Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве

Анна Бурдина

Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве

В первой главе проводится исследование сущности инвестиций и инвестиционных проектов, их источников финансирования и этапов реализации, рассматривается процесс бизнес-планирования как стадия реализации инвестиционного проекта, изучается методология оценки инвестиционных проектов и учёта их рисков. Во второй главе раскрываются основные характеристики конкретного инвестиционного проекта, в рамках обоснования его ценовой политики производится маркетинговый анализ первичного рынка жилой недвижимости. В третьей главе проводится анализ финансового состояния организации, выявляются возможности инвестирования в проект собственных средств, приводится оценка эффективности инвестиционного проекта на основе четырёх показателей эффективности и учитываются риски проекта строительства жилого комплекса.

Экономика и экономические науки

Дипломы

Вуз: Государственный университет управления (ГУУ)

ID: 5f42b09ccd3d3e000156bf3f

UUID: 9209e5f0-c799-0138-1f68-0242ac180006

Язык: Русский

Опубликовано: больше 3 лет назад

Просмотры: 1139

40.78

Анна Бурдина

Государственный университет управления (ГУУ)

Комментировать 0

Рецензировать 2

Скачать - 5,0 МБ

Поделиться работой

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ» АННОТАЦИЯ выпускной квалификационной работы обучающегося Бурдиной Анны Алексеевны Тема выпускной квалификационной работы: «Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве». утверждена приказом ГУУ от «26» ноября 2019 г. № 682-V 1. Объект исследования – инвестиционный проект строительства жилого комплекса в г. Москве. 2. Предмет исследования – экономическая эффективность инвестиционного проекта. 3. Цель исследования – оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве. 4. Задачи исследования:  Раскрыть сущность инвестиционного проектирования;  Описать процесс бизнес-планирования как стадию реализации инвестиционного проекта;  Выявить методологические основы оценки эффективности инвестиционных проектов;  Раскрыть основные характеристики конкретного инвестиционного проекта и в рамках обоснования его ценовой политики провести маркетинговый анализ первичного рынка жилой недвижимости;  Проанализировать финансовое состояние организации на предмет платежеспособности и достаточности собственного капитала для эффективного вложения средств в инвестиционный проект;  Рассчитать показатели экономической эффективности и провести анализ рисков инвестиционного проекта. 5. Краткое изложение основного содержания выпускной квалификационной работы: В первой главе проводится исследование сущности инвестиций и инвестиционных проектов, их источников финансирования и этапов реализации, рассматривается процесс бизнес-планирования как стадия реализации инвестиционного проекта, изучается методология оценки инвестиционных проектов и учёта их рисков. 2

 Проанализировать финансовое состояние организации на предмет платежеспособности и достаточности собственного капитала для эффективного вложения средств в инвестиционный проект;  Рассчитать показатели экономической эффективности и провести анализ рисков инвестиционного проекта. Основные источники и литература: 1. Богатин Ю. В. Инвестиционный анализ: учебное пособие / Ю. В. Богатин, В. А. Швандар. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. – 462 с. 2. Гарнов А. П. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебник / А. П. Гарнов. - М.: НИЦ Инфра-М, 2016. - 365с. 3. Киселева Н. В. Инвестиционная деятельность: учебник / Н. В. Киселева, Т. В. Боровикова и др. – М.: КНОРУС, 2016. – 432 с. 4. Косов В. В. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов / под ред. В. В. Косова, В. Н. Лившица и др. – М.: ОАО «НПО Экономика», 2016. – 123 с. 5. Серов В. М. Инвестиционный анализ: учебник. / В. М. Серов, Е. А. Богомолова, Н. А. Моисеенко; под общ. ред. В. М. Серова. – М: ИНФРА-М, 2018. – 248 с. 6. Сироткин С. А. Экономическая оценка инвестиционных проектов: учебник / С. А. Сироткин, Н. Р. Кельчевская - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 287 с. Материалы с места практики: бухгалтерская отчётность, бизнес-план инвестиционного проекта строительства жилого комплекса. Структура выпускной квалификационной работы, сроки выполнения ее основных разделов: № Наименование основных разделов % Сроки п/п 1. Формирование плана 5 06.12.19 2. Библиография 5 20.12.19. 3. Введение 5 27.12.19 4. Глава I. 25 30.01.20 5. Глава II. 25 26.02.20 6. Глава III. 25 27.03.20 7. Заключение 5 23.04.20 Оформление ВКР и комплекта документов в 14.05.20 8. 5 соответствие с предъявленными требованиями ИТОГО 100 Перечень графического материала: 1) Рисунок 1 - Схема внешних источников финансирования инвестиций 2) Рисунок 2 - Методы оценки коммерческой привлекательности инвестиционного проекта 3) Таблица 1 - Характеристика квартир по количеству комнат 4) Рисунок 3 - Динамика объема предложения рынка первичного жилья, тыс. кв. м. 5

Содержание Введение 8 1. Теоретические и методологические основы оценки экономической эффективности инвестиций 11 1.1. Основные положения инвестиционного проектирования 11 1.2. Бизнес-планирование как стадия предварительной подготовки инвестиционного проекта 18 1.3. Основы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов 21 2. Сущность проекта инвестирования в строительство жилого комплекса в рамках бизнес-плана 32 2.1. Общая характеристика проекта 32 2.2. Маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости 38 2.3. Производственный план реализации проекта 47 3. Расчет экономической эффективности и оценка рисков инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве 53 3.1. Оценка финансовой устойчивости и платежеспособности организации 53 3.2. Разработка финансового плана проекта 61 3.3. Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта 69 3.4. Анализ и оценка рисков инвестиционного проекта 73 Заключение 79 Список использованных источников 82 Приложения 86 7

Введение В современных многообразных и сложных экономических условиях успешное функционирование как экономики страны в целом, так и различных субъектов хозяйствования во многом зависит от возможности осуществления инвестиционной деятельности. На макроуровне инвестиционная деятельность в значительной степени определяет рост экономики, занятость населения и составляет основу экономического развития общества. Любое производство товаров или услуг является источником вновь созданной стоимости, существования экономики и жизнеобеспечения людей. А для создания этих предприятий, производств и реализации выпускаемой продукции, в свою очередь, требуется осуществить необходимые вложения – инвестиции. Дальнейшее развитие, техническое переоснащение организации также требуют инвестиций в их реализацию [31]. Сам процесс вложения имеющихся средств называется инвестированием, оно нацелено на последующее увеличение инвестированного капитала. Но каждая организация имеет в распоряжении ограниченное количество свободных к инвестированию средств, в связи с этим перед ней возникает необходимость рационального выбора объекта инвестирования, чтобы обеспечить наилучшее использование и наивысшую доходность имеющихся ресурсов. Актуальность работы заключается в необходимости разработки концепции обоснования и выбора инвестиционных проектов, обусловленной ограниченностью инвестиционных ресурсов. Инвестиционное планирование относится к одним из самых сложных задач управления организацией, так как требует учета всех сторон экономической деятельности, включая показатели инфляции, ставки налогообложения, положение и тенденции развития рынка, имеющиеся материальные, финансовые, технические ресурсы. 8

Стабильный финансовый результат от реализации проекта может быть достигнут благодаря его обоснованию, как с применением методов оценки экономической эффективности, так и с применением методов оценки рисков инвестиционных проектов. Оценка эффективности инвестиций является наиболее серьезным этапом принятия решения по инвестированию в тот или иной проект, результаты которого предопределяют степень реализации цели инвестирования. Объективность и надежность результатов оценки обусловлены применяемыми методами анализа. Наличие многочисленных подходов к оценке инвестиционных проектов, использование большинства из которых по отдельности не отличается высокой точностью, влечет за собой необходимость их совместного применения с целью всестороннего охвата и повышения надежности результатов оценки. Высокая неопределенность факторов, которые могут оказать влияние на инвестиционный проект, предопределяет актуальность учета риска в рамках оценки эффективности проекта. Даже при самых благоприятных экономических условиях существует риск недополучения дохода и не исключается возможность возникновения потерь. Целью выпускной квалификационной работы является оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве. Для реализации поставленной цели необходимо решение следующих логически взаимосвязанных задач:  раскрыть сущность инвестиционного проектирования;  описать процесс бизнес-планирования как стадию реализации инвестиционного проекта;  выявить методологические основы инвестиционных проектов; 9 оценки эффективности

 раскрыть основные характеристики конкретного инвестиционного проекта и в рамках обоснования его ценовой политики провести маркетинговый анализ первичного рынка жилой недвижимости;  проанализировать финансовое состояние организации на предмет платежеспособности и достаточности собственного капитала для эффективного вложения средств в инвестиционный проект;  рассчитать показатели экономической эффективности и провести анализ рисков инвестиционного проекта. Объектом исследования является инвестиционный проект строительства жилого комплекса в г. Москве. Предметом исследования выступает экономическая эффективность инвестиционного проекта. Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные предложения и рекомендации могут быть применены для совершенствования инвестиционных программ организаций. Так же эффективные формы вложения инвестиций, являясь основой стратегического развития организации, обеспечивают повышение уровня ее развития и конкурентоспособности. Для потенциальных партнеров оценка эффективности инвестиций является источником необходимой информации для принятия решений о целесообразности участия в инвестиционных проектах и разработки мероприятий для снижения возможных потерь. Результатами выпускной квалификационной работы будут являться анализ финансового положения организации и рекомендации по его улучшению, выявление тенденций первичного рынка недвижимости, оценка экономической эффективности на основе динамических методов и учет рисков инвестиционного проекта. 10

1. Теоретические и методологические основы оценки экономической эффективности инвестиций 1.1. Основные положения инвестиционного проектирования Инвестирование представляет собой вложение капитала в реализацию различных проектов с целью его последующего увеличения. А сами вкладываемые в проект средства называются инвестициями, от английского глагола to invest, означающего «вкладывать». Согласно Федеральному закону № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. инвестиции – это «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [1]. Характерными особенностями инвестиций являются потенциальная способность приносить прибыль; целевая направленность вложений в различные виды активов; наличие срока инвестирования средств, индивидуального для каждого инвестора; преследование инвесторами при вложении капитала собственных целей, не обязательно основанных на извлечении экономической выгоды; наличие риска ввиду вероятностного характера достижения конечных целей инвестирования. Инвестиции как экономическая категория выполняют множество важных функций, благодаря которым возможно нормальное развитие экономики. На макроуровне инвестиции являются основой для осуществления политики расширенного воспроизводства; форсирования научно-технического прогресса, повышения качества отечественной продукции и обеспечения ее конкурентоспособности; структурного преобразования производства и сбалансированного развития 11 общественного всех отраслей народного

хозяйства; обеспечения обороноспособности государства и решения многих других проблем. На микроуровне инвестиции, направляющиеся на расширение, развитие и повышение технического уровня производства, совершенствование качества продукции и обеспечение конкурентоспособности организации, покупку ценных бумаг и инвестирование в активы других организаций, в первую очередь, обеспечивают нормальное функционирование организации в будущем, устойчивое финансовое положение и способствуют максимизации прибыли [9, с. 14]. Таким образом, инвестиции имеют огромное значение как на макро-, так и на микроуровне, прежде всего для простого и расширенного воспроизводства, структурных преобразований, максимизации прибыли и благодаря этому решения многих социальных проблем. К факторам, определяющим темпы роста инвестиций и учитывающим при разработке бизнес-планов инвестиционных проектов, относятся [7, с. 26]: 1. Распределение получаемого дохода на потребление и накопление, что напрямую влияет на объем инвестиций. Увеличение уровня доходов позволяет направлять больше средств на сбережение, которые служат источником инвестиционных ресурсов. 2. Ожидаемая норма прибыли на капитал. Чем выше эта норма, тем больший объем инвестиций направляется в конкретную отрасль хозяйства или сферу бизнеса. 3. Ставка ссудного процента. Рост процентной ставки служит причиной снижения объема инвестиций в экономике, так как превышение величины средней ставки процента по заемному финансированию над нормой ожидаемой чистой прибыли невыгодно для инвестора. 4. Предполагаемый темп инфляции. С увеличением данного показателя увеличивается скорость обесценивания будущей прибыли инвестора, что уменьшает заинтересованность инвестора инвестиций. 12 в наращивании объема

Инвестиции могут осуществляться в различных формах. В зависимости от характера участия в инвестиционном процессе инвестиции делятся на прямые инвестиции, предполагающие непосредственное участие инвестора в инвестиционном процессе, и косвенные инвестиции, реализуемые через финансовых посредников. В зависимости от объектов вложения выделяют реальные инвестиции (в здания, оборудование, новое строительство и т.п.), портфельные инвестиции (в различные финансовые инструменты, например, ценные бумаги, депозиты и т.д.) и инвестиции в нематериальные активы (патенты, лицензии, ноу-хау, программные средства и пр.) [7, с. 35]. По срокам вложений инвестиции бывают краткосрочными (на период до одного года), среднесрочными (на срок от одного года до пяти лет) и долгосрочными (вложения на 5-7 лет и более). По формам собственности на инвестиционные ресурсы выделяют инвестиции [24, с. 16]:  частные – вложения средств частных инвесторов, а именно граждан и предприятий негосударственной формы собственности;  государственные – вложения, которые осуществляют государственные органы власти и управления, а также предприятия государственной формы собственности;  иностранные – вложения средств иностранных граждан, организаций, государств;  совместные (смешанные) – это вложения, которые отечественные и зарубежные экономические субъекты осуществляют совместно. Анализируя направленность действий, инвестиции можно разделить на начальные инвестиции или нетто-инвестиции; экстенсивные или инвестиции на расширение, нацеленные на количественное повышение производственного потенциала; реинвестиции, направляемые на замену, на рационализацию, на диверсификацию, на перспективное развитие; брутто-инвестиции, состоящие из нетто-инвестиций и реинвестиций. 13

По организационным формам можно выделить инвестиционный проект, связанный с конкретным объектом инвестиционной деятельности, и инвестиционный портфель, который состоит из различных форм инвестиций одного инвестора. По характеру использования капитала в инвестиционном процессе инвестиции могут быть первичные – первичное вложение средств в объект, реинвестиции – последующее инвестирование в объект дохода, полученного от первичных инвестиций, и дезинвестиции – изъятие средств из объекта. По степени риска различают надежные или безрисковые инвестиции, инвестиции низкой степени риска, средней степени риска, высокой степени риска [9, с. 29]. Инвестиционная деятельность, как правило, осуществляется в виде инвестиционных проектов. Инвестиционный проект является обоснованием экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений, включая разработку необходимой документации в соответствии с российскими стандартами, нормами и правилами, а также бизнес-плана [7, с. 81]. Процесс реализации инвестиционных проектов делят на прединвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную фазы, каждая из которых содержит несколько стадий или этапов. Разделение процесса реализации инвестиционного проекта на стадии обусловлено необходимостью разграничением всех связанных работ и разграничением, координацией и кооперацией их исполнителей [9, с. 54]. Прединвестиционная фаза включает в себя следующие стадии:  поиск инвестиционных направлений концепций, эффективного вложения заключающийся свободных в средств, анализе отборе наиболее перспективных и целесообразных бизнес-идей и формировании общей укрупненной идеи инвестиционного проекта;  составление бизнес-плана инвестиционного проекта, в котором изучается привлекательность намечаемого проекта для потребителей, перспективы 14

рынка планируемой к выпуску продукции, оцениваются затраты и финансовые возможности проекта, рассчитываются показатели его экономической эффективности;  формулирование инвестиционного проекта и оценка его техникоэкономической и финансовой приемлемости и осуществимости. На данной стадии экономического осуществляется разработка и обоснования финансового детального проекта, техникоа также рассматриваются альтернативные варианты его реализации в зависимости от масштабов, характера производства, источников поставки сырья и материалов, инвестиционных потребностей и т.д.;  окончательное рассмотрение проекта и принятие решения об его осуществлении, при котором участники проекта дают его итоговую оценку в соответствии с целями, предполагаемыми рисками, затратами и доходами. Перед принятием данного решения должны быть проведены экономическая и экологическая экспертизы. Инвестиционная фаза содержит в себе проведение торгов и заключение контрактов, выполнение осуществление инженерных изысканий строительно-монтажных работ, и проектирования, предпроизводственный маркетинг, подготовку и обучение персонала, пусконаладочные работы и введение объекта в эксплуатацию. Эксплуатационная фаза является четко спланированной и организованной технологической процедурой по производству и сбыту продукции или услуг, на которой проводятся контроль и управлением ходом производства, дальнейшее его усовершенствование и частичная замена оборудования. Принятое инвестиционное решение во многом обуславливают финансовая стратегия, избранная руководством организации, и внешние условия, в которых она функционирует, среди которых размер процентных ставок, текущая и прогнозируемая конъюнктура инвестиционного рынка, возможность использования альтернативных качество предоставляемых банковских услуг и т.д. 15 финансовых инструментов,

Среди различных способов финансирования предприятия в первую очередь необходимо сделать выбор между внутренними и внешними источниками финансирования. Внутренние источники финансирования включают в себя реинвестируемую часть чистой прибыли, амортизационные отчисления, средства от продажи выбывающих внеоборотных активов, иммобилизуемая в инвестиции излишняя сумма собственных оборотных активов и прочие внутренние источники [9, с. 97]. Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия, - это источник финансирования его потребностей, который используется во многих направлениях, но основными из них являются накопление и потребление, соотношение распределения которых определяют перспективы развития предприятия. Чаще всего предприятие из нераспределенной чистой прибыли создает целевые фонды:  фонд накопления, являющийся источником средств хозяйствующего субъекта, аккумулирующий прибыль и другие ресурсы для создания нового имущества, приобретения фондов, оборотных средств и т.д.;  резервный фонд, целью создания которого является покрытие кредиторской задолженности на случай прекращения деятельности хозяйствующих субъектов;  фонд потребления, являющийся источником средств организации, зарезервированного для осуществления деятельности в области социального развития и материального поощрения работников. Благодаря амортизационным отчислениям обеспечивается воспроизводство основных производственных фондов и нематериальных активов. Особенностями данного источника являются наиболее стабильное формирование направленность. фондов на Амортизация инвестиционные может 16 цели начисляться и узкая целевая равномерным или

ускоренным методами. В Российской Федерации преимущественно используется равномерный метод начисления амортизации. Продажа выбывающих необоротных активов позволяет организации избавиться от избытка активов или неликвидных запасов и использовать вырученные средства для развития и улучшения перспективных и прибыльных сфер своей деятельности. Например, строительство хозяйственным способом может содержать такие внутренние ресурсы, как сметную прибыль и экономию от снижения себестоимости строительно-монтажных работ, амортизацию по используемым в строительстве средствам труда, регулирование кредиторской и дебиторской задолженностей для привлечения внутренних резервов и сокращения потребности во внешнем финансировании. Классификация внешних источников финансирования инвестиционных проектов представлена на рисунке 1. Рисунок 1 - Схема внешних источников финансирования инвестиций Источник: [24, c. 23] Как показывает рисунок 1, внешние источники финансирования подразумевают выбор наиболее подходящего варианта из разнообразия 17

существующих финансовых инструментов, среди которых стоит отметить кратко- или долгосрочные банковские кредиты, долевые и долговые ценные бумаги. Выделяют также «промежуточные» и производные ценные бумаги – конвертируемые облигации, варранты, опционы и др. Разумеется, характер и условия финансирования обусловлены тем, какой из источников использует предприятие в поисках инвестиций, а на выбор источника финансирования, в свою очередь, влияют финансовое положение организации, долгосрочные цели ее развития, личные интересы высшего руководства правильного и внешние выбора, экономические управляющее условия. звено Для осуществления предприятия должно проанализировать такие факторы, как наличие на рынке необходимых финансовых продуктов, стоимость, сроки и условия финансирования, временные рамки, обеспечение, необходимое для привлечения средств, сроки организации и получения финансирования, вопросы контроля над предприятием в зависимости от выбранного источника финансирования. 1.2. Бизнес-планирование как стадия предварительной подготовки инвестиционного проекта Роль бизнес-планирования в стремительно развивающихся рыночных условиях хозяйствования неуклонно возрастает. Все решения о вложении ресурсов в любые программы и проекты и последствия их реализации должны быть заранее просчитаны с целью избежать отрицательных финансовых последствий. Несомненно, это относится и к инвестиционной деятельности всех субъектов хозяйствования. На прединвестиционной фазе реализации инвестиционного проекта осуществляется большой объем расчетов по определению потребности в инвестиционных ресурсах, источниках их финансирования, обоснований по территориальному размещению создаваемых объектов, по принимаемым планировочным, техническим и технологическим решениям, выявляется 18

коммерческая, бюджетная и социальная эффективность проекта [37, с. 32]. В результате материалы, характеризующие условия и ожидаемые результаты осуществления по проекту, являются довольно обширными, а инвестору и другим участникам проекта для принятия различных решений целесообразнее иметь компактный документ с основными и достаточными для принятия решений данными. С этой целью и составляется бизнес-план инвестиционного проекта. Бизнес-план — это форма представления инвестиционного проекта в виде компактного документа, содержащая основные сведения о проекте, его целях и потребных ресурсах, об условиях инвестирования, его финансовых результатах и экономической эффективности, необходимые для участников проекта [34, с. 55]. Для инициатора проекта бизнес-план определяет цели и способы их достижения, является инструментом контроля их осуществления, а также дает возможность привлечь инвестиции в проект. В свою очередь, для инвестора бизнес-план проекта является источником для определения экономической целесообразности вложений инвестиций, для руководства организации бизнесплан необходим для выработки программы действий и управления в процессе реализации. Финансово-кредитные организации, исходя из эффективности проекта и возможностей возврата заемных средств, представленных в бизнесплане, принимают решения о кредитовании проекта и его условиях. Органы государственного управления могут использовать бизнес-план для регулирования и контроля экономических отношений со стороны бюджетного финансирования проекта, льготного кредитования. Для партнеров организации бизнес-план может стать основой в определении задач и перспектив сотрудничества. Бизнес-план также может использоваться и другими участниками инвестиционного проекта. Особенностью бизнес-плана является сводный, системный характер данного документа, чем он и отличается от других видов планов организации. Он отражает связь характеристик и факторов внешней среды бизнеса с 19

внутренними характеристиками и функциональными сферами деятельности самой организации [15, с. 164]. Процесс составления бизнес-плана представляет собой упорядоченную организационную процедуру, включающую в себя сбор и обработку информации, принятие решений, осуществляющихся с целью получения запланированного результата в виде системы взаимосвязанных управленческих решений. К этапам разработки бизнес-плана относятся [34, с. 119]:  определение целей составления бизнес-плана и предпочтений его целевой аудитории;  формирование плана работ по подготовке бизнес-плана, включающее в себя определение их состава и сроков завершения, а также распределение между членами рабочей группы;  пересмотр и корректировка плана работ на основе выявленных областей и разделов, составляющихся с учетом целевой аудитории;  сбор информации и составление бизнес-плана;  редактирование и оформление бизнес-плана;  оценка степени выполнения бизнес-плана, а также установление причин расхождений в результатах. Бизнес-план содержит хорошо структурированную и тщательно продуманную систему данных и информации, в которой представлен комплекс важнейших составляющих бизнеса и функциональных сфер деятельности — цели проекта, рынок, маркетинг, производство, менеджмент, финансы и риски, календарный план работ [34, с. 124]. Однако не существует единого формата бизнес-плана, ведь каждый бизнес-план является уникальным ввиду особенностей конкретной организации, вида деятельности, рыночной ситуации и других факторов. Наиболее часто встречаемая структура бизнес-плана включает в себя такие разделы, как: «Общие сведения», «Резюме», «Описание организации и отрасли», «Продукты и услуги», «Анализ рынка», «План маркетинга», «План 20

производства», «Организационный план», «Финансовый план», «Оценка риска», «Приложения». Разработанный бизнес-план должен отвечать таким требованиям, как объективность, достоверность и обоснованность представленных материалов, системность и комплексность анализа, структурированность и логичность изложения, возможная краткость бизнес-плана. 1.3. Основы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов Оценка эффективности инвестиций – это корректное сопоставление понесенных затрат инвестиционных вложений с полученными доходами, которые возникнут в результате функционирования реализованного инвестиционного проекта [23, с. 58]. Оценку эффективности инвестиционного проекта необходимо регулярно выполнять на стадиях разработки инвестиционного предложения и декларации о намерениях, обоснования инвестиций, разработки технико-экономического обоснования проекта, реализации инвестиционного проекта. Для обеспечения достоверности расчетов экономической эффективности инвестиционных проектов необходимо соблюдать такие принципы, как комплексность, системность, динамизм, необходимость и достаточность, адекватность и объективность оценки результатов и затрат, корректность, ограниченность и взаимозаменяемости ресурсов, расширение потребности в производимых товарах и услугах [10, с. 167]. Также при оценке эффективности инвестиционных проектов необходимо учитывать особенности проекта и его «окружение», перечень и характер исходной информации, возможные несовпадения интересов участников реализации проектов и изменение во времени параметров проектов (изменение цен, рыночной конъюнктуры и т.д.) [8, с. 24]. 21

Эффективность проекта в целом необходима для выявления потенциальной привлекательности проекта для предполагаемых участников и поиска источников финансирования, а виды эффективности инвестиционных проектов определяются поступлениями и затратами субъектов проекта . В них включаются такие виды эффективности как: коммерческая, бюджетная и общественная [9, с. 167]. Показатели коммерческой эффективности учитывают финансовые последствия реализации проекта для его участников, в предположении, что он несет все затраты по проекту и использует все его результаты. Коммерческая эффективность определяется как разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестирования и от производства и реализации производимой продукции с учетом осуществления различного рода платежей, включая страховые и налоговые. Бюджетная эффективность характеризует эффективность участия государства в проекте с позиции доходов (налоги, плата за пользование природными ресурсами, таможенные пошлины и сборы, акцизы, поступления во внебюджетные фонды) и расходов бюджетов всех уровней. Показатели общественной (социально-экономической) эффективности проекта учитывают социально-экономические последствия реализации проекта для общества в целом. Исходя из характера инвестиционных решений, также разделяют категории абсолютной и сравнительной экономической эффективности. Абсолютная экономическая эффективность инвестиций выражает экономическую целесообразность их вложения и реализации в целом и характеризует ее численно. Она рассчитывается на основе всех подлежащих денежных затрат и поступлений. Сравнительная экономическая эффективность позволяет сопоставить различные варианты инвестиционных проектов и решений и выбирать наиболее рациональные и предпочтительные. Ее рассчитывают только по 22

отношению к данным о затратах и поступлениях денежных средств, которые меняются в связи с различиями инвестиционных решений. Коммерческая привлекательность инвестиционного проекта характеризуется такими критериями, как финансовая состоятельность проекта и экономическая эффективность инвестиций, состав которых представлен на рисунке 2. Рисунок 2 - Методы оценки коммерческой привлекательности инвестиционного проекта Источник: [24, с. 184] На основе критериев, представленных на рисунке 2, выполняют финансовую оценку, используемую при анализе платежеспособности и ликвидности проекта в процессе его реализации, и экономическую оценку, отражающую способность проекта сохранять вложенный капитал и обеспечивать достаточный темп его прироста. На практике для оценки эффективности инвестиционных проектов чаще используют динамические методы оценки с учетом дисконтирования. 23

Неравенство стоимости денег во времени обуславливает необходимость сравнения и приведения (дисконтирования) денежных потоков в процессе реализации инвестиционных проектов на момент сравнения, как правило, на момент начала реализации инвестиционного проекта [20]. Дисконтирование инвестиционных вложений и денежных поступлений к текущему моменту времени осуществляется путем умножения их на коэффициент дисконтирования 𝛼𝑡 , рассчитываемый как: 𝛼𝑡 = 1 (1+Е)𝑡 , (1) где t - шаг расчета, измеряемый в годах; Е – норма дисконта. Для приведения инвестиций и поступлений к будущему моменту времени коэффициент дисконтирования рассчитывается как: 𝛼𝑡 = (1 + Е)𝑡 . (2) Для экономической оценки эффективности инвестиций используются такие показатели, как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений и индекс доходности (рентабельность) проекта [3; 33]. Основой большинства методов оценки экономической эффективности инвестиционных проектов является расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), или чистой приведенной стоимости (net present value – NPV), представляющего собой разность приведенных на один момент показателей дохода и капиталовложений [25; 30]. Чистый дисконтированный доход рассчитывается при заданной норме дисконтирования следующим образом: ЧДД = ∑Т𝑡=0 24 (𝐵𝑡 −З𝑡 ) (1+Е)𝑡 − ∑Т𝑡=0 И𝑡 (1+Е)𝑡 , (3)

где 𝐵𝑡 – совокупный доход от проекта в году t; З𝑡 – затраты на проект в году t; И𝑡 – инвестиционные расходы (капитальные вложения) в году t; t – шаг расчета, который принимается равным годам при реализации мегапроектов, кварталам – при реализации проектов сроками до двух лет, месяцам – при реализации проектов с небольшими сроками; Т – горизонт расчета, т. е. весь период, за который рассчитывается экономическая эффективность инвестиционного проекта; Е – норма доходности (ставка дисконтирования). Инвестиционный проект признается эффективным, если значение его чистого дисконтированного дохода не отрицательно (ЧДД ≥ 0). Нулевое значение чистого дисконтированного дохода указывает на получение инвестором прибыли в объеме, соответствующей принятой норме дисконта Е [22]. Индекс доходности (profitability index), или рентабельность (benefit-cost ratio), инвестиционного проекта определяется как отношение приведенных доходов к приведенным на тот же момент времени инвестиционным расходам: ИД (𝑃𝐼) = (𝐵 −З ) ∑Т𝑡=0 𝑡 𝑡𝑡 (1+Е) И ∑Т𝑡=0 𝑡 𝑡 (1+Е) . (4) Равенство приведенных доходов и инвестиционных расходов (ИД = 1) свидетельствует о том, что чистый дисконтированный доход равен нулю, а принятая к расчету ставка дисконтирования является внутренней нормой доходности проекта [5, с. 241]. Если ставка дисконтирования меньше внутренней нормы доходности, то индекс доходности больше единицы, что говорит о некоторой дополнительной доходности проекта при рассматриваемой ставке дисконтирования. Значение 25

индекса доходности меньше единицы свидетельствует о неэффективности проекта при данной ставке дисконта [22]. Внутренняя норма доходности (ВНД) (internal rate of return- IRR) инвестиционного проекта – это расчетная ставка доходности инвестиций, при которой чистый дисконтированный доход соответствующего проекта равен нулю, т.е. величина приведенных эффектов равна приведенным инвестиционным вложениям [27, с. 287]. Следовательно, внутренняя норма доходности рассчитывается из равенства: ∑Т𝑡=0 (𝐵𝑡 −З𝑡 ) (1+Евн )𝑡 = ∑Т𝑡=0 И𝑡 (1+Евн )𝑡 , (5) где Евн – внутренняя норма доходности. Рассчитанное значение внутренней нормы доходности сравнивается с требуемой инвестором величиной дохода на вкладываемые в проект инвестиции. Внутренняя норма доходности является граничной ставкой доходности, разделяющей эффективные и неэффективные проекты. Если ВНД равна или больше требуемой нормы доходности, то проект считается эффективным. Соответственно, если ВНД меньше требуемой нормы доходности, то проект признается неэффективным. Срок окупаемости инвестиций (Ток) (payback period) отражает минимальный период времени от начала осуществления проекта, за пределами которого интегральный экономический эффект (Эинт = ЧДД) становится и остается в дальнейшем неотрицательным. Другими словами, срок окупаемости представляет собой продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, приведенных к моменту завершения инвестиций, равна сумме инвестиций: ок ∑Т𝑡=0 Значительное установленная влияние норма (𝐵𝑡 −З𝑡 ) (1+Е)𝑡 И𝑡 Т ок = ∑𝑡=0 (1+Е)𝑡 интенсивности дисконтирования 26 на . (6) поступления срок доходов окупаемости и является

очевидным. При отсутствии дисконтирования срок окупаемости будет наименьшим, а с увеличением ставки приведения он будет монотонно возрастать [28, с. 245]. Неопределенность и риск являются неотъемлемыми элементами инвестиционной деятельности. Неопределенность подразумевает под собой неполноту или неточность данных о различных условиях осуществления проектов инвестирования, в частности, о связанных с ними затратах и результатах [39, с. 41]. Неопределенность, являющаяся причиной неблагоприятных ситуаций и последствий в ходе реализации проекта, называется риском инвестирования. По причине возможности снижения расчетного эффекта инвестиционного проекта ввиду неблагоприятных событий расчет эффективности по базовым показателям можно считать недостаточным, в связи с чем, учет фактора риска и неопределенности при оценке эффективности инвестиций является важнейшей составляющей проведения инвестиционного анализа [21, с. 16]. Оценка устойчивости эффективности принимаемых решений при различных исходных данных в пределах возможного колебания наиболее вероятных неблагоприятных условий реализации способствует повышению качества этих решений [36]. При этом используются методы из теории вероятностей, инвестиций а условия подразделяются определения на экономической эффективности вероятностно-определенные условия, отличающиеся вероятностной формой задания исходной информации, и условия неопределенности, в которых исходные данные задаются отрезком или областью возможных значений [8, с. 264]. При реализации инвестиционного проекта должны применяться мероприятия, направленные на снижение степени риска, а также должны быть предусмотрены сценарии изменения правил поведения участников инвестиционного проекта в зависимости от потенциальных изменений условий его реализации [11; 13]. 27

Общий подход к учету фактора риска и неопределенности заключается в умножении параметров исходных данных на показатель степени вероятности их изменения в ходе реализации инвестиционного проекта [16]. Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности инвестиционного проекта могут быть использованы различные методы [26]. Метод корректировки на риск ставки дисконтирования, при котором к некоторой базовой безрисковой ставке прибавляется премия за риск, на основе этой новой нормы дисконта рассчитывается один из показателей эффективности проекта, если показатель удовлетворяет условиям успешного проекта, например, ЧДД > 0, то проект следует принять [21, с. 204]. Метод достоверных эквивалентов или метод изменения денежного потока состоит в определении наиболее вероятных значений денежных потоков для каждого года, на основании которых определяется базовый чистый дисконтированный доход, а затем в использовании вероятностей получения денежного потока по каждому году в качестве понижающих коэффициентов. После чего составляются откорректированные денежные потоки на вероятности, на основе которых определяется откорректированный ЧДД. Проект с наибольшим значением откорректированного ЧДД признается менее рискованным [26]. Имитационная модель оценки рисков предполагает определение пессимистического, наиболее вероятного и оптимистического вариантов развития, по каждому из которых рассчитывается чистый дисконтированный доход. Далее по каждому проекту находится размах вариации, то есть разница между оптимистическим ЧДД и пессимистическим ЧДД. Более рискованным является проект с большим размахом вариации ЧДД. Определение устойчивости инвестиционного проекта на основе точки безубыточности основан на положении, что, чем дальше точка безубыточности от фактического объема продаж (чем выше показатель отношения разницы между фактическим объемом продаж и точкой безубыточности к фактическому объему продаж), тем устойчивее проект. 28

При анализе чувствительности проекта производится отбор основных параметров, по отношению к которым будет проводиться анализ чувствительности показателя эффективности, затем для исходных показателей определяются наиболее вероятные значения и возможные диапазоны их изменений. После этого для изменения каждого из параметров, при условии неизменности других параметров, определяется влияние на конечный результат, тем самым определяя факторы, воздействующие на эффективность проекта в большей степени. Чем больше размах вариации параметров при положительной величине ЧДД, тем более устойчивым является проект [26]. При сценарном методе определяются пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический сценарии реализации проекта, по каждому из которых рассчитывается показатель эффективности и вероятность его наступления на основании экспертных оценок. Затем рассчитывается интегральный показатель эффективности с помощью средневзвешенной арифметической, где в качестве веса выступает вероятность наступления сценария. Метод построения дерева решений используется для анализа рисков проекта, имеющего значительное число сценариев развития. Дерево решений вариантов развития проекта строится на основе состава и длительности фаз жизненного цикла проекта, ключевых событий, которые могут повлиять на эффективность проекта, времени их наступления, возможных решений в случае их наступления и вероятности их принятия, а также стоимости каждого этапа в текущих ценах и доходов от реализации проекта на каждом этапе. Узлами являются ключевые события, а стрелками – работы по реализации проекта. Данные о времени, стоимости работ и вероятности наступления того или иного варианта событий размещаются на дереве решений. После чего определяются все конечные сценарии развития проекта, для каждого из которых рассчитывается ЧДД и вероятность его наступления, рассчитываемая как произведение вероятностей наступления данного варианта в каждом узле. Положительное значение интегрального 29 ЧДД, рассчитываемого как

средневзвешенное арифметическое ЧДД всех сценариев, свидетельствует о приемлемой величине риска проекта [26]. В имитационном моделировании используется математический аппарат по методу Монте-Карло, используемый в описании процессов, имеющих вероятностную природу. Для применения данного метода необходимо надежное программное обеспечение ввиду сложности проведения расчетов. 30

Инвестиции представляют собой капитальные вложения в объекты хозяйственной деятельности в целях увеличения их первоначальной стоимости и, соответственно, получения прибыли или иного желаемого результата. Инвестиции являются неотъемлемой частью функционирования экономики, формируя основы будущего роста производительности труда, обеспечивая простое и расширенное воспроизводство и сбалансированность развития всех отраслей народного хозяйства. А на предприятиях они обеспечивают финансовую устойчивость и его нормальное функционирование, содействуют максимизации прибыли. Для обоснования целесообразности инвестирования разрабатывается инвестиционный проект. Процесс его реализации делят на фазы и стадии, включающие составление бизнес-плана, содержащего основные сведения об инвестиционном проекте, условиях инвестирования, финансовых ресурсах и результатах и экономической эффективности для его участников. При определении способов финансирования инвестиционных проектов первостепенно необходимо осуществить выбор между внутренними и внешними источниками, на который влияют финансовое положение и долгосрочные цели развития организации, личные предпочтения высшего управленческого аппарата и внешние экономические условия. Эффективность инвестиционного проекта нацелена на выявление потенциальной привлекательности для его участников, для ее оценки характерно использование таких показателей, как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений, индекс доходности, основанных на приведении инвестиционных вложений и денежных доходов к одному моменту времени. В связи с возможностью снижения результирующих показателей экономической эффективности инвестиций ввиду неблагоприятных событий следует учитывать факторы неопределенности и риска инвестиционного проекта. 31

2. Сущность проекта инвестирования в строительство жилого комплекса в рамках бизнес-плана 2.1. Общая характеристика проекта Проект рассчитан на инвестирование в строительство жилого комплекса «Мегаполис» в городе Москва с последующей реализацией квартир и коммерческой недвижимости. Инициатором проекта является АО «Восток-Инвест», являющийся правообладателем земельного участка, планируемого под застройку, общей площадью 44,2 га, расположенного по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Салтыковская, вл. 8. Девелоперская компания полного цикла АО «Восток-Инвест» работает на рынке недвижимости с 1995 года. АО «Восток-Инвест» выполняет функции инвестора, проектировщика, застройщика, а также реализует квартиры в новостройках различных сегментов. Компания реализует проекты жилой недвижимости во всех сегментах: коттеджное и малоэтажное строительство, точечная застройка и комплексное освоение территорий, здания от экономкласса до премиальной и элитной категории. Компания активно участвует в национальных программах «Доступное жилье» и «Военная ипотека». С помощью разветвленной сети филиалов компания максимально расширила свое присутствие на рынке. География объектов обширна и включает в себя Москву и Московскую область, Краснодар, Ростов-на-Дону, Волгоград, Нижний Новгород, Саратов и другие регионы России (Центральный, Южный, Приволжский округа). Среди реализованных проектов значатся ЖК «Каскад», ЖК «Гименей», ЖК «Петровский парк», ЖК «Алексеевский», ЖК «Андреевский квартал», ЖК «Дом на Новокузьминской». Расположенный в г. Дзержинский, ЖК «Никольский квартал» включен в число ста лучших жилых комплексов России. Целями и задачами инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «Мегаполис» являются: 32

 получение дохода от реализации квартир, коммерческих и торговых площадей, построенных на проектируемой территории;  удовлетворение потребностей населения в жилье и создание благоприятной среды проживания с объектами социального значения и благоустроенными приобъектными территориями;  удовлетворение потребностей малого бизнеса в торговых и коммерческих площадях;  раскрытие градостроительного потенциала территории и повышение привлекательности района для проживания с развитой инфраструктурой. Строительство жилого комплекса «Мегаполис» запланировано на Салтыковской улице Косино-Ухтомского района Восточного округа Москвы на границе с районом Новокосино. Проектируемая территория ограничена: с севера – улицей Николая Старостина, Салтыковской улицей и границей района Косино-Ухтомский; с востока и юго-востока – административной границей города Москвы и границей особо охраняемой природной территории «Природно-исторический парк «Косинский»; с юга и юго-запада – Салтыковской улицей; с запада – Большой Косинской улицей. Жилой комплекс имеет концепцию миниполиса или городского образования, состоящего из качественной застройки, создающей полноценное коммуникационное пространство для жителей. Функционально-планировочная структура территории предполагает расположение на участке жилых групп, состоящих из двенадцати секционных кирпичных домов и скомпонованных в виде полузамкнутых кварталов, в корпусах будут установлены вентилируемые фасады высотой от 6 до 25 этажей. Плотность жилой застройки составит 25,6 тыс. кв. м/га. Концепция миниполиса предполагает, что ЖК «Мегаполис» полностью обеспечит потребности жителей в социальных и инфраструктурных объектах, все они будут построены на территории микрорайона, проектируемая территория которого составляет 44,2 га. На территории микрорайона планируется создание просторного подземного паркинга на 6000 машино-мест, гостевых открытых автостоянок 33

рядом с домами на 550 машино-мест и приобъектных многоуровневых автостоянок на 3002 машино-мест. Жители ЖК «Мегаполис» будут пользоваться новыми современными школами (две школы на 2230 мест), детскими садами (два детских сада на 680 мест), поликлиникой (для взрослых и детей, на 500 посетителей в смену), торгово-развлекательным центром, физкультурно-оздоровительным комплексом, офисным центром (98 тыс. кв. м.). Согласно плану застройки микрорайона, представленному в Приложении А, жилой комплекс будет состоять из двух 19-секционных, двух 17секционных, одного 16-секционного, четырех 15-секционных, одного 7секционного и двух 6-секционных домов. Жилые дома, планируемые к строительству на участке, предполагается позиционировать как жилье комфорт-класса. Первые этажи представлены как нежилые, где будут располагаться помещения свободного назначения, предназначенные для размещения объектов торговли, услуг и т.п. На этажах со 2-ого и выше располагаются квартиры. Строительство жилья планируется вести по монолитной технологии. Архитектура жилого комплекса будет современной, яркой и динамичной. Для отделки фасадов выбран яркий оранжевый цвет. Внешний облик микрорайона представлен в Приложении Б. Архитектурно-пространственная интересный образ новой композиция застройки, микрорайона обеспечивающей создает комфортность проживания, удобные транспортные и пешеходные связи. Микрорайон пересечен с запада на восток озелененными бульварами. Центром микрорайона является гигантский световой карман – озелененная территория с пониженными зданиями школ и дошкольных образовательных учреждений. Территорию «Мегаполиса» планируется благоустроить и обеспечить разноплановой инфраструктурой. На придомовой территории расположатся детские и спортивные площадки, которые будут соответствовать стандартам качества, а их безопасность будет обеспечивать использование специальных 34

материалов, включая мягкое покрытие, исключающее возможность получения травм, также для жильцов организуют комфортные зоны отдыха с беседками. Место застройки находится на границе районов Новокосино и КосиноУхтомский, обладающих развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Площадь территории района Косино-Ухтомский – 1506 га, в котором проживает 73 тысячи человек. Район состоит из трех частей: Старое Косино, поселок Ухтомский и микрорайон-новостройка Кожухово. Частный сектор представлен 860 домами, многоквартирных домов жилых домов – 245, из которых новостройки лишь 46%. Старый жилищный фонд составляет более 54%. Расположенный в непосредственной близости район Новокосино имеет площадь в 360 га, на которой проживает 104,7 тыс. человек. Застройка данного района началась с 1986 года, поэтому жилой фонд сформирован в основном из корпусов постройки 1990-х годов. Микрорайон «Мегаполис» имеет удовлетворительное транспортное местоположение. Негативными факторами являются большой поток транспорта, проходящего по Московской кольцевой автомобильной дороге и ее развязкам. Несмотря на близость МКАД, расстояние до которой составляет 2,5 км, в данном районе не редко случаются пробки, что влечет за собой необходимость поиска объездных путей. Ситуация с общественным транспортом вполне благоприятная. Рядом с жилым комплексом проходят многочисленные автобусные маршруты. Ближайшая станция метро – «Новокосино» – является восточной конечной Калининской линии Московского метрополитена и находится в 2 км от микрорайона «Мегаполис». Добраться до станции метро можно на автобусе за 4 минуты, остановка общественного транспорта располагается в 100 метрах от жилого комплекса. Так же на расстоянии в 2,6 км вниз по Салтыковской улице находится станция метро «Улица Дмитриевского», относящаяся к Некрасовской линии Московского метрополитена, которая была открыта в 2019 35

году. Кроме этого жители жилого комплекса смогут воспользоваться железнодорожной станцией «Реутово» Горьковского направления железной дороги, находящейся в трех километрах от микрорайона, станциями «Косино», «Ухтомская», «Люберцы-1» Рязанского и Казанского направлений железной дороги. Помимо развитой внутренней инфраструктуры жителям микрорайона будут доступны различные городские учреждения в радиусе километра от жилого комплекса. Недалеко от жилого комплекса находятся несколько супермаркетов и ближе к метро «Новокосино», - два торгово-развлекательных центра «Трио» и «Приалит». В районе Косино-Ухтомский функционирует девятнадцать детских садов, десять школ, три поликлиники, спортивные сооружения. В районе расположен природно-исторический парк «Косинский». В Новокосино располагается одиннадцать школ, более десяти детских садов, имеется несколько спортивных комплексов, спортивных школ, библиотек, банковских отделений и прочих объектов инфраструктуры. Экологическое состояние проектируемой местности является благоприятным, несмотря на близость автодорог и промышленной зоны Руднево, расположенной в шести километрах к востоку от комплекса. Для данного района место для строительства жилого комплекса выбрано вполне удачное: территория примыкает к Салтыковскому лесопарку, в пешей доступности находятся два озера – Черное и Белое, Косинский лесопарк, от МКАД и оживленных улиц комплекс отделен жилой застройкой и зелеными насаждениями. По данным специализирующейся оценки на группы экологической компаний экспертизе «Экостандарт», и мониторинге, экологическая обстановка проектируемого участка следующая: чистота воздуха – 6 из 10, уровень тишины – 6 из 10, другие факторы – 5 из 10. ЖК «Мегаполис» предложит покупателям квартиры, коммерческие площади и парковочные места. 36

Общее число квартир, рассчитанное на проживание, как минимум, 19,5 тыс. чел., составит 10833, а общая площадь жилых этажей составит 650 тыс. кв. м. Вниманию покупателей предложат однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с раздельными санузлами и балконами. Квартиры будут распределены следующим образом: на однокомнатные квартиры будет приходиться 55% всех квартир, на двухкомнатные – 35%, а трехкомнатные будут занимать долю в 10% от общего объема предложения. Жилой комплекс имеет оптимальные площади квартир под различные потребности. Группировка квартир по типу осуществлена в таблице 1. Таблица 1 - Характеристика квартир по количеству комнат Тип квартир Количество Площади, кв. м. 35-37 Однокомнатные 5958 38-40 41-44 54-57 Двухкомнатные 3791 58-60 61-64 73-75 Трехкомнатные 76-80 1084 81-83 84-87 Итого Данные 10833 таблицы 1 отражают - способность жилого комплекса удовлетворить различные покупательские потребности в площадях. Такой большой выбор размеров и планировок квартир позволит каждому покупателю найти подходящий для него вариант. Высота потолков в квартирах – 280 сантиметров. Квартиры имеют улучшенные размеры кухонь площадью от 9 до 14 кв. м., позволяющие функционально распланировать пространство под рабочую и обеденные зоны. Большая часть квартир жилого комплекса, расположенных на более высоких 37

этажах, имеет прекрасный вид на Салтыковский лесопарк, а квартиры типа «распашонка» позволяют иметь вид из квартиры на обе стороны. В зависимости от типа секции на каждом этаже будет расположено 4, 5, 7 или 9 квартир. Типовые планировки представлены в Приложении В. Чистовая отделка квартир не производится. При этом во всех квартирах предусмотрена установка радиаторов отопления, разводка водоснабжения до стояков, монтаж электропроводки до счетчика учета электричества. На окнах будут установлены пластиковые стеклопакеты, также предусматривается остекление балконов современными профилями. Во входных группах будет выполнена чистовая отделка, установлены скоростные лифты от зарубежного производителя, организованы места для хранения велосипедов и колясок. Безопасность жилых корпусов от постороннего проникновения будут обеспечивать консьержи и установленные электронно-пропускные системы. Первые этажи жилых домов представлены как коммерческие площади, их общая площадь составит 23 тыс. кв. м. Проектируемая общая площадь подземного паркинга составляет 80 тыс. кв. м., рассчитанная на 6000 машино-мест. Четыре корпуса многоуровневого паркинга открытого типа общей площадью в 75 тыс. кв. м. рассчитаны на 3002 машино-мест. 2.2. Маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости Рынок недвижимости Москвы необычайно велик и подвижен, ведь он состоит из совокупности локальных рынков, отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. В связи с этим необходимо рассмотреть как тенденции на рынке недвижимости по Москве в целом, так и по административным округам, в частности в Восточном административном округе, где планируется строительство ЖК «Мегаполис». 38

К концу 2019 года сегмент первичного рынка жилой недвижимости представляли 92 проекта, стартовали продажи в 18 комплексах, а массовый сегмент рынка состоял из 16860 квартир общей площадью 0,977 кв. м. (выше показателей декабря 2018 года на 12,5% и 9,3% соответственно) [35]. В структуре спроса первичного рынка жилья по классам недвижимости лидирующее место занимает комфорт-класс с долей в 67,9%, на втором месте – бизнес-класс (29,1%), далее классы премиум и элита (2,1% и 0,9% соответственно). В сравнении с 2018 годом увеличение доли спроса наблюдалось только в жилье уровня комфорт (на 7%), доли остальных категорий жилья в общем объеме спроса снизились. Структура объема предложения рынка первичного жилья отличается от структуры спроса. Хотя лидирующую позицию все так же занимает комфорткласс, доля его составляет 42,3%. Приблизившись к показателю комфорткласса, бизнес-класс занимает 40,3% в общем объеме предложения. На категории премиум и элита приходится 10,9% и 6,4% соответственно [35]. Сопоставление структур спроса и предложения демонстрирует востребованность квартир комфорт-класса. Но продавцы стремятся реализовать более дорогостоящее жилье, что приводит к превышению предложения над спросом на категории жилья от бизнеса до элиты. В структуре спроса и предложения квартир по количеству комнат традиционно лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В структуре спроса самыми популярными являются однокомнатные квартиры (36,6%), близка к ним и доля двухкомнатных квартир – 33,4%, трехкомнатные занимают долю в 18,5%, а показатель студий и многокомнатных квартир составляет 8,3% и 3,2% соответственно [41]. В структуре предложения лидерство заняли двухкомнатные квартиры с долей в 40,2%. Однокомнатные квартиры, в свою очередь, заняли 29% всего объема предложения, трехкомнатные квартиры - 19,7%, доля студий 9% [41]. К концу 2019 года произошло снижение общего объема предложения на первичном рынке жилья, что отражено на рисунке 3. 39

Рисунок 3 - Динамика объема предложения рынка первичного жилья, тыс. кв. м. Источник: [41] Как видно на рисунке 3, за год снижение общего объема предложения составило 172,5 тыс. кв. м. (5,5%), причем предложение квартир сократилось на 11,2%, а объем предложения апартаментов возрос на 16,4%. Несмотря на появление новых проектов и корпусов в уже строящихся проектах, прослеживается уменьшение объема предложения за счет активной реализации крупных и наиболее успешных комплексов. Переход на новые правила финансирования проектов также повлиял на количество и объемы предложения. Если в динамике объема предложения прослеживается тенденция стабильного роста, то с динамикой объема спроса ситуация не столь однозначная. Объем спроса первичного рынка жилья скачкообразными перепадами, что подтверждает рисунок 4. 40 возрастает со

Рисунок 4 - Динамика объема спроса первичного рынка жилой недвижимости, тыс. кв. м. / тыс. шт. Источник: [41] Данные рисунка 4 демонстрируют, что в четвертом квартале 2019 года зафиксирован наибольший объем реализованного жилья по сравнению с другими кварталами этого года, но по отношению к аналогичному периоду 2018 года данный показатель снизился на 17,4%. В целом же можно говорить о росте спроса на первичное жилье в Москве в последние годы. Одним из важнейших факторов, влияющих на спрос на жилье, является его стоимость. Так, к концу 2019 года средняя цена предложения составила 174760 руб. за кв. м., увеличившись на 7,8% в сравнении с декабрем 2018 года (162090 руб. за кв. м.) [41]. При рассмотрении изменения стоимости квадратного метра площади на первичном рынке недвижимости по типам квартир были исключены элитные квартиры, т. к. проект жилого комплекса «Мегаполис» не относится к данной категории жилья. Динамика средней цены 1 кв. м. площади квартир среднего и улучшенного качества первичного жилья отражена на рисунке 5. 41

180 000, 166 298,83 162 857,49 160 000, 144 559,61 142 783,89 140 000, 141 470,97 Рубли 120 000, 105 237,74 100 000, 80 000, 60 000, 154 958,56 76 634,2 95 700,8 98 676,87 102 711,51 67 533,72 40 000, 20 000, 0, 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Год Квартиры среднего качества (типовые) Улучшенного качества Рисунок 5 - Изменение средней цены 1 кв. м. общей площади квартир среднего и улучшенного качества на рынке первичного жилья в Москве в период с 2006 по 2019 гг., руб. Источник: [4] По данным, представленным на рисунке 5, можно сделать вывод о приближении средней стоимости квартир среднего качества к уровню стоимости квартир улучшенного качества. Так, в 2019 году разница между ними составила 11340,27 руб., чего не наблюдалось с 2008 года. Для 2019 года стало характерно замедление девелоперской активности, рынок пополнился 17 комплексами против 28 в 2018 году и 23 комплексов в 2017 году. Рассматривая факторы влияния на первичный рынок 2019 года, наиболее всего выделяется вступление в силу законодательных изменений в строительстве жилья, в частности переход застройщиков на новую систему финансирования [2]. Через эскроу-счета в массовом сегменте новостроек Москвы к концу 2019 года осуществлялась продажа около трети квартир [35]. В первой половине 2019 года реформа долевого строительства поддерживала рынок недвижимости ожиданиями роста цен, активность покупателей возрастала, несмотря на рост цен и увеличение ставок по ипотечному кредиту, но уже в мае число сделок пошло на спад. Искусственная активизация, не подкрепленная увеличением доходов населения, привела к 42

падению спроса в будущих периодах. Вместе с тем, в период ажиотажа были раскуплены самые дешевые квартиры, за этим последовало повышение средних цен. Застройщики не только повышали цены на уже предлагаемые квартиры, но и заявляли цены новых проектов на сложившемся или даже выше ценовом уровне, а не ниже среднерыночных цен, как это было принято раньше [41]. Следствием такого повышения средних цен стало сокращение спроса, во втором полугодии 2019 года количество сделок стало снижаться в сравнении с 2018 годом. В 2019 году возобновилось снижение ипотечных ставок, по данным Центрального Банка, к октябрю ипотека на готовое жилье подешевела на 9,67%, что ненамного превышает рекордно низкие уровни прошлого года. В структуре спроса первичного рынка жилой недвижимости по типам оплаты на ипотеку приходится 52,7% общего объема спроса, соответственно, на 100% оплату или рассрочку – 47,3% [41]. Делая прогноз на 2020 год, можно предположить, что доля предложения, реализуемого по эксроу-счетам, будет возрастать, что приведет к дальнейшему росту среднерыночных цен, но не агрессивному, т.к. он будет сдерживаться ситуацией со спросом на рынке недвижимости и доходами населения. Снижающаяся покупательская активность будет препятствовать росту доли предложения. Ожидается вновь увеличение размера скидок с 4% до 5-7% в среднем, дешевая для рынка недвижимости ипотека будет поддерживать цены на жилье [35]. Город Москва является крупнейшим городом России по площади и численности, который динамично развивается и расширяется, объединяя в себе 125 районов, различающихся по градостроительным особенностям, численности населения, социально-экономическим характеристикам и другим особенностям территорий. В связи с этим различаются спрос и предложение на недвижимость в округах и районах Москвы [32]. В разрезе административных округов лидером по объему предложения является Центральный округ, на него приходится 16,7% общей доли площади 43

объектов. Северный округ занимает 2-е место (16%), на третьем месте располагается западный округ, доля предложения в котором увеличилась до 15,7%. Меньше всего новостроек представлено в Зеленоградском округе (0,7%). Доля предложения восточного административного округа, являющегося третьим округом по площади после Новомосковского и Троицкого, составляет 4% [41]. В свою очередь в структуре спроса на первичном рынке жилья лидером по объему реализованного спроса остается западный административный округ (18,2%), на втором месте – юго-восточный округ с долей 16,5%, а на третьем месте располагается северный округ с долей 15,1%. Восточный округ же занимает долю в 7,2% [41]. При сопоставлении структур спроса и предложения первичного рынка жилья наблюдается превышение спроса над предложением в восточной и юговосточной частях Москвы. Ввиду расположения ЖК «Мегаполис» на границе районов Новокосино и Косино-Ухтомский, необходимо проанализировать средний уровень цен на рынке жилья в данных районах, представленный на рисунке 6. Рисунок 6 - Изменение среднего уровня цен на жилье в районах Новокосино и Косино-Ухтомский, в Восточном округе и в Москве в целом, руб. / кв. м. Источник: [41] 44

Основываясь на данных, представленных на рисунке 6, можно говорить о положительной годовой динамике средней цены предложения на рынке первичного жилья с 2016 года. Так же данные рисунка 6 демонстрируют, что средний уровень цен на жилье в Новокосино и Косино-Ухтомском значительно ниже уровня цен в Москве и Восточном административном округе. Если в Восточном округе Москвы на конец 2019 года средняя стоимость 1 кв. м. жилья составила 168201 руб., то в Новокосино - 143867 руб., а в Косино-Ухтомском - 128732 руб., что ниже среднемосковских цен на 21,1% и 29,4% соответственно [41]. С учетом проведенного анализа имеющихся конкурентных предложений в жилых комплексах аналогичной категории, расположенных в Восточном округе Москвы (Приложение Г), стартовая цена предложения на этапе строительства на квартиры в жилом комплексе «Мегаполис» в настоящий момент устанавливается в 135000 рублей за квадратный метр. Принимая во внимание текущее состояние рынка жилой недвижимости, нельзя исключать, что использование принятого показателя для построения прогноза цен реализации квартир в объекте может дать несколько завышенные показатели экономической эффективности проекта. В целях снижения рисков, при расчете интегрированного эффекта проекта стартовая цена квадратного метра жилой площади принималась в размере 130000 рублей за квадратный метр. Запланированная стоимость продажи объектов недвижимости отражена в таблице 2. 45

Таблица 2 - Цена реализации объектов продажи, тыс. руб. Тип объекта Стартовая цена, тыс. руб. Средняя цена, тыс. руб. Финальная цена, тыс. руб. 130 160 190 Жилые площади (за кв. м.) Коммерческие помещения (за кв. м.) Подземный паркинг (за машино-место) Надземный многоуровневый паркинг (за машино-место) 80 110 150 800 1000 1200  Корпус 1 (1644 м/мест) 430 470 500  Корпус 2, 3 (499 м/мест) 470 510 550  Корпус 4 (360 м/мест) 510 550 590 Данные таблицы 2 отражают изменение стоимости объектов реализации в зависимости от стадии готовности объекта. Так, стартовая цена устанавливается для объектов, готовность которых не выше 50-60%. При достижении данного уровня готовности и до завершения работ на объекте его площади реализуются по средней цене. Соответственно, финальная цена устанавливается после сдачи объекта в эксплуатацию. Площади торгово-развлекательного центра планируется реализовывать по стоимости коммерческих площадей в два этапа, исключая стартовую цену, т.е. их начальная цена будет составлять 110 тысяч рублей. Физкультурно-оздоровительный комплекс планируется реализовать как единый объект, запланированная цена составляет 170 миллионов рублей. Для успешной реализации объектов продажи необходимо тщательно подготовить стартовую рекламную кампанию, используя сформированную маркетинговую стратегию, предусматривающую:  создание сайта проекта в сети Интернет с возможностью бронирования квартир и помещений, включающей автоматическую подготовку комплекта договоров купли-продажи или договоров долевого участия и предоставляющей возможность использования электронной подписи, что расширит удаленную продажу;  подготовку рекламной компании на весь период работы проекта; 46

 выявление ключевых временных точек всего периода реализации проекта, создание и проведение акционных рекламных компаний;  организацию сотрудничества с агентствами недвижимости на специальных взаимовыгодных условиях;  активное использование существующей клиентской базы;  широкое использование государственных программ поддержки в социальных сетей и приобретении жилья;  использование наружной рекламы, специализированных ресурсов для распространения информации. Таким образом, превышение средней цены продаж квартир над средней ценой в районах Новокосино и Косино-Ухтомском (143867 руб. и 128732 руб. соответственно за кв. м.) обусловлено богатой запланированной инфраструктурой жилого комплекса, внешним оформлением микрорайона, вместительным паркингом, близостью метро, местоположением рядом с Салтыковским лесопарком, что также составляет резерв прочности проекта. 2.3. Производственный план реализации проекта При реализации инвестиционного проекта АО «Восток-Инвест» будет выступать одновременно в качестве инвестора, заказчика и генерального подрядчика. Планируется, что жилой комплекс будет построен силами генерального подрядчика с привлечением субподрядчиков. Участок под застройку находится в долгосрочной аренде (срок действия договора до 19 марта 2062 г.). Срок реализации проекта: октябрь 2019 г. – декабрь 2029 г. Реализация проекта включает в себя следующие укрупненные этапы: 1) Разработка проектной и рабочей документации: октябрь-декабрь 2019 г. (на текущий момент составлено 50% документации); 2) Получение разрешения на строительство: январь 2020 г.; 47

3) Подготовительные работы перед началом строительства: январь-март 2020 г.; 4) Строительно-монтажные работы, содержащие:  1 этап: апрель 2020 г. – март 2022 г. В конце этапа будет введен в эксплуатацию жилой корпус №10, на стадии незавершенного строительства останутся четыре жилых корпуса.  2 этап: апрель 2022 г. – март 2024 г. К концу этапа будут сданы жилые корпуса №11, №4, №1 и торгово-развлекательный центр, на стадии незавершенного строительства три жилых корпуса и здание школы №1.  3 этап: апрель 2024 г. – март 2027 г. К концу этапа будут введены в эксплуатацию жилые корпуса №6, №7, №2, №8, детский сад №1, школа №1 и корпус «Г» многоуровневого паркинга, на стадии незавершенного строительства останутся четыре жилых корпуса.  4 этап: апрель 2027 г. – сентябрь 2028 г. Введение в эксплуатацию жилых корпусов №3, №12, №9, №5, зданий детского сада №2, школы №2, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса, корпусов «А», «Б», «В» многоуровневого паркинга. 5) Продажа оставшихся площадей, не реализованных на предыдущих этапах: октябрь 2028 г. – декабрь 2029 г. Основными покупателями квартир будут являться физические лица, проживающие в данном регионе, коммерческих площадей – юридические лица и индивидуальные предприниматели, парковочных мест – и те, и другие. В Приложении Д представлен календарный план реализации строительно-монтажных работ по объектам, на основе которого составлен план ввода в эксплуатацию жилых корпусов по годам, отраженный на рисунке 7. 48

180000 161819,74 155541,38 160000 Корпус 7 140000 125567,26 124352,09 Корпус 12 кв. м. 120000 100000 Корпус 6 Корпус 11 Корпус 9 75542,88 80000 Корпус 8 60000 30176,65 40000 20000 0,00 0,00 Корпус 10 2020 2021 2022 Корпус 4 Корпус 1 Корпус 2 Корпус 3 Корпус 5 2027 2028 0,00 0 2023 2024 2025 2026 Итого введено в эксплуатацию, кв. м. Рисунок 7 - План ввода жилых корпусов в эксплуатацию, кв. м. Как видно по данным рисунка 7, в 2022 году первым будет сдан корпус №10, а в 2023 году – соседний корпус №11 и корпус №4. В 2024 году будет сдан один из двух наибольших по площади домов – корпус №1. Наибольший объем площадей жилых корпусов будет введен в эксплуатацию в 2025 и 2027 годах, в них будут сданы по три корпуса. Сдача последних двух корпусов планируется на 2028 год. В настоящее время выполнены следующие этапы реализации проекта: 1. Проведена процедура изменения функционального назначения участка с эксплуатации зданий, строений и сооружений под административные, складские и производственные цели, под трансформаторную подстанцию и пожарное депо на размещение объектов многоэтажной жилой застройки. 2. Рассмотрены и утверждены обосновывающие материалы и эскизный вариант проекта планировки территории в целях жилищного строительства в границах функциональных зон № 32, 33, 34 района Косино-Ухтомский. 49

3. В Комитете по архитектуре и градостроительству г. Москвы:  выпущено распоряжение о разработке проекта планировки территории;  согласовано в заинтересованных департаментах Правительства Москвы техническое задание на подготовку проекта планировки;  проведен конкурс на разработку проекта планировки и заключен договор между Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы управлением и Главным Москомархитектуры архитектурно-планировочным на выполнение работ по проектированию. 4. Выпущено Распоряжение Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории. 5. Проектная и рабочая документация на стадии готовности в 50%. Как метод возведения зданий выбрано монолитно-кирпичное строительство, при котором основным материалом конструкций является железобетон и кирпич. В монолитно-кирпичных домах промежутки между бетонными цельнолитными опорами заполняют кирпичной кладкой, что делит процесс возведения здания на несколько стадий. Первая стадия включает работу установок по заливке фундамента и опалубки бетонным раствором. На второй стадии не требуется применение сложного оборудования, рабочие возводят кирпичные перегородки вручную. Последняя стадия строительства подразумевает под собой проведение внутренних работ и подготовка объекта к сдаче в эксплуатацию. Такое расчленение на стадии способствует облегчению планирования процесса строительства, меньшей зависимости застройщиков от поставщиков строительных материалов, уменьшению расходов на аренду и эксплуатации спецтехники. Монолитно-кирпичные дома объединяют в себе преимущества, как монолитных, так и кирпичных домов. К преимуществам монолитных зданий относят высокую прочность и длительный срок эксплуатации здания 50

вследствие высокой жесткости каркаса, возможность перепланировки, ровные полы без дополнительной отделки, экономию строительных материалов и рабочего времени, например, сокращение расхода стали на 7-20% и бетона до 12%, а положительные характеристики кирпичных домов включают в себя высокий уровень тепло- и шумоизоляции, здоровый микроклимат в помещении, экологичность керамических строительных материалов [13, с. 209]. Для монолитно-кирпичного метода возведения зданий в сравнении с монолитными конструкциями характерен более продолжительный срок возведения в связи с необходимостью укладки кирпича, но повышенные эксплуатационные показатели конструкций компенсируют этот недостаток. 51

Инициатором проекта инвестирования строительства жилого комплекса «Мегаполис» с последующей реализацией квартир и коммерческой недвижимости является АО «Восток-Инвест», девелоперская компания полного цикла, выступающая в данном проекте также в качестве застройщика, инвестора и генерального подрядчика. К факторам востребованности проекта следует отнести востребованные площади квартир, соответствии с удобную концепцией планировочную структуру миниполиса, расположение комплекса в г. в Москва, транспортную доступность и местонахождение рядом с Салтыковским парком. Жилой комплекс соответствует особенностям и тенденциям, выявленным в ходе анализа рынка первичной недвижимости. Проектируемый микрорайон позиционируется как жилье комфорт-класса, которое является самым востребованным на рынке спроса первичного жилья. Проект нацелен на удовлетворение спроса, не покрытого объемом предложения в данном районе. В целом, спрос на первичное жилье в Москве растет с каждым годом, и ЖК «Мегаполис» сможет привлечь внимание покупателей, в первую очередь, его богатой запланированной инфраструктурой, ведь жилой комплекс будет оснащен всем необходимым для комфортного проживания. Перспектива строительства такого количества объектов инфраструктуры подогреет интерес потенциальных покупателей еще на первых стадиях проекта. Проект уникален соотношением относительно низкой цены и всех присущих комплексу неоспоримых преимуществ для жизненной организации жильцов. Реализация проекта планируется в несколько этапов в период с октября 2019 года по декабрь 2029 года. Комплексная застройка позволит поэтапно согласно плану осваивать территорию с минимизацией технологических рисков строительства, в результате по современным нормативам будет благоустроена территория более чем в 40 га. 52

3. Расчет экономической эффективности и оценка рисков инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в г. Москве 3.1. Оценка финансовой устойчивости и платежеспособности организации Успешная реализация инвестиционного проекта во многом зависит от структуры источников его финансирования, которая, в свою очередь, формируется на основе финансовых возможностей организации, имеющихся в ее распоряжении собственных средств и уровня ее платежеспособности [12, с. 121]. В связи с этим необходимо оценить финансовое положение инициатора проекта – АО «Восток-Инвест». Финансовая устойчивость - это такое состояние финансовых ресурсов, когда их распределение и использование обеспечивается на основе роста прибыли и собственного капитала, при этом создаются возможности сохранения платежеспособности при возникновении повышенного уровня риска [6, с. 47]. Для оценки финансовой устойчивости организации за 2018 год на основе бухгалтерского баланса, представленного в Приложении Е, составлен баланс-нетто, представленный в таблице 3. Таблица 3 – Баланс-нетто организации 53

Основной методической посылкой анализа финансовой устойчивости является равенство [6]: F + Z + Ra = Ис + К + Rp , (7) из которого следует: Z + Ra = (ИС + КТ – F) + Kt + Rp. Проверим, остаются ли у организации средства, которые можно вложить в ее развитие: Ис + Кт ≥ F, (8) 24137833 тыс. руб. ≥ 16574749 тыс. руб. Условия равенства соблюдены, следовательно, у предприятия в распоряжении остаются средства на развитие, инвестиционные проекты. Проверим, покрывают ли имеющиеся средства запасы и затраты: Z ≤ ИС + КТ – F, (9) 3125873 тыс. руб. ≤ 7563084 тыс. руб. Условия равенства выполняются, значит, запасы и затраты обеспечиваются имеющимися в распоряжении организации средствами. Проверим выполнение условия платежеспособности: Ra ≥ Rp; (10) 5933650 тыс. руб. > 0 тыс. руб. Ввиду отсутствия задолженности по всем расчетам и прочим пассивам, предприятие платежеспособно. Найдем излишек или недостаток собственных средств [6]: ±ЕС = ЕС – Z = (ИС – F) – Z = (18081507 тыс. руб. – 16574749 тыс. руб.) – – 3125873 тыс. руб. = -1619115 тыс. руб. 54

Организация не располагает необходимым количеством собственных средств, следовательно, предположение об абсолютной финансовой устойчивости исключается [19, с. 413]. Найдем излишек или недостаток собственных средств и долгосрочных кредитов: ±ET = ET – Z = (Ec + KT) – Z = (1506758 + 6056326) – 3125873 = 4437211 тыс. руб. Рассчитаем излишек общей величины основных источников формирования: ±Е∑ = Е∑ – Z = (Ec + КТ + Кt) – Z =( 1506758 + 6056326 + 1496439) – – 3125873 = 5933650 тыс. руб. ±Ec ≤ 0 { ±ЕT ≥ 0 ±E∑ ≥ 0 Следовательно, организации присуща нормальная финансовая устойчивость, гарантирующая платежеспособность предприятия [40, с. 213]. Рассчитаем по балансу-нетто коэффициенты, характеризующие финансовое положение организации [29, с. 137]: 1) Коэффициент автономии: Ка = Ис Валюта баланса Данный = 18081507 тыс.руб. 25634272 тыс.руб. коэффициент = 0,71 свидетельствует о высокой финансовой независимости, 71% собственных средств могут покрыть заёмные средства. 2) Коэффициент соотношения заёмных и собственных средств: Кз.с. = К + Rp Ис = 7552765 тыс.руб.+0 18081507 тыс.руб. = 0,42 55

Данное соотношение показывает, что на 1 рубль вложенных в активы средств было привлечено 42 копейки заемных средств, что говорит о платежеспособности организации. 3) Коэффициент маневренности: Кман = Ес Ис = Ис – F = Ис 18081507 тыс.руб.– 16574749 тыс.руб. 18081507 тыс.руб. = 0,08 Значение данного показателя отражает неэффективность использования собственных средств предприятия, так как собственный капитал немобилен. 4) Коэффициент долгосрочных привлеченных средств: Кд.п.ср. = Кт Ис+Кт = 6056326 тыс.руб. 18081507 тыс.руб.+ 6056326 тыс. Долгосрочные привлеченные = 0,25 средства направляются только на финансирование капитальных вложений и инвестиций. Следовательно, доля заёмных средств при финансировании капитальных вложений составляет 25%. 5) Коэффициент абсолютной ликвидности: Кабс.л. = d Kt + Rp = 5924360 тыс.руб. 1496439 тыс.руб.+ 0 = 3,96 Значение данного показателя свидетельствует о высокой ликвидности, организации не составит труда немедленно погасить свои краткосрочные обязательства. Рассчитанные коэффициенты подтверждают, что организация находится на нормальном уровне финансовом устойчивости, имеет высокую долю собственных средств, доля заемных средств находится в пределах нормы. Коэффициент абсолютной предприятия. Но для ликвидности достижения доказывает абсолютного платежеспособность уровня финансовой устойчивости необходимо пересмотреть структуру капитала, т.е. привлекать в 56

оборот собственные средства, направлять их на финансирование капитальных вложений. Рассмотрим дополнительно на основе бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах организации (Приложение Ж) такие показатели, как [38, с. 210]:  Коэффициент финансовой мобильности: КФМ = = Собственные оборотные средства Мобильный капитал = ((18081507+0+236563−0)−16574749) ((1300+1530+1540−1430)−1100) (1200−1230) = = 0,29. (9059523−3003308) Следовательно, 29% оборотного капитала организации покрывается собственным капиталом.  Коэффициент краткосрочной задолженности: ККрЗ = Краткосрочные обязательства Валюта баланса = 1500 1700 = 1496439 25634272 = 0,06. Доля краткосрочной задолженности в общей доле заемных средств составляет 6%.  Соотношение краткосрочной и долгосрочной задолженности: СКриДЗ = Краткосрочные обязательства Долгосрочные обязательства = 1500 1400 = 1496439 6056326 = 0,25.  Коэффициент иммобильных средств: КИмСр = Внеоборотные активы Валюта баланса = 1100 1700 = 16574749 25634272 = 0,65. Сумма иммобильных средств превышает нормальное значение и составляет 65%, т.е. организации имеет избыток внеоборотных активов.  Коэффициент мобильных средств: 57

КМСр = Мобильный капитал Валюта баланса = 1200−1230 1700 = 9059523−3003308 25634272 = 0,24. Сумма мобильных средств мала, недостаток мобильных средств может привести к задержке платежей по операциям.  Коэффициент иммобилизации собственного капитала: КИмСК = = Незавершенное производство+прочие запасы Валюта баланса 0 18081507+0+236563+0 = 1213+1217 1300+1530+1540−1430 = = 0. Показатель принимает нулевое значение, следовательно, организация не направляет собственный капитал на формирование внеоборотных активов.  Коэффициент общего покрытия: КОП = Оборотные активы Краткосрочные обязательства = 1200 1510+1520+1529+1550 = 9059523 1110113+149763+0+0 = = 7,19. Таким образом, на 1 рубль краткосрочных обязательств приходится 7,19 рублей текущих активов.  Коэффициент текущей ликвидности: КТекЛ = = Оборотные активы−НДС по приобрет.ценностям−Долгоср.дебит.задолженность Краткосрочные обязательства 1200−1220−1231 1510 = 9059523−2704−1541526 1110113 = = 6,77. За счет денежных средств, запасов и финансовых вложений может быть немедленно погашена сумма в размере, превышающем краткосрочные обязательства в 6,77 раз.  Коэффициент материального покрытия: КМат.покр. = Запасы Краткосрочные обязательства = 58 1210 1500 = 119861 1496439 = 0,08.

На средства, полученные от реализации запасов, можно погасить 8% краткосрочных обязательств.  Коэффициент дебиторской задолженности: Кд.з. = Дебиторская задолженность Оборотные активы = 1230 1200 = 3003308 9059523 = 0,33. Доля дебиторской задолженности в общей сумме оборотных активов составляет 33%, что говорит о значительной отвлеченности средств из оборота организации.  Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности: Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность = 1230 1520 3003308 = 149763 = 20,05.  Рентабельность совокупных активов: Рсов.акт. = = Балансовая прибыль = Средняя совокупных активов 557528 0,5×(25284749+25634272) Стр.2300 ф.2 0,5×(1600н+1600к) = = 0,02. Данный коэффициент показывает, что на единицу стоимости капитала приходится 2 копейки прибыли.  Общая рентабельность собственного капитала: Рс.к. = = = Балансовая прибыль Средняя собственного капитала = Стр.2300 ф.2 0,5×((1300+1530+1540+1430)н+(1300+1530+1540+1430)к) = 557528 0,5×(17597319+0+240941+42330)+(18081507+0+236253+0)) = 0,03. Значение данного коэффициента означает, что на единицу стоимости собственного капитала организация получит 3 копейки прибыли.  Общая рентабельность продаж: 59

Рпр. = Балансовая прибыль Выручка от реализ.−НДС = Стр.2300 ф.2 Стр.2110 ф.2 = 557528 1478167 = 0,38. Значение данного показателя свидетельствует о высокой рентабельности, т.к. доля прибыли в выручке предприятия составляет 38%. Таким образом, на основе анализа рассчитанных показателей можно говорить о нерациональном, неэффективном управлении собственным значительным количеством собственных капиталом. Организация располагает средств, но они немобильны, не вкладываются в развитие. Доля общего долга невелика, предприятие платежеспособно, высоколиквидно. Но сверхвысокие значения коэффициентов ликвидности говорят о высокой доле бездействующих активов, не участвующих в обороте, что ведет к утрате части прибыли. Рентабельность совокупных активов и собственного капитала низкая, что вновь подтверждает неэффективность использования долгосрочных активов, прибыль с рубля инвестиций мала, а значит, предприятие является непривлекательным для акционеров. Предприятием допущена слишком высокая дебиторская задолженность, и как следствие, отвлечение денежных средств из оборота. Для повышения уровня надежности организации руководству необходимо использовать собственные средства в инвестиционных проектах. Это повысит уровень мобильности и маневренности, рентабельность собственного капитала, активов и другие показатели. Далее следует наладить величину дебиторской задолженности, чтобы снизить риск необходимости привлечения кредитов или займов в случае нехватки средств для обеспечения деятельности предприятия. Таким образом, АО «Восток-Инвест» не просто имеет возможность финансирования инвестирования проекта собственным капиталом, но и это является необходимым для повышения имеющихся активов. 60 эффективности использования

3.2. Разработка финансового плана проекта Для прогнозирования доходной части проекта был изучен план продаж. Начало всех продаж запланировано на 4 квартал 2020 года, через 6 месяцев после начала строительных работ на площадке. Реализация площадей по каждому объекту планируется в несколько этапов. Первый этап продаж начинается с 4 месяца от начала строительства для всех объектов за исключением жилых корпусов №1 и №4 и корпуса «А» многоуровневого паркинга, для этих трех объектов начало продаж намечено с 7 месяца от даты начала их строительства. Старт второго этапа продаж в зависимости от объекта начинается на стадии 50%-60% его готовности. К третьему этапу относятся продажи после сдачи объекта в эксплуатацию. Прогнозная доля реализованных площадей на первом этапе составляет 40-50% от общего количества площадей, на втором – 25-40% и на третьем – 15-30% соответственно. На основе этих данных и календарного графика строительства (Приложение Д) сформирован план реализации площадей по годам, 1899,00 2752,35 3448,96 3306,49 2627,18 5000,00 2500,68 10000 2803,49 20000 2405,52 30000 1659,41 21252,60 34243,68 43579,33 62032,39 57726,98 40000 8392,75 272,40 кв. м. 50000 48554,68 60000 50875,25 70000 54727,92 66038,93 представленный на рисунке 8. 0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Жилые помещения, кв. м. Коммерческие площади, кв. м. 2026 2027 2028 2029 Торговые площади ТРЦ, кв. м. Рисунок 8 - План продаж по типам площадей, кв. м. 61

По данным рисунка 8 можно отметить, что наибольший объем продаж жилых площадей ожидается в 2021 году, т.к. именно на этот период запланированы активные продажи корпусов первой очереди ввода в эксплуатацию. В период с 2022 по 2025 гг. объем продаж, в целом, будет распределен равномерно и будет находиться в диапазоне 50000 - 60000 кв. м. Рост показателя в 2026 году объясняется тем, что именно в этот период будет проходить первый этап продаж корпусов последней очереди строительства, то есть для покупателей это является последней возможностью приобрести жилье по самым низким из возможных цен. Соответственно, с 2027 года наблюдается спад продаж, связанный с завершением строительства и продажей площадей по финальным ценам. Реализация коммерческих площадей запланирована равномерно. Кроме аналогичной системы изменения цен, интерес к данной недвижимости подогревается возможностью освоения нового локального рынка в первые годы реализации жилого комплекса, а далее по мере роста введенных в эксплуатацию домов увеличением спроса в данном районе. План реализации машино-мест также связан с количеством людей, проживающих на территории комплекса, что напрямую зависит от количества сданных домов, что подтверждает рисунок 9. 2000 1800 машино-мест 1600 1400 1200 1380 360 1000 1057 800 206 600 400 200 0 610 710 2021 2022 634 666 2023 2024 838 874 698 481 421 2028 2029 69 2020 Подземный паркинг, машино-мест 2025 2026 2027 Надземный паркинг, машино-мест Рисунок 9 - План продаж парковочных мест по годам, машино-мест 62

Данные рисунка 9 свидетельствуют, что количество продаваемых машино-мест будет изменяться пропорционально объему реализованных площадей. Реализацию объектов жилой и коммерческой недвижимости и парковочных мест, как в подземном, так и надземном многоуровневом паркингах планируется вести по договорам долевого участия во время строительства объекта и по договорам купли-продажи после сдачи объекта. Торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный центры будут реализованы только по договорам купли-продажи. План продаж по типам 1731,230 2062,896 2069,824 2035,109 2067,988 2062,771 2622,214 2048,488 2612,669 1992,193 2116,346 918,607 1500 1731,230 2000 1168,077 млн. руб. 2500 2039,409 2428,839 3000 2098,862 2562,579 2377,344 3500 2811,147 3231,863 сделок отражен на рисунке 10. 1000 500 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2029 Продажи по договорам долевого участия Продажи по договорам купли-продажи Продажи Рисунок 10 - Плановый объем продаж по типам сделок, млн. руб. Как показывают данные рисунка 10, наибольшую долю в структуре продаж занимают договоры долевого участия, что объясняется более низкими ценами на стадии строительства объектов. Соответственно, несмотря на меньшее количество продаваемых площадей по договорам купли-продажи, 63

резкого снижения объема продаж в ценовом эквиваленте не произойдет из-за величин цен реализации объектов на третьем этапе продаж. Но в связи с финансированием проекта через механизм эскроу-счетов доходы от продаж по договорам долевого участия могут быть получены только при раскрытии счета после сдачи объекта. Следовательно, планируемый поток 10697,82 доходов выглядит следующим образом (рисунок 11): 7366,85 1731,23 1731,23 958,84 918,61 1052,70 478,98 478,98 1281,95 904,35 834,34 482,82 99,25 53,65 2545,77 261,70 261,70 0 2000 1059,03 4000 1316,11 5598,60 5230,87 6859,54 2984,25 6000 331,94 45,07 0 0 млн. руб. 8000 8049,25 7692,99 10000 8226,89 12000 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Итого выручка Рисунок 11 - Доходы от реализации проекта, млн. руб. Данные рисунка 11 отражают влияние раскрытия счетов-эскроу на неравномерность получения доходов. Максимальный доход ожидается в первом квартале 2028 года, его величина достигнет почти 10,7 млрд. руб. Средняя сумма, полученная с эскроу-счетов, составит 5556,660 млн. руб. Объем необходимого финансирования составляет 46 782 364 864 руб., включающий в себя: 1) подготовку проектной и рабочей документаций – 390 820 437 руб., в том числе:  жилые дома – 291 812 800 руб. 64

 детский сад №1 – 6 702 372 руб.  детский сад №2 – 6 463 350 руб.  школа №1 – 11 691 590 руб.  школа №2 – 13 140 746 руб.  поликлиника – 6 948 223 руб.  физкультурно-оздоровительный комплекс – 5 695 986 руб.  многоуровневый паркинг – 40 682 520 руб.  торгово-развлекательный центр – 7 682 850 руб. 2) подготовительные работы перед началом строительства 109 179 563 руб. 3) стоимость строительства 46 282 364 864 руб. Стоимость строительства всего жилого комплекса была получена на основе стоимости строительства 1 кв. м., в состав которой входит подключение к инженерным сетям, непосредственно строительно-монтажные работы и операционные расходы. Состав стоимостей строительства жилых корпусов и многоуровневого паркинга за один квадратный метр представлен в Приложении З. Стоимость строительства одного квадратного метра жилых корпусов составляет 62310 рублей. Наибольшую долю в ее составе занимают строительно-монтажные работы, стоимость которых составляет 51790 рублей за 1 кв. м. Также на 1 кв. м. приходится 9760 рублей операционных расходов и 760 рублей за подключение к инженерным сетям. Стоимость строительства паркинга установлена в размере 18000 рублей за квадратный метр. Выполнение строительно-монтажных работ оценено в 14940 рублей, операционные расходы составят 2960 рублей и проведение инженерных сетей 100 рублей за 1 кв. м. На основе принятой стоимости строительства была рассчитана общая стоимость строительства жилого фонда, данные по которому представлены в Приложении И. 65

Общая стоимость строительства жилого фонда составит 41934,442 млн. руб. Самыми дорогостоящими и продолжительными по сроку строительства объектами являются корпуса №1 и №2. Дешевле и короче всех обойдется строительство корпусов № 10, №7 и №8. Так же был рассчитан необходимый для строительства объектов инфраструктуры объем необходимых вложений, представленный в Приложении К. Общая стоимость строительства объектов составит 4347,923 млн. руб. Больше всего вложений в строительство требуют здания школ. Из корпусов многоуровневого паркинга самым дорогостоящим является корпус «А», а менее затратным – корпус «Г». Меньше всего вложений потребуют здание физкультурно-оздоровительного комплекса и поликлиники. Финансирование проекта планируется осуществлять с использованием средств внешних источников финансирования, поступающих от финансовокредитных учреждений и в виде государственных субсидий, и собственных средств организации. Основным источником финансирования проекта является привлечение кредитных средств, их доля в проекте составит 86%. Доля собственных средств определена в размере 9%, а привлеченных средств – 5%. Собственные средства планируется вложить в разработку проектной и рабочей документации на подготовительном периоде, в подготовительные работы перед началом строительства и в финансирование первого года строительных работ, в сумме их размер составит 4163,342 млн. руб. Кредитные средства привлекаются по новому механизму проектного финансирования на средства банков через эскроу-счета. До реформы долевого строительства 2018 года покупатель-дольщик после регистрации договора о долевом строительстве в Росреестре вносил деньги на счет застройщика, теперь девелопер не имеет возможности получить средства до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию [2]. Схема сделок с новостройками через счета эскроу представлена на рисунке 12. 66

Рисунок 12 - Схема сделок на рынке первичного жилья через эскроусчета Как видно по данным рисунка 12, участниками договора являются три стороны: дольщик (депонент), застройщик (бенефициар) и банк (эскроу-агент). После заключения договора о долевом участии с девелопером и его регистрации в Росреестре, банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие счета эскроу в кредитной организации, имеющей аккредитацию Центрального Банка РФ и гарантирующей сохранность средств. В договоре прописываются порядок оплаты объекта и сроки раскрытия счета эскроу. Как только застройщик сдаст дом в эксплуатацию, и покупатели получат ключи, банк переведет денежные средства с эскроу-счета на специальный расчетный счет застройщика. Говоря о ставке по кредитному финансированию, следует отметить ее изменчивость в зависимости от покрытия кредита средствами на эскроу. Расчет средневзвешенной ставки кредитования происходит следующим образом: R = rспец × w1 + rбаз × w2 , где rспец – специальная ставка, равная 5% годовых; rбаз – базовая ставка, равная 12% годовых; w1 – доля кредита, покрытого средствами на эскроу; 67 (7)

w2 – доля кредита, не покрытого средствами на эскроу. Соответственно, ставка является максимальной в момент отсутствия на эскроу-счетах денежных средств дольщиков, а с ростом продаж и наполнением счетом она будет снижаться. На основе формулы средневзвешенной ставки кредитования был произведен расчет ставки кредитного финансирования проекта по кварталам (Приложение Л). Среднее значение ставки за весь период кредитования составит 6%. Ставка пересчитывается каждый квартал. Уже со второго квартала начисления процентов кредитная ставка достигнет минимального значения в 5%, что объясняется началом кредитного заимствования после старта продаж. Максимальной процентная ставка будет в последние полгода кредитования, т.к. к этому времени продажи по договорам долевого участия будут завершены, а денежные средства выведены с эскроу-счета. Кредитные средства планируется привлекать со 2 квартала 2021 года сроком на 8 лет, получая каждый год во втором квартале сумму, необходимую для финансирования строительных работ на год вперед. Выплата процентов и тела кредита осуществляется раз в год по задолженностям прошедшего года, т.е. во втором квартале каждого года выплачивается привлеченная год назад сумма денежных средств и годовых процентов по ней. Последний платеж запланирован на второй квартал 2029 года. Общий размер кредитного финансирования составит 40119,022 млн. руб. Порядок начисления процентов и график погашения кредитной задолженности представлены в Приложении М. Строительство таких социальных объектов как школы, детские образовательные учреждения и поликлиника планируется осуществить с помощью субсидий от государства в рамках национальных проектов «Образование» и «Строительство объектов социальной инфраструктуры». В рамках данной программы будет получена субсидия общей суммой в 2,5 млрд. руб. 68

3.3. Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта Прогноз основных финансовых результатов реализации инвестиционного проекта строительства ЖК «Мегаполис» представлен в таблице 4. Таблица 4 - Основные результаты реализации проекта, млн. руб. Наименование Налогооблагамеая выручка Вычитаемые расходы 3 кв. 2019 - 3 кв. 2020 - 3 кв. 2021 - 3 кв. 2022 - 3 кв. 2023 - 3 кв. 2024 - 3 кв. 2025 - 3 кв. 2026 - 3 кв. 2027 - 3 кв. 2028 - 3 кв. 2029 2 кв. 2020 2 кв. 2021 2 кв. 2022 2 кв. 2023 2 кв. 2024 2 кв. 2025 2 кв. 2026 2 кв. 2027 2 кв. 2028 2 кв. 2029 4 кв. 2029 0 0 2984,249 422,162 21772,552 10249,757 11815,892 3252,085 17302,143 13911,093 3882,559 0 6121,109 6365,924 5916,093 5112,472 6337,492 6346,005 5232,252 Прибыль (убыток) от реализации -3882,559 0 -3136,860 -5943,762 15856,459 5137,285 5478,400 -3093,920 12069,891 12483,985 Налогооблагаемая прибыль -3882,559 -3882,559 -7019,419 -12963,181 2893,278 5137,285 5478,400 -3093,920 578,656 1027,457 1095,680 -7019,419 -12963,181 2314,622 4109,828 4382,720 Налог на прибыль Чистая прибыль (убыток) -3882,559 -3882,559 0 1915,835 8975,971 21459,956 23375,791 1795,194 -3093,920 1427,108 1915,835 4291,991 4675,158 7180,777 17167,965 18700,633 Как видно по данным таблицы 4, при заданном уровне затрат первые четыре периода реализации проекта организация будет нести убытки. Начиная с пятого периода, финансовый результат станет положительным и будет возрастать, и, если к концу второго квартала 2024 года плановая чистая прибыль составит 2314,622 тыс. руб., то к концу горизонта планирования ее величина прогнозируется на уровне в 18700,633 млн. руб. Бюджетная эффективность проекта находится на высоком уровне, общие отчисления в бюджеты всех уровней за весь период реализации проекта около 2,5 млрд. руб. Денежные потоки от реализации инвестиционного проекта, включающие в себя элементы операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, по кварталам представлены в Приложении Н. Сводные данные по денежным потокам в годовом разрезе представлены в таблице 5. 69

Таблица 5 - Отчет о движении денежных средств, млн. руб. 3 кв. 2019 - 3 кв. 2020 - 3 кв. 2021 - 3 кв. 2022 - 3 кв. 2023 - 3 кв. 2024 - 3 кв. 2025 - 3 кв. 2026 - 3 кв. 2027 - 3 кв. 2028 - 3 кв. 2029 2 кв. 2020 2 кв. 2021 2 кв. 2022 2 кв. 2023 2 кв. 2024 2 кв. 2025 2 кв. 2026 2 кв. 2027 2 кв. 2028 2 кв. 2029 4 кв. 2029 Наименование Приток Получение средств с эскроу-счета 2652,313 Выручка от продаж по ДКП 331,936 Собственные средства 377,001 6357,940 2230,423 13851,303 6495,664 3297,137 3300,110 4355,696 951,072 2968,516 6509,803 600,000 600,000 150,000 1025,000 125,000 4802,795 5916,829 5893,055 25919,084 16576,744 16606,691 4912,942 8244,437 1244,370 19089,188 13130,467 1877,452 1877,452 4163,342 Государственные субсидии Привлечение кредита Итого приток Отток Расходы на подготовку проектной и рабочей документации Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого отток Чистый приток денежных средств Денежный поток накопительным итогом Как 17219,153 6759,805 5792,182 5792,182 5993,830 8978,079 -4286,476 -6063,237 -5792,182 -328,927 -1104,269 -5993,830 -5813,860 -5750,534 -5993,830 -5563,019 -4802,795 -372,094 -353,074 -309,677 -578,656 -1027,457 -4286,399 -12184,147 -12359,555 -12308,409 -11890,263 3059,074 1505,783 -3206,067 -6419,534 13610,676 4686,480 3059,074 4564,857 1358,789 -5060,745 4163,342 5563,019 5940,021 -390,820 -109,180 -604,269 показывают данные -5893,055 -5916,829 -420,663 -1095,680 -13325,955 3280,737 -5892,623 -5272,165 -712,315 -5893,055 -4912,942 -1244,370 -452,950 -319,310 -145,407 -1795,194 -4291,991 -4675,158 -12238,428 -12299,411 -6393,743 -4675,158 -3993,991 6789,777 6736,725 -2797,707 8549,931 13236,412 16517,148 12523,158 19312,935 26049,659 23251,953 таблицы 5, проект выходит на самофинансирование в период с 3 квартала 2023 г. по 2 квартал 2024 г., в этот период доходы от продаж начинают покрывать затраты по финансированию капитальных расходов. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства ЖК «Мегаполис» проводилась с использованием динамических методов оценки, в основе которых лежит дисконтирование денежных потоков. Ставка дисконтирования была принята с учетом величины безрисковой ставки (6%), средней ставки кредитования по схеме эскроу-счетов (6%), инфляции (3%) и платы за риск (2%) и составила 17%. При дисконтировании денежных потоков был учтен факт вложения собственных средств в начале квартала, а осуществления остальных операций в конце. В качестве точки приведения принято начало четвертого квартала 2019 года, в котором будут осуществляться первые инвестиционные вложения. 70

Расчет чистого дисконтированного дохода по кварталам представлен в Приложении О. Сводный расчет чистого дисконтированного дохода по годам отражен в таблице 6. Таблица 6 - Расчет чистого дисконтированного дохода по годам, млн. руб. Наименование 4 кв. 2019 - 3 кв. 2020 - 3 кв. 2021 - 3 кв. 2022 - 3 кв. 2023 - 3 кв. 2024 - 3 кв. 2025 - 3 кв. 2026 - 3 кв. 2027 - 3 кв. 2028 - 3 кв. 2029 2 кв. 2020 2 кв. 2021 2 кв. 2022 2 кв. 2023 2 кв. 2024 2 кв. 2025 2 кв. 2026 2 кв. 2027 2 кв. 2028 2 кв. 2029 4 кв. 2029 Поступления Получение средств с эскроу-счета 2652,313 Выручка от продаж по ДКП 331,936 422,162 Государственные субсидии Итого поступления 0 0 18318,834 6759,805 7152,466 2230,423 14236,867 7026,135 3453,718 3489,952 4663,426 1021,662 3065,275 6884,958 618,255 655,744 150,000 1068,004 140,621 2984,249 422,162 22390,807 10905,501 11815,892 3402,085 18370,147 14051,713 -5792,182 -5993,830 -5563,019 -4802,795 -5916,829 -5893,055 -4912,942 -1244,370 5,0% 5,0% 5,0% -328,927 -372,094 -309,677 -420,663 -452,950 -1027,457 -1095,680 -6139,929 -7433,172 -6346,005 1915,835 1915,835 Расходы Первоначальные инвестиции Погашение кредита Процентная ставка среднегодовая Проценты уплаченные Налоги Итого расходы Чистый приток денежных средств Чистый приток денежных средств накопительным итогом Ставка дисконтирования Шаг расчета Дисконтный множитель Дисконтированные поступления Дисконтированные расходы Дисконтированный итог Дисконтированный поток накопительным итогом -3882,559 7,7% 5,0% 6,8% 5,0% -3882,559 0 -6121,109 -6365,924 -353,074 -578,656 -6494,749 -3882,559 0 -3136,860 -5943,762 15896,058 4765,572 4382,720 -3882,559 -3882,559 -7019,419 -12963,181 2932,877 7698,449 12081,169 9137,250 5,0% 8,5% -319,310 -182,738 -1795,194 -4291,991 -4675,158 -7027,446 -5719 -4675,158 -2943,920 11342,701 8332,614 -2759,323 20479,950 28812,565 26053,242 17% 0,75 1,75 2,75 3,75 4,75 5,75 6,75 7,75 8,75 9,75 10,25 0,889 0,760 0,649 0,555 0,474 0,405 0,347 0,296 0,253 0,216 0,200 0 0 1937,867 234,306 10621,526 4421,574 4094,604 1007,638 4650,357 3040,305 383,224 -3882,559 0 -3974,834 -3533,170 -3080,913 -2489,400 -2575,844 -1879,576 -1778,981 -1237,415 -935,171 -3882,559 0 -2036,967 -3298,864 7540,612 1932,174 1518,760 -871,938 2871,377 1802,890 -551,947 -3882,559 -3882,559 -5919,526 -9218,390 -1677,778 254,396 1773,156 901,218 3772,595 5575,485 5023,538 Данные таблицы 6 свидетельствуют о положительной величине чистого дисконтированного дохода проекта, равной 5 023 538 тыс. руб. При сопоставлении чистой приведенной стоимости проекта и первоначальных инвестиций был получен индекс доходности, равный 1,29, это говорит о том, что на 1 рубль вложенных средств приходится 0,29 рублей прибыли. 71

Чистый и дисконтированный притоки денежных средств примут положительные значения по итогам второго квартала 2024 года. По показателям чистого и дисконтированного потоков нарастающим итогом можно говорить о простой окупаемости к концу второго квартала 2024 года и о дисконтированной окупаемости к концу второго квартала 2025 года. Для более точного определения сроков окупаемости был построен график по квартальным данным, представленный на рисунке 13. 35000,000 30000,000 25000,000 20000,000 млн. руб 15000,000 10000,000 5000,000 0,000 -5000,000 -10000,000 IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 -15000,000 -20000,000 Дисконтированный поток накопительным итогом Чистый приток накопительным итогом Рисунок 13 - График окупаемости проекта Как видно по графику, представленному на рисунке 13, простой срок окупаемости приходится на первый квартал 2024 года, а дисконтированный – на второй квартал 2025 года. При пересчете в месяцы были получены показатели в 54 и 68 месяцев соответственно, что говорит о полном покрытии инвестиционных затрат в начале третьего этапа строительства. Путем изменения ставки дисконтирования была рассчитана внутренняя норма доходности, устанавливающая минимальную доходность, которую может обеспечить данный проект, оставаясь безубыточным. Ее значение составило 29,82%, что говорит о целесообразности вложения средств в данный проект, т.к. внутренняя норма доходности превышает ставку дисконтирования. 72

Это превышение отражает эффект инвестиционного решения, запас прочности проекта и составляет 12,82%. Рассмотренные показатели экономической эффективности проекта были сведены в таблицу 7. Таблица 7 - Основные показатели экономической эффективности проекта Показатель Значение Ставка дисконтирования 17% Чистый дисконтированный доход, млн. руб. Индекс доходности 5023,538 1,29 Внутренняя норма доходности 29,82% Простой срок окупаемости, мес. 54 Дисконтированный срок окупаемости, мес. 68 Показатели оценки экономической эффективности, приведенные в таблице 7, удовлетворяют всем условиям эффективности проекта и свидетельствуют о его состоятельности и высоком уровне коммерческой эффективности. 3.4. Анализ и оценка рисков инвестиционного проекта Принимая во внимание конъюнктуру рынка строительства жилой недвижимости, для проекта инвестирования в строительство жилого комплекса следует отметить такие риски, как риск недофинансирования проекта, подразумевающий невыполнение участниками проекта их обязательств по финансированию проекта, риск невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками, влекущий за собой превышение стоимости работ, срыв сроков их выполнения и пр. Также необходимо принять во внимание маркетинговый риск, включающий в себя невыполнение заданного плана продаж, снижение цен реализации, риск снижения объемов государственной поддержки в строительство социальных объектов. 73

Для оценки рисков рассматриваемого инвестиционного проекта были выбраны анализ чувствительности проекта и анализ сценариев. При проведении анализа чувствительности проекта был определен ряд факторов, влияющих на его финансовые результаты, целесообразность и осуществимость, среди которых изменение таких параметров, как объем инвестирования собственными средствами, цена реализации объектов продажи, стоимость строительства, объем продаж, процентная ставка по кредитному финансированию и государственная поддержка в части финансирования строительства социальных объектов. Показателем, характеризующим результат и эффективность проекта, был выбран показатель чистого дисконтированного дохода. Результаты анализа чувствительности проекта к различным факторам представлены в Приложении П, представим их в графической форме (рисунок 14). 16000 14000 12000 10000 МЛН. РУБ. 8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000 Объем инвестиций, млн. руб. Цена реализации, млн. руб. Стоимость строительства, млн. руб. Объем продаж, млн. руб. Процентная ставка по кредиту, млн. руб. Государственная поддержка, млн. руб. Рисунок 14 - Результаты анализа чувствительности проекта График, отображенный на рисунке 14, демонстрирует наибольшую чувствительность проекта к изменению факторов цены и объема реализации объектов продаж и стоимости строительства. В меньшей степени проект 74

чувствителен к изменению процентной ставки по кредитному финансированию и объема государственной поддержки. Наименьшую чувствительность проект имеет к изменению объема инвестиций в проект в виде собственных средств. Анализ чувствительности показал, что данный инвестиционный проект может выдержать снижение цен и объема реализации объектов продаж до 25% и повышение стоимости строительства почти на 25%, что говорит о его достаточной устойчивости. В свою очередь даже незначительное обратное изменение каждого из этих факторов при прочих равных условиях способно существенно улучшить показатели экономической эффективности проекта. Для оценки совокупного влияния факторов риска на эффективность проекта был проведен сценарный анализ, позволивший установить диапазон изменения различных показателей и выявить эффективность проекта при этих изменениях. В качестве наиболее вероятного сценария был выбран предполагаемый прогнозный план реализации проекта и уже рассчитанный показатель чистой приведенной стоимости (5023,538 млн. руб.). Параметры оптимистического и пессимистического сценариев реализации проекта и показатели чистого дисконтированного дохода при условии их наступления представлены в таблице 8. Таблица 8 - Расчет ЧДД по возможным сценариям Пессимистический Наиболее вероятный Оптимистический сценарий сценарий сценарий Фактор, отклонение в %  Объем инвестиций +15% - -25%  Цена реализации -25% - +15%  Стоимость строительства +15% - -10%  Объем продаж -25% - +10%  Процентная ставка по кредиту +10% - -15%  Государственная поддержка -10% - +5% -8075,833 5023,538 14061,913 -13099,371 - +9038,375 Итого чистый дисконтированный доход, млн. руб. Отклонение, млн. руб. 75

Используя данные таблицы 8 и вероятности наступления каждого из сценариев, определенные по экспертным оценкам и составившие 0,25, 0,6 и 0,15 для пессимистического, наиболее вероятного и оптимистического сценариев соответственно, с помощью средневзвешенной арифметической был рассчитан интегральный показатель эффективности: Эинт = −8075,833 × 0,25 + 5023,538 × 0,6 + 14061,913 × 0,15 = = 3104,451 млн. руб. Положительная величина интегрального эффекта говорит о приемлемой степени риска рассматриваемого инвестиционного проекта. К мероприятиям по предупреждению рисков и возможному снижению потерь от их воздействия были отнесены формирование схемы финансирования по принципу первостепенного вложения собственных средств и, соответственно, привлечение кредитных средств после собственных во избежание риска недофинансирования проекта. Для предотвращения риска невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками предусмотрено проведение конкурсного отбора поставщиков и подрядчиков, указание в контракте детальных и жестких штрафных санкций за невыполнение сторонами установленных договором обязательств. В целях профилактики маркетингового риска было принято решение об отказе от финансирования проекта до проведения маркетингового исследования рынка, разработки стратегии и плана маркетинга. Таким образом, учет факторов неопределенности и риска включает в себя информацию о всех возможных сценариях реализации проекта, об их влиянии на конечные результаты. Ввиду разнообразия вариантов воздействия факторов неопределенности ее учет может производиться разными способами. Данный инвестиционный проект признан устойчивым к возможным рискам, совокупная степень которых является приемлемой, а для их предупреждения и возможного снижения потерь разработан целый комплекс мероприятий. 76

Успешное осуществление инвестиционного проекта напрямую связано с финансовыми возможностями организации, наличием собственного капитала и ее платежеспособностью. Анализ финансового положения позволил определить финансовую устойчивость АО «Восток-Инвест» как нормальную, гарантирующую его платежеспособность, а также выявить нерациональную структуру капитала, немобильность собственных средств. Для повышения уровня надежности организации необходимо вкладывать собственный капитал в различные инвестиционные проекты, в связи с этим один из источников финансирования строительства ЖК «Мегаполис» будет относиться к внутренним, им будут являться собственные средства АО «Восток-Инвест». Другими источниками финансирования проекта станут кредитные средства, привлеченные по схеме эскроу-счетов, а также государственные субсидии в рамках поддержки строительства социальной инфраструктуры. Общая стоимость реализации инвестиционного проекта составит 46 782 364 864 руб., из которых собственных средств – 4 163 342 496 руб. Процентная ставка по кредиту рассчитывается ежеквартально на основании объема средств на счете эскроу, средняя ее величина за весь период составит 6%. Особенности финансирования проекта через механизм эскроу-счетов обуславливают неравномерность получения доходов ввиду раскрытия счета только после сдачи объекта в эксплуатацию. На основе динамических показателей оценки эффективности проекта была выявлена состоятельность и высокая коммерческая эффективность проекта. Чистый дисконтированный доход проекта составил 5 023 538 тыс. руб. При горизонте планирования в 164 месяца (10,25 лет) дисконтированный срок окупаемости проекта составил 68 месяцев (5,7 лет). Полученный индекс доходности свидетельствует о 29 копейках прибыли на 1 рубль вложенных средств. При расчетной ставке дисконтирования в 17% внутренняя норма доходности составила 29,82%, что говорит о имеющемся у проекта запасе прочности и целесообразности инвестирования в него. 77

Результаты анализа и оценки рисков инвестиционного проекта отражают достаточную устойчивость проекта к возможным изменениям. Анализ чувствительности показал, что наибольшее влияние на проект оказывают изменения цены реализации, объема продаж и стоимости строительства. При снижении цен или объемов реализации на 25% или повышении стоимости строительства также на 25% величина чистого дисконтированного дохода проекта станет отрицательной. При изменении других факторов проект останется эффективным и будет удовлетворять заявленным параметрам доходности. При учете совокупного влияния факторов в процессе сценарного анализа величина интегрального показателя эффективности, рассчитанного на основе средневзвешенной арифметической возможных сценариев, оказалась положительной, что подтверждает приемлемость риска данного проекта. 78

Заключение В современных условиях осуществление инвестиционной деятельности и связанные с ней вопросы представляют особую актуальность. Инвестиции являются неотъемлемой частью функционирования экономики страны, обеспечивая простое и расширенное воспроизводство, сбалансированность развития всех отраслей народного хозяйства, формируют основы будущего роста производительности труда и более высокого благосостояния, а на уровне организации они обеспечивают ее финансовую устойчивость, нормальное функционирование и запас прочности, содействуют максимизации прибыли. В ходе теоретического исследования в выпускной квалификационной работе было установлено, что для обоснования эффективности инвестиций разрабатывается инвестиционный проект, процесс реализации которого делят на фазы и стадии, в которые входит составление бизнес-плана. Бизнес-план содержит основные сведения об инвестиционном проекте, его целях и потребных ресурсах, условиях инвестирования, финансовых результатах и экономической эффективности для его участников. Определение способов финансирования инвестиционных проектов основываются на выборе между внутренними и внешними источниками. Основными внутренними источниками инвестиций являются чистая прибыль и амортизационные отчисления. А среди внешних источников, как основные, можно выделить заемные средства в виде банковских кредитов и облигаций и привлеченные средства в виде акций, целевого государственного финансирования, паев инвестиционных фондов. Эффективность инвестиционного проекта нацелена на выявление потенциальной привлекательности для его участников, в связи с чем оценка экономической эффективности инвестиций представляет выдающийся практический интерес. Для оценки экономической эффективности инвестиций характерно использование таких показателей, как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных 79

вложений, индекс доходности, основанных на приведении инвестиционных вложений и денежных доходов к одному моменту времени. В данной работе оценивался инвестиционный проект строительства жилого комплекса «Мегаполис» в г. Москве. Инициатором проекта является АО «Восток-Инвест», девелоперская компания полного цикла, выступающая в данном проекте также в качестве застройщика, инвестора и генерального подрядчика. Жилой комплекс соответствует особенностям и тенденциям, выявленным в ходе анализа рынка первичной недвижимости, и сможет привлечь внимание покупателей, в первую очередь, его богатой запланированной инфраструктурой. Успешное осуществление инвестиционного проекта напрямую связано с финансовыми возможностями организации, наличием собственного капитала и ее платежеспособностью. Анализ финансового положения позволил определить финансовую устойчивость АО «Восток-Инвест» как нормальную, гарантирующую его платежеспособность. Для рационализации структуры капитала и повышения уровня надежности организация вложит собственный капитал в финансирование строительства ЖК «Мегаполис». Другими источниками финансирования проекта станут кредитные средства, привлеченные по схеме эскроу-счетов, а также государственные субсидии в рамках поддержки строительства социальной инфраструктуры. На основе динамических показателей оценки эффективности проекта были сделаны выводы о состоятельности и высокой экономической эффективности проекта. Чистый дисконтированный доход проекта составил 5 023 538 тыс. руб. При горизонте планирования в 164 месяца (10,25 лет) дисконтированный срок окупаемости проекта составил 68 месяцев (5,7 лет). Полученный индекс доходности свидетельствует о 29 копейках прибыли на 1 рубль вложенных средств. При расчетной ставке дисконтирования в 17% внутренняя норма доходности составила 29,82%, что говорит о имеющемся у проекта запасе прочности и целесообразности инвестирования в него. 80

Результаты анализа и оценки рисков инвестиционного проекта отражают достаточную устойчивость проекта к возможным изменениям. Сценарный анализ подтвердил приемлемость риска данного проекта. Анализ чувствительности показал, что наибольшее влияние на проект оказывают изменения цены реализации, объема продаж и стоимости строительства, в связи с чем стоит уделить внимание предупреждению возникновения и снижению последствий данных рисков. 81

Список использованных источников А) Нормативные акты 1. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон РФ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.12.2019). 2. О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 25.12.2018 № 478-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 26.02.2020). 3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 № ВК 477 [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 21.01.2020). 4. Единая межведомственная информационно-статистическая система (ЕМИСС) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.fedstat.ru (дата обращения: 14.03.2020) Б) Основная литература 5. Богатин Ю. В. Инвестиционный анализ: учебное пособие / Ю. В. Богатин, В. А. Швандар. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. – 462 с. 6. Гарнов А. П. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебник / А. П. Гарнов. - М.: НИЦ Инфра-М, 2016. - 365с. 7. Киселева Н. В. Инвестиционная деятельность: учебник / Н. В. Киселева, Т. В. Боровикова и др. – М.: КНОРУС, 2016. – 432 с. 8. Косов В. В. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов / под ред. В. В. Косова, В. Н. Лившица и др. – М.: ОАО «НПО 82

Экономика», 2016. – 123 с. 9. Серов В. М. Инвестиционный анализ: учебник. / В. М. Серов, Е. А. Богомолова, Н. А. Моисеенко; под общ. ред. В. М. Серова. – М: ИНФРА-М, 2018. – 248 с. 10.Сироткин С. А. Экономическая оценка инвестиционных проектов: учебник / С. А. Сироткин, Н. Р. Кельчевская - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 287 с. В) Дополнительная литература 11.Абакумов Р. Г. Теоретические аспекты анализа и оценки организационнотехнологических рисков в строительстве / Р. Г. Абакумов, Е. Н. Грищенко, Л. В. Стрекозова // Инновационная наука. - 2016. - №5-1 (17). - С.10-12. 12.Абдукаримов И. Т., Финансово-экономический анализ хозяйственной деятельности коммерческих организаций (анализ деловой активности): учебное пособие / И. Т. Абдукаримов, М. В. Беспалов. - М.: Инфра-М, 2017. – 320 с. 13.Акимов В. В. Экономика отрасли (строительства): учебник / В. В. Акимов. М.: ИНФРА-М, 2018. — 300 с. 14.Балабанов И. Т. Риск-менеджмент: учебник / И. Т. Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 2016. – 462 с. 15.Бобков Л. В. Бизнес-планирование: учебник / Л. В. Бобков, Т. Г. Попадюк, В. Я. Горфинкель. – М.: ИНРФА-М, 2019. - 296 с. 16.Бут Т. П. Анализ современных подходов к классификации экономических и страховых рисков / Т. П. Бут // Территория науки. - 2016. - №6. - С.146-151. 17.Васильчук Е. С. Бизнес-планирование и оценка рисков предпринимательской деятельности: учебное пособие / Е. С. Васильчук, Н. А. Рухманова. – Иваново: Изд-во ИГУ, 2015. – 279 с. 18.Величко Н. Ю. Управление рисками как бизнес-процесс / Н. Ю. Величко, Е. М. Лаврова, К. А. Кравченко // Научно-методический журнал «Концепт». – 2016. – Т. 11. – С. 56–60. 19.Волков О.И. Экономика предприятия (фирмы): учебник / под ред. О. И. Волкова, О. В. Девяткина. – М.: ИНФРА-М, 2016. – 601 с. 83

20.Воробьева И. М. Оценка эффективности инвестиционных проектов / И. М. Воробьева, А. М. Пономарев. // Молодой ученый. — 2015. — № 10 (90). — С. 563-567. 21.Грабовый П. Г. Риски в современном бизнесе: учебное пособие / П. Г. Грабовый, С. И. Петрова. - М.: АЛАНС, 2015. – 285 с. 22.Державцев М. А. Анализ показателей эффективности инвестиционного проекта / М. А. Державцев // Молодой ученый. — 2017. — № 6 (140). — С. 239-242. 23.Иванова Н. Н. Экономическая оценка инвестиций: учебное пособие / Н. Н. Иванова, Н. А. Осадчая. - Ростов н/Д: Феникс, 2017. – 452 с. 24.Казакова Н. В. Экономика и организация инвестирования в строительстве: учебное пособие / Н. В. Казакова, А. Н. Плотников. - М.: Альфа-М, 2012. – 256 с. 25.Кривцов С. В. Современные подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов / С. В. Кривцов. // Молодой ученый. — 2016. — № 12 (116). — С. 1324-1327. 26.Курилова А. А. Учёт риска и неопределённости при оценке эффективности инвестиционных проектов / А. А. Курилова, Т. В. Полтева // КНЖ. - 2016. №4 (17). – с. 10-15. 27.Макаркин Н. П. Эффективность реальных инвестиций: учебное пособие / Н, П. Макаркин. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 432с. 28.Марголин А. М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / А. М. Марголин, А. Я. Быстряков. - М.: ЭКМОС, 2017. – 365 с. 29.Мельник М. В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебное пособие / М. В. Мельник, Е. Б. Герасимова. — М.: ИНФРА-М, 2019. — 208 с. 30.Мирзабекова М. Ю. Оценка эффективности инвестиционного проекта / М. Ю. Мирзабекова // Инновационная наука. - 2016. - №1-1 (13). - с. 7-14. 31.Прищепова А. О. Роль инвестиций в развитии организации / А. О. Прищепова // Вопросы экономики и управления. — 2018. — № 1 (12). — С. 84

28-32. 32.Прокофьев К. Ю. Рынок недвижимости: понятие, анализ (на примере рынка городской жилой недвижимости) / К. Ю. Прокофьев // Экономический анализ: теория и практика. - 2014. - №3 (354). – с. 16-20 33.Скрябин О. О. Разработка и оценка эффективности инвестиционного проекта / О. О. Скрябин // Молодой ученый. - 2016. - №18. - С. 444-445. 34.Стрекалова Н. Д. Бизнес-планирование: учебное пособие / Н. Д. Стрекалова, А. Д. Шеремет.— Спб.: Питер, 2016. — 352 с. 35.Сушонкова Е. Ю. Конъюнктура рынка недвижимости Москвы и Московской области / Е. Ю. Сушонкова // Экономика и менеджмент инновационных технологий. - 2019. - № 9. – с. 21-25. 36.Тамер О. С. Практическая значимость методов оценки эффективности инвестиционных проектов в условиях неопределенности / О. С. Тамер, А. В. Козлов // Вестник ВУиТ. - 2015. - №12. – с. 14-17. 37.Чараева М. В. Инвестиционное бизнес-планирование: учебное пособие / М. В. Чараева. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 176 с. 38.Чернышева Ю. Г. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия (организации: учебник / Ю. Г. Чернышевская. М.: ИНФРА-М, – 2017. - 421 с. 39.Шапкин А. С. Теория рисков и моделирование рисковых ситуаций: учебник / А. С. Шапкин, В. А. Шапкин. – М.: Дашков и К, 2017 – 880 с. 40.Шеремет А. Д. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебник / А. Д. Шеремет. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 374 с. Г) Интернет-ресурсы 41.Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.irn.ru/gd/ (дата обращения: 15.04.2020) 85

Приложения Приложение А Местоположение ЖК «Мегаполис» План застройки ЖК «Мегаполис» 86

Приложение Б Проектируемый архитектурный облик ЖК «Мегаполис» 87

Приложение В Типовые планировка этажа (4 квартиры на этаже) Типовая планировка этажа (5 квартир на этаже) Типовая планировка этажа (7 квартир на этаже) 88

Типовая планировка этажа (7 квартир на этаже) Типовая планировка этажа (9 квартир на этаже) 89

Приложение Г Рыночное окружение ЖК «Мегаполис» Название жилого комплекса Класс жилья «Дмитриевский» Комфорт «Счастье в Вешняках» Комфорт «Преображение» Комфорт «Level Амурская» Комфорт «Сиреневый парк» Комфорт «Счастье в Кусково» Бизнес «Семеновский парк» Эконом «ВЛЮБЕРЦЫ» Комфорт «Юбилейный» Комфорт «Гоголь Парк» Комфорт Расположение Москва, Восточный округ, район Косино-Ухтомский, м. Улица Дмитриевского Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино Москва, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского Москва, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Новогиреево Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Семеновская Московская обл., г. Люберцы, ближайшее метро м. Лухмановская Московская область, г. Реутов, ближайшее метро м. Новокосино Московская область, г. Люберцы, ближайшее метро м. Лухмановская 1-комнатная Цена за квартиру 2-комнатная 3-комнатная 134030 – 200902 От 6308350 руб. (от 31,4 кв. м.) От 9394734 руб. (от 64,3 кв. м.) От 10019500 руб. (от 72,5 кв. м.) Сдан 177000 – 205299 От 7904000 руб. (от 38,5 кв. м.) От 12656300 руб. (от 62,1 кв. м.) От 17650100 руб. (от 86,7 кв. м.) 4 кв. 2021г. 182946 – 300595 От 8554800 руб. (от 32,7 кв. м.) От 8857985 руб. (от 36 кв. м.) От 14554993 руб. (от 71 кв. м.) 4 кв. 2020 г. 141509 – 325534 От 7367386 руб. (от 36,9 кв. м.) От 9000000 руб. (от 54,1 кв. м.) От 14330415 руб. (от 75,2 кв. м.) 2 кв. 2021 г. 143366 – 246603 От 7430200 руб. (от 38,2 кв. м.) От 10350720 руб. (от 53,1 кв. м.) От 12178740 руб. (от 75,9 кв. м.) Сдан 199809 – 214219 От 8072469 руб. (от 38,5 кв. м.) От 10741606 руб. (от 53,4 кв. м.) - 1 кв. 2020 г. 174000 – 213000 От 6308350 руб. (от 34,7 кв. м.) От 9287200 руб. (от 56,8 кв. м.) От 12062750 руб. (от 77,1 кв. м.) Сдан 102939 – 179616 От 5745000 руб. (от 41,6 кв. м.) От 7558720 руб. (от 64,6 кв. м.) От 9715200 руб. (от 90,8 кв. м.) 2021 104174 – 172900 От 6962200 руб. (от 49,73 кв. м.) От 8655696 руб. (от 66,48 кв. м.) От 9260027 руб. (от 88,46 кв. м.) 2021 85000 – 164000 От 4221568 руб. (от 29,89 кв. м.) От 4884581 руб. (от 44,55 кв. м.) От 6968670 руб. (от 65,28 кв. м.) ГК Цена за 1 кв. м. 2 кв. 2021 90

Приложение Д Календарный план строительства объектов ЖК «Мегаполис» на 2020-2024 гг. Наименование объекта Корпус 1 2020 I 2021 2022 2023 2024 II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 294,191 Корпус 2 Корпус 3 Корпус 4 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 II III IV 294,191 294,191 294,191 292,771 292,771 292,771 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 270,417 270,417 270,417 270,417 270,417 270,417 147,999 147,999 153,672 153,672 Корпус 5 Корпус 6 Корпус 7 Корпус 8 Корпус 9 Корпус 10 313,383 313,383 313,383 313,383 313,383 313,383 Корпус 11 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 Корпус 12 Детский сад №1 Детский сад №2 Школа №1 153,672 153,672 150,000 150,000 153,672 Школа №2 Поликлиника ФОК ТРЦ Паркинг корпус А Паркинг корпус Б Паркинг корпус В Паркинг корпус Г Итого по кварталам, млн. руб. 100,800 604,269 604,269 1227,402 1227,402 1227,402 1521,593 1521,593 1521,593 1498,458 1498,458 91 1498,458 1498,458 1498,458 1459,124 1452,719 1452,719 1449,298 1449,298 1402,099

Продолжение таблицы Наименование объекта 2025 I II Корпус 2 294,191 294,191 Корпус 3 292,771 292,771 2026 III IV I II 2027 III IV I II 2028 III IV I II III Корпус 1 IV Стоимость по объекту, млн. руб. 4707,056 4707,056 292,771 292,771 292,771 292,771 292,771 292,771 292,771 292,771 292,771 292,771 4391,570 Корпус 4 4341,092 Корпус 5 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 310,078 4341,092 Корпус 6 290,247 3482,969 Корпус 7 270,417 1892,918 Корпус 8 Корпус 9 290,247 270,417 270,417 270,417 270,417 270,417 270,417 270,417 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 290,247 1892,918 290,247 290,247 290,247 290,247 3482,969 Корпус 10 1880,298 Корпус 11 3407,252 Корпус 12 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 309,750 3407,252 Детский сад №1 295,999 Детский сад №2 Школа №1 142,721 142,721 285,443 153,672 922,034 Школа №2 161,205 161,205 161,205 161,205 Поликлиника 161,205 127,857 ФОК 65,813 806,026 127,857 65,813 255,714 131,627 ТРЦ 300,000 Паркинг корпус А 108,780 108,780 108,780 Паркинг корпус Б Паркинг корпус В Паркинг корпус Г 100,800 Итого по кварталам, млн. руб. 1402,099 108,780 108,780 108,780 652,680 82,800 82,800 82,800 248,400 82,800 82,800 82,800 248,400 201,600 1497,038 1473,264 1473,264 1473,264 1473,264 1473,264 1473,264 92 1473,264 1472,832 1472,832 1472,832 1244,446 1082,055 712,315 46282,365

Приложение Е Бухгалтерский баланс АО «Восток-Инвест» за 2018 год Бухгалтерский баланс на 31 декабря 2018 г. Коды Форма по ОКУД Дата (число, месяц, год) Акционерное общество «Восток-Инвест» Организация 31 12 2018 по ОКПО Идентификационный номер налогоплательщика ИНН Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе Вид экономической деятельности 0710001 по ОКВЭД 68.32 Организационно-правовая форма/форма собственности Непубличные акционерные общества / Частная собственность по ОКОПФ/ОКФС Единица измерения: тыс. руб. Пояснения 1 Наименование показателя 2 12267 по ОКЕИ Код АКТИВ I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы 1110 Результаты исследований и разработок 1120 Основные средства 1130 Доходные вложения в материальные ценности 1140 Финансовые вложения 1150 Отложенные налоговые активы 1160 Прочие внеоборотные активы 1170 Итого по разделу I 1100 II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы 1210 Налог на добавленную стоимость по 1220 приобретенным ценностям Дебиторская задолженность 1230 Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) 1240 Денежные средства и денежные 1250 эквиваленты Прочие оборотные активы 1260 Итого по разделу II 1200 БАЛАНС 1600 93 16 384 На 31 декабря 2018 г.3 На 31 декабря 2017 г.4 На 31 декабря 2016 г.5 18793 14833 20981 5257 1017 662372 6403 2163 10430 593443 15784910 104775 48847 16574749 19906946 58703 59360 20692638 11030283 74705 8544 11130365 119861 45608 117529 2704 3003308 763 2798775 4547 1858034 5480394 1720483 5809526 443966 9290 9059523 25634272 23812 2670 4592111 25284749 285694 451 8075781 19206146

Форма 0710001 с. 2 На 31 декабря Пояснения 1 Наименование показателя 2 Код ПАССИВ III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ 6 Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей) 1310 Собственные акции, выкупленные у акционеров 1320 г.3 2017 1011 г.4 2016 1011 На 31 декабря г.5 2015 895 - - - - - Добавочный капитал (без переоценки) 1350 Резервный капитал 1360 Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 1370 10150920 51 10150920 44 6400145 44 7929525 7445344 5671407 Итого по разделу III IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Заемные средства 1300 18081507 17597319 12072491 1410 6055600 5854148 3883535 Отложенные налоговые обязательства Оценочные обязательства 1420 1430 726 - 399 42330 326 - Прочие обязательства 1440 - - - Итого по разделу IV V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Заемные средства 1400 6056326 5893877 3883861 1510 1110113 1405238 2795872 Кредиторская задолженность 1520 149763 147374 92589 Доходы будущих периодов Оценочные обязательства 1530 1540 236563 240941 361333 Прочие обязательства 1550 - - - Итого по разделу V 1500 1496439 1793553 3249794 25634272 25284749 19206146 Переоценка внеоборотных активов 1340 БАЛАНС 94 - На 31 декабря

Приложение Ж Отчет о финансовых результатах АО «Восток-Инвест» за 2018 год Отчет о финансовых результатах Январь – Декабрь за 2018 Коды г. Форма №2 по ОКУД Дата (число, месяц год) Организация Акционерное общество «Восток-Инвест» Идентификационный номер налогоплательщика Вид деятельности 0710002 31 12 2018 по ОКПО ИНН Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе по ОКВЭД 68.32 Организационно-правовая форма/форма собственности Непубличные акционерные общества / Частная собственность Единица измерения:/тыс. по ОКОПФ/ОКФС руб. 12267 по ОКЕИ Показатель Наименование 1 16 384 код 2 За Январь-Декабрь 2018 г. 3 За Январь-Декабрь 2017 г. 4 2110 2120 2100 2210 2220 2200 1478167 (76101) 1402066 (251486) (1127199) 23381 1237967 (55890) 1182097 (130795) (927784) 123518 2310 2320 2330 2340 2350 2300 2410 2430 2450 2460 1141977 1380791 (894245) 264047 (1358423) 557528 (119085) (327) 46072 - 1123596 1480552 (851421) 476616 (411661) 1941200 (151187) (73) (16003) - 2400 484188 1773937 2500 2900 2910 484188 48 48 1773937 179 179 Доходы и расходы по обычным видам деятельности Выручка Себестоимость продаж Валовая прибыль (убыток) Коммерческие расходы Управленческие расходы Прибыль (убыток) от продаж Прочие доходы и расходы Доходы от участия в других организациях Проценты к получению Проценты к уплате Прочие доходы Прочие расходы Прибыль (убыток) до налогообложения Текущий налог на прибыль Изменение отложенных налоговых обязательств Изменение отложенных налоговых активов Прочее Чистая прибыль (убыток) очередного периода СПРАВОЧНО. Совокупный финансовый результат периода Базовая прибыль (убыток) на акцию Разводненная прибыль (убыток) на акцию 95

Приложение З Стоимость квадратного метра строительства жилого дома, руб. Наименование Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения Строительно-монтажные работы Операционные расходы Техническое обслуживание и ремонт Комплексная уборка Охрана Коммунальные платежи Страхование Юридические и консультационные услуги Арендная плата за землю на этапе эксплуатации Общеадминистративные расходы Маркетинг Налог на имущество Пр. налоги и сборы Непредвиденные расходы (1%) Управление эксплуатацией Итого операционные расходы Итого стоимость строительства Значение, руб. / кв. м. 760 51790 1800 300 600 2700 80 60 500 30 200 3000 30 60 400 9760 62310 Стоимость квадратного метра строительства многоуровневого паркинга, руб. Наименование Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения Строительно-монтажные работы Операционные расходы Техническое обслуживание и ремонт Комплексная уборка Охрана Коммунальные платежи Страхование Юридические и консультационные услуги Арендная плата за землю на этапе эксплуатации Общеадминистративные расходы Маркетинг Налог на имущество Пр. налоги и сборы Непредвиденные расходы (1%) Управление эксплуатацией Итого операционные расходы Итого стоимость строительства 96 Значение, руб. / кв. м. 100 14 940 550 90 200 800 30 20 150 10 60 900 10 20 120 2 960 18000

Приложение И Технико-экономические показатели жилых домов Общая площадь всех жилых и нежилых Подземный Срок Общая Корпус Секции паркинг, строительства, Площадь Площадь площадь кварталы жилых нежилых машино-мест помещений помещений 52880,02 1 17 75542,88 611 16 50469,94 2410,08 52880,02 2 17 75542,88 611 16 50469,94 2410,08 49335,78 3 16 70479,69 575 15 47067,47 2268,31 48768,70 4 19 69669,58 683 15 46075,08 2693,62 48768,70 5 19 69669,58 683 15 46075,08 2693,62 39128,38 6 15 55897,68 539 12 37001,84 2126,54 21265,42 7 6 30379,18 216 7 20414,81 850,62 21265,42 8 6 30379,18 216 7 20414,81 850,62 39128,38 9 15 55897,68 539 12 37001,84 2126,54 21123,65 10 7 30176,65 251 6 20131,27 992,39 38277,76 11 15 54682,52 539 11 36151,22 2126,54 38277,76 12 15 54682,52 539 11 36151,22 2126,54 471100,00 Итого 673000,00 6000 447424,50 23675,50 97 Стоимость строительства, млн. руб. 4707,056 4707,056 4391,570 4341,092 4341,092 3482,969 1892,918 1892,918 3482,969 1880,298 3407,252 3407,252 41934,442

Приложение К Технико-экономические показатели объектов инфраструктуры Наименование объекта Этажность Общая площадь, кв. м. Площадь застройки, кв. м. Срок строительства, кварталы Стоимость строительства, млн. руб. Детский сад 3 5496,00 3260 2 295,999 Детский сад 3 5300,00 2987 2 285,443 Школа 4 17120,00 6808 6 922,034 Школа 3 14966,00 7775 5 806,026 ТРЦ 3 7000,00 3637 2 300,000 ФОК 2 2444,00 1959 2 131,627 Поликлиника 3 4748,00 2016 2 255,714 6 36260 5180 6 652,680 5 13800 2400 3 248,400 5 13800 2400 3 248,400 6 11200 1870 2 201,600 132134,00 40291,86 - 4347,923 Многоуровневый паркинг, в т. ч. Корпус «А» (1644 м.-мест) Корпус «Б» (499 м.-мест) Корпус «В» (499 м.-мест) Корпус «Г» (360 м.-мест) Итого 98

Приложение Л Расчет процентной ставки по кредиту по схеме с эскроу-счетами Наименование 2020 IV 2021 I II 2022 III IV I Поступления на эскроу по 1168,077 2377,344 2377,344 2098,862 2562,579 2332,204 кварталам, млн. руб. Выбытие средств со счета эскроу, млн. руб. Итого на счете, млн. руб. 1168,077 3545,421 5922,765 8021,627 10584,206 12916,409 Сальдо кредитных средств, 5792,182 5792,182 5792,182 5792,182 млн. руб. Доля кредита, покрытая 0,612 1,000 1,000 1,000 средствами на эскроу Доля кредита, не покрытого средствами на 0,388 0 0 0 эскроу Процентная ставка по кредитам с эскроу, 8% 5% 5% 5% годовых Наименование 2024 I II II 2022 III IV I IV I II 2023 III IV I II III IV 1707,473 2096,903 2116,346 2116,346 2116,346 1590,815 1559,192 1553,642 1161,733 1569,510 1569,510 2652,313 4829,496 6075,511 6314,146 11971,569 14068,473 16184,818 18301,164 20417,509 17178,828 12662,510 14216,152 9063,739 10633,249 12202,759 11786,012 5993,830 5993,830 5993,830 11556,850 5563,019 5563,019 5563,019 10365,814 4802,795 4802,795 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 2025 III II 2026 III IV II 2027 III IV I II 2028 II Поступления на эскроу по 1668,510 773,321 1563,987 1949,911 1949,911 1976,807 1964,454 1968,737 2061,004 1719,760 1719,760 1808,125 983,835 684,055 700,200 0 0 0 кварталам, млн. руб. Выбытие средств со счета 6759,805 6357,940 2230,423 9631,541 4219,762 0,000 6495,664 0 0 эскроу, млн. руб. Итого на счете, млн. руб. 13871,269 7884,785 3090,833 5040,744 6990,655 8967,462 10931,917 12900,653 14961,657 14450,993 16170,753 17978,878 9331,171 5795,464 6495,664 0 0 0 Сальдо кредитных средств, 4802,795 10719,624 5916,829 5916,829 5916,829 11809,884 5893,055 5893,055 5893,055 10805,997 4912,942 4912,942 4912,942 6157,312 1244,370 1244,370 1244,370 1244,370 млн. руб. Доля кредита, покрытая 1,000 1,000 1,000 0,522 0,852 0,592 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0 0 средствами на эскроу Доля кредита, не покрытого средствами на 0 0 0 0,478 0,148 0,408 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,000 1,000 эскроу Процентная ставка по кредитам с эскроу, 5% 5% 5% 8% 6% 8% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 12% 12% годовых 99 I III IV I

Приложение М График погашения кредитной задолженности и выплаты процентов, млн. руб. Наименование Сальдо на начало периода Привлечение кредита Погашение кредита Сальдо на конец периода Процентная ставка Проценты начисленные Проценты уплаченные Сальдо процентов накопленным итогом Наименование 2021 III II 0 2022 IV I 2023 II III IV I II 2024 III IV I II III IV 5792,182 5792,182 5792,182 5792,182 5993,830 5993,830 5993,830 5993,830 5563,019 5563,019 5563,019 5563,019 4802,795 4802,795 5792,182 5993,830 5563,019 4802,795 5792,182 5993,830 5563,019 5792,182 5792,182 5792,182 5792,182 5993,830 5993,830 5993,830 5993,830 5563,019 5563,019 5563,019 5563,019 4802,795 4802,795 4802,795 7,7% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 111,721 72,402 72,402 72,402 147,325 74,923 74,923 74,923 144,461 69,538 69,538 69,538 129,573 60,035 60,035 189,608 249,643 328,927 111,721 184,123 256,525 328,927 147,325 2025 I II 372,094 222,248 297,171 372,094 2026 III IV I II 144,461 353,074 213,998 283,536 353,074 2027 III IV I 2028 III IV I II 2029 II Сальдо на начало 4802,795 4802,795 5916,829 5916,829 5916,829 5916,829 5893,055 5893,055 5893,055 5893,055 4912,942 4912,942 4912,942 4912,942 1244,370 1244,370 1244,370 1244,370 периода Привлечение 5916,829 5893,055 4912,942 1244,370 кредита Погашение кредита 4802,795 5916,829 5893,055 4912,942 1244,370 Сальдо на конец 4802,795 5916,829 5916,829 5916,829 5916,829 5893,055 5893,055 5893,055 5893,055 4912,942 4912,942 4912,942 4912,942 1244,370 1244,370 1244,370 1244,370 0 периода Процентная ставка 5,0% 5,0% 5,0% 8,3% 6,0% 7,9% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 12,0% 12,0% Проценты 60,035 133,995 73,960 123,415 89,292 231,960 73,663 73,663 73,663 135,075 61,412 61,412 61,412 76,966 15,555 15,555 37,331 37,331 начисленные Проценты 309,677 420,663 452,950 319,310 182,738 уплаченные Сальдо процентов 309,677 133,995 207,956 331,371 420,663 231,960 305,623 379,286 452,950 135,075 196,487 257,899 319,310 76,966 92,521 108,076 145,407 0 накопленным итогом 100 II 129,573 III IV I

Приложение Н Отчет о движении денежных средств по кварталам, млн. руб. Наименование Номер квартала Приток Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Собственные средства Государственные субсидии Привлечение кредита Итого приток Отток III 0 0 Расходы на подготовку проектной и рабочей документации Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого отток Чистый приток денежных средств Денежный поток накопительным итогом 2019 IV 1 2020 I 2 II 3 390,820 109,180 3663,342 390,820 109,180 3663,342 2021 III 4 0 IV 5 0 I 6 0 II 7 5792,182 5792,182 2022 III 8 0 IV 9 0 I 10 0 II 11 III 12 IV 13 2652,313 331,936 331,936 45,065 5993,830 8978,079 331,936 45,065 -390,82 -109,18 -604,269 -604,27 -1227,40 -1227,40 -1227 -1521,593 -1521,593 -1521,593 -1498,458 -1498,458 -1498,458 -5792,182 -328,927 0,000 -390,820 -109,180 -604,269 -604,269 -1227,402 -1227,402 -1227,325 -1521,543 -1521,543 -1521,543 -7619,517 -1498,408 -1498,408 0 0 0 3059,074 -604,269 -1227,402 -1227,402 4564,857 -1521,543 -1521,543 -1521,543 1358,562 -1166,472 -1453,342 0 0 0 3059,074 2454,805 1227,402 101 0 4564,857 3043,314 1521,770 0,227 1358,789 192,318 -1261,024

Продолжение таблицы Наименование 2023 I 14 II 15 2024 III 16 IV 17 I 18 II 19 2025 III 20 IV 21 I 22 II 23 2026 III 24 IV 25 I 26 II 27 III 28 IV 29 904,353 834,340 482,823 99,251 904,353 5893,055 6727,395 482,823 99,251 Номер квартала Приток Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Собственные средства Государственные субсидии Привлечение кредита Итого приток Отток Расходы на подготовку проектной и рабочей документации Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого отток Чистый приток денежных средств -1498,458 -1498,458 -1459,124 -1452,719 -1452,719 -1449,298 -1449,298 -1402,099 -1402,099 -5993,830 -5563,019 -372,094 -353,074 -578,656 -1498,408 -7864,332 -1459,074 -1452,669 -1452,669 -7943,997 -1449,248 -1402,049 -1402,049 -1498,408 -2301,313 3771,800 5556,869 -243,641 4525,648 -96,544 -773,071 -773,071 Денежный поток накопительным итогом -2759,432 -5060,745 -1288,945 4267,925 4024,284 8549,931 8453,387 7680,316 6907,245 13236,412 19456,190 19264,961 18696,110 16517,148 15526,757 14152,795 4829,496 6075,511 6314,146 401,378 784,027 1059,027 1052,704 1052,704 478,978 150 0 150 300 300 150 5563,019 4802,795 5563,019 5230,874 7009,538 1209,027 12469,645 1352,704 628,978 102 6759,805 6357,940 478,978 1289,450 1335,052 1281,952 150 5916,829 628,978 13966,084 7692,992 1281,952 -1497,038 -1473,264 -1473,264 -1473,264 -4802,795 -309,677 -1027,457 -7636,917 -1473,214 -1473,180 -1473,203 6329,167 6219,778 -191,229 -568,851 -1473,264 -1473,264 -1473,264 -5916,829 -420,663 -1095,680 -8906,357 -1473,214 -1473,214 -2178,962 -990,391 -1373,963

Окончание таблицы Наименование Номер квартала Приток Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Собственные средства Государственные субсидии Привлечение кредита Итого приток Отток 2027 2028 I 30 II 31 III 32 IV 33 53,649 2230,423 315,349 261,699 261,699 150 150 53,649 150 4912,942 7608,714 411,699 I 34 II 35 2029 III 36 IV 37 I 38 II 39 9631,541 4219,762 6495,664 1066,275 1378,842 1316,113 1731,230 1731,230 1731,230 425 125 1244,370 411,699 10997,816 7267,973 1441,113 8226,894 1731,230 1731,230 III 40 IV 41 958,844 918,607 958,844 918,607 300 Расходы на подготовку проектной и рабочей документации Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого отток Чистый приток денежных средств -1473,264 -1472,832 -1472,832 -1472,832 -1244,446 -5893,055 -452,950 0 -1473,214 -7818,787 -1472,782 -1472,782 -1244,396 -1419,564 -210,073 -1061,083 -1061,083 9753,421 Денежный поток накопительным итогом 12733,230 12523,158 11462,075 10400,992 20154,413 19312,935 20041,783 28268,727 30000,077 26049,659 27008,504 23251,953 103 -1082,055 -712,315 -4912,942 -319,310 -1795,194 -8109,451 -712,265 -841,478 728,848 -1244,370 -145,407 -4291,991 0,050 0,120 -5681,648 0,000 8226,944 1731,350 -3950,418 958,844 -4675,158 -4675,158 -3756,551

Приложение О Расчет чистого дисконтированного дохода по кварталам, млн. руб. Наименование Номер квартала Поступления Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Государственные субсидии Итого поступления Расходы Первоначальные инвестиции III 0 0 0 2019 IV 1 0 2020 I 2 0 II 3 0 2021 III 4 IV 5 I 6 II 7 2022 III 8 IV 9 I 10 II 11 III 12 IV 13 2652,313 331,936 331,936 45,065 0 0 0 0 0 0 0 2984,249 331,936 45,065 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -390,820 -109,180 -3663,342 Расходы на подготовку проектной и рабочей документации 0 0 0,00 0 0 Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого расходы Чистый приток денежных средств 0 0 0 0 0 0 0 -604,27 0,00 -604,27 0 0 -390,820 -109,180 -3663,342 -390,820 -109,180 -3663,342 Чистый приток денежных средств накопительным итогом 0 -390,820 -500,000 -4163,342 -4163,342 -4163,342 -4163,342 -4163,342 -4163,342 -4163,342 -4163,342 -7300,203 -6968,267 -6923,202 Ставка дисконтирования Шаг расчета Дисконтный множитель Дисконтированные поступления Дисконтированные расходы Дисконтированный итог Дисконтированный поток накопительным итогом 17% 0,00 0,25 0,50 0,75 1,000 0,962 0,925 0,889 0 0 0 0 0 -390,820 -104,977 -3386,761 0 -390,820 -104,977 -3386,761 0 0 0 1,00 0,855 0 0 0 0,00 0,00 0 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 -1227,40 -1227,40 -1227,402 -1521,593 -1521,593 -1521,593 -1498,458 -1498,458 -1498,458 -5792,182 -328,927 0 0 1,25 0,822 0 0 0 0 0 1,50 0,790 0 0 0 0 0 1,75 0,760 0 0 0 0 0 2,00 0,731 0 0 0 0 0 2,25 0,702 0 0 0 0 0 2,50 0,675 0 0 0 -6121,109 0 -3136,860 331,936 2,75 3,00 0,649 0,624 1937,867 207,251 -3974,834 0 -2036,967 207,251 0 45,065 3,25 0,600 27,055 0 27,055 -390,820 -495,798 -3882,559 -3882,559 -3882,559 -3882,559 -3882,559 -3882,559 -3882,559 -3882,559 -5919,526 -5712,275 -5685,221 104

Продолжение таблицы Наименование Номер квартала Поступления Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Государственные субсидии Итого поступления Расходы Первоначальные инвестиции Расходы на подготовку проектной и рабочей документации 2023 I 14 II 15 0 0 0 0 2024 III 16 IV 17 I 18 II 19 4829,496 6075,511 401,378 784,027 1059,027 150,000 150,000 5230,874 7009,538 1209,027 0 0 2025 III 20 IV 21 6314,146 1052,704 1052,704 478,978 300,000 300,000 150,000 7666,850 1352,704 628,978 0 0 0 0 I 22 II 23 2026 III 24 IV 25 6759,805 6357,940 478,978 1289,450 1335,052 1281,952 150,000 628,978 8049,255 7692,992 1281,952 0 0 0 0 I 26 II 27 III 28 IV 29 904,353 834,340 482,823 99,251 904,353 834,340 482,823 99,251 0 0 0 0 Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого расходы Чистый приток денежных средств 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 -1498,458 -1498,458 -1459,124 -1452,719 -1452,719 -1449,298 -1449,298 -1402,099 -1402,099 -1497,038 -1473,264 -1473,264 -1473,264 -5993,830 -5563,019 -4802,795 -372,094 -353,074 -309,677 -578,656 -1027,457 0 -6365,924 0 0 0 -6494,749 0 0 0 -6139,929 0 0 0 0,000 -6365,924 5230,874 7009,538 1209,027 1172,101 1352,704 628,978 628,978 1909,326 7692,992 1281,952 904,353 Чистый приток денежных средств накопительным итогом -6923,202 -13289,126 -8058,252 -1048,713 160,314 1332,415 2685,119 3314,097 3943,075 5852,401 13545,392 14827,344 15731,697 9132,865 9615,688 9714,939 Ставка дисконтирования Шаг расчета Дисконтный множитель Дисконтированные поступления Дисконтированные расходы Дисконтированный итог Дисконтированный поток накопительным итогом 3,50 0,577 0 0 0 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 0,555 0,534 0,513 0,493 0,474 0,456 0 2791,456 3596,661 596,485 3636,923 616,983 -3533,170 0 0 0 -3080,913 0 -3533,170 2791,456 3596,661 596,485 556,010 616,983 5,25 0,439 275,842 0 275,842 17% 5,50 5,75 6,00 0,422 0,405 0,390 265,224 3263,525 2999,025 0 -2489,400 0 265,224 774,125 2999,025 6,25 0,375 480,518 0 480,518 0,000 0,000 0,000 -1473,264 -1473,264 -1473,264 -5916,829 -420,663 -1095,680 -7433,172 0 0 -6598,832 482,823 99,251 6,50 6,75 7,00 0,360 0,347 0,333 325,934 289,127 160,874 0 -2575,844 0 325,934 -2286,717 160,874 7,25 0,320 31,797 0 31,797 -5685,221 -9218,390 -6426,934 -2830,273 -2233,788 -1677,778 -1060,795 -784,953 -519,729 254,396 3253,421 3733,940 4059,874 1773,156 1934,031 1965,828 105

Окончание таблицы Наименование Номер квартала Поступления Получение средств с эскроу-счета Выручка от продаж по ДКП Государственные субсидии Итого поступления Расходы Первоначальные инвестиции Расходы на подготовку проектной и рабочей документации 2027 I 30 2028 II 31 III 32 53,649 2230,423 315,349 150,000 2695,772 261,699 150,000 411,699 0 0 0 53,649 IV 33 I 34 9631,541 261,699 1066,275 150,000 300,000 411,699 10997,816 0 0 II 35 2029 III 36 4219,762 1378,842 1316,113 425,000 125,000 6023,604 1441,113 0 0 IV 37 I 38 II 39 III 40 IV 41 6495,664 1731,230 1731,230 1731,230 958,844 918,607 8226,894 1731,230 1731,230 958,844 918,607 0 0 0 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 958,844 -4675,158 -4675,158 -3756,551 0 0 0,000 0,000 0,000 0,000 Расходы на подготовку к строительству Расходы на строительство Погашение кредита Проценты уплаченные Налоги Итого расходы Чистый приток денежных средств 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 -1473,264 -1472,832 -1472,832 -1472,832 -1244,446 -1082,055 -712,315 -5893,055 -4912,942 -452,950 -319,310 -1795,194 0 -6346,005 0 0 0 -7027,446 0 53,649 -3650,233 411,699 411,699 10997,816 -1003,843 1441,113 Чистый приток денежных средств накопительным итогом 9768,588 6118,356 6530,055 6941,755 17939,571 16935,728 18376,841 26603,735 28334,965 24347,096 25305,940 21549,389 Ставка дисконтирования Шаг расчета Дисконтный множитель Дисконтированные поступления Дисконтированные расходы Дисконтированный итог Дисконтированный поток накопительным итогом 7,50 0,308 16,526 0 16,526 1982,354 7,75 8,00 0,296 0,285 798,441 117,245 -1879,576 0 -1081,135 117,245 901,218 8,25 0,274 112,732 0 112,732 8,50 8,75 0,263 0,253 2895,520 1524,860 0 -1778,981 2895,520 -254,120 9,00 0,243 350,772 0 350,772 1018,463 1131,195 4026,715 3772,595 4123,367 106 0,000 0,000 -1244,370 -182,738 -4291,991 0 0 -5719,099 8226,894 1731,230 -3987,869 9,25 0,234 1925,381 0 1925,381 9,50 0,225 389,573 0 389,573 6048,748 6438,322 9,75 0,216 374,578 -1237,415 -862,837 10,00 0,208 199,475 0 199,475 10,25 0,200 183,749 -935,171 -751,423 5575,485 5774,960 5023,538

Приложение П Результаты проведения анализа чувствительности Рискованные факторы влияния Снижение параметров -40% -25% -15% -10% -5% 5129,149 5093,677 5065,621 5051,593 2,10% 1,40% 0,84% Цена реализации, млн. руб. -3724,729 -401,751 Отклонение, % -174,15% Стоимость строительства, млн. руб. Базовый ЧДД Увеличение параметров 5% 10% 15% 25% 40% 5037,565 5011,126 4998,715 4986,304 4961,481 4924,247 0,56% 0,28% -0,25% -0,49% -0,74% -1,24% -1,98% 1774,512 2861,675 3944,131 6101,063 7178,588 8256,113 10408,834 13636,824 -108,00% -64,68% -43,03% -21,49% 21,45% 42,90% 64,35% 107,20% 171,46% 13345,780 10236,506 8154,242 7110,720 6067,129 3978,139 2930,789 1878,182 -227,030 -3396,877 Отклонение, % 165,66% 103,77% 62,32% 41,55% 20,77% -20,81% -41,66% -62,61% -104,52% -167,62% Объем продаж, млн. руб. -3836,893 -410,738 1769,120 2858,080 3942,334 6102,860 7182,182 8261,505 10417,820 13651,202 -176,38% -108,18% -64,78% -43,11% -21,52% 21,49% 42,97% 64,46% 107,38% 171,74% 6621,209 5849,810 5733,178 5134,883 5079,210 4967,865 4418,695 4365,508 3805,820 3653,276 31,80% 16,45% 14,13% 2,22% 1,11% -1,11% -12,04% -13,10% -24,24% -27,28% 4313,801 4579,952 4757,387 4846,104 4934,821 5112,255 5200,972 5289,689 5467,123 5733,274 -14,13% -8,83% -5,30% -3,53% -1,77% 1,77% 3,53% 5,30% 8,83% 14,13% Объем инвестиций, млн. руб. Отклонение, % Отклонение, % Процентная ставка по кредиту, млн. руб. Отклонение, % Государственная поддержка, млн. руб. Отклонение, % 107 5023,538

Список сокращений АО вл. ВНД в т. ч. г. г. га ЖК ИД кв. кв. м. км. М., СПб. мес. МКАД мкр. млн. млрд. м/мест пр. руб. РФ С. Сок. СМР т. п. т. д. тыс. ул. ФЗ ЧД ЧДД чел. Акционерное общество Владение Внутренняя норма доходности В том числе Год Город Гектар Жилой комплекс Индекс доходности Квартал Квадратный метр Километр Сокращения от «Москва», «Санкт-Петербург» Месяц Московская кольцевая автомобильная дорога Микрорайон Миллион Миллиард Машино-место Прочее Рубль Российская Федерация Страница Срок окупаемости Строительно-монтажные работы Такое прочее Так далее Тысяча Улица Федеральный закон Чистый доход Чистый дисконтированный доход Человек 108

110

Рецензии:

Авторизуйтесь, чтобы добавить рецензию

Рецензия от Анна Бурдина

В документе представлены презентационные материалы, использованные при защите выпускной квалификационной работы. В презентационных материалах отражена основная информация об объекте исследования, наглядно продемонстрированы ключевые показатели его эффективности.

больше 3 лет назад

Рецензия от Анна Бурдина

В отзыве научного руководителя на выпускную квалификационную работу (бакалаврскую работу) дана оценка степени теоретической изученности проблемы, полноты использования источников литературы, степени оригинальности принятых решений и обоснованности сделанных выводов и рекомендаций. Так же работа проанализирована на предмет актуальности, умения работать с литературой, обобщать статистический ма...

больше 3 лет назад

Отзывы:

Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв