшиесяд ан вумпо кредитуср к средства, а собственностьсч о ет перейдёт к заёмщикули о либо его б наследникам. Стоимостьтр лнэтоголи ь вида страховкиб ш ть составляетп ы равот 0,3 до 1,5% [28,с24]. 2.3. Оценкад атькачестваой свпортфелятрехипотечныхтрлнкредитов Однимср к из главныхо о нкритериевгод и д а эффективностисч ет работысутилюбогоагод банкам лрд являетсяэти хкачествосво икредитногож тьпортфеля. и Кредитныйб кпортфельэто ан й- это структурируемаяб кпо различнымсроккритериемод ан н и качестваб ть совокупностьви ы е предоставленныхгод д а банкомтрлн кредитов, отражающаяб к ан социально-экономическиего аи денежно-кредитныед д еотношениярольмеждуэтомбанкомрольи аж его клиентамиэтап по задолженности. обеспечениюб к возвратногосрок движениям ан лрд ссуднойи ел м

56 Считается, что основноесехв качествогод а кредитногоряд е портфеляарод банкали ь ш определяетсяд ать его свойствомесли обеспечитьд оля максимальном лрд возможнуюд е аж процентнуюб к доходностьср ан к кредитныхесли операцийб о азы при допустимыхб ть уровняхгод ы а ликвидностин м и и кредитногоп рав риска. Портфельсехв проблемнойб ть ссуднойэти ы м задолженностии тявляетсяго у д аоднойи д хиз составляющихэти ы н хкредитноголи ш ьпортфелясч етбанкаоп т ы и представляетсво исобойм ерсовокупностьэтомвсех проблемныхм лрдкредитовгод абанковскойб к ан организациито у[24, с.28]. м Основойго а для выявленияесть результативностип д ути кредитнойд оля деятельностиб к ан коммерческогоесли банкад ля являетсясрок диагностикасехв кредитнойм о лрд политикиэти х черезм лрд призмуд ля анализаго о а кредитноголи д ш ь портфеля. Ведь он показываетб ло степеньгод ы а разработанностисво юи внедренияи елкредитнойоп м тполитикиб ы кбанка. В соответствиисудс ан кредитнойго а политикойго д а коммерческогоод д у банкад н ей вырабатываютсяслои лимитыб н ть ы кредитованияэто м по Следовательно, срокам, секторам, необходимоухд в категориямб к заёмщиковд ан ь и ен проводитьи х непрерывныйрод ы н а т.п. мониторингуи в д соответствияр стструктурып о авкредитногосф р ерпортфеляи етзаданнымход д евеличинам, а такжеб к ан регулярноп авпроводитьр р азанализр епортфелягод яд акредитовсч етдля повышениятем ыего качества. Понятияго а «кредитнаяп д то политика» и «кредитныйэти ы х портфель» тесноэто взаимосвязаны. Поэтому, увеличением лрдкачествам рекредитногосрокпортфелясвоюбудетрост и свидетельствоватьп тио результативностиц у еликредитнойд ейполитикид н атуи, как следствие, кредитнойго адеятельностид д атубанкасудв целомсеб[4]. Объемви епортфеляэти д хкредитовд олгфизлицгод апервойп равдесяткисроккрупнейшихяи лбанковсрок ю на конецестьянварясеб2017 года составилб ть7,6 трлн рублейсай ы т– это болеегод а70% от всегод ать объема. Сбербанкб кзанимаетср ан клидирующуюэтомпозицию, в первомростмесяцед о ату2017 года кредитныйо тпортфельср ы п кфизлицп о ятикрупнейшеготрлнбанказон астраныи мсоставилряд ы н е4,3 трлн рублей. Вторуюго астрочкуф д езанялд он ьВТБ 24 с объемомэтомкредитовсрокфизлицамб ен к1,5 ан трлн рублей. Замкнулср ктройкусеблидеровм о лрдРоссельхозбанк, его объеми хкредитногосвои ы н портфельэти мфизлицср к– 321 млрд рублей. о

57 Таблицам лрд2.4 Объемц елькредитногоп апортфеляб р о ки доля просроченнойсрокзадолженностии ан ена 1 ы н январясрок2017 года Название Объемэти м кредитногои е ы н портфеля, млрд.руб. ПАО Сбербанк 17246,3 Как Темпыб ть ы прирост аэти м ссудног оэти х портфел ягод ав 2016 году -3,3% Объемб к ан кредитногоод у н портфеляесть физически хвсех лиц, млрд. руб. Доля просроченно йри ск задолженнос тигод а по кредитами м эт Доля Доля просроченнойэтом просроченн задолженност ойп ути иряд епо кредитамэти м задолженно физ.лиц. стиб азу по кредитамряд уна 01.01.2016 г. 4336,3 2,3 % 3,7% показали ля анализ, ю ПАО 3,0% «Сбербанксрок России» постоянноесть совершенствуетд ь условияр ен о ипотечногои ан х жилищногоэтомкредитования, стремитсятем ы н и сделатьц ели их болеем ер доступными, прозрачнымисп ад и простыми. Так, ПАО «Сбербанкр ск России» активногод и у поддерживаетд оля федеральныед ь и региональныеб ен ло ы программыго удоступногого д ажилья. д 4500000 4069937 4134663 4284262 4000000 3500000 3333191 3000000 2500000 2174833 1918240 2000000 1500000 2322070 1384278 1000000 500000 0 01.01.2014 01.01.2015 кредиты физлицам 01.01.2016 01.01.2017 ипотечные кредиты Рис. 2.4. Анализли ьструктурыб ш ккредитов, выданныхгод ан афизическимгод алицамсрок ПАО «Сбербанкэти мРоссии» за 2014–2017 гг., млн. руб. Согласноп ав даннымм р д диаграммысеб лр я ПАО «Сбербанкгод а России» постоянносеб я наращиваетб ккак общийсво ан иобъемб ккредитов, выданныхсрокнаселению, так ипотечныйб ан к ан

58 кредитныйх тяпортфель. Следуетсрокотметить, что рост ипотечногоб о ккредитованияб ан к ан опережаетср к рост всегои о т портфеляход у д е розничныхф е кредитов, поэтомуд он ать доля ипотечныхсч еткредитовэто йпостояннод атуувеличивается. Так, по даннымо т пресс-службыи ы п ля Сбербанка, его ипотечныйч ю е портфельб ащ азе составилд ляна 1 декабряго о а2017 года 2,45 трлн. рублей, увеличившисьвсехза год на 12 д % (по сравнениюб тьс 01.12.16). В 2017 году Сбербанквсейпредоставилод ы н419 тысячли у ц жилищныхб азукредитовэти хна суммуд ей636 млрд. рублейгод н а (данныем лрдза 11 месяцев). Приростб азесоставилд е11 % и 10 % соответственнод аж оляпо сравнениюгод ас аналогичнымисрок показателямиго а11 месяцевч д епрошлогод ащ атьгода [10]. Болееесть60 % ипотечныхн роавыдачгод а этогоц ыгода составляюти ен хсделкиси ы н лупо покупкеэти хготовогосуджильяод н(388 млрд руб.), 33 % — ипотекам дна строящеесям лр лр джильесф ер(211 млрд. руб.). При этом 98 % ипотечныхгод акредитовоп тСбербанкаб ы кна покупкутогжильяэтомна ан первичномго урынкеесть— продуктф д е«Ипотекаслоис государственнойростподдержкой» со он сниженнойли у ставкойр ц ст (207 млрд. рублей) [10]. С мартасрок 2016 года, когдан о е ж и программасч ет «Ипотекаи й с государственнойэтом поддержкой» была запущена, о н Сбербанкд ляпредоставилср о к399 млрд. рублей. В целомэтойпо Россиид о е45 % «льготнойб аж к ан ипотеки» предоставилр стименнод о олгСбербанки е[8]. Достижениесутиэтих показателейэти ы н м сталозон у возможнымвсех благодарягод а постепенномули ь снижениюли ш о ставокесли и б совершенствованиювы еипотечныхои ш свсервисовб лиСбербанка. За 2017 год Сбербанксуд ы триждын оснижалб ад кставкид ан ать по ипотеке. Такжегод а в 2017 году сталовы е возможнымб ш к ан оформитьэти хчастичноего адосрочноегод д апогашениеряд еипотечногоои свкредитаэтов интернетбанкероль «Сбербанкесть Онлайн», изменитьсеб дату ипотечногогод а платежа, а такжесеб сократитьсам исрок кредитап авпри частичномсебдосрочномсрокпогашении, оформленномтом р у в офисевсейбанкаб ть[10]. ы Кромед ейтого, ПАО «СбербанксрокРоссии» продолжалб н кразвиватьэти ан хпрограммусрок по рефинансированиюп ти кредитоврод у а для клиентовэти х с хорошейсрок кредитнойгод а историей. Такимб азеобразом, жилищноен мкредитованиеэтомпо-прежнемусрокоставалосьэти и х приоритетнымд ейпродуктоместьдля Сбербанка. н Такимви еобразом, политикап д утижилищногоод аипотечногоролькредитованияд н оляПАО «Сбербанксч етРоссии» представленасебоченьэтомширокойи етлинейкойц д елипродуктов. Она

59 охватываетэто мвсе группыо н населения: молодежь, среднийб и д ть класс, военныеч ы еи ащ другие. Для ПАО «Сбербанкси лыРоссии» ипотечноеб ккредитованиеэти ан хфизическихвеллиц — оченьб к доходныйб ан ла бизнес, и он не собираетсясрок уступатьгод ы а его другимсч ет кредитными ля институтам. Однакосудв этой сфереслоибанковскогогод ю а бизнесаагодтакжегод а существуютд лг определенныесло о и проблемы. Так, в условияхсч ет нестабильностип ути экономическойго а ситуациип д ти в стране, преждегод у у всего, возникаютб ть проблемыд ы оля доступностиго уи своевременнойн д евозвратностим ж и лрдипотечныход нжилищныхряд и екредитов. По даннымп тиэкспертов, по итогамб у ть девятиесть месяцевсуд2017 года в результатеэтом ы текущихэти хэкономическихтр лнпотрясенийб кдоля просроченнойб ан тьзадолженностиэти ы мпо ипотечнымф ежилищнымви н о укредитамгод д аПАО «Сбербанкряд уРоссии» составилаеб с1,2–1,3 % [10]. Ипотечныйэто мпортфельн еф о банковм лрд в рубляхгод у и иностраннойли ш ь валютеб ло на 1 ы декабряб к2017 года превысилсвой5 трлн рублей, его приростси ан лус началаб ли2017 года ы составилб ли13%. Толькод ы ьза январь–ноябрьэтомпрошлогод ен олягода банким лрдпредоставилигод а гражданамб азыболеесеб я935 тысячестьипотечныхд ейжилищныхгод н акредитови х(ИЖК) на суммуэтом ы н свышегод а1,7 трлн рублей, свидетельствуютси луданные, опубликованныеб азена сайтец ель Банкали уРоссии. ц Под влияниемсво иулучшенияод нценовыхсрок условийсч ет на ипотечномеслирынкеб ть в ы ноябреом тэ2017 года кредитныеп утиорганизацииэти хпродолжилид ьнаращиватьб ен кобъемыи ан ое н рублевоголи у ипотечноготр ц лн кредитования. Банкисуд профинансировалим ер болееп рав 122 тысячгод а сделоки ет по покупкеэтом жильяд д а на суммуб ом ть 232,6 млрд рублей, что ы существенносф ерпревысилого ааналогичныеп д равпоказателип равноябрягод а2016 года – на 56% и 70% соответственно. Средневзвешеннаям лрд ставкаб к по рублевымоп ан т ИЖК ы снизиласьэто мпо итогамб азуноябрясей вна 15 б.п. и достиглац елиисторическоготом уминимумад олив 9,80% (противсч етоктябрьскогото м узначенияд олг9,95%). Ипотечныеи ел кредитыэтой в м валютегод а по-прежнемуп ути теряютб азу свою привлекательностьи лясредии ю лянаселения. В ноябреси ю лубанкитем ыне выдалиц елини одногокруг валютногор ст кредитан о е на покупкуп ж и утижилья. Всегоэти мза 11 месяцевесьв 2017 года в иностраннойасд п валютего у было выданоэтом10 кредитовесли противч д его 29 кредитовран о за

60 соответствующийб азыпериодр е2016 года. Объемб яд квыданныхб ан лосредствестьсократилсяестьс ы 0,8 до 0,5 млрд в рублевомм лр дэквиваленте, составивесли0,03% от общегоэти мобъемам лрд ИЖК. В целоместьулучшилосьб лии качествоп ы утиобслуживанияли уипотечныхэтомжилищныхд ц ей н кредитов: доля просроченнойб тьзадолженностигод ы аснизиласьсрокпо состояниюи оена 1 н декабряко у2017 года до 1,4% противгод м а1,7% годомд транее. аю Подводяэти митоги, можнослоисказатьп раво том, что ПАО «Сбербанкм лрдРоссии» являетсяср к крупнейшейб о ть кредитнойэти ы х организациейгод а на российскомб к рынкеесли ан ипотечногом джилищногоср лр к кредитования, котораягод о а реализуетм лрдгосударственныевсей программыц ельподдержкид хзаемщиков, постояннод ву ейувеличиваетц н аобъемын ен ормвыданныхи е ы н кредитов, совершенствуетго асвою кредитнуюрольполитикусп д адв этом направлении. К перспективаместь развитияр ль ипотечногоб о к кредитованияб ан ть можносф ы ер отнестиб ли ы комплексныйц ы подходи ен е к решениюгод н ю ы существующихран о проблем, касающихсяд ь ен различныхп авсфер политики, экономики, строительного, социальногоои р свсектора, а такжесрокрасширениего уассортиментаряд д адоступныхсч етбанковскихли ьпродуктов. ш

61 ГЛАВАесли3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕп ораКРЕДИТНОЙод уПОЛИТИКИвсех н ОТЕЧЕСТВЕННЫХд аетБАНКОВэти мНА ОСНОВЕсехвРАЗВИТИЯ ИХ ТЕХНОЛОГИЙгод аИПОТЕЧНОГОтрлнКРЕДИТОВАНИЯ 3.1. Основныеб кнаправленияб ан азутрансформациигод асистемыд ьипотечноготем ен и кредитованияод нв РоссийскойростФедерации и Самая главная проблема банков заключается в том, чтобы кредиты были возвращены своевременно и в полном объеме; кроме того, выплаты за кредит должны быть, как минимум, адекватными затратам банка-кредитора и обеспечивать ему прибыль [46, c. 32]. Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка. Условия кредита должны соответствовать финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск[17,204]. Способность выплаты кредита зависит от следующих факторов, на которые банк опирается при принятии решения о предоставлении кредита: долгосрочность и стабильность дохода заемщика; наличие различных источников доход и др. На качество обеспечения кредита оказывают влияние следующие факторы: качество объекта недвижимости по сравнению с другими

62 возможными объектами, в том числе его месторасположение; ликвидность объекта; соотношение стоимости залога к сумме кредита (величина первоначального взноса). В кредитных отношениях важно, как заемщики соблюдают кредитную дисциплину. В случае нарушения кредитной дисциплины банк может применять экономические санкции. Сбербанк по программе «Приобретение строящегося жилья» взимает неустойку за несвоевременное погашение кредита в размере 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). Нарушения могут быть разделены на незначительные (кратковременные), и существенные (устойчивые). Проблемным кредит считается при наличии более трех просрочек в течение 12 месяцев в исполнении обязательств по кредитному договору либо при просрочке платежа на срок свыше 30 календарных дней, необходима более серьезная работа с заемщиком. Представляется целесообразным оформить письменное требование о необходимости ликвидировать задолженность по кредиту либо явиться в банк для выяснения причины нарушения кредитных обязательств. При рассмотрении кредитного риска приходится использовать приближенный вероятностный метод, будем считать, что кредитный риск равен величине потенциальных потерь в случае невыполнения обязательств партнером по сделке, или величине резерва на возможные потери по ссудам. По оценкам ряда специалистов, ипотечное кредитование занимает примерно 8-9 % в общем объёме банковского кредитования. В качестве препятствий развития системы можно выделить целый ряд проблем:  нестабильность развития экономики;

63  сильная региональная дифференциация цен на недвижимость (в ряде регионов цены необоснованно высокие);  несовершенная законодательная база;  высокие расходы на операции, связанные с приобретением недвижимости (государственные пошлины, оплата услуг риэлтерских агентов и прочее). Ипотечное кредитование, являясь механизмом, обеспечивающим взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями строительной сферы, направляет финансовые средства в реальный сектор экономики, при этом динамика этого процесса постоянно меняется. Для решения жилищных проблем в настоящее время широко применяются кредитно-финансовые инструменты. В совокупности ипотечное кредитование в нашей стране – это развивающаяся система, поэтому на данном этапе для нее совершенно естественно иметь проблемы и недостатки, устранить которые заинтересованы не только заемщики, но и государство. Поэтому можно констатировать позитивный характер изменений в системе ипотечного кредитования в России сегодня и для дальнейшего развития. Как отмечает Ю.В. Шабалин «за последнее время было предпринято множество попыток сформировать институты жилищного кредитования в Российской Федерации, тем не менее, результаты невозможно признать удовлетворительными. Главной причиной такого положения является отсутствие взвешенной стратегии, стихийное стремление ввести их наиболее передовые формы, минуя необходимые первоначальные ступени» [48, c.325] Согласно данным Росстата, за 2016 год сегодня лишь 10% россиян владеют собственным жильем, и только 1% граждан может позволить себе приобрести жилую недвижимость самостоятельно без привлечения заемных средств. В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики 2015 и 2016 годов система ипотечного

64 кредитования в России только набирает обороты, и совершенно естественно, возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки, которые необходимо оперативно решать. Но прежде чем искать пути решения любой проблемы, необходимо сначала найти причины ее возникновения. В 2015 году эксперты попытались выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ, и найти пути оперативного решения, к 2016 году этот список пополнился. Ипотека в нашей стране развивается, но пока еще не заняла того места, которое смогло бы помочь населению в решении жилищной проблемы. Происходит это по ряду причин, среди которых можно выделить основные из них: К внутренним проблемам можно отнести следующие:  затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов;  кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;  требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;  главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также

65 некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети. К внешним проблемам следует отнести:  ограниченную платежеспособность граждан;  недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;  отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;  проблемы социального характера;  неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;  высокий уровень инфляции;  проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;  высокая стоимость ипотечных кредитов;  монополизация рынка кредитования;  недостаточное количество социальных ипотечных программ;  проблемы, связанные с миграционной политикой. Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов. Рассмотрим некоторые из этих проблем более подробно. По данным Центробанка каждый 25-й ипотечный кредит является просроченным. В прошлом 2015 году показатель был несколько ниже – каждый 30-й кредит имел просрочку. Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов: снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации;

66 серьезные колебания курса валют и ослабление рубля – эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков (в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 39,15%). Недостаточный уровень дохода населения, и вытекающая из этого, низкая платежеспособность – это основные проблемы медленного развития ипотеки в РФ. Значительно ухудшают положение «серые» зарплаты, но дело не только в этом. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика. И желая получить ипотечный кредит, многие заемщики указывают завышенные доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту. Кто-то идет на рефинансирование долга, но есть и те, кто уже решили свои проблемы через продажу залоговой квартиры или иным способом. Чтобы быть способным вносить ежемесячным выплаты по ипотеке и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза. Учитывая, что размер средней заработной платы в России на начало 2016 года составляла 36,8 тысяч рублей, а в большинстве регионов этот показатель намного меньше, то ипотечное кредитование для большинства жителей нашей страны недоступно. У данной проблемы нет иного пути решения, кроме как повышение благосостояния граждан РФ. Несмотря на то, что в последние годы уровень инфляции в России значительно снизился, на фоне стабильной экономики других развитых стран, он все еще остается на достаточно высоком уровне, и лишает желать лучшего. Нашему государству предстоит долгий путь, чтобы достичь стабильности в экономике и постоянства в системе ипотечного кредитования.

67 Ипотека – это долгосрочный кредит, измеряющейся не годами или месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10 до 20 лет. Чтобы быть способными предложить столь длительные проекты, банкам требуется некая гарантия экономической стабильности. Да и заемщики хотят быть уверенными, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени. Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Сегодня доходы нашего государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса и введения или снятия санкций. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России. Вследствие этого, предоставление долгосрочных ипотечных займов сопряжено для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками. А выплату высоких процентов по кредиту, опять же, могут себе позволить лишь малый процент граждан, которые к тому же защищены только государством и законом «Об ипотеке». В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно и на ипотечное кредитование в более развитых регионах. Подводя итоги, можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки. Однако будущее жилищного кредитования в России выглядит довольно оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

68 3.2. Развитие технологий ипотечного кредитования отечественных банков Согласно данным Росстата, за 2017 год сегодня лишь 10% россиян владеют собственным жильем, и только 1% граждан может позволить себе приобрести жилую недвижимость самостоятельно без привлечения заемных средств. В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. Согласно статистическим данным средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Белгороде составляет 59 502 рубля для двухкомнатной квартиры (октябрь 2017г.). В то время как средний уровень заработной платы в Белгороде в этом же периоде равен 27 970 рублей [7]. В сфере нормативно-правового регулирования ипотечных отношений есть благоприятные тенденции, в частности, это касается законодательных актов в отношении банкротства физических лиц. Урегулирование получили реабилитационные процедуры, применяемые в отношении гражданина – должника. Тем не менее, по ряду значимых аспектов в сфере ипотечного кредитования по-прежнему наблюдается несогласованность нормативноправовых актов между собой. Для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, земле, налогах, страховании, жилье, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Итак, формирование системы ипотечного кредитования жилья является одной из ключевых проблем современной России. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Нельзя не отметить положительную динамику на рынке

69 ипотечного государства кредитования. на Следует уменьшение направить процентных дальнейшие ставок, усилия сокращение первоначального взноса, развитие ипотечных программ, сдерживание цен на жилье, улучшения клиентского сервиса и использование комплексных цифровых технологий. Важным шагом по улучшению ипотечного кредитования в России должно стать введение цифровых технологий в данной сфере. 21 век признан эпохой компьютерных технологий и повсеместной информации. Однако ипотечный рынок до сих пор отличается отсутствием четкой автоматизации при осуществлении сделок. Существуют различные технические недоработки, влияющие на процесс развития системы ипотечного кредитования. Уровень программного обеспечения значительно уступает аналогичному сегменту в иностранных государствах. Системное обеспечение пока не позволяет в полной мере увеличить скорость обработки данных [2, с. 153]. Сейчас получение ипотечного кредита достаточно сложный многоэтапный процесс. Человек, решаясь получить недвижимость в ипотечный кредит, мысленно готовит себя к длительному процессу. Необходимо несколько раз лично посетить банк-кредитор. Заемщик должен принести в банк пакет документов для рассмотрения кредитной заявки, затем дождаться положительного решения. Человеку, не обладая специальными знаниями ввиду разрозненности информации, достаточно проблематично самостоятельно разобраться в сфере ипотечного кредитования. Решением этой проблемы является создание единого информационного пространства, в котором могли бы взаимодействовать застройщики, банки, государственные структуры, покупатели жилья, риелторы. Так, будущее системы видится во внедрении программного обеспечения, существенно упростившего бы процесс осуществления ипотечной сделки.

70 Данную информационную систему можно вести с использованием базы данных - блокчейн. Основными принципами работы системы блокчейн являются децентрализация, безопасность, открытость информации, неизменность уже записанного. Система гарантирует прозрачность операций и возможность субъектам взаимодействовать друг с другом без посредников. Отметим, что в настоящее время проводятся работы по созданию таких платформ во многих российских ведущих банках, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию. Каждый банк стремится разработать собственное программное обеспечение. В 2017 году уже реализован ряд механизмов по упрощению процедуры ипотечного кредитования крупнейшим банком России - Сбербанком. Так, в январе 2017 году был запущен онлайн - сервис «ДомКлик», объединяющий покупателя и продавца на рынке недвижимости. Теперь клиент может подать заявку и оформить все документы на получение кредита и подбор квартиры удаленно, находясь дома. Физически в банк нужно будет обратиться один раз – для заключения договора. Помимо оформления ипотеки данный онлайн-сервис предоставляет возможность подать заявку на регистрацию сделки с недвижимостью в Росреестр, заказать правовую экспертизу, заказать оценку дома (квартиры). Кроме этого, непосредственно на сервисе «ДомКлик» сайта Сбербанка можно подобрать подходящую недвижимость. Данная вкладка создана в привычной для покупателя форме сайта - поисковика, где можно указать необходимые параметры и просмотреть предложенные варианты недвижимости. Полезной также будет вкладка сервиса «ДомКлик» - «Статьи», где доступным языком с примерами раскрыты ответы на актуальные темы, такие, например, как получить военную ипотеку или что делать, если затопили соседи. В среднем оформление ипотечного кредита современным способом на сайте Сбербанка занимает три дня.

71 Многие российские банки также стремятся внести в свою практику современные возможности интернет-технологий. Интересное нововведение планирует внедрить московский банк «ДельтаКредит». Новеллой станет возможность удаленного 3D-просмотра квартир с моделированием интерьера в виртуальной реальности и возможностью одновременно с покупкой квартиры заказать выбранную для нее мебель. На основе анализа научной литературы и практики ведущих банков представим схему получения ипотечного кредита с использованием современных информационных технологий из пяти звеньев: - упрощенная подача заявки онлайн. Дистанционная отправка заявки и всех необходимых документов в электронном виде сэкономит время клиента, а также значительно ускорит скорость обработки заявки банком. - помощь в выборе объекта недвижимости. Оказание поддержки потенциальному заемщику сразу на этапе выбора жилья на базе инфраструктуры банка. Данная функция облегчит клиенту поиск и сравнение вариантов, будет гарантией надежности при выборе объекта. Всё это в совокупности ускорит процесс принятия решения. - моментальное предварительное одобрение. Использование кредитной организацией внутренних и внешних ресурсов в совокупности с мощным аналитическим инструментарием позволит минимизировать затраты банка на принятие решения и обеспечит, тем самым, быстрый ответ от банка. - прозрачный процесс. Право выбора параметров кредита в режиме онлайн, автоматическое информирование заемщика об этапах процесса, коммуникация по всем возникающим вопросам предоставляют клиенту возможность отслеживания и планирования всех этапов процесса приобретения недвижимости. - оформление сделки с помощью электронной подписи. Данная функция значительно упростит и ускорит процесс заключения сделки, а также сократить затраты с обеих сторон.

72 Считаем, что эти изменения оправданны и необходимы. Оформление ипотечного кредита в одном «окне» будет оценено клиентами. Согласно данным статистики средний возраст потенциального заемщика снизился: если раньше он составлял 36-40 лет, то теперь 31- 35 лет. У 67% заёмщиков есть высшее образование, в связи с этим можно сделать вывод, что все нововведения в сфере ипотечного кредитования будут им интересны и полезны [5]. Загрузка сканов документов в личном кабинете, экспресс – рассмотрение заявки, расчет вариантов кредита, цифровая подпись – все эти и другие грядущие нововведения значительно упростят процедуру заключения сделок в сфере ипотечного кредитования. Итак, можно подытожить, что ситуация в сфере ипотечного кредитования в России имеет положительную динамику. Снижение ставок по кредиту вызвало существенное увеличение объема выданного ипотечного кредита в 2017 году. За счет возросшего роста потребности клиентов в ипотечном кредитовании появилась необходимость в создании новой специализированной информационной системы, задача которой состоит в автоматизации направления ипотечного кредитования. [1, с. 45]. Ранее ключевое внимание потенциального клиента при выборе банкакредитора было обращено на сумму первоначального взноса, процентную ставку и срок ипотечного кредита. В ближайшем будущем представляется, что ещё одним ключевым параметром при выборе кредитора будет скорость и простота при получении кредита. Грамотное существенно использование снизить издержки современных и технологий увеличить охват позволит покупателей недвижимости. Стратегическая цель инноваций – дать клиенту возможность пройти весь путь в одном «окне», не выходя из дома. Таким образом, цифровая трансформация рынка ипотечного кредитования – ключевое направление в развитии данной сферы на сегодняшний момент.

73 3.3. Совершенствование кредитной политики ПАО «Сбербанк России» в сегменте ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» осознает то, насколько серьезная ответственность лежит на них в вопросе удержания стабильного состояния и роста экономической мощи нашего государства. Помимо этого, для руководства очевидно, что необходимо устанавливать и поддерживать равновесие между интересами клиентской и акционерной части. Несмотря на то, что работа банка отличается сложностью и загруженностью, организация по-прежнему активно действует, и дает возможность клиентам воспользоваться широким ассортиментом современных сервисов. Сложности в экономике стали причиной усложнения кредитной стратегии организации. Причины кроются в сниженной ликвидности экономической сферы, кризисных явлениях в экономике и сниженным уровнем доступности кредитных средств, а также значительных процентах по кредитам. Учитывая сказанное выше, можно сделать вывод о том, что Сбербанком Российской Федерации рекомендуется применение в деятельности своих клиентов особого подхода при создании планов на длительные проекты в части развития экономики. Подход этот должен базироваться на консервативности и основательности. Также от банка поступает рекомендация обращаться к работникам банковской организации тем клиентам, которые зачастую проходят через трудности в денежной сфере. Благодаря этому проблема сможет быть решена оперативно и без лишнего драматизирования ситуации. Если же все-таки кризис наступил, то работники Сбербанка приложат все имеющиеся в их распоряжении силы для

74 того, чтобы из этой ситуации все стороны вышли с потерями в самом небольшом размере. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования в России в целом и в ПАО Сбербанк России в частности, сдерживается рядом факторов, в связи с этим предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования: 1) Ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки – 12% – 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решении своих проблем. В связи с этим, предлагается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита. 2) Решить проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. Это значит что, если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в Сбербанке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.

75 Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления 3) банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк же за данный вид операций получает, во – первых, определенный комиссионный процент, а во – вторых, гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат. Доход от проводимых операций с денежными средствами клиента будет моментально поступать на его электронный счет, и списываться в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту. Клиент через установленный срок сможет снять со счета только денежные средства, вложенные изначально, так как списание доходных средств будет происходить сразу при зачислении в целях погашения ипотечного кредита. Контроль рисков: 4) Учитывая то, насколько важно работать с клиентами и владельцами в настоящее время, Сберегательный банк постоянно осуществляет применение разнообразных мер добавочного характера, которые дают возможность осуществлять эффективное управление рисками: - осуществляется смена приоритетности устойчивости клиентского бизнеса; - усиливается обеспечение предоставленных кредитных средств новейшими и требующимися потоками денежных средств от бизнес-активности клиента; - предоставляются стабильные государственные или корпоративные гарантии; - понижается кредитный предел на максимальный размер нагрузки в долгах; - в качестве залогов применяются активы, обладающие ликвидностью; - увеличивается уровень контроля банком за руководителями и регуляции при помощи применения добавочных ограничительных относительно клиентской активности, включая: - снижение предела на максимум долговой нагрузки; методов

76 - введение добавочных лимитов на перемены в контролирующей бизнес группе; - увеличение перечня событий, влекущих потребность в досрочной уплате долга банку; - четкость условий для кросс-дефолта перед прочими банками. По этим причинам Сбербанком Российской Федерации планируется усиление контроля над следующими сферами: - источники, которые применяются для возвращения долгов и кредитных средств; - уровень клиентской ликвидности; - степень нагрузки долгом; - консервативные прогнозы в планировании клиентской платежеспособности; - анализ долгов для прогнозирования возможных клиентских проблем. 5) Расширить круг строительных компаний, финансирование строительства которых коммерческий банк осуществляет через договоры о совместной деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта. 6) Для улучшения сервиса в Сбербанке необходимо ввести: ввести отлажено действующую систему взаимосвязей между отделениями на основе информационно – программного обеспечения; снизить текучесть кадров путем введения различных мотиваций и поощрений, например, предоставление льготного ипотечного кредита сотрудникам банка. 7) Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

77 8) Внедрить новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков. 9) Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента. 10) Предлагается разработать новый проект – интеллектуальный менеджер ипотечного кредитования. На данный момент на рынке ипотечного кредитования слишком много предложений, и каждый день их становиться все больше, условия меняются. Принцип новой программы достаточно прост – риелтор вводит основные требования и возможности своего клиента, а программа, опираясь на эти данные, находит наиболее выгодное предложение. 11) Также, для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка необходимо наличие свободных активных банковских средств и их адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр. Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок ипотеки к демократичному виду. Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет Сбербанку и другим коммерческим банкам усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков,

78 увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке. Можно сделать вывод, кредитная политика банка определяется, вопервых, общими, установками относительно операций с клиентурой, которые тщательно разрабатываются и фиксируются в меморандуме о кредитной политике, и, во-вторых, практическими действиями банковского персонала, интерпретирующего и воплощающего в жизнь эти установки. Следовательно, в конечном счете, способность управлять кредитом зависит от компетентности руководства банка и уровня квалификации его рядового состава, занимающегося отбором заемщиков, конкретных кредитных проектов и выработкой условий кредитных соглашений В современных условиях выигрывает тот, кто умеет правильно просчитать, распознать и предвидеть результаты кредитной сделки. Это главный залог успеха банка при кредитовании.

79 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Кредитнаясч ет политикаи е коммерческогосп д ад банкавсех — это совокупностьсрок факторов, документовго аи действий, определяющихгод д аразвитиеэтомкоммерческогоэти м банкаб азы в областир ль кредитованиясуд своихб о к клиентов. Кредитнаяод ан н политикагод а определяетб кзадачид ан аи приоритетыб м о ккредитнойи ан едеятельностиои д свбанка, средстваи ети д методыд люих реализации, а такжеод о нпринципып утии порядокн еорганизациисроккредитногоф ж и е он процесса. Она создаетд ать основуп рав организациирост кредитнойи е работыти д у банкаэтом в п соответствиио нс общейсу и д тистратегиейзон уего деятельности, являясьсп аднеобходимымвсех условиемб азу разработкип ав системыи р ля документов, регламентирующихсрок процессц ю ели кредитования. Кредитнаяч лен политикарод а коммерческогоою св банкап ока должнатом э четколи ь ш определятьц ацели кредитования, содержатьм ен ерправилагод ареализацииростконкретныхб ть ы целей, в том числеб азу содержатьб к стандартысрок и инструкции, представляющиед ан вух собойэтойметодическоеэти хобеспечениеряд аее реализации. В кредитнойр аполитикеэтомбольшинствагод яд асовременныхб тьроссийскихб ы ан кбанкови лес особоеи ол местоли б ь отводитсяго ш а обслуживаниюсрок группои д св населения, пользующихсяб ли ы определеннойесть поддержкойд ать государства. Речь идет об ипотечномч его кредитовании, служащейд х инструментомтог регулированияб ву ть социальныхм ы лрд процессовви е и д нейтрализацииц ель возможнойсрок напряженности. Ипотекарост предполагаети ет улучшениего щ а жилищныхп д рав условийтрлн социальноп ока не защищенныхд оля гражданх тя с использованиемп о ути ипотечноголи о кредитованияб б ть и государственнойб ы к ан финансовойсеб яподдержки. Ипотечноеси лы жилищноед оля кредитованиерост являетсяэтом универсальнымсвои институтом, получившимр а широкоегод яд у развитиеэтом в странахб ть с рыночнойри ы ск экономикойсч ет и используемымп рав государствомэтом в реализацииесть социальноэкономическойб ть политикиб ы к страны. ан Развитиесвою ипотечногогод а жилищногоб к ан кредитованияд хспособствуето ву арформированиюд д аконкурентоспособнойб ом кэкономики, ан ее стабилизациису д и модернизации, снижениюб ть инфляционныход ы нпроцессови и ля и ю общественнойм д социальнойб лр азе напряженностип рав вследствием лрд повышениярост доступностип ти жильяб у к для большейод ан н частиэтой населения, стимулированиюп и рав

80 жилищногоесть строительствад ач у и смежныхб ло с ы ним отраслейд олю экономики, стабилизациисво юсостоянияб к финансовоговсей и банковскогоэтом секторов, а такжегод ан а активацииго аинвестиционныхо д агпроцессовсрокна рынкесч д еткапиталов. Развитиетр лнипотечногом ербизнесагод а позитивнотом увлияетб лина реальныйен ы ьдсекторб к ан экономики, вследствиесч етчего приостанавливаетсяростспад производстваагодв ряде отраслейго а промышленности, д производства, что возникаети ут возможностьсч д ет модернизациисрок приводити ой н к повышениюроль качествагод у и конкурентоспособностип авпродукциисвойпрактическиод р уво всех отраслях. н Проведенныйэти м теоретическийсеб и практическийуч ет анализм ер ипотечногоод у н кредитованияэтов России, а такжеб тьтенденцийм ы реего развитияф и епозволилсроксделатьроль он следующиец ывыводы: ен 1. Сравнениесебразличныхср кк организациигод о аипотечныхи еткредитов. д Системаго аипотечногои д екредитованияход д есводитсягод ак перераспределенияи ляденежныхн ю м и от конечногои ляк заемщикуи ю й– недвижимости. Для регулированиясвоиотношенийран о н опо поводуяхотзалогакр гнедвижимостикругосновнымб у лиисточникоми ы ляправаи ю оеявляетсяп н оразаконряд еоб ипотеке, которымеслив отношенииесть ипотекигод а могутэтомбыть предусмотреныд оляиные правила, чем в ГК РФ применительноб кк залогуви ан ыв целом, имеющиесрокприоритетб д к ан над общимиб азеположениямиэто мГражданскогод атькодексагод ао залоге. 2. Анализэто мипотечногои екредитованияд н ю ьв Россиисвоюпоказал, что в 2017 году, изен за сложнойзо а макроэкономическойвел ситуации, лишь 10% заемщиковб н к готовыгод ан а оформитьб тьипотечныйх ы тякредити о етпротиви д я40% в прошломб н ю азыгоду. Основныего а причиныи д е сниженияою д св интересасехв к данномусч ет продуктурост остаютсятрлн большаям ер суммали ь переплаты, ш высокиеп ути процентныеряд а ставки, а такжеесли неуверенностьго ав будущемб д кдоходе. Кромесвоитого, сами кредиторыэтапсталикругболеец ан ели внимательноб коцениватьсу ан асвоихб д кпотенциальныхи ан лязаемщиков, понимаягод ю авсе рискирост невозврата. В том числеэто й это связанотом у с низкимсрок процентомп рав реализацииц ели залоговогоб кимущества, находящегосяб ан тьна балансем ы лрдбанка, в периодд олюкризисаи ой– на н 30% снизилосьестьколичествоэто йобъектов, которыеоп тудаетсяод ы нпродатьсудв течениегод у6 месяцев. Ипотекаср кразвиваетсясвоюне как массовыйэтойпродукт, а как предложениегод о а лишь для отдельныхсво икатегорийгод анаселенияэтосо стабильнойб лиработойм ы ери высокиместь

81 уровнемб азудохода. Путь решенияд е– боротьсякругс инфляциейсч аж ети повышатьб тьуровеньф ы е он экономики. 3. Проблемуго а привлеченияп д рав кредитныхтом у ресурсовси лу для долгосрочногои х ы н ипотечногого а кредитованияго д а с полнымсам д иоснованиемрод а можногод а считатьсрок наиболееб к ан актуальнойср кдля развитияб о ксистемыб ан азеипотечногои екредитованияд ы н аетне толькохотяв ПАО Сбербанке, но и в Россиивсемв целом. Ни один банк, в том числезон уи Сбербанквесьне в состояниивсем формироватьго у свой кредитныйд д ь портфельэто из долгосрочныхм ен лрд кредитов, опираясьм дпри этом на краткосрочныееслиисточники. Несоответствиен лр е ж и банковскихго а активовм д ди пассивовряд лр е по срокам, объемамряд уи ставкамб к рано или ан поздноран оприводитб кбанк к потереб ан ксвоейкругликвидности. ан 4. Анализго апроблемвы д евыявленныхгод ш ав ходе исследованияхотяпрепятствующихб ть ы наиболеед ь эффективномуго ен а развитиюои д св ипотечногосрок кредитованияб ть в Россииесть в ы целомод н и в Сбербанкен и о в частности, позволилрост сформулироватьряд ад а наиболеед оля значимыего а предложенияли д о по совершенствованиювесь ипотечногосехв кредитования. б Осуществлениец ели данныхо у мероприятийсрок поможетэтой Сбербанкуб н д азы и другими ел м коммерческимсч ет банкамесли усовершенствоватьп рав не тольковсех ипотечноеряд а кредитование, но, и расширитьсрокспектрэтомпредоставляемыхою свпродуктовб ки услуг, ан круг заемщиков, увеличитьго адоходэтойбанкаестьблагодаряи д етвведениюряд д еновыхряд еоперацийб к ан и повыситьи етспросэти д хна ипотечномд трынке. аю Такими й образом, для развитиясвой ипотечногоб о н ть кредитованияб ы ть в Россиивсех ы должнам д быть созданаб лр ли соответствующаяси ы лу инфраструктураесли с необходимымесли правовымб кобеспечением, так как это позволитри ан сксделатьи ет значительныйи д оешаг н впередлрд мв решенииср к жилищнойм о лрд проблемып рав россиянгод а и развитиясвоюипотечногоряд а кредитования. Толькод а в м о условияхсам и правовойгод а защитып ути институтовб ть ипотечногоси ы лы кредитованияф е и их клиентов, а такжесвою при наличииб н о ть рациональногови ы е д государственногого у регулированияц д ель системырост ипотечногод ело кредитованияб к ан российскиеэти хипотечныеб тьинституты, используяд ы ьсвою методологическуютд ен аюбазу и отработанныеи екредитныего д аинструменты, зарубежныйгод д аопыт, смогутд аетработатьси лу так же, как работаютп каипотечныегод о абанкии хразвитыхэтойстран. ы н

82 СПИСОКсп адЛИТЕРАТУРЫ 1. Конституцияп авРоссийскойх р еФедерацииб д о азе[Электронныйси лыресурс]: Конституциясвою Российскойсч етФедерациии ляот 12 декабрям ю лрд1993 года (в ред. от 21.07.2014 N 11ФКЗ)// - Режимеслидоступа: http://www.consultant.ru, свободный. 2. Гражданскийго а кодексх д тя [Электронныйесть ресурс]: Гражданскийран о о кодексд ь ен Российскойсф ер Федерациид лю от 30 ноябряесть 1994 года №51-ФЗ (в ред. от о 22.06.2017 N 16-П)// - Режимм ердоступа: http://www.consultant.ru, свободный. 3. Жилищныйго а кодекср д ск Российскойц и ель Федерациити у [Электронныйп п рав ресурс]: Жилищныйо укодекстр н д лнРоссийскойи етФедерациич щ ленот 29.12.2004 года №188-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018)// - Режимб к доступа: ан http://www.consultant.ru, свободный. 4. О рынкахго а ценныхср д к бумагэтом [Электронныйэти о м ресурс]: федеральнойу зон законсч ет Российскойп тиФедерацииэто у мот 22.04.1996 года №39-ФЗ (в ред. от 13.07.2015 N 223-ФЗ)// - Режими ядоступа: http://www.consultant.ru, свободный. н ю 5. Об ипотекесво и(залогеб линедвижимости) [Электронныйи ы ьресурс]: федеральныйгод н ю у закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 25.11.2017 N 328-ФЗ)// - Режимп рав доступа: http://www.consultant.ru, свободный. 6. Об ипотечныхб тьценныхб ы кбумагахгод ан а[Электронныйд атуресурс]: федеральныйп утизаконсуд от 11.11.2003 года № 152-ФЗ (в ред. от 25.11.2017 N 328-ФЗ)// - Режимд у ач доступа: http://www.consultant.ru, свободный. 7. О государственнойви ерегистрациин д мправ на недвижимоесудимуществон и еи сделокряд ж и е с ним) [Электронныйд тресурс]: федеральныйи аю езаконэтомот 13.07.2015 года №218ы н ФЗ (в ред. от 31.12.2017 N 507-ФЗ)// - Режимб ло доступа: ы http://www.consultant.ru, свободный. 8. Астаповсво й К.Л. Ипотечноеэти м кредитованиеб к в Россиигод ан у и за рубежомсам и (законодательството уи практика) [Текст]: учебноеф м епособие/ К.Л. Астапови он я– М.: н ю КОНСТАНТА, 2015. - 172 с.

83 9. Белоусовч его А.Л. Развитиегод а системыран о ипотечногогод у кредитованиягод а в аспектесрок реформированияп тизаконодательстваб у ть[Текст]: учебноеестьпособие/А.Л. Белоусов. – ы М.: Издательскийви едом финансыи д хи кредит, 2017. – 153 с. ы н 10. Бугровго аО. Б. Жилищнаяеслиполитикагод д аи инновационноеси лыразвитиесч етжилищностроительнойэто й сферыр о [Текст]: учебноед ан ей пособие/ О.Б. Бугров. – М.: н Международныйго анаучно-инновационныйрольцентр, 2016. - 335с. д 11. Гариповато г З.Л. Рыноки е жилищнойн ы н орм ипотеки: развитиеб ли специальныхесли ы кредитныхли о институтовэто б й [Текст]: учебноеою св пособиеэтом /З.Л. Гарипова. – М.: Проспект, 2016. – 172 с. 12. Гуртов, В. К. Проблемыеслиразвитияб кипотечногосроккредитованияли ан ш ьжилищногоб ть ы строительствап ави пути их решенияб р ть[Текст]: учебноесей ы впособие/ В. К. Гуртов,. – М.: Издательстволи оРАГС, 2015. –103 с. б 13. Довдиенкого а И.В. Ипотека: управление, организация, оценкаэтом [Текст]: д учебноесеб япособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юнити-дана, 2015. 464 с. 14. Зельднерго аА.Г., ЮжелевскийэтоВ.К. Жилищноегод д устроительстворости ипотекад оляв России[Текст]: учебноем дпособие/ А.Г.Зельднер, В.К Южелевский. – М.:Эко, лр 2017. – 142 с. 15. Иванченкоб к В. Социальноем ан лрд значениегод а и перспективаэтом жилищногод ей н кредитования[Текст] / В. Иванченком лрд// Экономист. - 2017. – С. 82-84. 16. Исаеввсех Р.В. Секьюритизацияб азу ипотечныхц ель кредитов: экономикакруг сделки[Текст] / Р.В. Исаевси лу// Рыноксехвценныхэтомбумаг. - 2014. - С. 36-39. 17. Казаковсу тиА. Проблемыкб анразвитиягод а системытрлнипотечногоб локредитованияи ы е на д современномд лгэтапесч о ет[Текст] / А. Казакови е// Рынокси ы н луценныхсч етбумаг. - 2016. - №10 - С. 13 – 21. 18. Капитоновам д М. В. Социальноеои лр св значениеб азу и перспективысч ет развитиясч ет ипотечногови укредитованияи д ля[Текст] / М. В. Капитоновач ю е// Актуальныеэти ащ хвопросыи ут д экономическихтр ехнаук. - 2017. – С. 62-64.

84 19. Козловасво и Е.А. Системаесть комплекснойтом у страховойою св защитыви е от рисковгод д а ипотечногом д жилищногоо лр т кредитования[Текст] / Е.А. Козловаб ы п азу // Страховоеи ет д дело. - 2015. - N 2. - С.32-36. 20. Козыревго аВ.М. Основыд д лясовременнойд о атуэкономики: [Текст]: учебноед ейпособиесвои н /В.М. Козыревб к– М.: Мисанта, 2015. – 182 с. ан 21. Коневэто мЕ.Ю. Гражданско-правоваяд ейответственностьэтомпо договорусч н етипотеки: вопросыц елитеориим ди практики[Текст] / Е.Ю. Коневн лр орм– М.: Альфа, 2016. – 207 с. 22. Корневго у В. С. Об адаптациигод д а мировогоб лиопытатем ы ижилищногосрок ипотечногоэти м кредитованияср к в Россиисво о и [Текст]: учебноегод а пособие/ В. С. Корневагод – М.: КОНСТАНТА, 2015. - 99 с. 23. Кочетковад уА. А. Новыели ач овозможностисф б ерразвитиягод аипотечногогод акредитованияд олгв России[Текст]: учебноем дпособиегод лр а/ А. А. Кочетковагод а- М.: Альфа, 2017. – 134 с. 24. КоростелевавсехТ. С. Развитиесч етипотечногосроккредитованиявсехкак инструментаод у н решенияд ать жилищнойср к проблемыод о нграждани и ой[Текст]: учебноеб н ть пособиед ы руг / Т. С. Коростелева, А. В. Кирилловм ощ и– М.: Альфа, 2016. –73 с. 25. Крупинср кВ.О. Жилищнаягод о аипотекаи ев России: теориярости практика[Текст]: / ы н В.О. Крупино н// Маркетингго и д а- 2017. – С. 87-89. д 26. Кудрявцевго а В.А.Основыб д к организациип ан ора ипотечногои ля кредитования[Текст]: ю учебноеп авпособие/ В.А.Кудрявцев, Е.В. Кудрявцевач р ащ е - М.: Высшаяц елиШкола, 2013. – 202 с. 27. Логиновб кМ.П. Теорияи ан хи методологиягод ы н аипотечногосроккредитованияд оля[Текст]: учебноео апособием н д е/ М.П. Логинов, В.А. Татьянниковб р и ть– М.: УрГУ, 2015. - 226 с. ы 28. Логиново т М.П. Ипотечноегод ы п а жилищноетог кредитованием лрд в Россиисвои [Текст]: учебноед апособиели м о ь/ М.П. Логиновб ш ли– М.:ЭКО, 2016. – 132 с. ы 29. Литвиновач е С.А. Институциональныеэтом основыои ащ св развитияэтом ипотечногом лрд кредитованиято г в России. [Текст]: учебноесрок пособиец ели / С. А. Литвиновасрок – М.:КОНСТАНТА, 2016. -223 с. 30. Меркуловд ейВ.В. Мировойгод н аопыт ипотечногои хжилищногогод ы н акредитованиясвоии перспективыр ст его использованияеслив Россиид о ь [Текст]: учебноед ен оляпособиеан кб/ В.В. Меркуловм д– М.:Альфа, 2015. - 376 с. лр

85 31. Оганесянб тьГ. Д. Моделированиеб ы азе«участвующейеслиипотеки» [Текст]: учебноед у ач пособие/ Г.Д. Оганесянб к– М.:КОНСТАНТАп ан рав,2016. - 340 с. 32. Оселедецэто м В.М. Анализэтом потенциалаой св развитияэти м рынкатом у ипотечногоэтом жилищногои х кредитованияэтапв Россиисеб [Текст]/ В.М. Оселедеци ы н ув // Сибирскаясрок д финансоваяб лишкола. 2016. - № 6. - С. 65. ы 33. Орловаб лиM. М. Некоторыед ы вухпроблемыгод аправовогод ьрегулированиятом ен уипотечногоп рав жилищноголи окредитования. [Текст]: учебноегод б апособие/ M. М. Орловап ока– М.: Альфа, 2015. - 228 с. 34. Пашовесть Д. Б. Договорыр авпв сферен е жилищногоб ж и ть ипотечногои ы елкредитованиясч м ет [Текст]: учебноесебпособие/ Д. Б. Пашовэтом– М.: Мисанта,2015. - 116 с. 35. Пессельэти хМ. А. Заем, кредит, ссуда[Текст]: / М. А. Пессель - М.: Деньгид ти аю кредит, 2015. - 28 с. 36. Поздеевд еД.В. Ипотечноеб аж лакредитованиегод ы аи его роль в организациии утпроцессаб д ть ы финансированияэто йжилищногороль строительствад оля [Текст]: / Д.В. Поздеевб ан к – М.: Микроэкономика, 2016. – 170 с. 37. Полтеровичси лыВ.М. Стратегиягод аформированиясрокипотечногосеб ярынкаэти хв Россиим лрд [Текст]: / В.М.Полтерович, О.Ю.Старковсрок– М.: Экономикасуди математическиец ели методы, 2012. – 153 с. 38. ПономаревэтоВ. Системави еипотечногоси д лукредитования[Текст]: / В. Пономаревслои– М.: Экономикаго аРоссии, 2014. – 75 с. д 39. Платоноваб к Ю.Ю. Инструментыж ан ть управлениятог портфелемд и а проблемныхли ом у ц кредитовб кв современныхэто ан мусловияхэтап[Текст]: / Ю.Ю. Платонова, С.Е. Зайченкои ой н – М.: Финансыб тьи кредит, 2016. – 150 с. ы 40. Просвиринп авA.B. Инструментарийсвоиипотечногои р щ еткредитованиягод а[Текст]/ A.B. Просвиринесть// Вестникго аТамбовскогоряд д ууниверситета. - 2015. - С.164-169. 41. Прохороваэто Д. А. Проблемысвои и перспективыд ело развитияб ли ипотечногоц ы ели кредитованияр ев Россиио яд н[Текст]/ Д. А. Прохоровам и д лрд// Молодойли уученый. - 2015. ц №11. - С. 952-955. 42. Проценкод ляС. Проблемыд о м о астановлениед атьипотекиб кв Россиид ан ей[Текст]: учебноесрок н пособиеб ть/ С. Проценкоси ы лу– М.: Альфа, 2014 – 114 с.

86 43. Пыпинр е А.Ю. Жилищноеб яд ть кредитование: итогиои ы св и перспективыб к [Текст]/ ан А.Ю. Пыпинви е// Регион: экономикаи д ьи социология. - 2009. - N 2. - С.236-242. н ю 44. Разумовад ьИ. А. Ипотечноегод ен акредитованиегод а[Текст]: учебноеб тьпособиеб ы ан к/ И. А. Разумовасч ет– М.: Питер, 2016. - 482 с. 45. Разумовац ыА. А. Ипотечноесуд кредитованием ен ощ и [Текст]: учебноед ей пособиеб н к/ ан Разумовап сА. А. – М.: Питер, 2016. – 100 с. лю 46. Романоваф еИ.В. Обзорр н о льзарубежногоактыопытад о олюрегулированиясвоюрынкам лрджильяод ни и возможностин оего использованияестьв современныхэтомроссийскихи ад яусловияхтрлн[Текст]: н ю учебноего апособие/ И.В. Романова. – М.:Альфа, 2013. - 54 с. д 47. Рохмановасво ю Д. А. Особенностигод а инвестированияхотя строительстваод н в современныхср кусловияхго о а[Текст] / Д. А. Рохмановаб д к// Международныйэти ан мнаучноисследовательскийэто йжурнал, 2015. - № 3–3. -С. 87. 48. Рыковаго аИ.Н. Анализи д етипотечныхи щ ькредитныхсвоюпрограммод н ю ув Россиисеби факторы, н сдерживающиего аих развитиед д аж е[Текст]: / И.Н. Рыковаэти м– М.: Финансыгод аи кредит, 2010. – 142 с. 49.Савиновах тя В.А. Методологическиесехв подходысуд о а к определениюн е сущностии ж и х ы н ипотечногоср ккредита[Текст]: учебноем о лрдпособием лрд/ В.А. Савиноваэтой– М.: ГРУПП, 2014. - 146 с. 50. Савруковд т А. Методыесли эффективногоб аю азыгосударственногои х регулированиясч ы н ет ипотечногод ейкредитования[Текст]: / А. Савруковб н ть – М.:Финансыэтоми кредит, ы 2012. – 45 с. 51. Саркисянци эм т А. Ипотечноесеб якредитованиед е на современномсч аж ет этапеи х[Текст]: ы н учебноеб азепособие:/ А. Саркисянцгод а- М.:Альфа, 2014. - 127 с. 52. Селютинац ы Л. ен Г. Конкурентныен е процессыд ж и а в ом современномтом у строительстве[Текст] / Л. Г. Селютинам лрд// ВестникэтойИНЖЭКОНа. – 2013. – С. 106. 53. Селюковб ли В.К. Анализвсей спросап ы яти и предложениясч ет на рынкесвои ипотечногосрок кредитованияб кв РФ[Текст] / В.К. Селюков, С.Г. ан Кредит. – 2014 .- № 6. - С. 165-170. Гончаровгод а // Финансыэтоми

87 54. Семибратовад ля О. И. Банковскоесрок дело: учебникроль для нач. проф. о образования[Текст]: учебноеакты пособие / О. И. Семибратоватог —М.: Издательскийго уцентрб д азе«Академия», 2016. — 224 с. 55. Соловьева, Т.Н. К вопросугод ао приоритетахб лоденежно-кредитнойб ы тьполитикии ы ел м Банкали ьРоссиии ш ляи их влияниир ю стна развитиесрокэкономики[Текст] /Т.Н. Соловьева, о Н.А. Пожидаева, Д.А. Зюкин, В.В. Жилинм лрд // Международныйб азы журналб к ан прикладныхд ьи фундаментальныхсрокисследований. - 2015. - № 121. - С.152. ен 56. Тавасиевб к А.М. Банковскоеп ан утидело: управлением лрд кредитнойц елиорганизациейгод а [Текст]: учебноето упособиесп м ад/ А.М. Тавасиев - М.: КОНСТАНТА, 2015. – 639 с. 57. Тарачевб азеВ.А. Кредитныеч ерискиряд ащ еи развитиеф ебанковскойеслисистемывесь[Текст]: он учебноего апособиеб д к/ В.А. Тарачев –М.: Альфа, 2013. – 200 с. ан 58. Тугушевам д В.Р. лр Проблемыи са и м перспективысвои развитиявсех ипотечногои х ы н кредитованияесть в Россииэто й [Текст]: учебноеп рав пособие/ В.Р. Тугушева – М.: КОНТАНТА, 2016. – 91 с. 59. Урчуковам д Ж.М. Процессод лр у становлениясрок ипотечногоб н к кредитаи ан ет в России: щ анализьсте и систематизацияго а основныхои д св тенденцийри ск развитияб к ипотекитрлн [Текст]: ан учебноего упособиесво д и/ Ж.М. Урчукова – М.: ГРУПП, 2016. – 152 с. 60. Фруминаэтап С.В. Формыгод а государственнойгод а поддержкили ш ь ипотечногосф ер жилищногоц еликредитованияб к[Текст]: учебноегод ан апособие / С.В. Фруминаи ьл- М.: ш Альфа, 2015. – 149 с. 61. Ханенкои ля А.О. Первичныйли ю о и вторичныйактырынкигод б а ипотечныхф е кредитов: он теоретическийм д аспект[Текст]: учебноесрок пособиеесли / А.О. лр Ханенкостье – М.: КОНСТАНТА, 2016. – 76 с. 62. Хисаметдиновго аА. Новыесво д ивозможностии лядля ипотечныхц ю елибанковси лы[Текст] / А. Хисаметдиновм д// Российскаяо лр аггазета. - 2012. - С. 14. д 63. Хоревд а A.A. Правовыео м о уг основыи д я ипотечногоб н ю к кредитованияоп ан т в Германииц ы а ен [Текст]: учебноеэто мпособие/ A.A. Хорев, М.А.Панинд ать– М.: Альфа, 2014. – 141 с. 64. Чередниковаб к А.О. ан Оценкап рав эффективностиоп т системыд ы а ипотечногои ом ля ю кредитования[Текст] / А.О. Чередниковали о// Микроэкономика. - 2012. – б №3. - С.137.

88 65. Цылинали оА. Г. Ипотечноегод б акредитованиесвоии риски[Текст] / А. Г. Цылинаб ло// ы Жилищноего устроительство. - 2016. - С. 69. д 66. Шабалинго а Ю.В. Жилищноеб д к ипотечноеп ан рав кредитование: гражданскоправовойго а и социально-экономическийтем д и аспектыакты[Текст]: учебноеб ть пособие/ ы Ю.В. Шабалинго а– М.:СФЕРА, 2016. – 328 с. д 67. Шаккумэти хМ.Л. Проблемып утиипотечногоц елькредитованиясч етв России. [Текст] / М.Л Шаккумси лы// Недвижимостьсп ади инвестиции. Правовоесрок регулирование. 2014. - № 4. - С. 3 – 5. 68. Шингалинго аА. Г. Новыели д утенденциитом ц уразвитияд вумжилищногоб лостроительствароств ы условияхб азусоциальноэти хориентированнойм еррыночнойб кэкономикитрлн[Текст] / А. Г. ан Шингалинд м// Современныевсехнаучныеестьисследованияи ву хи инновации. - 2014. - № 8. ы н - С. 31. 69. Юшканцевго аА.Д. К вопросусроко содержаниисудкатегорииен д д ь«ипотека» [Текст]/ А.Д. Юшканцево н// Экономическиеб и д кнауки. - 2014. - № 33. - С. 106-110. ан 70. Информацияесть о рискахкб анкредитованиясч ет физическихд атулиц за 2011-2015 гг. [Электронныйсч ет ресурс]. – Режимэтом доступа: http://www.cbr.ru/statistics , свободный. 71. Ипотекасво ив условияхр стэкономическойри о скнестабильностим истановитсяли ощ ьдороже ш [Электронныйп ка о ресурс]. Режимгод а - доступа: http: //rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimost/ipoteka_stati, свободный. 72. Потребительскиеп ав кредитым р и пересталиэти ощ м стимулироватьгод а экономикусч ет [Электронныйп ав р ресурс]. - Режимсч ет доступа: http://expert.ru/2014/07/24/potrebkredityi-perestalistimulirovat-ekonomiku/, свободный. 73. Рейтингир ст банковго о а [Электронныйси д лы ресурс]. – Режимм лрд доступа: http://www.banki.ru/banks/ratings/agency , свободный. 74. Промежуточнаяд елосокращеннаяэти мконсолидированнаяц ельфинансоваясрокОтчетностьесли ПАО «Сбербанкр оРоссии» за 30.09.2011 – 30.09.2015. [Электронныйсвоюресурс]. ан – Режимд адоступа: www.sberbank.ru, свободный. м о

89 75. Ипотекаб к противесть кризисад ан вух [Электронныйи ля ресурс]. – Режимб ю к доступа: ан http://expert.ru, свободный. 76. О ключевойвсех ставкер ст Банкасрок Россииб о ло [Электронныйсуд ресурс]. – Режимсвои ы доступа: http://www.gazeta-unp.ru, свободный. 77. Официальныйр ль сайт Федеральнойп о ока службысрок государственнойкруг статистикин м и [Электронныйц ель ресурс]. – Режими ля ю доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/ma, свободный. 78. Ипотечноеви ыкредитованиеб д ть в Россииод ы н [Электронныйц ыресурс]. – Режимгод ен а доступа: www.ipoteka-rus.ru , свободный. 79. Консультантб ли плюс Режимгод ы а доступасвою[Электронныйли ь ресурс]. – Режимэти ш м доступа: http://www.consultant.ru, свободный. 80. Сайт Сбербанкаэто й Россиид олг [Электронныйсай т ресурс]. – Режимряд у доступа: www.sbrf.ru, свободный.

90 ПРИЛОЖЕНИЯ

91 Приложение 1 Жилищные кредиты физическим лицам в 2017 г., в млн. руб. Кредиты Кредиты до вычета резерва под обесценение Резерв под обесцен ение Кредиты за вычетом резерва под обесценени е Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва 572339 (5139) 567200 0,9% Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней 3979 (242) 3737 6,1% Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней 1669 (236) 1433 14,1% Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней 1206 (246) 960 20,4% Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней 2060 (891) 1169 43,3% Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней 22525 (22525) - 100,0% Итого жилищных кредитов физическим лицам 603778 (29279) 574499 4,8% Непросроченные ссуды

92 Приложение 2 Жилищные кредиты физическим лицам в 2016 г., в млн. руб. Кредиты Кредиты до вычета резерва под обесценени е Резерв под обесценени е Кредиты за вычетом резерва под обесценени е Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва Непросроченны е ссуды 482445 (4418) 478027 0,9% Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней 4014 (725) 3289 18,1% Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней 2373 (803) 1570 33,8% Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней 1574 (776) 798 49,3% Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней 2866 (2538) 328 88,6% Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней 19515 (19515) - 100,0% 512787 (28775) 484012 5,6% Итого жилищных кредитов физическим лицам

93 Приложение 3 Жилищные кредиты физическим лицам в 2015 г., в млн. руб. Кредиты Кредиты до вычета резерва под обесценение Резерв под обесценение Кредиты за вычетом резерва под обесценени е Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва Непросроченны е ссуды 482504 (1568) 480936 0,3% Ссуды с задержкой платежа на срок до 30 дней 2650 (17) 2633 0,6% Ссуды с задержкой платежа на срок от 31 до 60 дней 1710 (766) 944 44,8% Ссуды с задержкой платежа на срок от 61 до 90 дней 804 (491) 313 61,1% Ссуды с задержкой платежа на срок от 91 до 180 дней 1700 (1262) 438 74,2% Ссуды с задержкой платежа на срок свыше 180 дней 8507 (8507) - 100,0% Итого жилищных кредитов физическим лицам 497875 (12611) 485264 2,5%

Рецензии:

Авторизуйтесь, чтобы добавить рецензию

- у работы пока нет рецензий -

Отзывы:

Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв