Правовые механизмы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов в законодательстве Российской Федерации

Бачурина Дарина

Правовые механизмы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов в законодательстве Российской Федерации

В своей дипломной работе я рассматриваю актуальную тему, связанную с защитой обманутых дольщиков. Раскрываю материал начиная с исторической справки появления долевого строительства, заканчивая способами решения подобных ситуаций. В работе приведены примеры моей практической деятельности, а также ряд предложений по усовершенствованию законодательства. Исследование междисциплинарное, направлено на практическое применение и на формирование теоретической базы в решении глобального вопроса - "обманутые дольщики".

Государство и право. Юридические науки

Дипломы

Вуз: Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В. Ломоносова (ФГАОУ ВПО имени М.В. Ломоносова)

ID: 5f287477cd3d3e0001b304a2

UUID: 6f92d740-b7f6-0138-105d-0242ac180006

Язык: Русский

Опубликовано: больше 4 лет назад

Просмотры: 69

11.38

Бачурина Дарина

Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В. Ломоносова (ФГАОУ ВПО имени М.В. Ломоносова)

Комментировать 0

Рецензировать 0

Скачать - 2,5 МБ

Поделиться работой

министЕрство нАуки и высшЕго оБрАзовАниr{ РОССИИСКОИ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования <<Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В. Ломоносова>) филиал в г. Северодвинске Архангельской области Гyманитарный институт (наrлчrенование высшей школы / филишrа / инстиryта) Бачурина,Щарина Константиновна (ФИО об1"lающегося) ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (БАкАлАврскАя рАБотА) 40.03.01 _ РАБ ОТА денциJI (кол и наименование направленшI подготовки / специальности) ff*-r"о"r" / название магистерской программы)) Правовые механизмы защиты прав участников долевого строительства (тема ВКР) Утверждена приказом от Руководитель ВКР КонсультаIIты рецензент Нормоконтроль Руководитель ОПОП <29> ноября20|9 года Jф 91506 2I Вsр:rэ А. Ф. Ивлева, к.ю.н., доцент ;9,06,юsp /z аа (лата) А. Ф. Ивлева, к.ю.н., доцент А. З. Рыбак, и. о. заведующего кафедрой истории, философии и права, к.ю.н., доцент zои (ФИО, должность / степень / звание) Гэк постановление от < 20 D г. Признать, тго обучающiulся Д. К. Бачурина (инициапы, фамшrия) выполнила и защитила ВКР с отметкой (отметка прописью) Председатель ГЭК А. С. Сенчуков (подшась) Секретарь ГЭК (подгпrсь) Северодвинск 2020 (инициаrrы, фамилия) П. Е. Доронина (инициалы, фамилия)

АННОТАЦИЯ Бачурина Дарина Константиновна. Правовые механизмы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов в законодательстве Российской Федерации. Руководитель работы – кандидат юридических наук, доцент кафедры истории, философии и права Анна Филипповна Ивлева. Выпускная квалификационная работа объемом 92 страницы состоит из списка определений, обозначений и сокращений, введения, трех разделов, которые включают в себя девять подразделов, заключения, 75 источников. Целью работы является выявление на основе анализа действующего российского и зарубежного законодательства и практики его применения наиболее актуальных проблем защиты участников долевого строительства. Результатом проведенного исследования являются выводы теоретического и практического характера по существу рассматриваемых вопросов, а также предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной деятельности в исследуемой сфере общественных отношений.

ОГЛАВЛЕНИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБОЗНАЧЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ …...………………. 6 ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………. 8 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ………………………………………... 1.1 1.2 1.3 2 История становления и развития института защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов………………………………………………….…………….. Анализ изменений отечественного законодательства в регулировании долевого строительства…………………………... Изучение зарубежного опыта в регулировании долевого строительства………………………………………………………. ЧАСТНОПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.……………………... 2.1 2.2 2.3 Неустойка как частноправовой механизм защиты прав участников долевого строительства…..…………………………... Отказ от исполнения договора долевого участия……....………… Расторжение договора долевого участия и иные частноправовые механизмы защиты прав участников долевого строительства…... 12 12 17 30 35 35 41 46 ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА…..……………………………………... 57 Административная ответственность……………………………… Уголовная ответственность……………………….……………….. Гражданско-правовая ответственность…………………………… 57 62 70 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………... 75 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………. 80 ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………….. 89 3 3.1 3.2 3.3 5

ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБОЗНАЧЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ В настоящем текстовом документе применяются следующие определения, обозначения и сокращения: ГИС ЖКХ – единая федеральная централизованная информационная система, которая содержит всю информацию о ЖКХ России (включая информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур); девелопер – это специалист, предприниматель, который руководит строительством проекта от начала застройки и инвестирования в нее денежных средств до окончательной его продажи с тем, чтобы увеличить максимальную стоимость; договор долевого участия – это договор долевого участия в строительстве, заключенный между застройщиком и дольщиком в письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре; застройщик – лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в т.ч. для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для продажи по определению; рефинансирование – (англ. refinancing, refinance) замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство на рыночных условиях; участник долевого строительства – граждане и юридические лица, вложившие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве; эскроу – депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия; абз. – абзац; АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации; АС – Арбитражный суд; ВАС РФ – Высший Арбитражный суд Российской Федерации; 6

ВС РФ – Верховный суд Российской Федерации; г. – год; ГИС ЖКХ – государственная информационная система жилищно- коммунального хозяйства; ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации; др. – другое; ДДУ – договор долевого участия; ЕРЗ – единый реестр застройщиков; ЕИСЖС – Единая информационная система жилищного строительства; ЖСК – жилищно-строительный кооператив; ЗоЗПП – Закон о защите прав потребителей; Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии; изд. – издание; КоАП – Кодекс об административных правонарушениях; п. – пункт; пр. – прочее; ред. – редакция; РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика; РФ – Российская Федерация; СССР – Союз Советских Социалистических Республик; ст. – статья; США – Соединенные Штаты Америки; т.д. – так далее; т.е. – то есть; УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации; утв. – утвержденный; ФЗ – Федеральный закон; ЦБ – Центральный банк; ЦК КПСС – Центральный комитет Коммунистической Партии Советского Союза; ч. – часть. 7

ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы настоящей работы обусловлена высоким числом обманутых «дольщиков». Проблема распространяется на 72 субъекта РФ, проблемными являются 1118 застройщиков, всего объектов – 3092 дома, общей площадью 18 404 000 метров квадратных это подтверждается данными Единого реестра проблемных объектов [75]. Этот вопрос является очень резонансным, и не теряет свою актуальность год от года. На многих совещаниях уполномоченных органов проблема участия в долевом строительстве является достаточно животрепещущей, поскольку, в первую очередь участников долевого строительства лишают права на жилище, которое закреплено в ст. 40 Конституции РФ [1]. В ХХ веке институт долевого участия регулировался достаточно плохо, поэтому дольщики никак не были защищены. С 2017 года по настоящее время законодатель активно дополняет и изменяет уже имеющиеся положения Федерального закона №214ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [19], что позволяет улучшить положение дольщиков. Однако, важно понимать, что останавливаться на достигнутом преждевременно, поскольку до сих пор сохраняется множество неурегулированных ситуаций. Степень изученности выбранной темы исследования относительно невелика ввиду новизны внесенных в законодательство изменений. На сегодняшний день только начинает формироваться и изменяться практика по применению новых норм законодательства, а также судебная практика. Проблемы и специфику правовых механизмов защиты участников долевого строительства многоквартирных домов законодательстве РФ такие отечественные ученые, как М.Ф. Владимирский-Буданов, С.В. Зимнева, А.Г. Курников, О.В. Павленко, А.В. Терехов А.Ю Хамов, П.А. Хлебников,и другие. Проблемам введения обязательности нотариальной формы сделок в свете последних изменений законодательства свои исследования посвятили М.Ю. Бондарев, Ж.П. Борсова и другие. В настоящее время существует потребность в проведении комплексного исследования по рассматриваемой теме. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов. 8

Предметом выпускной квалификационной работы являются совокупность нормативных правовых актов, регулирующих правовые механизмы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, материалы правоприменительной и судебной практики, научная и учебная литература, посвященные рассматриваемой теме. Цель исследования состоит в выявлении на основе анализа, действующего российского и зарубежного законодательства и практики его применения наиболее актуальных проблем, возникающих при защите прав участников долевого строительства в многоквартирных домах в Российской Федерации В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи: 1. Проследить и охарактеризовать историю становления развития института защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов. 2. Проанализировать изменения отечественного законодательства в регулировании долевого строительства; 3. Изучить зарубежный опыт в регулировании долевого строительства. 4. Дать правовую характеристику неустойки как частноправового механизма защиты прав участников долевого строительства; 5. Выявить особенности и рассмотреть отказ от исполнения договора долевого участия; 6. Раскрыть порядок и последствия расторжения договора долевого участия и иные частноправовые механизмы защиты прав участников долевого строительства; 7. Исследовать публично-правовые механизмы защиты участников долевого строительства (уголовная, административная и гражданско-правовая ответственность). 8. Изучить судебную практику, связанную с защитой прав участников долевого строительства. 9. Сформулировать предложения по изменению законодательства. Методологической основой исследования выступают такие общенаучные методы научного познания, как: философские (диалектический), общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция, абстрагирование, обобщение, аналогия) и специальноюридические (формально-юридический, сравнительно правовой), а также системный подход, эмпирический методы. Исторический метод познания применялся для 9

рассмотрения развития института защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Использование сравнительного-правового метода исследования позволило выявить сходства и различия определенных положений отечественного законодательства с законодательством зарубежных стран, а также сравнить частноправовые и публично-правовые механизмы касающиеся защиты прав участников долевого строительства. На основе формально-юридического метода были проанализированы нормативные и доктринальные источники по исследуемой теме. Теоретическую основу работы составили труды цивилистов как по общим вопросам жилищного, административного, гражданского и уголовного права, так и непосредственно по вопросам, относящимся к защите участников долевого строительства. В частности, при подготовке дипломного исследования были использованы труды: Д.В. Бутовичев, А.А. Комиссарова, А.А. Кравец, Н.А. Маштаков, А.М. Оськина, Т.А. Пасикова, Л.Я. Соколова и других. Теоретическая значимость работы состоит в том, что теоретические положения могут быть использованы в процессе совершенствования действующего уголовного, административного и гражданского законодательства, а также применяться в качестве методологической основы дальнейших исследований отношений, возникающих в связи с регулированием правовых механизмов защиты прав участников долевого строительства. Практическая значимость исследования выражается в том, что сделанные в работе выводы и рекомендации позволят усовершенствовать правоприменительную практику, обеспечив формирование единых подходов к решению вопросов, возникающих в связи с реализацией защиты прав участников строительства многоквартирных домов. Апробация результатов исследования: участие в научном семинаре по гражданскому праву в рамках работы студенческой научной конференции «Надлежащее исполнение договорного обязательства» проведенного кафедрой гражданского права и процесса Высшей школы экономики, управления и права Северного (Арктического) Федерального университета в г. Архангельске 10 марта 2020 г. (доклад на тему: «Правовое обеспечение защиты участников в долевом строительстве жилых объектов»). По результатам исследования выдан сертификат участия. По итогам семинара доклад был опубликован в томе 1 сборника 10

«Ломоносовские научные чтения студентов, аспирантов и молодых ученых - 2020» стр. 67-70. Структура дипломного исследования обусловлена поставленными целями и задачами и состоит введения, трех разделов, включающих в себя в общей сложности девять подразделов, заключения, а также списка использованных источников. 11

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ 1.1 История становления и развития института защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов Ввиду активного реформирования института долевого строительства, первостепенным, на наш взгляд, является вопрос о возникновении и историческом развитии данного правового института в отечественном законодательстве. Существует множество точек зрений возникновения института долевого строительства. Далее мы рассмотрим те, которые являются наиболее обсуждаемыми в академических кругах. Первой мы рассмотрим точку зрения А.Ю. Хамова, М.Ф. Владимирского-Буданова. Если отталкиваться от термина подрядные работы, то невозможно оставить без внимания тот факт, что в русском праве договор в сфере строительства первостепенно регулировался нормами, аналогичными договору найма. Это является первой ступенью развития отечественного долевого строительства. В 1547 году были приняты подрядные грамоты, которые впервые содержали упоминание о поименованном институте [42]. В 1835 г. был принят более структурированный и полный нормативный документ – Свод законов гражданских, в котором договор подряда был выделен из рамок договора найма и впервые приобрел самостоятельность [8]. Экономический рост способствовал изменению законодательства, исключением и не стали договоры в сфере строительства, которая начала стремительно развиваться к концу XIX века. Говорить о том, что законодательство в сфере строительства должным образом регулировалась и во времена дореволюционной России не приходится, однако это не мешает ее дальнейшему развитию в советском периоде. Революция 1917 года во много отразилась и на институте долевого строительства, так как уже 20 августа 1918 г. был принят первый Декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» [27]. В нем было установлено, что в «…городах с населением свыше десяти тысяч человек запрещалось осуществлять индивидуальное либо кооперативное строительство жилых домов». Исключительным правом на этот вид строительства обладали городские Советы. Квартиры в 12

многоквартирных домах являлись государственной собственностью и предоставлялись гражданам только в наем. В связи с изменениями, касающихся обеспечения граждан жильем в период революции, гражданской войны и в начале 20-х годов в стране появился жилищный кризис. Тогда же и был выпущен Декрет СНК РСФСР от 08.08.1921 «О предоставлении кооперативным объединениям и отдельным гражданам права застройки городских участков», согласно которому отдельные граждане могли застраивать земельные участки, которые СССР не могло застроить в ближайшее время при помощи местных Советов [28]. Также был принят Декрет СНК РСФСР от 10.08.1922 «О праве застройки земельных участков» [30]. Суть акта заключалась в том, что городские усадебные участки предоставлялись гражданам и их кооперативным объединениям по договору с правом застройки на срок до 20 лет для деревянных строений и на срок до 49 лет для постройки каменных строений. Исходя из этого, весомое значение в советской России имел институт застройки, поскольку был направлен прежде всего на привлечение частного капитала в сферу жилищного строительства. С 1921-1929 гг. можно проследить рост строительства жилья, однако средств для реализации всех положенных проектов не хватало, поэтому привлекались личные средства граждан, через систему кооперации. Кооперации бывают трех видов: рабочие жилищно-строительные товарищества, общегражданские жилищно-строительные товарищества, жилищно-арендные кооперативные товарищества. Последние отличаются тем, что они арендовались у местных Советов муниципализированных жилых домов и после чего предоставлялось его членам в постоянное возмездное пользование. Остальные кооперации осуществляли строительство за счет денежные средств, полученных в кредит от государства. Именно появление кооперативов является главной причиной возникновения и дальнейшего развития отношений в сфере долевого строительства. Упоминание о привлечении денежных средств граждан было закреплено впервые в Постановлении ЦИК СССР и СНК СССР от 04.01.1928 «О жилищной политике» [29]. Помимо этого, НПА содержал нормы, согласно которым основными застройщиками жилых помещений в СССР являлись: предприятия промышленности, транспорта и местные Советы. Позже Постановлением ВЦИК И СНК РСФСР от 01.08.1932 «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного 13

сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования» были изменены положения о земельных участках [31]. Теперь, предоставленные ранее государственным предприятиям земельные участки, передавались им на право бессрочного пользования. К 1936 году сложившаяся законодательная база способствовала дальнейшему развитию института участия в долевом строительстве жилья, так как государством было разрешено привлекать средства не только кооперативных объединений, но и граждан. Из особенностей можно выделить тот факт, что несмотря на вложение гражданами денег в долевое строительство, жилая площадь не переходила в их собственность. Она принадлежала им на праве государственной или кооперативной собственности, что закономерно не являлось плюсом. Однако, по понятным историческим событиям, важно понимать, что в СССР не было частной собственности априори, соответственно иначе институт участия в долевом строительстве развиваться не мог. Это продолжалось до принятия новой Конституции СССР в том же 1936 г., которая закрепила право личной собственности граждан на жилые дома. Закономерно предположить, что после введения новой Конституции, будет принят ряд нормативных актов. Было принято Постановление СНК СССР от 26.02.1938 № 233 «Об улучшении проектного и сметного дела и об упорядочении финансирования строительства» и утверждены Правила о договорах подряда на капитальное строительство [32]. Однако, пробелы в законодательстве оставались до сих пор. С 1936 по 1948 гг. не было нормативного акта, который бы устанавливал закрепление за гражданами конституционного права личной собственности на жилой дом, так как сохранялось срочность в пользовании земельным участком. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [33] и Постановление Совмина СССР от 26.08.1948 № 3211 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [34] ликвидировал срочность при пользовании земельными участками городской застройки и на территории СССР было введено бессрочное землепользование. Выделение земельных участков для строительства гражданам производилось бессрочно, а также являлось их личной собственностью. 14

Во второй половине 50-х годов XX века появилась тенденция к изменению и систематизации нормативной базы, а связи с чем, финансирование предприятий долевого строительства жилья определялось новыми правилами. Изменения были в части реализации договоров подряда при капитальном строительстве. Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР от 31.07.1957 № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР» [35] закрепило право личной собственности застройщика на отдельные квартиры в совместно построенном многоквартирном жилом доме. Однако, государство было не в состоянии обеспечить граждан жильем, поэтому были прияты следующие нормативно-правовые акты: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 № 561 «Об индивидуальном кооперативном жилищном строительстве», Постановление Совета Министров СССР от 19.11.1964 № 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» [37] и Закон СССР от 08.12.1961 «Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик» [39]. Стоит также отметить, что на праве личной собственности мог быть не только жилой дом, но и его часть. К формам участия граждан в долевом строительстве можно также отнести:  строительство посредством личного трудового участия работников государственных предприятий и учреждений, закрепленное в Постановлении от 31.07.1957 № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР» [35]. Отчасти, данная форма напоминает жилищно-строительный кооператив, но в данной форме вместо внесения денежных средств предполагается труд на строительном объекте.  объединение индивидуальных граждан застройщиков. в жилищно-строительные Нормативная база – коллективы Постановление Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 № 1184 (включая Положение «О жилищностроительных коллективах индивидуальных застройщиков») [36]. В этом случае рабочие и служащие могут объединиться по месту работы в жилищно-строительных кооперативах застройщиков для совместного возведения многоквартирных домов собственными силами. Государство кооперативных активно жилых вело домов политику посредством финансирования предоставления строительства кредитов. Это подтверждает Инструкция по финансированию и кредитованию кооперативного жилищного строительства, утвержденная Стройбанком СССР от 13.05.1983 № 39 [38]. 15

Целью финансирования являлось: улучшение жилищных условий населения в городах и поселках городского типа. Кредит предоставлялся сроком на 25 лет и выплачивался ежегодно в равных пропорциях. В соответствии со ст. 4 Постановления Совета Министров СССР от 10.02.1985 № 136 «О порядке государственного учета жилищного фонда» государственные предприятия были обязаны вести первичный учет жилищного фонда [26]. Все возведенные объекты за счет средств вложенными предприятиями-дольщиками исполкому в порядке долевого участия в строительстве, находилась на балансе исполкома. Таким образом, до 1990 г. существовали только 4 формы участия граждан в долевом строительстве.  строительство индивидуальных жилых домов несколькими лицами;  строительство жилых многоквартирных домов посредством личного трудового участия в строительстве, работников государственных предприятий;  объединение граждан в жилищно-строительные кооперативы;  объединение граждан в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков. Исходя из этого мы можем сделать вывод, что во всех рассмотренных исторических периодах первостепенное значение имела идеология, которой придерживалось государство. Изменения в институте участия в долевом строительстве были связанны главным образом с изменением исторических периодов, что особенно прослеживается в советское время. По мнению иных ученых, участие граждан в долевом строительстве можно рассматривать в иной исторической проекции. Еще в XVII веке начало складываться инвестиционное законодательство, которое в последующем легло в основу регулирования акционерных обществ. Именно участие в данных обществах и стало неким фундаментом инвестиционной деятельности. Параллельно с этим развивались и иные формы инвестирования, однако только в середине XIX века получило развитие кредитное законодательство. В 1699 и 1702 годах были приняты первые нормативные акты, регулирующие деятельность акционерных обществ и банков в целом. Революция 1917 года перечеркнула этап становления инвестиционного и банковского законодательства. До 16

конца 80-х годов XX столетия понятие инвестиций не упоминалось. И этому есть логичное объяснение. Ведь в СССР банки были только государственными, соответственно не было никаких инвестиционных отношений априори. Всем известно, что 80 года XX века являются периодом «перестройки». Именно в этот период в законодательстве СССР появляется инвестиционное законодательство, которое затронет и сферу градостроительства, покупки жилых помещений. Институт участников долевого строительства является достаточно новым правовым явлением для Российской Федерации. Началом распространения данного института можно считать 90-е года XX века. На тот момент долевое строительство осуществлялось на основе следующих договоров: инвестирования строительства, совместной деятельности, договор финансирования, купли-продажи с выплатой суммы по оговору одновременно или с рассрочкой платежа, договор цессии и другие. Вне зависимости от мнений ученых о происхождении и историческом развитии института участия граждан в долевом строительстве – указанные исторические события в совокупности стали отличным фундаментом для развития поименованного института в постсоветском пространстве. Таким образом, специального законодательства по регулированию строительства с привлечением участников долевого участия в дореволюционном этапе не было. Такие отношения регламентировались базовыми нормами гражданского законодательства. Только в советском периоде стали отделять поставку от подряда, соответственно более подробное законодательное регулирование появилось именно в этот период. 1.2 Анализ изменений отечественного законодательства в регулировании долевого строительства Право на жилище – гарантированная государством возможность каждого в обеспечении граждан доступным и комфортным жильем является одной из главнейших функций государства [52]. Органы власти должны поддерживать развитие строительства, а также сформировать надлежащие условия для из реализации. Участие в долевом строительстве жилых объектов представляет собой один из множества способов реализации права граждан на жилище и одновременно средством приобретения жилья на рынке. 17

Как отмечала О.Л. Капицына: «Гражданин, как лицо наиболее уязвимое в правовых отношениях, возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, безусловно, нуждается в дополнительных гарантиях своих прав, поскольку с другой стороны, ему противостоит профессиональный подрядчик, как правило, имеющий больше возможностей обеспечить себя квалифицированной помощью» [45]. Для усовершенствования имеющихся механизмов правовой защиты нужно поэтапно изучить развитие уже имеющихся механизмов, применяющихся в настоящее время. Изучение этого вопроса мы начнем с международных актов. Российская Федерация активно ратифицировала международные нормативноправовые акты, которые составляли правовую основу регулирования участия в долевом строительстве. 5 марта 1998 г. была ратифицирована Европейская конвенция о защите прав и основных свобод (от 04.11.1950 г.) [3] и РФ пополнила список участников европейской системы охраны прав и свобод человека и гражданина также положения ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, принятые Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г. [2], ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 16.12.1966 г. [4] закрепляют право каждого человека на жилище. Нормы с идентичным положением содержатся в основном законе страны – в ст. 40 Конституции Российской Федерации. До принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [19] (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) участие граждан в долевом строительстве регулировалось Конституцией РФ, международными актами, Гражданским кодексом Российской Федерации [6] (далее – ГК РФ), а также ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [9], однако в сфере участия в долевом строительстве заключались различные договоры: купли-продажи, подряда, инвестирования в строительство, совместной деятельности которые имели схожий смысл. При этом совершенно отсутствовала какая-либо правовая защита будущих собственников объектов долевого строительства. Вследствие чего значительно возросли случаи злоупотребления со стороны застройщиков. Оно заключалось в: привлечении денежных средств без проверки наличия у застройщика надлежащей документации о 18

планируемом объекте; нарушения сроков сдачи объекта; большое количество недостатков, что закономерно влечет за собой проблемы при сдаче дома; требования уплаты различных дополнительных оплат за возвещенный дом и иные мошеннические действия. Все возникающие между застройщиком и дольщиками споры суд разрешал, используя нормы ГК РФ [7] и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон о ЗПП). Эта ситуация была неизменна вплоть до 2004 года [5]. В 2004 году был принят Федеральный закон № 214-ФЗ, который внес коррективы в имеющуюся практику и ввел новеллы в уже имеющийся институт долевого участия. Также не менее важными в сфере долевого строительства являются следующие нормативные акты: Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» [12], Федеральный закон от 30.12.2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [17]. С принятием Федерального закона № 214-ФЗ в практике появилась новая форма регулирования финансирования строительства многоквартирных домов – участие в долевом строительстве, как и новый вид договора – договор участия в долевом строительстве. Основной целью принятия поименованного закона было регулирование и систематизация не только отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого строительства, но и с возникновением у физических лиц права собственности на объект долевого строительства. Изначально принятые нормы были не такими действенными, однако по истечению нескольких лет, законодатель вносил изменения, которые способствовали защите дольщиков. В 2012 году было введено страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств, а также за банкротство [40]. 01.01.2014 г. вступила в силу новелла, заключающаяся в обязанности страхования ответственности перед гражданами, вносящими денежные средства в объект. Застраховать договор можно было через любую страховую компанию, обладающую соответствующей лицензией; либо через банковскую гарантию (поручительство банка) – далеко не самая удачная мера; некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (далее – ОВС). К сожалению, законодательная инициатива со страхованием ответственности не принесла нужного результата. Даже сами 19

законодатели признали этот факт. Как следствие – оно было отменено. Также ранее были актуальны положения о залоге, о поручительстве банка, поручительстве участников, который на данный момент либо утратили актуальность вовсе, либо используются очень редко. Согласно п .2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств дольщиков было возможно: путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке объекта, облигаций особого вида – жилищных сертификатов; на основании ДДУ и жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. В настоящее время актуальны только два последних. Первые же были изъяты из текста в 2010 и в 2018 гг. С июня 2015 года были внесены новые поправки, после чего сумма страхования гражданской ответственности застройщика возросла до одного миллиарда рублей. Помимо Федерального закона № 214-ФЗ менялись и Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-ФЗ [8], Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 №174-ФЗ [13], Кодекс об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ [14], которые устанавливают наказание за нарушение положений первого. В соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ «О внесении изменений в уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости)» [22] была установлена уголовная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у его правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию, лицом не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством. Кроме этого, законодатель ввел основание для освобождения от уголовной ответственности Подробнее об Административной ответственности мы поговорим в третьем разделе работы. 20 и уголовной

В июле 2016 года Президентом были подписаны два закона с поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ. Они содержали запрет занимать руководящую должность в компаниях, являющихся застройщиками, имеющими судимость за экономические преступления; строительства таунхаусов. Помимо запретов изменения обязали застройщиков размещать на странице в информационной-телекоммуникационной сети Интернет (далее – сети Интернет) полную информацию о проекте и о финансовой устойчивости фирмы. Был создан Единый реестр застройщиков и компенсационный фонд долевого строительства, в который каждый застройщик обязан перечислять 1,2 % от суммы каждого заключаемого договора. Введение компенсационного фонда отменило обязанность застройщика в страховании ДДУ или заключение договора поручительства с банком, поскольку все это заменяется перечислением установленного процента в фонд (23) Таким образом, подобные изменения способствовали:  ужесточению требований к застройщикам;  прозрачности финансового состояния застройщика (гарантии гражданам);  информационной открытости;  закрепление более приемлемого способа привлечения средств граждан;  созданию компенсационного фонда;  появлению иных гарантий прав дольщиков. Из-за достаточно плачевной ситуации, складывающейся на протяжении длительного времени с дольщиками – законодателем в 2015 году было принято вовсе отказаться от привлечения средств граждан в строительство. Изменения с 2017 года мы будем рассматривать более подробно, поскольку законодатель изменил большинство норм, которые принесли огромный вклад в дальнейшее урегулирование и без того усугубляющейся ситуации с дольщиками. С 01.07.2017 года была введена редакция № 25, которая закрепила следующие изменения (касаются они лишь тех, у кого первый договор был зарегистрирован после 01.01.2017): 1. Минимальный размер уставного капитала. В соответствии со ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет размер имущества ЮЛ, гарантирующего интересы кредиторов. Ранее он мог составлять 10 000 рублей, однако сейчас он зависит от максимальной площади всех объектов долевого 21

строительства застройщика. Например, минимальный размер уставного капитала для площади в 1500 кв. м будет составлять 2 500 000 рублей; для 2500 кв. м. – 4 000 000 рублей; для 500 000 кв. м. – 800 000 000 рублей. 2. Увеличен перечень предоставляющей застройщиком информации. Если раньше застройщик ограничивался размещением в сети Интернет проектной декларации, которая содержит только самые основные данные по компании застройщика и проекту строительства, то теперь в его обязанность входит и размещение сканов: аудиторских заключений за последний год осуществления предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключения экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и актуальные фотографии движения строительства объекта, также обязательна форма ДДУ, которой придерживается застройщик. 3. Ужесточена ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Законодатель ввел новую ответственность за нарушение сроков устранения недостатков объекта. Она составляет 1 % от стоимости расходов, которые необходимы для их устранения за каждый день просрочки [50]. 4. Счета эскроу и стоимость договора долевого участия. Суть счетов эскроу заключается в появлении третьей стороны в отношениях между дольщиком и застройщиком – появлении банка. Теперь средства по договору переходят не на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом, доступа у застройщика к нему не имеется, пока он не возведет объект, не сдаст его и не передаст объекты дольщикам. Появление счетов эскроу стало одним из самых действенных изменений для предотвращения увеличения «обманутых дольщиков» [53]. С практической точки зрения мы хотим обратить внимание на неоднозначность новеллы. С одной стороны, она является положительной, поскольку защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков. С другой стороны, мы проследили заметный скачок цен на недвижимость, что само по себе никак не может быть положительным фактором. 5. Запрет «перебрасывать» денежные средства с объекта на объект, вводя их целевое использование. 22

Зачастую, перемещение денежных средств с одного объекта на другой приводили к задержке сдачи дома или банкротству застройщика, поскольку провоцировали его финансовую неустойчивость. Поэтому законодатель закрепил на федеральном уровне перемещение денежных средств между объектами застройщика. 6. Появился единый реестр застройщиков (далее по тексту - ЕРЗ). ЕРЗ представляет систематизированный перечень застройщиком с анализом из соответствия требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Эти сведения являются общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти. 7. Компенсационный фонд. Основная цель фонда – формирование за счет обязательных взносов застройщиков определенного капитала, который направляется на завершение строительства проблемных объектов (застройщиков, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в делах о несостоятельности (банкротстве). Застройщики обязаны перечислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 01.01.2017 г. 8. Появился запрет на односторонний отказ от договора долевого участия. Запрещается в одностороннем порядке отказываться от договора при надлежащем исполнении договора долевого участия застройщиком. 9. Ответственность за просрочку передачи квартиры. В случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пеней. Вопрос здесь заключается в периоде отмены выплат пеней. Отменяются ли они на срок уклонения или совсем. Поэтому этот пункт часто обсуждался юристами-практиками и теоретиками. Также в 2017 года на совещании по вопросам строительства и жилья с Правительством Глава государства подчеркнул необходимость в переходе от долевого строительства в Российской Федерации к привлечению третьих лиц – банков. Поскольку банковское кредитование застройщикам сокращает риск для граждан. Такой практики придерживаются практически все Европейские страны и не имеют настолько большие проблемы с недобросовестными застройщиками. Поэтому 25 редакция внесла одни из самых актуальных изменений, которые сократили «произвол» в поведении застройщиков. 23

Прежде всего в число постоянных изменений входили требования к правовому статусу субъектов договора участия в долевом строительстве. Подобные изменения были связаны напрямую с ужесточением требований к застройщику и максимальным увеличением прав участников долевого строительства, которые предоставлялись гражданам. Застройщиками могли быть как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели (далее – ИП), но вследствии реформирования института, последние были лишены такой возможности. Также в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [23] застройщиком могут быть только хозяйственные общества. В 2018 году законодатель продолжил ряд существенных изменений. В соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [24] внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ. Суть изменений в следующем. 1. Солидарная ответственность застройщика и лиц, которые имеют возможность определить его действия была заменена на субсидиарную (ч. 4 ст. 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ). Лицо (также бенефициарный владелец), имеющее фактическую возможность определить действия застройщика, в т.ч. возможность руководить лицом, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члена коллегиальных органов управления застройщика, соответственно несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщиков. Изначально в Законе была предусмотрена солидарная ответственность. 2. Отменили плановые проверки застройщиков и увеличили основания для внеплановых проверок, которые проводятся без уведомления застройщика. Отменены плановые проверки, расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок без предварительного уведомления застройщика, и направлением извещения в прокуратуру. 24

Что касаемо оснований, то к ним теперь относятся:  поручения Президента РФ, Правительства или органы власти субъектов РФ;  истек срок исполнения предписаний контролирующих органов;  обнаружение признаков нарушения обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика;  задержка реализации проекта застройщиком более, чем на 6 месяцев;  требование прокурора. 3. Изменены требования к минимальному опыту застройщика. Опыт застройщика для получения права привлечения средств дольщиков сократился с 5 000 метров квадратных построенного жилья до 10 000 метров квадратных. Требование к стажу осталось неизменным – 3 года. 4. Появились положения открытие счетов эскроу в банке, в котором застройщиком получен целевой кредит. Если застройщик осуществляет строительство за счет средств банка (целевой кредит), то денежные средства в счет уплаты договора долевого участия должны быть положены на счета эскроу в том же банке, в котором был взят кредит застройщиком. При перекредитовании (рефинансировании) застройщиком своего кредита, то счета эскроу по ДДУ, заключенные после этого, открываются в новом банке, предоставившем такое перекредитование. 5. Появилась обязанность застройщика уведомлять о наличии оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от ДДУ. При наступлении оснований для отказа от дольщика от ДДУ, определенных требованием кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан в течении 5 дней уведомить банк, в котором открыты эскроу счета, а также разместить информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (далее по тексту ЕИСЖС). Далее банк в срок, не превышающий десяти дней, должен проинформировать владельца счета эскроу о наличии оснований для одностороннего отказа. 6. Отменяется залог при привлечении средств дольщика на счета эскроу. Правила о переходе дольщикам в залог земельного участка под застройку или прав на него, а также объектов недвижимости, возводимых в наем не применимы в 25

случае привлечения средств дольщиков застройщиком (с использованием счетов эскроу). 7. Уточнение понятия «целевой кредит (целевой заем)». Целевой кредит (целевой заем) – это кредит или заем на строительство в соответствии с условиями договора между застройщиком и кредиторами (банком или учредителем застройщика), который может быть использован исключительно на цели строительства, а также кредит, который предоставляется в целях рефинансирования указанного кредита или займа. При этом существуют ограничение целевого займа, предоставленного всеми учредителями застройщика. Он не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (указанной в проектной декларации), при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на 2 процентных пункта. 8. Закреплены ограничения для размещения средств с расчетного счета застройщика на депозиты. Размещение временно свободных денежных средств на депозите банковского счета, открытом в банке, который выдал кредит застройщику, может быть только при условии, что денежные средства и начисленные проценты должны подлежать возврату на счет застройщика. 9. Установлена возможность оплаты с расчетного счета застройщика, связанных с эксплуатацией жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в новом доме. С расчётного счета застройщика возможна оплата расходов, связанная с содержанием жилых помещений и машино-мест. А также оплата коммунальных услуг со дня ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на него не зарегистрировано. 10. Целевые расходы средств дольщиков пополнили дополнительные платежи по кредитам. В предыдущей редакции с расчетного счета застройщика была возможна оплата процентов и погашения основной суммы долга по кредитам на строительство различных объектов недвижимости. В новой редакции появились новые платежи, а 26

также целевые займы (основная сумма долга с процентами), исключая неустойку (штрафы и пени) за нарушение условий договора целевого займа. 11. Изменен порядок расчета лимита по авансовым платежам. Совокупный размер авансовых платежей (инженерно-техническое обеспечение, подготовка проектной документации, оплаты инженерных изысканий документации по планировке территории строительства и т.д.) не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства. Ограничение относится только к общей сумме авансовых платежей, а размер по каждому из них определяет застройщик самостоятельно. 12. Детально прописаны формулировки положений, регламентирующие момент использования застройщиком средств дольщиков по своему усмотрению. После того, введения в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект - банк прекращает контроль соответствия назначения и размера платежей по расчетному счету застройщика. 13. Детализирован запрет на операции с наличными денежными средствами по расчетному счету застройщика. Новая редакция запрещает снятие и зачисление денежных средств со счета застройщика в наличной форме. Исключение – зачисление, снятие или возврат наличных денежных средств на оплату труда и соответствующих налогов и взносов. 14. Определены условия заключения ДДУ после ввода дома в эксплуатацию и до его кадастрового учета. Застройщик вправе заключать ДДУ до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановку объекта на кадастровый учет. В данном случае положения о счетах эскроу и уплате взносов в компенсационный фонд не действует. 15. Была введена обязанность Жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК) размещать информацию в ЕИСЖС, в соответствии со ст. 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации [17] всю информацию ЖСК теперь должны размещать не в ГИС ЖКХ, а в ЕИСЖС. Эта обязанность возникла с 25.09.2019 года. 16. Закреплена обязанность уплаты взносов в Фонд по объектам, по которым ранее исполнение обязательств застройщика гражданской ответственности застройщика. 27 обеспечивалось страхованием

После 25.12.2018 на государственную регистрацию ДДУ застройщик уплачивает взносы в фонд в случае, если первый договор был представлен на гос. регистрацию до появления Фонда, а исполнение обязательств застройщика обеспечиваются страхованием или поручительством банка. Эти правила не применяются, если гражданская ответственность застройщика застрахована на весь дом. 17. Иные изменения:  конкретизирован порядок распределения платежей в границах договоров о развитии застроенной территории и договоров о комплексном освоении территорий;  застройщик не может одновременно привлекать денежные средства дольщиков по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории;  количество расчетных счетов застройщика не могут превышать число разрешений на строительство. В 2019 году законодатель скорректировал некоторые нормы и добавил новые, они нашли отражение в 29 редакции Федерального закона № 214-ФЗ. Она вступила в силу с 27.06.2019 г. и изменила следующее: 1. С 01.07.2019 года прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями, соответственно, дольщики должны вносить средства исключительно на указанные счета. 2. Эскроу счета должны открываться уполномоченным банком на каждого дольщиках строго в рамках строительного проекта. Переведенные на счет деньги сохраняются там до передачи объекта участнику долевого строительства (исполнению договора ДДУ). С этих счетов вкладчик не получает никаких процентов, а банк вознаграждении за их обслуживание. Только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома и регистрации права собственности (как минимум одного пайщика) банк вправе перевести деньги на счет застройщика или погасить предоставленный ему кредит. Если же сдача объекта была просрочена на 6 месяцев, то участники вправе вернуть деньги со своих эскроу-счетов. В случае заморозки строительства или банкротства застройщика, а также при банкротстве банка дольщик вправе требовать возврат денежных средств, в совокупности не превышающий 10 млн. руб., поскольку это максимальная сумма страхования банковского вклада покупателя. 28

3. Дольщик должен подписать договор долевого участия с девелопером. Далее оно должно быть зарегистрировано в Росреестре. После чего между застройщиком, банком и дольщиком подписывается трёхстороннее соглашение об открытии эскроусчета. В нем же прописывается порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет-эскроу переводит банк кредитор. После поступления денежных средств дольщика на эскроусчет его обязательства по договору считаются выполненными. 4. Изменились требования к банкам, допущенным к ведению счетов эскроу. 5. С 27.06.2019 года продажа строящихся апартаментов может быть только в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Ранее на практике суды часто рассматривали приобретателей апартаментов как предпринимателей, исходя из того, что если помещение нежилое, то оно приобретается для предпринимательской деятельности. Соответственно они могли претендовать только на компенсацию морального вреда и штрафа в соответствии с нормами Закона о ЗПП. После нововведений практика изменилась в сторону использования средств защиты по Федеральному закону № 214-ФЗ (особенно неустойка). 6. С 01.07.2019 года не все новостройки перешли на новую систему финансирования. Законодатель разрешил достроить некоторые объекты по старым правилам. Под эти исключения попадают объекты, которые уже построены более, чем на 30 % и у которых 10% квартир продано. Хотя крупным, проверенным застройщикам государство разрешило достраиваться по старым правилам с готовностью 6-15 %. По статистике таких объектов хватит на 2-3 года активных продаж С вступлением поправок 2019 года термин «долевое строительство» ушел в прошлое, поскольку сам процесс теряет свою актуальность. Теперь же его правильно назвать проектным финансированием. За 16 лет своего действия Федеральный закона № 214-ФЗ множество раз был кардинально изменен. Новеллы, вводимые законодателем, были направлены на ликвидацию имеющихся пробелов и изменения многочисленных недостатков института долевого строительства. Прежде всего, закон был направлен на урегулирование уже имеющихся отношений в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых объектов путем ужесточения санкций и требований к застройщикам, тем самым гарантируя соблюдение прав и законных интересов первых. 29

Рынок постоянно изменяются, поэтому и актуальным должны быть нормативноправовые акты, которые регулируют те или иные отношения. В данной сфере законодатель длительное время добивался данного соответствия, путем внесения различных поправок. Как следствие, судебная практика не была устоявшейся и частые изменения значительным образом влияли на последующие принятия решений судами. 1.3 Изучение зарубежного опыта в регулировании долевого строительства Как показывает практика, упомянутый нормативный акт также, как и отечественное законодательство имеет огромные недостатки в регулировании долевого строительства. В этой связи необходимо ознакомиться с зарубежным опытом, где поименованная проблема была успешно решена. В Объединенных Арабских Эмиратах (далее – ОАЭ) отличительной характеристикой является публичность. Для того, чтобы начать строительство, требуется получить необходимую разрешительную документацию, а также провести согласование и экспертизу проекта возводимой постройки. В обязанность застройщика входит публикация план-проектов, строительных смет на объект. После оценки стоимости объекта, подтвержденную экспертным советом, застройщик обязан сконцентрировать свой капитал для того, чтобы начать строительство. Особенность сбора средств заключается в ограничении срока, отведенного законодательством. В связи с этим коррелируется стоимость квартир. На этапе застройки цены - самые низкие, после сдачи дома значительно выше. Выплата по договору осуществляется дольщиками на целевой счет специализированного банка, который осуществляет надзор за постепенным финансированием застройщика. Однако, страхование рисков не является обязательным, так как денежные средства дольщиков находятся в банке. Так как застройщик получает деньги постепенно, то и нарушать сроки ему не выгодно. Также за нарушение сроков существуют штрафы. В Соединенных Штатах Америки (далее – США) есть значимая особенность – прокурорский надзор. Надзор заключается в пристальном контроле сборов и применения денежных средств застройщиком. По сравнению с иными европейскими странами, где денежные средства находятся на специализированных счетах в банках, в 30

США деньги находятся на прокурорском счете. Все расходования средств происходят под чутким контролем прокурорских работников. Во Франции также защита дольщиков обеспечивается путем передачи денег застройщику через посредника – через банк. Первостепенно застройщик инициирует организацию проекта, что заключается в разработке плана строительства объекта, сбора необходимых разрешений и согласований. После чего начинает продажу объектов участникам долевого строительства по договорам бронирования. После оценки спроса на объекты, данные систематизируются и отправляются в банк, чтобы обосновать ликвидность проекта. На основании представленной аналитик банк принимает решение о финансировании проекта. Банк также вправе отказать в выделении денежных средств. Причиной может являться низкий спрос на представленный объект. При отказе банка застройщику денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства, возвращаются им обратно. Проект застройщика получает финансирование банка для его последующей реализации, которая может быть осуществлена только после введения объекта в эксплуатацию. Объекты реализуются в четком соответствии с условиями ранее заключенного договора брони. В Германии изначально законодательство в сфере долевого строительство было сформировано так, чтобы недобросовестные застройщики не могли «нажиться» на дольщиках. Оплата при покупке квартиры на этапе строительства осуществляется частями строго установленные законодателем. Суммы, которая предусмотрены договорами, перечисляются не ранее предоставления разрешения на строительства застройщику. При нарушения данного порядка уполномоченные органы могут отозвать лицензию у застройщика. В Германии существует программа господдержки граждан в виде формы сбережений через специализированные сберегательные кассы. Дольщик вкладывает денежные средства в строительные сберегательные кассы. На данный момент этих частей 7 и варьируются эти выплаты по определенному этапу работы. Применяется следующее процентное соотношение оплаты: 25% покупатель оплачивает при заключении договора, 30% – после возведения каркаса здания, 20% – после установки крыши, сантехники, электрооборудования и т.д., 20% – после передачи права собственности, 5% – после окончания всех работ. 31

Еще одно непременное условие по защите финансов дольщиков: при строительстве деньги, находящиеся на счету в банке, остаются замороженными, и поступают застройщику только после сдачи дома и передачи квартир покупателям. Если же копания застройщика не в состоянии достроить дом, то объект достраивается иной компанией. Подобную схему защиты финансов дольщиков с незначительными изменениями по процентным соотношениям оплат используется в Чехии. Здесь договор долевого участия может быть заключен на любом этапе застройки, отличие будет только в стоимости объекта. Изначально участник долевого строительства должен внести 1020% от стоимости договора. Остальная сумма выплачивается согласно графику платежей. Можно выплачивать как по частям, так и выплатить оставшуюся сумму в момент введения дома в эксплуатацию. Если застройщик не выполняет свои обязательства должным образом, то дольщик вправе обратиться за возвратом денежных средств. Первый обязан вернуть их в течении 1 месяца с момента обращения о возврате суммы объекта. Однако в Чехии такой практики нет, поскольку банк, где содержатся суммы по договорам участия, передает объект на застройку другому застройщику. Соответственно он достраивается в срок. Подобной системы придерживается также и Англия. Деньги по договорам долевого участия застройщик получает только после сдачи дома. Однако процентная система сформирована иначе. При бронировании будущей квартиры, покупатель должен оплатить 10 % ее стоимости. Данные средства поступают на счет и сохраняются там до окончания строительных работ, и соответственно, сдачи дома. Далее каждые полгода счет должен пополняться на 10%, а по окончании строительства покупатель единовременно выплачивает недостающую сумму. Если дом по какимлибо причинам не достроили, то деньги в полном объеме возвращаются покупателю. В Латвии также деньги застройщику поступают через банк, но отличается оплата самим покупателем. Изначально в счет договора покупатель оплачивает от 5 до 15 %. Остальную оплату производит только после ввода дома в эксплуатацию. Если дом не достраивается – деньги также возвращаются. Кардинально отличается законодательное регулирование долевого строительства в Таиланде. Для бронирования будущей квартиры. покупатель должен заплатить 2-3 тысячи долларов, которые в случае расторжения договора по инициативе 32

покупателя не возвращается. После начала строительства, покупатель вносит еще 30% от стоимости жилья, а далее платежи поступают в зависимости от составленного и согласованного сторонами графика платежей. В действующей от 27.06.2019 года редакции Федерального закона № 214-ФЗ были введены следующие новеллы: были изменены положения о счетах эскроу, расходования средств с расчетного счета застройщика, изменилась ответственность бенефициаров застройщика, а также проверки. В основу изменений был взят опыт ранее обсуждаемых стран: Германии, Англии и Таиланда. Важным изменением, по нашему мнению, требующим особого внимания, является введение проектного финансирования. Оно заключается в том, что банк, строго контролирует денежные потоки строительной компании, проверяя их целесообразность использования на конкретное строительство. Таким образом, у застройщика исключаются возможности для совершения хищения или нецелевого использования денежных средств. Законодателем установлен строгий алгоритм действий при заключении сделок, а также возможность выбора формата работы (через эскроу-счета или через проектное финансирование). Перенимая опыт европейских стран, Россия медленно, но верно движется к тому же законодательному регулированию. И последние изменения это подтверждают. При всех положительных сторонах изменений имеют место и отрицательные стороны нововведений. В связи с усложнением процедуры заключения договоров, вовлечение банков и повышенном контроле со стороны государства – увеличатся цены на жилые объекты, а ипотеки будут не такими доступными. По прогнозам экспертов, стоимость жилья может увеличиться примерно на треть. Исходя из этого, постоянное реформирование института участия граждан в долевом строительстве направлены прежде всего на ужесточение санкций и требований к застройщикам, к его финансовой стабильности, открытости, а также на привлечение третьих лиц в правоотношения долевого участия в строительстве и усиление контроля над деятельностью застройщика со стороны государства. Исходя из проведенного исторического анализа, изучения нормативных документов, а также личных наблюдений мы делаем вывод об огромной значимости данного вопроса. Данная форма приобретения жилых помещений очень востребована, но и имеет большинство неточностей, пробелов, которые законодатель обязан устранить в 33

дальнейшем. В последующем мы считаем необходимым внести иные изменения в регулирование долевого строительства, например, процентное регулирование выплат по этапам работы, которое поможет сгладить необходимость многих брать займы и кредиты на покупку жилья, а в целом покупка жилья (с прогнозируемым учетом увеличения цен) станет не такой неподъемной. Вместе с тем, застройщиков это будет стимулировать к недопущению нарушения сроков осуществления строительства и, в целом, приведет к соблюдению сроков строительства для дальнейшего получения вознаграждения за проделанную работу. Таким образом, долгое время институт участия в долевом строительстве не регулировался должным образом. Изначально нормы застрагивали его очень косвенно, в дальнейшем первостепенное значение играла идеология, которая на тот момент была главенствующей во многих вопросах. Смена исторических периодов благотворно влияла на развитие законодательства в данной сфере. Однако одним из самых главных изменений по праву можно признать принятие в 2004 году ФЗ № 214-ФЗ, поскольку в нем были закреплены нормы и санкции за их нарушение в сфере долевого участия. В связи с этим, правовая защита дольщиков стала не просто пустым словом, а определенными действиями по регулированию института долевого участия и более жесткого контроля за застройщиками. Однако на практике оказалось, что права дольщиков продолжали быть недостаточно защищёнными. И только с 2017 года, с очередными изменениями ФЗ № 214-ФЗ, законодатель сделал большой шаг в регулировании института долевого участия. После чего институт долевого строительства плавно перетёк в проектное финансирование В 2018-2019 годах законодатель продолжил эту тенденцию, переняв опыт зарубежных сран, о решении проблемных вопросов, связанных с застройщиками. В настоящее время правовое регулирование института участия в долевом строительстве можно считать достаточно неплохим, но до сих пор существует множество пробелов, которые появляются на практике применения поименованных норм. Также стоит применить, в том числе и наш, сравнительный анализ законодательства зарубежных стран, в которых проблема «обманутых дольщиков» решена раз и навсегда. 34

2 ЧАСТНОПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 2.1 Неустойка как частноправовой механизм защиты прав участников долевого строительства В соответствии с ч. 2 ст. 45 Конституции РФ – Российская Федерация предоставляет каждому право на защиту своих прав и свобод всеми способами, которые не запрещены законом. Участниками долевого строительства могут быть как физические лица (граждане РФ, иностранные лица, апатриды, бипатриды), так и юридические лица с ИП. Все могут быть стороной в договоре долевого участия. Однако, эти субъекты может отличать цель покупки квартиры. Вероятно, что физические лица, в большей части, покупают объекты для личного пользования, не преследуя цель вложения своих средств, как делают юридические лица и ИП. Соответственно, испытывают больший спектр неудобств, поэтому законодатель предоставляет потребителю больший объем прав по сравнению с иными участниками долевого строительства, потому как к ним применимо законодательство о защите прав потребителей. Рассмотрение частноправовых механизмов защиты участников долевого строительства мы начнем с неустойки, поскольку она является наиболее распространённым способом защиты прав дольщиков. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Данный вид санкций широко распространён на практике, а в сфере долевого строительства является самым распространённым. Суды всех субъектов РФ и городов федерального значения переполнены исками о взыскании с застройщиков неустойки за предусмотренными договором сроков передачи объекта участнику долевого строительства, а также по иным причинам. В качестве обобщения практики можно указать: «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» №3, 2018 г. [68] и «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» №2, 2017 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) [67]. Неустойка рассчитывается исходя из суммы договора. Мы не будем 35

подробно говорить о расчёте неустойки, так как каждое исковое заявление имеет свои отличия. Застройщик выплачивает дольщику неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка (далее – ЦБ) РФ, которая действует на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если одной стороной является физическое лицо, то застройщик выплачивает неустойку в двойном размере. Исходя из этого, законодатель устанавливает двойную меру ответственности застройщика за неисполнение обязанностей по передаче объекта недвижимости перед физическими лицами. Иоффе О.С. было осуществлено деление обеспечения исполнения обязательств на те, которые являются мерами гражданско-правовой ответственности (например, неустойка и задаток) и те, которые таковыми не являются (например, залог, гарантия и поручительство). Поименованная концепция и положения глав: 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств» и 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» - подтверждают двойственность природы неустойки. Стоит отличать неустойку как способ обеспечения исполнения обязательства (цель – обеспечить исполнение договора) и меру гражданской ответственности (нарушение договора). Неустойка закреплена императивными нормами в ч.1-2 ст.6 ФЗ № 214 и служит для стимулирования застройщика не нарушать положения договора в части нарушения сроков. Президиум Верховного Суда РФ (далее по тексту - ВС РФ) от 04.12.2013 [66], разъясняет, что при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (исключение, когда гражданин предъявляет застройщику требование о несоответствии объекта долевого долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче объекта определяется днем составления последним одностороннего акта (или иного документа) о его передаче. Суд отказывает в удовлетворении требований участника долевого участия, если тот злоупотребляет правом, уклоняется или отказывается от принятия объекта в установленный срок (исключение: предъявление застройщику акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства). 36

Исходя из анализа судебной практики, мы сделали вывод о том, что у судов нет единого мнения по вопросу снижения размера неустойки. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицина Ю.А. на нарушение его конституционных прав ч.1 ст. 333 ГК РФ» [54] разъяснил, что предоставление суду возможности снижения неустойки в случае его чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных законодательством, против злоупотребления правом свободного определения снижения неустойки. Анализ судебной практики показывает, что судами неустойка снижается достаточно значительно, что ставит под сомнение рассмотрения неустойки как санкции для застройщика. Также значительное снижение неустойки может способствовать увеличению недобросовестных застройщиков, которые не преследуют цели закончить строительство надлежащим образом. П.1 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает единый срок для всех участников долевого строительства. Это является проблемой для застройщика, так как их число может исчисляться десятками, а срок сдачи един. Застройщик попросту может не успеть осуществить сдачу объектов для всех участников долевого строительства. Несмотря на это, момент возникновения у должника обязанностей уплатить кредитору неустойку возникает одновременно с моментом неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком. Для взыскания неустойки безразлично, передан ли позже объект или же нет. Важен только сам факт нарушения срока . Арбитражный суд придерживается противоположной точки зрения касаемо снижения неустойки не ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ. Это подтверждает п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» [56]. Требования, связанные с формой договора, регистрацией договора, уступкой прав требования по договору, порядком исполнения договора долевого участия в строительстве являются гарантиями защиты прав дольщиков. Как мы уже упоминали, большее количество споров посвящено нарушению сроков сдачи объекта долевого строительства, когда за защитой прав обращаются юридические лица и ИП, которые, в свою очередь, приобрели право требовать на основании договора цессии, заключенного с гражданами. В соответствии с законодательством, договор долевого 37

участи считается заключенным с момента его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). Только с этого момента конкретная квартира считается закрепленной за конкретным дольщиком. В связи с этим у Арбитражного суда возникли вопросы касаемо с государственной регистрацией договора цессии неустойки за нарушение сроков сдачи объекта при ее взыскании или оспаривании решений регистрирующего органа в соответствии с главой 24 АПК РФ [15]. В таком случае, отказывая в данной категории дел, Арбитражный суд исходил из того, что Федеральный закон № 214-ФЗ содержит конкретные механизмы защиты дольщиков, который заключается в необходимости государственной регистрации и договора участия в долевом строительстве, и договора цессии. Неустойка никак не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ними. Это исключает государственную регистрацию такого рода договоров цессии. А обязательства, которые влекут обременения на недвижимость – регистрации не подлежат. Иными судьями Арбитражного суда выносились решения равно диаметральные. Ситуацию прояснило определение ВС РФ от 26.04.2018 по делу № 305-ЭС1717670, которое подтверждает необходимость государственной регистрации договора цессии [63]. Ситуацию, где договоры цессии не прошли государственную регистрацию прояснили следующие определения ВС РФ от 28.05.2018 по делу №305-ЭС17-14583 [62] и по делу №306-ЭС17-12245 [61, 64]. Здесь, требование, принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано иным лицам по договору цессии или на основании закона в соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ. Применительно к договору участия в долевом строительстве участник вправе уступить в пользу нового кредитора его права требования к застройщику о придаче объекта в силу ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ и в порядке, установленном ГК РФ. Иные права, которые могут быть переданы подробно рассмотрены в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3, утвержденный Президиумом ВС РФ 25.11.2015 г. [66] Пункт 1 указанного акта разъясняет, что если законом или договором не установлено иное, то право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же основаниях, которые существовали до этого, также на неустойку. Правовая позиция напрямую относится к договорам долевого участия. 38

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта, указанного в договоре долевого участия, его участник вправе требовать уплаты неустойки, которая в соответствии со ст. 384 ГК РФ может быть передана ему вместе с правами в отношении объекта новому кредитору. Пункт 4 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» [59] разъясняет, что уступка права требования об уплаты неустойки, которая начисляется в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него. В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке права требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрирована в порядке, который установлен для таких сделок. Исходя из этого, договор участия объекта был зарегистрирован в установленном порядке, соответственно подлежал государственной регистрации. Требование цедента об уплате неустойки не было исполнено никому. В соответствии с п.14 информационного письма Президиума ВАС от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений гл. 24 ГК РФ» [69], при подаче заявления о недействительности договора об уступке права требования, должник должен доказать, каким образом оспариваемое соглашение нарушает его права и обязанности. Без регистрации договор не влечет никаких юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и е должны были знать о его заключении. В силу ст. 312 ГК РФ несоблюдение цедентом или цессионарием указанного требования о регистрации не влечет негативных последствий для должника. Пунктами 2, 20 постановлений Пленума ВС РФ № 54 закреплено, что недействительность уступки требования никак не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между сторонами не вправе отказать в исполнении лицу, указанное кредитором согласно ст. 312 ГК РФ. Акцентируя внимание на п.1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части I ГК РФ» [57] поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, усматривая очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного 39

обвинения. Суд выносит на обсуждения обстоятельства о недобросовестном поведении. При установлении недобросовестного поведения одной из сторон, суд в зависимости от деталей дела принимает меры для обеспечения защиты интересов добросовестной стороны. ВС РФ пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации или недействительность договора цессии по взысканию неустойки и штрафа, не препятствует их взысканию. В сложившейся обстановки с эпидемиологической ситуацией (COVID-19) Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 г. № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» [25]. Ко всему прочему Правительством изменены следующие положения:  правила начисления неустойки. Период с 02.04.2020 г. по 01.01.2021 г. не включается в период расчёте неустойки;  при определении размера убытков учитываются убытки в период с 02.04.2020 г. по 01.01.2021 г.  не считаются убытки, причиненные в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;  не начисляются проценты в период с 02.04.2020 г. по 01.01.2021 г. Те требования, которые были предъявлены к застройщику (в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков) до 02.04.2020 г. предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. 40

Контролирующие органы не направляют уведомления о нарушении застройщиком более, чем на 6 месяцев сроков завершения строительства объекта по передаче участнику долевого строительства их недвижимость. Уполномоченный орган исполнительной власти до 01.01.2021 г. не вправе обращаться в Арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением средств граждан. В период с 02.04.2020 г. до 01.01.2021 г. объекты недвижимости, в отношении которых застройщик нарушил срок завершения строительства более, чем на 6 месяцев не вносятся в единый реестр проблемных объектов. После истечения указанного периода, объекты сохранившие основания– будут внесены в реестр. Таким образом, неустойка является мерой ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение или вовсе неисполнение им обязанностей по договору. На практике неустойка применяется чаще всего, поскольку является универсальной мерой. Суды буквально переполнены исками, где неустойка является одним из требований, однако судебная практика не может прийти к консенсусу, определенной единой стратегии при разрешении подобных споров. Для решения данной проблемы мы предлагаем Верховному Суду РФ сделать соответствующие разъяснения, актуальные для действующей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, которые систематизируют состоявшуюся практику. 2.2. Отказ от исполнения договора долевого участия Далее речь пойдет о следующем частноправовом механизме защиты участников долевого строительства – одностороннем отказе от исполнения договора (или как его называют иначе – расторжение договора во внесудебном порядке). Прежде всего он регулируется нормами гражданского законодательства. Так, в ст. 450.1 ГК РФ закреплено, что односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или же договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается, то договор считается расторгнутым или измененным. П. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан 41

в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 подтверждает данные положения гражданского законодательства Отказ от исполнения договора осуществляется на основании Закона о защите прав потребителей, при условии отсутствия нарушений и соблюдений условий договора [65]. Совсем без оснований расторгнуть договор по односторонней инициативе невозможно. Это устанавливает ч.1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «В случае если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До июля 2016 года дольщики зачастую расторгали договор, применяя Закона о ЗПП. Такой частноправовой механизм является достаточно серьезным как для застройщика, так и для дольщика, и может использоваться в исключительных случаях, установленных законодателем. Подробный перечень нарушений содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1. Неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; Данный пункт в практике встречается чаще других. Однако, если договор был заключен ранее 2010 г., то нарушением срока будет считаться даже просрочка в один день. Зачастую для изменения сроков застройщики заключают дополнительные соглашения, где прописывают иную дату сдачи объекта. Покупатель не обязан подписывать такое соглашение, а застройщик никак не может принудить его заключить даже через суд. В данном пункте важно рассчитать сроки, к примеру, сроком передачи объекта по договору было обозначено 05.04.2018 г., однако объект не передан. Это значит, что истечение двухмесячного срока начинается со следующего дня, с 06.04.2018 г. Заканчиваться он будет 06.06.2018 г. С 07.06.2018 г. можно направлять уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ДДУ. При расторжении уступки по ДДУ нужно смотреть на сроки заключения оговора с застройщиком, а не с тем, кто уступил. При существовании дополнительного 42

соглашения о продлении сроков в обязательном порядке нудно проконтролировать застройщика со сроками сдачи объекта. Преимущества – основание является безоспоримым. Риски – необходимо выждать 2 месяца с начала просрочки, а она бывает не всегда. 2. Неисполнения застройщиком обязанностей, по устранению существенных недостатков (предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ). Рассматривая вопрос о несвоевременном устранении недостатков и не возмещение расходов, нужно придерживаться двух ключевых обстоятельств, которые необходимы для признания факта наступления этого условия. Во-первых, Компания застройщика возвела объект, прописанный в договоре, с отступлением от условий договора долевого участия, либо результаты работы сильно отклоняются от закрепленных в договоре долевого участия. Во-вторых, застройщик не выполнил указанные в претензии требования о:  безвозмездном устранении недостатков в разумный срок. Часто возникает множество проблем с точной классификацией разумности срока, потому как это является абстрактным понятием. Всем ясно, что каждая сторона будет устанавливать более выгодные условия для себя, поэтому дело может продолжиться в судебном порядке при отсутствии консенсуса между сторонами;  соразмерной уменьшении стоимости договора;  возмещении дольщику расходов на ликвидацию недостатков. Два последних пункта должны быть исполнены в точении недели. Срок, в данном случае начинает течь после принятия застройщиком соответствующего требования (посредством отправки претензии) [43]. Если требования не были выполнены в установленный претензией или разумный срок, то появляются основания одностороннего прекращения договора долевого участия. Если в договоре прописано, что застройщик не несет ответственности за недостатки, то такие положения мы е берем во внимание, поскольку он так или иначе несет за них ответственность. Преимущества – при желании недостатки можно найти всегда, к тому же застройщик не спешит их устранять. Риски – требуется проведение экспертизы для формирования доказательной базы, может быть составлен передаточный акт, в случае затянувшейся приемки. 43

существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В данному пункте первостепенно будет важен признак существенности нарушений. Простого несоответствия различных технических характеристик условиям договора долевого участия, закона или иных документов, регламентирующих технические нормы недостаточно. Обычно критерий существенности определяет суд с учетом комментариев эксперта (оценочной и строительной экспертиз) и своими внутренними убеждениями. По вопросу существенного нарушения требований к качеству сложилась очень неоднозначная практика, которая нуждается в единообразии и определенной общей траектории, которой будет придерживаться суды при вынесении решений; Преимущества – невозможность исправление недостатков может быть на руку. Риски – необходима экспертиза, на основании которой существенность недостатков будет определяться судом по его внутреннему убеждению. 3. Нарушения застройщиком обязанностей заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях (предусмотренных п.3 ст. 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ). 4. В иных установленных законом случаях. В договоре могут быть предусмотрены иные (дополнительные) основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, только в обязательном порядке права дольщиков и застройщика должны быть равны. Примером может служить обращение в суд дольщика по оспариванию право застройщика на односторонний судебный отказ от договора без наличия каких-либо причин. Данный перечень является открытым, но практике стороны скорее всего не будет расширять перечень оснований одностороннего отказа от его исполнения, потому как это совершенно не выгодно застройщику. И как показывает анализ договоров долевого участия – они зачастую носят типовой характер, отличаясь незначительными изменениями. Несмотря на это, у дольщика никуда не исчезает право на расширение списка причин одностороннего отказа, которые могут быть прописаны в договоре долевого участия. В Федеральном законе № 214-ФЗ упоминаются иные основания расторжения договора ДДУ, такие как: прекращение поручительства и иные. В настоящее время их применение невозможно, поскольку в 2017 году указанные положения убрали. В иных нормативных актах не содержится случаев для одностороннего отказа от ДДУ. Раньше 44

применяли ст. 32 Закона о ЗПП, но в 2016 году законодатель исключил эту возможность [41]. Расторгнуть договор с застройщиком на основании Федерального закона № 214ФЗ можно только до подписания передаточного акта, который подтверждает факт исполнения положений договора надлежаще исполненными и исполненными. Наравне с этим расторжению договор подлежит, если не ступило в силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия. Ипотека также не является помехой, причем согласие банка не требуется. Таким образом, препятствия в одностороннем отказе от исполнения договора являются:  отсутствие регистрации договора долевого участия в ЕГРН;  отсутствие оснований для расторжения;  подписание передаточного акта, в том числе одностороннего;  расторжение договора долевого участия по соглашению сторон. Однако, эти препятствия можно легко обойти при привлечении грамотного юриста, разбирающегося во всех нюансах. Процедура отказа от исполнения договора заключается в направлении дольщиком уведомление о расторжении договора долевого участия на юридический адрес застройщика заказным письмом с описью. Если причиной расторжения договора послужило несвоевременное исполнение компанией-застройщиком требований дольщика по устранению недостатков или возмещению расходов, то перед отправкой уведомления о расторжении дольщик обязан отправить требование о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок или соразмерном уменьшении стоимости договора или же возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков. Если застройщик прострочит установленные сроки и не исправит указанные в претензии, то подать уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора будет невозможно. После чего, застройщик должен вернуть деньги в течении двадцати дней со дня расторжения договора, а также проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действует на день исполнения денежных обязательств. Если дольщиком является гражданин, то проценты должны быть выплачены в двойном размере. Договор считается 45

расторгнутым со дня направления компании-застройщику советующего уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Если говорить точнее, что дата направления уведомления по почте будет точной отсчета для выплаты денежных средств застройщиком. Если по каким-либо причинам застройщик своевременно не вернул деньги по договору, то дольщик вправе обратиться в суд и взыскать с первого: стоимость объекта по договору, проценты за пользование денежными средствами, штраф, различных убытков и моральный вред. В очередной раз отмечаю, что перед расторжением договора ДДУ важно проверить сможет ли застройщик выплатить эту сумму или же нет. Стоит учесть, что односторонний отказ от исполнения договора и расторжение договора являются разными формами частноправовых механизмов защиты прав участников долевого строительства, которые нельзя путать. Мы заостряем на этом внимание, поскольку даже сам законодатель не видит совершенно никакой разницы между ними. Это подтверждает, как сам Федеральный закон № 214-ФЗ, так и постановления высших судебных инстанций с их обзорами судебной практики. Еще в первом разделе исследования мы упоминали, то что в первой редакции Федерального закона № 214-ФЗ была отдельная статья, посвященная одностороннему отказу от исполнения договора. Однако, последующие редакции полностью перестали должным образом выделять отказ от исполнения договора. Отказ может реализоваться только путем адресации застройщику конкретного волеизъявления. 2.3 Расторжение договора долевого участия и иные частноправовые механизмы защиты прав участников долевого строительства Помимо неустойки и отказа от исполнения договора долевого участия законодатель предусматривает также возможность расторжения договора в судебном порядке. Оно закреплено в п. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Статьей 450 ГК РФ закреплены основания изменения и расторжения договора. Согласно п.1 поименованной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. (29) Исходя из анализа договоров застройщиков, мы делаем вывод, что 46

единицы изменяют данные положения законодательства в договоре долевого участия. И с этим в практике суды сталкиваются намного реже. П.1.2. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает запрет участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Федерального закона № 214-ФЗ требованиям к застройщику. Из положений ГК РФ применим п. 2, ст. 450 которая закрепляет расторжение договора по требованию одной из сторон через суд. Обратиться в суд можно при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным нарушением признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно процедуре, в первую очередь покупатель квартиры должен направить на юридический адрес застройщика уведомление об отказе от исполнения договора (претензию для соблюдения досудебного порядка). Деньги за квартиру должны быть возвращены в течении 20 рабочих дней со дня расторжения договора вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами. Опять же стоит подчеркнуть, что ситуации все индивидуальны это касается непосредственно договора долевого участия. (п.2 ст.9 ФЗ № 214 «О долевом строительстве»). В силу п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214 «О долевом строительстве». устанавливается, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:  прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Приостановка или прекращение строительства должно быть каким-либо образом доказано (желательно документально). Это можно сделать путем отправления запроса в Инспекцию государственного строительного надзора (далее по тексту 47

Госстройнадзор), который обязан в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российский Федерации» [21] выдать соответствующее заключение о состоянии готовности дома. Подтверждать этот факт может решение суда или постановление уполномоченного органа о приостановлении строительства или о запрете. Здесь сложнее всего доказать, что в установленный договором срок квартира не будет передана застройщиком. В подтверждении этого могут служить различные письма застройщика. Если они отсутствуют, то будет необходимо заключение эксперта. Который сделает соответствующее заключение о невозможности передаче квартиры в установленные сроки;  существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Пару комментариев про превышение допустимой площади объекта на 5% и более. Смысл данного положения состоит в том, чтобы застройщики не требовали доплат за изменение площади объекта, поскольку подобное изменение происходит только по вине застройщика. Важный комментарий про превышение допустимой площади объекта более 5%. В Арбитражном суде Архангельской области Прокуратура г. Северодвинска оспаривала недопустимость закрепления в ДДУ допустимость корреляции площади объекта. Прокуратурой г. Северодвинска были оспорены подобные положения у ООО «СМУ-19» и ООО «Строй-центр - 1». Арбитражный суд признал незаконными положения договора, касающиеся доплат за добавленные квадратные метры. (ст. 14.8 КоАП) (44).  изменения назначенного общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Судебная практика по подобному основанию очень разнообразна. К примеру, по изначальным документам предполагалось размещение детского сада, а позже его 48

заменяют на офисы, продуктовые магазины или того хуже на ночные клубы, кинотеатры или фитнес-центры;  в иных установленных федеральным законом случаях. Такие положения закрепляются в договоре. Со стороны закона это могут быть только – изменение существенных обстоятельств, из которых исходят стороны при заключении договора. Эти условия подробно закреплены в ст. 451 ГК РФ. Сложно представить иные условия, соответствующие четырем критериям, соответственно добавление иных условий будет очень затруднительно Подобно и предыдущей форме следует соблюсти претензионный порядок. В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ денежные средства должны быть возвращены в течении 10 рабочих дней со дня расторжения договора, а также уплатить проценты за их пользование в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возрасту денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются с момента передачи денег застройщику. Если участник долевого строительства гражданин, то проценты должны быть уплачены в двойном размере. Если участник не обратился за переводом денежных средств, то застройщик вносит денежные средства с процентами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика и сообщает первому. Согласно определению Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где закреплено отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, в силу ч.4 ст. 9 ФЗ № 214, ч.3 ст. 450 ГК РФ момент расторжения договора не связан с внесением в ЕГРП, соответственно мнение банка, предоставившего ипотеку, не важно [70]. В том случае, если претензию застройщик не удовлетворит, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд с подобными исковыми требованиями:  о расторжении договора;  о взыскании суммы договора долевого участия;  о взыскание процентов за пользование денежными средствами;  о взыскание штрафа в размере 50% от суммы, взысканной судом за неудовлетворение претензии;  о взыскании морального вреда;  о взыскании судебных расходов; 49

 о взыскании убытков. Зачастую этим правом пользуются граждане, расторгая договор с застройщиком, который злоупотребляет своим положением, нарушая условия договора. Приведем пример «долгостроя» в Муниципальном образовании Северодвинск, располагающегося по адресу: ул. Карла Маркса, д. 62. ООО «ФинансГрупп» (ранее ООО «Спецфундаментстрой») в соответствии с разрешением на строительство №29:28-95 от 28.10.2007 г. начал строительство масштабного ЖК «Солнечный». По проекту дом был разделен на 6 очередей (5-7-9-этажные дома). В настоящее время к участию в строительстве оставшихся трех секций многоквартирного дома привлечены денежные средства граждан по 52 договорам долевого участия в строительстве на сумму более 132 млн. руб. Изначально срок действия разрешения на строительство истекал 31.12.2010 г., однако в процессе строительства дома неоднократно продлевался (23.11.2010 - до 31.12.2013 гг.; 21.04.2013 - до 26.12.2016 гг.; 21.12.2016 - до 28.12.2018 гг.; 19.12.2018 - до 30.06.2019 гг.; 25.06.2019 – до 31.12.2019 гг.). Неоднократное продление срока строительства многоквартирного дома обусловило существенное смещение сроков исполнения обязательств по заключенным договорам участия в долевом строительстве. На данный момент срок сдачи объекта продлен до третьего квартала 2020 г., однако текущий анализ хода строительных работ свидетельствует о невозможности завершения строительства в указанный срок и необходимости его очередного продления. Первая очередь (5-этажный дом) была сдан с нарушением сроков, но они были не такими критичными, как в последующих. Остальные очереди не сданы дольщикам до сих пор. Спустя 13 лет с начала строительства дом нуждается в больших вложениях застройщика и в еще большем временном ожидании граждан, которые приобрели там квартиры. На лицо неприятная ситуация для физических лиц, которые приобрели заветное жилье в злополучном ЖК «Солнечный». К сожалению, не все могут купить даже единственное жилье без привлечения средств банка (ипотечное кредитование). Граждане, по сути, остались и без жилья, и без денег, а если говорить точнее, то с обязательством многих – выплачивать ипотеку. Ведь расходы возрастают с необходимостью, к примеру, съема жилья на период окончания строительства и передачи объектов покупателям. Все эти дополнительные расходы и неудобства, 50

которые создал застройщик нарушением договора приводят многих дольщиков в суд с целью расторжения договора. Мы считаем, что расторжение договора — это самое худшее решение проблемы. И на закономерный вопрос «почему» можно привести следующие доводы. 1. Исходя из судебной практики, суды удовлетворяют подобные иски. Последствия ясны. Застройщик должен вернуть сумму по договору, а также штрафные санкции за все нарушения договора. Однако, все далеко не так безоблачно выглядит на практике. Как только суд выносит решение, гражданин остается без квартиры. И без денег. Потому как зачастую застройщик не может достроить дом из-за отсутствия средств. Ко всему прочему, если уставной капитал Общества не превышает 10 000 рублей, то откуда застройщик возьмет деньги на выплату стоимости квартиры и штрафных санкций, которые могут даже превышать стоимость квартиры? Отсутствие денег и продолжения строительства длительное время могут привести к банкротству организации. В таком случае, ситуация для гражданина будет еще плачевнее. Ожидание выплаты денежных средств может затянуться на годы, еще более усугубляя и без того плачевное положение дольщика. А он остался и без квартиры, и без денег. Учитывая тот факт, что при заключении договора ипотеки залогом у банка сохраняется квартира. Если же суд расторгает договор с застройщиком, то залог у банка исчезает. Соответственно, даже при прекращении выплат, банк не сможет забрать имущество, так как его нет у гражданина. Соответственно долг остался, а средств на его выплату можно ждать неопределенное время, тем самым увеличивая задолженность перед банком. 2. Стоимость квартир на разных этапах застройки коррелируется. Соответственно, чем раньше заключить договор купли-продажи, тем квартира будет дешевле. При расторжении договора судом покупателю вернут изначальную стоимость квартиры (за которую он ее и приобрел), а штрафные санкции могут быть далеки от ожиданий из-за применения ст.333 ГК РФ Рыночная стоимость готовой квартиры будет выше. Но не исключена и обратная ситуация. В данной ситуации не стоит расторгать договор с застройщиком, независимо от того, просто ли у него нет средств на строительств или же ведется процедура банкротства. Для того чтобы защитить дольщиков от подобных ситуаций и урегулировать их отношения 20 октября 2017 года Правительством был создан Фонд 51

защиты прав граждан – участников долевого строительства. Основная цель создания фонда – исключение финансовых риской для граждан при покупке жилья в строящемся доме. За счет средств, которые в обязательном порядке все застройщики должны отчислять в Фонд, достаиваются проблемные объекты. Сомнений в том, что жилой комплекс или просто многоэтажный дом будет достроен нет. Вопрос остается только во временных рамках, в которые Фонд проводит различные подготовительные мероприятия, компенсационный фонд выделяет средства и передает объект на достройку. Гражданин быстрее получит достроенный объект нежели деньги, которые должны быть выплачены застройщиком по исполнительному листу. Несмотря на отрицательные комментарии у расторжения договора долевого участия есть и положительные стороны. В первую очередь это возможность взыскания штрафных санкций: пени, неустойки, штрафов. Речь больше идет о процентах, так как это наиболее выгодно, нежели иные возможные санкции. Проценты исчисляются с момента получения денег застройщиком. Их размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующего на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. умноженную на сумму договора за каждый день пользования денежными средствами. С 19 июня 2020 ключевая ставка составляет 4,5. Соответственно размер процентов будет составлять 15% годовых. По истечении трех лет с момента заключения договора участник строительства вправе требовать с застройщика проценты в размере 50% от стоимости договора долевого участия. Во-вторых, несмотря на распространённую практику применения ст. 333 ГК РФ заявитель имеет право перенесли права требования процентов в арбитражный суд, тем самым он уменьшит риск применения уменьшения неустойки. Согласно абзацу 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28.11.2013 г. № ВАС-16365/13 [60], принятого в результате рассмотрения дела № А43-16703/2012 проценты за пользование денежными средствами в отношении ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ считаются мерой ответственности, которая не может быть снижена судом. Перевод в Арбитражный суд может быть осуществлен путем уступки права требования. Если квартира является не единственным жильем, а приобретена с целью приумножить капитал, то на перепродаже подобных квартир или на расторжениях договоров через суд можно достаточно 52 заработать. Важно проверить

платежеспособность застройщика, а также исполнения им решений судов, почитать отзывы и узнать иную информацию о застройщике, чтобы не совершить ошибку в выборе строительной компании и не потерять свои вложения. Анализируя судебную практику, мы также выявили не перечисленные нами способы защиты участников долевого строительства: 1. Взыскание с компании застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом участнику долевого строительства при удовлетворении судом его требований, которые до этого не удовлетворил в добровольном порядке застройщик. 2. Признание недействительным договора долевого участия. 3. Возмещение убытков сверх сумм неустоек и штрафов, которые предусмотрены в Федеральном законе № 214-ФЗ и договором долевого участия. Например, возврат денежных средств, потраченных на аренду жилья, которые были понесены из-за задержки сроков передачи объекта застройщиком. На практике суды зачастую отказывали в возмещении убытков, указывая, что отсутствует причинноследственная связь между действиями застройщика и причинение ущерба гражданам. Эту практику изменило постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» [58]. По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор предоставляет доказательства, обосновывающие с разумной степенью достоверности причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и возникшими убытками. При этом необходимо учитывать, к каким последствиям привело подобное нарушение. Если убытки возникли является следствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи предполагаетсяци. Причинно-следственная связь является не вопросом установления природной связи между явлениями, а носит исключительно нормативный характер. В Европейских странах помимо причинно-следственной связи существует также возможность использования иных критериев для признания того, что ответчик должен отвечать за вред истцу. Для подтверждения данной связи нет необходимости устанавливать, что действия застройщика стали исключительной причиной убытков истца. Так, абз. 1 п.5 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 причинно-следственная связь должна доказываться с разумной степенью 53

достоверности. Бремя доказывания лежит на гражданине. Именно он должен сослаться на то обстоятельство, которое привело к таким последствиям и доказать, что виной этому действия или бездействие застройщика. Примером расторжения договора в судебном порядке также служит решение Северодвинского городского суда Архангельской области по делу №2-1813/2018 от 03.12.2018 г. В поименованном деле гражданин Самошин В.В. обратился к ООО «СоюзАрхСтрой» с иском о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании уплаченной суммы по договору. В своем заявлении истец указывал, что ООО «СоюзАрхСтрой» задержал срок передачи квартиры более чем на 2 месяца. Также Истцом при приемке квартиры были выявлены недостатки, о которых он сообщил застройщику в претензии (а также ответчик существенно изменил проектную декларацию, в том числе: уменьшил толщину внешних стен, заменил утеплитель и жесткую перевязку стены лоджии). Застройщик недостатки не исправил. Судом была назначена судебная экспертиза, которая выявила нарушение условий договора застройщиком и имеют недостатки. В конечном итоге суд удовлетворил исковое заявление Самошина В.В, и взыскал стоимость по договору, расходы по судебной экспертизе и госпошлину [71]. Расторжение по соглашению сторон может быть в любой момент. Но зачастую это не выгодно для дольщика, поскольку правовая грамотность застройщиков, как показывает практика, намного выше, чем у дольщиков. Расторжение по соглашению сторон обычно также предусмотрено в договоре. Например, застройщик в договор устанавливает порядка 20% от стоимости квартиры при расторжении договора ДДУ без причин. Расторжение по соглашению сторон занимает меньше времени, чем расторжение по суду. Если дольщик и застройщик расторгают договор по соглашению сторон, то первый получает денежные средства, уплаченные ранее, за вычетом процентов, предусмотренных договором. Если застройщик не возвращает стоимость квартиры, то можно взыскать ее в судебном порядке, соответственно, воспользовавшись положениями ст. 395 ГК РФ. Если же договор расторгаем по суду, то штрафные санкции достигают значительных размеров, зачастую даже превышают стоимость объекта в два раза. Конкретнее перспективы возврата денежных средств можно наблюдать в случаях расторжения договора по соглашению сторон, поскольку в 54

судебном процессе важны сами основания расторжения и детали ситуации. Соответственно передумать при расторжении по соглашению сторон не получится, а если участник строительства обращается в суд, то может отказаться от исковых требований и сохранить объект недвижимости (Приложение 1). Итак, во втором разделе работы мы рассмотрели частноправовые механизмы защиты прав участников долевого строительства, к которым относится: неустойка, отказ от исполнения договора и расторжение договора. Неустойка считается мерой ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязанностей по передаче объекта недвижимости перед дольщиками. Согласно анализу судебной практики, у судов нет единого мнения по поводу присуждения неустойки, особенно, вопросов, касающихся ее снижения. Неустойка является самым частым требованием в исковых заявлениях, что подтверждает ее эффективность и порождает неоднозначную практику. Для принятие единого решения в данном вопросе мы рекомендуем ВС РФ выпустить соответствующие разъяснения о применении норм. В настоящее время вопрос взыскания неустойки не совсем актуален, в связи с ухудшением эпидемиологической обстановкой. Постановлением правительства от 02.04.2020 г. № 423 взыскание неустойки судами была отменена на срок с 02.04.2020 г. по 01.01.2021 г., также указанным постановлением были изменены сроки взыскания убытков, процентов и выполнения иных требований в аналогичные сроки [49]. Главным отличием отказа от исполнения договора является отсутствие судебного разбирательства. Дольщик отказывается от договора путем отправки уведомления застройщику, а последний возвращает денежные средства с процентами. Он применяется реже всего, поскольку имеет достаточно неоднозначный итог. В таких случаях не стоит уповать на добросовестность застройщика, раз появилась необходимость в отказе от договора. Ведь далеко не всегда у застройщика есть деньги, чтобы выплатить стоимость квартиры с процентами за пользование денежными средствами. Ведь, если бы застройщик имел средства, то в большинстве случаев отказа от договора просто бы не произошло. Указанный частноправовой механизм мы считаем самым нежелательным для практического применения. Расторжение договора осуществляется в судебном порядке по установленным в Федеральном законом № 214-ФЗ основаниям. По сравнению с отказом от исполнения договора он является более действенным, поскольку после судебного разбирательства 55

остается исполнительный лист, по которому большая вероятность вернуть денежные средства. Сумма к взысканию с застройщика может превышать стоимость объекта за счет штрафных санкций. Также является достаточно сомнительной для практического применения. Ведь исполнительный лист не может гарантировать, что денежные средства будут возвращены. Расторгнуть договор можно по согласию сторон, в таком случае дольщик является более ущемленным, так как в этом случае договором предусмотрены значительные денежные потери в виде вычета со стоимости квартиры. Застройщик более подкован и хитер в нюансах ведения строительства и заключения договоров. На этом часто попадаются обычные граждане, которые не обладают определенными познаниями в правовой сфере и не имеют надлежащего уровня финансовой грамотности. Каждый объект, где появляются обманутые дольщики, обладает своим индивидуальным «букетом» нарушений. Зачастую его довольно-таки сложно узнать, изучить и сделать соответствующие выводы даже специалистам. 56

3 ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 3.1 Административная ответственность Рассмотрение публично-правовых механизмов мы начнем с приведения статистических данных Федеральной службы государственной статистики по зданиям и сооружениям, находящимся в незавершенном строительстве в РФ. (Приложение 2) Согласно статистическим данным, мы делаем вывод, что работа государственных органов направлена на снижение уровня незавершенных объектов, а вместе с ними и количества обманутых дольщиков. По словам Главы Минстроя РФ Владимира Якушева, «на 01.10.2019 г. в едином реестре проблемных объектов числилось 3 тыс. 252 дома, на 10.01.2020 г. – 3 тыс. 130 домов, а на первый квартал 2020 г. в России насчитывается более 130 тыс. обманутых дольщиков и более 2 тысяч проблемных долгостроев» [46]. Уполномоченные органы привлекают виновных лиц к ответственности с помощью публично-правовых механизмов. Рассмотрим их более подробно начиная с административной ответственности. Обычно к застройщикам применяются административные и гражданскоправовые нормы. Административная и уголовная ответственность застройщика можно считать превентивными специальными способами защиты участников долевого строительства, имеющих публично-правовой характер. Для того, чтобы привлечь лицо к административной ответственности, должен быть состав правонарушения. В него входит: 1. Объект: совокупность общественных отношений, которые сохраняются административным правом. 2. Объективная сторона – видимая сторона административного правонарушения, которая выражается в действиях или бездействии, в последствиях и взаимосвязи между ними. 3. Субъект: застройщик (компания), директор и работники, совершившие административное правонарушение. 4. Субъективная сторона: внутренняя сторона противоправного посягательства, которая выражается в вине (умысел или неосторожность), мотивах и целях. 57

Далее мы рассмотрим нарушения закона застройщиком, за которые предусмотрена административная ответственность. 1. Незаконное привлечение средств граждан. Для осуществления продажи объектов застройщик должен соблюдать установленные в Федеральном законе № 214-ФЗ требования, однако далеко не всегда они выполняются. За подобное пренебрежение установлена ответственность по ст. 14.28 КоАП – Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина на введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, - наказывается наложением административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, а на ЮЛ – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Также в примечании прописано, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением, поэтому сумма штрафа должна зависеть от количества заключенных ДДУ (за период, когда этого делать нельзя). За одно подобное правонарушение застройщик может получить административную ответственность, если же таких эпизодов намного больше, тогда он будет привлечен к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ. В данном случае уголовная ответственность может наступить после нескольких сделок, заключённых без соблюдения требований Федерального закона № 214-ФЗ. 2. Введение в заблуждение покупателей по поводу предлагаемых объектов. В соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан публиковать определенную информацию, напрямую касающуюся его работы, а также объекта, который он возводит, например, проектную декларацию. В силу ч. 2 ст. 14.28 КоАП опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-коммуникационных сетях 58 общего пользования застройщиком

недостоверной проектной декларации (с внесенными изменениями), содержащие неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, - наказывается штрафом на должностных лиц – от пяти до пятнадцать тысяч рублей, на ЮЛ – от двухсот до четырехсот тысяч рублей. Также за введение в заблуждение к застройщику применима и ст. 14.7 КоАП – Обман потребителей. Застройщика привлекут к ответственности, если он предоставленными сведениями вводит покупателей объектов (по ДДУ) в заблуждение. Эта статья распространяется только на ФЛ, поскольку в практике сложилось мнение о том, что ЮЛ, покупая жилые помещения, не преследуют цель покупки недвижимости для личных нужд. ЮЛ покупает объекты для осуществления предпринимательской деятельности. Ответственность по п.2 ст. 14.7 КоАП – штраф в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей, на должностных лиц - от двенадцати тысяч до двадцати тысяч рублей, на ЮЛ – от ста тысяч до пятисот. 3. Нарушение требований законодательства о рекламе. В Федеральном законе от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» [20] содержится множество норм, которые четко регламентируют как можно рекламировать строящиеся объекты застройщикам. За несоблюдение установленных норм установлена ответственность по ст. 14.33 КоАП. Санкция: наложение штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятьсот рублей; н должностных лиц – от четырех тысяч до двадцати тысяч рублей; на ЮЛ – от ста тысяч до пятисот тысяч рублей. 4. Содержание в ДДУ условий, противоречащих Федеральному закону № 214ФЗ (28) Ст. 14.8 КоАП закрепляет ответственность за нарушение иных прав потребителей. Из всех пунктов к застройщикам чаще всего применим п. 2 – включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей. Согласно санкции статьи наказание может быть в виде штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей, на ЮЛ – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. Ответственность 59

наступает за каждый договор, который был заключен с дольщиком. В совокупности штраф для застройщика может достигнуть достаточно большой суммы. Самая часто встречающаяся статья, согласно анализу судебной практики по г. Северодвинску. 5. Нарушение обязанности застройщика отчитываться перед органами строительного надзора. Данная обязанность установлена Федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку позволяет Госстройнадзору контролировать ход строительства и предотвращать (вместе с Прокуратурой РФ) появление проблемных объектов. Если застройщик самостоятельно не предоставляет соответствующие документы, то может быть привлечен по п.п. 3-4 ст. 14.28 КоАП. Административная ответственность по данной статье может быть в виде штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на ЮЛ – от пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей. С 01.10.2018 г. вступила в силу ст. 13.19.3 КоАП, которая устанавливает обязанность застройщиков публиковать сведения о себе и проекте строительства в системе ЕИСЖС. Влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати до тридцати тысяч рублей, на ЮЛ – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. 6. Игнорирование застройщиком предписаний органов власти В п.2 ст. 19.5 КоАП установлена ответственность за недобросовестное отношение к полученным требованиям органов Госстройнадзора а именно невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего контроль (государственный надзор) организации, уполномоченной в соответствии с ФЗ на осуществление государственного надзора (должностного лица), органа осуществляющего муниципальный контроль. К застройщикам применим п. 4 поименованной статьи, который устанавливает ответственность за невыполнение в установленной срок законного предписания, осуществляющего региональный государственный контроль в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости – влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от десяти до пятнадцати тысяч рублей, а для ЮЛ – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 7. Нарушение девелопером правил строительства 60

В практике встречаются случаи, когда объект (многоквартирный дом) начинают строить до получения разрешения на строительство. За подобные нарушения ответственность наступает также по ст. 14.28 КоАП , которую мы рассматривали ранее. Подобные строительные работы без должного оформления соответствующих разрешений будут рассматриваться как отдельные правонарушения, ответственность за которые устанавливается ст. 9.5 КоАП – нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода в эксплуатацию. Нарушение которого влечет наложение штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования ЮЛ = от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до девяноста дней; для ЮЛ – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или приостановление деятельности на срок до девяноста дней. За нарушение технических требований к строительству или использование не предусмотренных проектной документацией строительных материалов застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 9.4 КоАП . В зависимости от деталей правонарушения наказание может варьироваться от предупреждения до штрафа до одного миллиона и приостановления деятельности на срок до девяносто дней. Согласно положениям КоАП РФ, ответственность наступает далеко не во всех случаях нарушения застройщиком требований законодательства о долевом участии. В настоящее время не установлена административная ответственность за нарушения сроков передачи квартиры, однако в гражданском праве они имеют место в виде неустойки и иных штрафных санкций. Однако, если наравне с нарушением сроков сдачи застройщик совершит иное правонарушение, к примеру, ненадлежащее реагирование на требование Госстройнадзора или не продлено разрешение на строительство, то административная ответственность за эти нарушения также наступает, независимо от привлечения к гражданско-правовой или же уголовной ответственности. К административной ответственности постоянно привлекается множество застройщиков, поскольку зачастую невозможно выполнить все требования закона в силу отведения недостаточного времени или недостаточного финансирования проекта, 61

а также иных причин. При выборе застройщика перед покупкой объекта необходимо обратить внимание и на административные правонарушения застройщика. Если их слишком много или же наоборот, единичные случаи, то лучше поискать другую, более добросовестную компанию. В любом случае, наличие на «счету» застройщика правонарушений, преступлений толкает на определенные выводы. 3.2 Уголовная ответственность Уголовная ответственность применима к более серьезным нарушением законодательства Российской Федерации, поскольку по своей правовой природе является исключительным средством, с помощью которого государство проявляет свое отношение к фактам противоправного поведения в целях охраны общественных отношений. К общественно опасным деяниям, связанными с институтом участия в долевом строительстве, относят: несвоевременная сдача объекта или же изначальное возведение аварийного дома. В подобных случаях права дольщиков под защитой в том числе и правоохранительных органов. Вернемся к общим положениям уголовного права и вспомним про состав преступления. Его наличие является важнейшим условием привлечения застройщика к уголовной ответственности. 1. Объект – общественные отношения, которые были нарушены в результате взаимодействия застройщика и покупателя объекта (интересы дольщиков). 2. Объективная сторона – совокупность признаков, характеризующих общественно-опасное деяние как преступление с внешней стороны, выражается в различных действиях (бездействии), последствиях и взаимосвязи между ними. 3. Субъект – физическое, вменяемое лицо, достигшее возраста уголовной ответственности. Ими могут быть, как директор компании, так и его работник, а в редких случаях – собственник строительной компании; 4. Субъективная сторона – совокупность признаков, характеризующих общественно-опасное деяние как преступление с внешней стороны, которое включает в себя вину (умысел или неосторожность), мотивы и цели. В УК РФ содержится ряд статей, напрямую касающихся обманутых дольщиков. Рассмотрим их более подробно. 62

12.05.2016 г. вступила в силу ст. 200.3 УК РФ – Привлечение денежных средств граждан в нарушении требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В первом пункте поименованной статьи речь идет о привлечении денежных средств в крупном размере, которые наказываются обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. Крупный размер составляет три миллиона рублей. Пункт второй закрепляет совершение преступления группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового. При этом, в пункте 3 статьи указывается, что лицо, совершившее преступление, установленное ст. 200.3 УК РФ, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделок с денежными средствами) компенсирована в полном объеме и (или) указанным лицом приняты меры, в результате которых объект, прописанный в договоре долевого участия, введен в эксплуатацию. Соответственно, застройщику хватит буквально пары сделок, чтобы попасть под квалификацию данной статьи. Субъектами статьи могут быть как генеральный директор компании, так и сам владелец. Наряду с этим нет необходимости требовать, чтобы средства были потрачены не на те цели. Использование денег по назначению не освободит застройщиков от наказания. Наказание наступает с момента поступления денег на счет от дольщика. Ст. 200.3 УК РФ служит для обеспечения установленных законодательством об участии в долевом строительстве гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Закрепленное в данной статье общественно опасное деяние посягает на порядок организации и осуществления долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. 63

Установление уголовной ответственности за нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве оценивается практиками и теоретиками как положительное событие, обеспечивающее гарантированную защиту обманутым дольщикам и повысить эффективность Федерального закона № 214-ФЗ. Указанная статья обеспечивает установленные Федеральным законом № 214-ФЗ гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В ст. 200.3 УК РФ закреплено общественно опасное деяние, которое посягает на порядок организации и осуществления долевого строительства различных объектов, упомянутых в Федеральном законе № 214-ФЗ. Объектом является – отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов (указанных в ДДУ). Предмет – денежные средства потерпевшего. Объективная сторона – выражается в привлечении денежных средств гражданина для строительства в нарушение требований, установленных законодателем. Преступление считается оконченным с момента нарушения требований ФЗ №214-ФЗ, соответственно состав формальный. Положения внесены в УК РФ для предотвращения наступления общественно опасных последствий, а именно – причинение потерпевшим имущественного вреда. Подобная структура состава преступления создает основания для привлечения к уголовной ответственности только при наличии следующих обязательных признаков: 1. Передача застройщику денежных средств дольщика превышающие три миллиона рублей. 2. Нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, если на момент привлечения средств дольщиков застройщик не отвечает всем требованиям соответствующего законодательства, а также действует умышленно, то это преступление можно считать оконченным. Мы уже говорили, что такие преступления относятся к формальному составу, соответственно они характеризуются прямым умыслом. Поэтому лицо осознавая возможность общественной опасности деяния, связанного с нарушением законодательства о долевом строительстве, а также предвидит возможность или неизбежность наступления общественно опасных последствий и желает этого. 64

В таком составе у виновного отсутствует четка цель хищения, а в дальнейшем и привлечения денежных средств, это и отличает состав ст. 200.3 УК РФ от ст. 159 УК РФ, поскольку в мошенничестве у виновного отсутствует намерение неисполнения своих обязательств по договору долевого участия. Мы согласны с точкой зрения А.Г. Курникова, который утверждал, что «доказывание умысла применительно к ст. 200.3 УК РФ является достаточно сложным в связи с большим количеством гражданско-правовой составляющей, присутствующей в процессе строительства объектов недвижимости, а также исполнения своих обязательств по ДДУ застройщика» [45]. Ненадлежащее исполнение третьими лицами обязательств веред застройщиком может повлечь неисполнением застройщика спектра обязательств уже непосредственно перед дольщиками. Несмотря на то, что ст. 2 Федеральный закон № 214-ФЗ закрепляет Застройщика – ЮЛ, в уголовном законодательстве ответственность применима к ФЛ, поскольку базируется на принципе личной ответственности. В положениях ст. 200.3 УК РФ не содержится уточнений про специальный субъект, поэтому термин «лицо» распространяется на широкий круг лиц, в отношении которых должна быть доказана их причастность к привлечению средств дольщиков, с нарушением требований Федерального закона № 214-ФЗ. Субъектом преступления (по общему) является – ФЛ, вменяемое и достигшее возраста привлечения к уголовной ответственности. Специальный субъект, как говорилось выше, не предусмотрен, поэтому по этой статье могут привлечь как генерального директора, так и главного бухгалтера, а также иные лица, которые осуществляют свою трудовую деятельность в компании застройщика и причастны к соответствующим незаконным действиям. Эти же лица и будут являться исполнителями, а соучастники будут привлечены по ст.33 и ст. 200.3 УК РФ. До введения ст. 200.3 в УК РФ данные преступления квалифицировались по ч.4 ст. 159 УК РФ, как мошенничество, совершенное группой, либо в особо крупном размере или же повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, санкция за которую не превышала десяти лет лишения свободы. Ответственность по ст.200.3 УК РФ зависит от суммы привлеченных средств по ДДУ, соответственно с точки зрения тяжести наказания мошенничество является более суровым. 65

Что касаемо дольщиков, то для них более важным фактором является возврат застройщиком денежных средств, а не привлечение к уголовной ответственности последнего. Поэтому основание освобождения от уголовной ответственности в связи с выплатой всей суммы привлеченных средств будет способствовать только повышению превентивной функции. Данная меру можно назвать достаточно хорошей, но далеко не лучшей в решении указанного вопроса. Почему же это является недостаточно хорошей мерой? К примеру, в санкциях ст.198-199 УК РФ одним из оснований освобождения от уголовной ответственности является обязанность виновного полностью возвратить сумму, а также возместить суммы недоимки, пени, штрафы в размере, определяемом Налоговым кодексом Российской Федерации [10, 11]. Когда застройщик привлекает денежные средства по ДДУ, то определенный период времени он пользуется этими денежными средствами, соответственно на него ложится бремя их обесценивания. Исходя из этого, при получении денег дольщик зачастую не может приобрести объект с такими же параметрами, поскольку объекты дорожают из-за повышения цен на строительные материалы, энергии и т.д. Соответственно, на застройщика ложатся инфляционные риски, а также он несет ответственность за имеющиеся у него средства по договорам ДДУ. Поэтому, мы считаем, что данное положение ст. 200.3 УК РФ требует корректировки в связи с вышеуказанными причинами. И внести следующие положения: обязать застройщика выплачивать наряду с реальным ущербом – выплату процентов [47]. Однако, в п. 23 уже имеющегося постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.06.2010 № 17 «О практике применения судами норм, регламентирующих участие потерпевшего в уголовном судопроизводстве» [55] предусмотрено, что размер реального ущерба не может быть увеличен с учетом индексации в порядке исполнения приговора, поскольку оно не предусматривается гл. 47 УПК РФ. Индексация рассматривается в гражданском судопроизводстве на основании ч.1 ст. 208 ГПК РФ [16]. Ст. 200.3 УК РФ не гарантирует привлечение всех недобросовестных застройщиков к уголовной ответственности, поскольку в большинстве случае это будет трудно доказуемо. Трудно будет установить, а затем доказать прямой умысел на обман дольщиков, но это мы уже оставим на уполномоченные органы. 66

Рассмотрим примеры судебной практики, где генеральных директоров компаний застройщиков привлекли и не привлекли к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ . Ярославский районный суд Ярославской области по делу № 1-134/2019 от 23.09.2019 г. признал Ермолаева М.С. виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.2 ст. 200.3 УК РФ, и назначил ему наказание в виде 2 лет лишения свободы. Ранее установив, что Ермолаев М.С. совершил привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства об участии в долевом строительстве в особо крупном размере. ООО «Монолит» начало строительство многоэтажного дома, состоящего из двух раздельно стоящих строений. Однако в процессе строительства у Ермолаева М.С. возник умысел, направленный на привлечение денежных средств дольщиков в особо крупном размере для строительства в нарушении законодательства о долевом участии. Действуя из личных корыстных побуждений, обвиняемый осуществил привлечение денежных средств граждан, связанным с возникновением у граждан право собственности на объект, без введения дома в эксплуатацию, тем самым нарушил права последних и был привлечен к уголовной ответственности по ч.2 ст. 200.3 УК РФ [72]. 24.09.2019 в Лазаревском районном суде Краснодарского края было рассмотрено дело № 1-260/2019 в отношении генерального директора ООО «НПО «ИНТЕК», обвиняемый по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ. В ходе плановой выездной проверки на объект строительства ООО «НПО «ИНТЕК» было установлено несоответствие возводимого объекта утвержденной проектной документации. Уполномоченным органом застройщику было направлено предписание об устранении нарушений при строительстве. Однако, на следующей проверке также было выявлено несоответствие в параметрах технико-экономических характеристик, вследствие чего, застройщику было направлено предписание. Застройщик продолжал строить объект, не приняв мер к внесению изменений разрешения, т.е. фактически осуществлял строительство без соответствующего разрешения. При этом, в ноябре 2016 г. застройщик начал привлекать в строительство объекта дольщиков, что повлекло нарушение прав последних. В совокупности ООО «НПО «НТЕК» заключило 576 ДДУ на общую сумму 997 800 000 рублей, т.е. на лицо особо крупный размер. Защитник обвиняемой заявил ходатайство о прекращении уголовного дела в связи с длительным раскаянием, по 67

основанию ст. 75 УК РФ. Мотивировав ходатайство отнесением преступления в категорию небольшой тяжести, длительным раскаянием обвиняемой и введением дома в эксплуатацию, а значит, устранению нарушений. Суд удовлетворил ходатайство и прекратил уголовное дело и уголовное преследование [73]. Уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков. Застройщик не вправе расходовать денежные средства по договору долевого участия не по назначению. К примеру, расходовать их на выплату дивидендов учредителям, покупать различные объекты недвижимости или личные цели. На лицо состав ст. 159 УК РФ. Мошенничество – хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода, осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. Остальные пункты закрепляют более сложные и опасные составы с увеличением наказания, соответственно. Стоит разделять также ущерб на: значительный – более десяти тысяч рублей, крупный – три миллиона рублей, особо крупный – свыше двенадцати миллионов рублей. Пункты 5-7 указанной статьи распространяются только на Уголовная ответственность за задержку сдачи дома. Если застройщик заключает договоры на продажу квартир без цели построить дом, то это можно квалифицировать как мошенничество. Его намерение доказать не сложно. Если уполномоченными органами будет установлено это, то ответственность за несвоевременную сдачу дома наступит по ч. 5 ст.159 УК РФ – за преднамеренное несоблюдение договорных обязательств. Согласно анализу судебной практики, такие преступления совершаются в крупном или особо крупном размере. Существуют и иные причины уголовной ответственности застройщиков. В зависимости от нарушения положений законодательства, к должностным лицам девелопера применяются также статьи УК РФ о растрате средств дольщиков (ст. 160 УК РФ) или злоупотребление полномочиями (ст. 201 УК РФ). К примеру, если генеральный директор компании застройщика, пользуясь своим должностным 68

положениям, самостоятельно взял деньги у дольщиков, но не внес их в кассу или на счет в банке, соответственно, его можно привлечь к уголовной ответственности. Уголовная ответственность за строительство аварийного дома. В практике встречались случаи, когда объект достроен, но качество материалов не соответствует требованиям или же строительные работы были выполнены ненадлежащим образом. В таком случае, уголовная ответственность застройщика за подобные действия не установлена в отечественном законодательстве. Если же в действиях лиц содержатся иные составы преступлений, то привлечены они будут по ним. Например, халатное отношение застройщика к своим обязанностям привело к тяжким последствиям. Если дом обрушится и пострадают люди, то виновные лица будут привлечены по ст. 109 УК РФ - Причинение смерти по неосторожности, а за несоответствие требованиям безопасности привлекут по ст. 238 УК РФ – Производство, хранение, перевозка либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ, или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности. (30) Несмотря на достаточно тяжелую ситуацию на рынке долевого участия, привлечение к уголовной ответственности применяется к застройщикам достаточно редко. Весомым основанием является само следствие перехода дольщиков в категорию «обманутых». Именно поэтому перед покупкой квартиры важно изучить сведения, связанные с застройщиком, в том числе судебную практику. Если же такие случаи уже имеются, то лучше рассмотреть иных застройщиков. В настоящее время в г. Северодвинске Архангельской области обстановка с обманутыми дольщиками не такая плачевная (по сравнения с городами- «миллионниками» и городами федерального значения). Проблемным объектом на 25 июня 2020 г. считается дом, расположенный в районе: - пересечения ул. Советской и ул. Пионерской – ЖК «Парк». ЖК «Парк» является достаточно нашумевшим прецедентом в нашем городе. Все квартиры в доме выкуплены, на продаже нет ни одной, соответственно, большую часть договоров составляют договоры долевого участия с гражданами. Изначально дом строился в соответствии со всеми необходимыми нормами и сроками. Но в 2018 г. у ООО ЖК «Парк» возникли определенные финансовые проблемы. О нюансах мы сейчас говорить не будем, поскольку дело активно расследуется уполномоченными органами. Все необходимые следственные действия были проведены и сейчас все приостановилось 69

на проведении финансовой и строительной экспертиз. Что касается состава, то дело возбуждено по ч. 2 ст. 201 УК РФ, что подтверждается Постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству № 11901110002001730 от 29.07.2019 г. (Приложение 3). Таким образом, установление уголовной ответственности за привлечение денежных средств ФЛ и ФЛ по договору ДДУ, в нарушении законодательства РФ. А именно Федеральный закон № 214-ФЗ не может полностью гарантировать гражданам безопасность вложенных денежных средств. Мы согласны с точкой зрения А.А. Денисовой, которая считает, что применение уголовно-правовых мер не всегда является эффективной мерой, поскольку привлечение к уголовной ответственности не дает гарантии возврата денежных средств участникам долевого строительства [49]. 3.3 Гражданско-правовая ответственность Рассмотрение гражданско-правовой ответственности мы начнем с определения. Гражданско-правовая ответственность – это предусмотренная законом или договором мера государственного принуждения имущественного характера, которая применяется в целях восстановления нарушенного состояния и удовлетворения потерпевшего за счет правонарушителя. Привлечение к гражданско-правовой ответственности осуществляется лишь при наличии определенных условий, совокупность которых образует состав гражданского правонарушения [46]. Состав гражданского правонарушения включает в себя: 1. Противоправность поведения. Выражается в действии или бездействии, нарушившие нормы закона или иного правового акта, а также субъективное право лица. Действия приобретают противоправный характер только при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательств. 2. Наличие вреда. Т.е. умаление субъективного гражданского права или уничтожение благ. Ущерб и убытки являются синонимом вреда и активно используются в контексте, однако, вред является более широким понятием, поскольку включает в себя деление на имущественный и неимущественный. 3. Причинная связь между противоправным поведением и возникшим вредом. 70

Также должна быть вина, она выступает как важное условие наступления ответственности. Вина здесь применяется как к ФЛ, так и к ЮЛ. Вина для ЮЛ выражается в виновном поведении его работников, действовавших при исполнении ими своих трудовых обязанностей. По общему правилу, ответственность в гражданском праве наступает при наличии любой формы и степени виды. Основанием привлечения к гражданско-правовой ответственности по ДДУ заключается в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору, а также противоправном поведении, повлекшем причинение имущественного вреда дольщикам. Санкции носят имущественный характер и выражены в виде возмещения убытков и уплаты неустойки. Гражданско-правовая ответственность направлена на достижение определенных целей: предупреждение и пресечений нарушений гражданских прав, восстановление нарушенных прав и интересов, защиту правопорядка в экономической сфере Таким образом, в Федеральном законе № 214-ФЗ установлена ответственность застройщика за исполнение или ненадлежащее исполнение условий ДДУ и действующего законодательства (от нестойки до ликвидации застройщика, т.е прекращения его деятельности в принудительном порядке). На основании анализа норм Федерального закона № 214-ФЗ, а также гражданского законодательства, мы выделяем следующие, наиболее актуальные, на наш взгляд, формы ответственности застройщика по ДДУ: 1. Неустойка (в форме штрафа или пени) – денежная сумма, определяемая законом или договором, которую должны уплатить кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Так в соответствии со абз. 5, п.4 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ, способ обеспечения исполнения обязательств по договору – является существенным условием ДДУ. Во первом подразделе второго раздела исследования мы подробно рассмотрели неустойку, поэтому сейчас на данном вопросе останавливаться не будем. 2. Проценты за пользование чужими денежными средствами. Выплачиваются они в случае расторжения договора по инициативе дольщика и по вине застройщика, соответственно. Проценты начисляются с момента внесения дольщиком средств или части средств по ДДУ до дня их возврата застройщиком. 71

3. Компенсация морального вреда. Является дополнительной формой ответственности для застройщика. Согласно судебной практике ВС РФ , при решении вопроса о присуждении и дальнейшем взыскании компенсации дольщику морального вреда, в первую очередь оценивают возникновение отношений и удовлетворяют иск при доказанности факта нарушения прав потребителей. Дольщик должен обосновать, что договор заключен в личных, а не в предпринимательских целях и предоставить соответствующие документальные подтверждения. 4. Возмещение убытков – основная форма ответственности за нарушения любых обязательств, в том числе по ДДУ. Ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ содержит принцип полного возмещения убытков. Так в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по ДДУ сторона, которая не исполнила свои обязательства или исполнила ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойку, а также убытки сверх неустойки. Убытки на посредников. На сегодняшний момент практически невозможно приобрети объект (даже на первичном рынке), не оплатив услуги посредников. Многие застройщика сами отсылают к конкретным агентствам недвижимости, с которыми у них заключены договоры. На практике далеко не всегда эти суммы можно взыскать, поскольку нет достаточного документального подтверждения. Расходы на подобных посредников тяжело доказать, поэтому суды часто отказывают в взыскании таких расходов на оплату услуг третьих лиц [48]. Расходы на аренду недвижимости (квартиры, комнаты) за период, когда присутствует факт нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства. Подобные требования чаще удовлетворяются судами. В данной ситуации дольщику нужно доказать факт, что у него нет жилья и жить негде. Это влечет и моральный вред, поскольку потребителю причиняются нравственные страдания, поскольку он находится в негативном эмоциональном состоянии. Достаточно даже факта, что дольщика признали обманутым, что говорит о наличии морального вреда и необходимости компенсации за него. Суды признают и взыскивают расходу на оплату ипотечного кредита и процентов по этому кредиту, если назначение платежа относится к объекту по ДДУ. Анализируя судебную практику, мы пришли к выводу, что в качестве убытков взыскать 72

можно и разницу между ценой будущей квартиры, аналогичной той, которую дольщик может приобрести на рынке квартир в период рассмотрения искового заявления судом. По сути лицо, которое покупает единственное жилье, вложив в объект все свои сбережения, а зачастую еще и оформив ипотеку, в результате неправомерных действий застройщика лишаются права приобрести другой объект. Поэтому такая позиция судов является достаточно справедливой по отношению к дольщикам, поскольку она направлена на защиту заведомо слабой стороны. В качестве примера приведу обращение Кононова О.А. в Северодвинский городской суд Архангельской области с исковым заявлением к ООО «Северная инвестиционная Группа» о взыскании с последнего неустойки и компенсации морального вреда. ООО «Северная инвестиционная Группа» должна была сдать квартиры в Жилом комплексе «Южный» (далее по тексту – ЖК «Южный») в четвертом квартале 2018 г. (поэтому сдача объекта не должна была быть позднее 31.12.2018 г.), однако Кононов О.А, принял квартиру только 16.10.2019, тем самым застройщик нарушил ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ. Суд удовлетворил иск частично, снизив согласно ст. 333 ГК РФ, размер неустойки с 513 159 рублей до 275 000 рублей, моральный вред вместо 30 000 рублей было взыскано 2 000 рублей, также взыскал штраф в размере 138 500 рублей и госпошлину в размере 6 250 рублей, а всего взыскано 415 500 рублей [74]. Законодатель постоянно совершенствует законодательство о долевом строительстве и иные положения, связанные с этим институтом, защищая дольщиков. Это повышает уровень доверия к застройщикам и увеличивает рост приобретений объектов с использованием ДДУ. Хотя в соответствии с внесенными за последние 2 года изменениями в Федеральный закон № 214-ФЗ правильнее это было бы назвать проектным финансированием. Несмотря на обширные блоки изменений, которые были внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ в настоящее время существует немало пробелов, которые нужно исправить путем внесения дополнительных изменений законодательства. Например, положение о недопустимости отсылки застройщиком дольщиков для покупки объекта через третьих лиц, а если это и допускается, то впоследствии должна быть возможность взыскания с застройщика этих расходов. В третьем разделе нашего исследования мы изучили публично-правовые механизмы защиты участников долевого строительства. Привлечение застройщиков к 73

административной ответственности не является редкостью, поскольку единицы из них могут отследить соблюдение абсолютно всех норм. На практике ситуация обстоит иная. К административной ответственности можно привлечь застройщиков за: введение в заблуждение дольщиков по поводу предлагаемых объектов, нарушения требований законодательства о рекламе, внесение в ДДУ условий, противоречащих ФЗ-214 ФЗ, нарушение обязанности отчитываться перед органами строительного надзора и иные. Прежде всего пресечение правонарушений необходимо для стимулирования застройщика исполнение положений законодательства, а также ДДУ. Однако привлечение к административной ответственности не смогло повлиять на сокращение числа обманутых дольщиков, их права продолжают нарушаться. За более тяжкие нарушения привлекают к уголовной ответственности. К ней относятся следующие составы: обман дольщиков, нецелевое использование средств дольщиков, задержка сдачи дома, строительство аварийного дома и иные. Привлечение к уголовной ответственности встречается гораздо реже, однако это не исключает ее необходимость. Для исправления проблемы «обманутых» дольщиков законодатель намерено ужесточает административную и уголовную ответственность, насыщая законодательство новыми положениями и ужесточая имеющиеся. Административная и уголовная ответственность является превентивными специальными способами публично-правового характера, поэтому эти меры мы считаем объективными и крайней необходимыми. Прогресс может подтвердить приведенная нами статистика (Приложение 3). Гражданско-правовая ответственность также направлена, прежде всего, на предупреждение и пресечение нарушений гражданских прав, восстановление нарушенных прав и интересов, защиту правопорядка в сфере экономики. К ней относятся: неустойка, проценты, компенсация морального вреда и возмещение убытков. Также сюда относятся детально рассмотренные во втором разделе: отказ от исполнения и расторжение договора долевого участия. Последние составляют очень неоднозначную судебную практику. Поскольку никак не урегулировано, что именно принимать за убытки в сфере участия в долевом строительстве, соответственно, многие, казалось бы, закономерные расходы должны быть взысканы по суду. Поэтому необходимо регулирование указанного пробела и с точки зрения законодательства и систематизирования судебной практики уполномоченными вышестоящими судами. 74

ЗАКЛЮЧЕНИЕ В рамках поставленных целей в нашем исследовании были комплексно исследованы правовые механизмы защиты участников долевого строительства многоквартирных домов в законодательстве Российской Федерации. По результатам проведенного исследования мы сформулировали ряд выводов. 1. Анализ правовых норм ХХ столетия показал, что защита прав участников долевого строительства не была урегулирована должным образом, а принятые нормы касались поименованного вопроса достаточно косвенно. Большинство актов было под влиянием идеологии, однако в советский период впервые стали выделять поставку от подряда. Это положило начало последующим изменениям института участия в долевом строительстве. 2. В 2004 г. принят Федеральный закон № 214-ФЗ, который систематизировал все нормы, касающиеся долевого строительства, в отдельный акт. За 16 лет его действия, было внесено множество изменений и новел, которые были не всегда удачны с точки зрения практики. Самыми действенными мы считаем изменения, вносимые с 2017 года по настоящее время, поскольку введение счетов эскроу, увеличение обязанностей застройщика и установление более жесткого контроля, и иные меры способствуют минимизации главной проблемы – «обманутых дольщиков». Изменения можно считать некой гарантией соблюдения прав и законных интересов дольщиков. Практика в подобных вопросах оказалась достаточно разноплановой, поскольку законодатель во многом принимал диаметральную позицию с каждой новеллой, а позднее вносил поправки на основании судебной практики. 3. Мы подробно изучили законодательство об участии в долевом строительстве следующих стран: ОАЭ, США, Франция, Германия, Чехия, Англия, Латвия, Таиланд и др. Регулирование защиты дольщиков у зарубежных стран намного отличается от отечественной модели. На законодательном уровне дольщики больше защищены, проблема неправомерного или преступного поведения застройщика беспокоит все меше и меньше и сводится к нескольким процентам. На это повлиял грамотный и системный подход к формирования законодательной базы и ее правильное применение. Исходя из анализа зарубежного опыта, мы можем предложить изменения Федерального закона № 214-ФЗ в части закрепления процентного регулирования 75

выплат участников долевого строительства. Эта новелла сократит количество ипотечного кредитования, так как многие дольщики смогут справиться с выплатами и без помощи банка, поскольку выплаты будут своевременны определенным этапам строительства. Покупка квартиры станет более доступной. Этапы строительства должны быть согласованы с уполномоченными органами и соответствовать критериям разумности и практичности. Застройщиков это будет стимулировать к надлежащему исполнению своих обязанностей по договору, а в целом приведет к завершению строительства в установленные сроки и уменьшению количества банкротств застройщиков. 4. Неустойка как частноправовой механизм защиты дольщиков является одним из самых действенных методов. С помощью неустойки законодатель обязывает застройщика исполнить обязательства по договору надлежащим образом и в срок. Судебная практика переполнена исковыми заявлениями, где единственным или одним из требований является неустойка, однако к определенному единому поведению суды так и не пришли. В частности, детально нужно проработать вопрос о снижении неустойки. Для исправления этой ситуации мы рекомендуем Верховному Суду РФ составить разъяснение, где подробно указать, каким образом применять указанные нормы в делах, связанных с долевым участием на актуальную редакцию Федерального закона № 214-ФЗ. В настоящее время из-за сложившейся эпидемиологической обстановки неустойка, убытки и проценты не взыскивается в период с 02.04.2020 г. по 01.01.2021 г. 5. Отказ от исполнения договора является достаточно противоречивым частноправовым механизмом, поскольку имеет множество рисков и возможных отрицательных последствий. Отличается от иных механизмов отсутствием судебного разбирательства. Процедура заключается в направлении дольщиком уведомления застройщику, после чего последний должен вернуть сумму, уплаченную по договору, с процентами за пользование денежными средствами. Для отказа от исполнения договора в Федеральном законе № 214-ФЗ закреплены определенные основания. На практике зачастую застройщики не выплачивают деньги, как следствие – приходится обращаться в суд. Мы считаем поименованный механизм самым нежелательным для применения. Нужно быть осторожным, поскольку можно остаться и без денег, и без квартиры. 76

6. Расторжение договора осуществляется в судебном порядке, за исключением случая, когда договор расторгается по согласованию сторон. В отличии от отказа от исполнения договора – расторжение является более надежным для застройщика. Потому как после вынесения решения о расторжении договора застройщика обяжут вернуть денежные средства, а у участника строительства останется исполнительный лист, который можно считать некой гарантией выплаты денежных средств компаниейзастройщика. Однако, если у компании нет денег, или еще хуже – застройщик в процедуре банкротства или признан банкротом, то срок выплаты может растянуться на неопределенный срок. Из положительных сторон механизма мы можем отметить возможность взыскать штрафные санкции, которые в совокупности могут даже превысить стоимость объекта. Расторжение договора по соглашению сторон может быть не выгодно покупателю квартиры, поскольку в договорах зачастую прописаны условия, которые предусматривают весьма большой процент, вычитаемый из общей стоимости объекта. Согласно нашему анализу ряда ДДУ разных застройщиков этот процент обычно колеблется от 15 до 25. Объекты строятся годами, а некоторые и десятилетиями, соответственно участник долевого строительства не сможет купить квартиру с подобными характеристиками не только из-за вычета, но и из-за обесценивания денег. К тому же долевое участие можно рассматривать как некую выгодную инвестицию, поскольку на этапе застройки квартиры намного дешевле, а после сдачи дома в эксплуатацию квартира существенно увеличивается цене. Таким образом, дольщик значительно теряет свои сбережения и возможность покупки иного объекта без добавления средств. 7. Административная и уголовная ответственность является превентивными специальными способами публично-правового характера, поэтому усовершенствование этих мер мы считаем крайней необходимым. Административная ответственность у застройщиков более распространена, поскольку в строительстве практически никогда не бывает деятельности без нарушений. Привлечение застройщиков к ответственности по положениям КоАП РФ позволяет стимулировать их надлежащее поведение и исполнение ДДУ. Привлечением только к административной ответственности не решить проблему обманутых дольщиков, поэтому за более тяжкие нарушения положений нормативных актов и крайне 77

недобросовестное строительства поведение предусмотрена во взаимодействии уголовная с участниками ответственность. долевого Ужесточение норм благотворно действует на исправление ситуации с дольщиками. Это подтверждают приведенные нами статистические данные, которые показывают тенденцию к минимизации масштабов проблемы. Гражданско-правовая ответственность, помимо предупреждения и пресечения нарушений гражданских прав, способствует восстановлению нарушенных прав и защите правопорядка в экономической сфере. Самым неоднозначным здесь является опыт судов по взысканию убытков. Практика не имеет четкой системы, применение нормативных актов различно по рассмотрению схожих по большинству оснований дел. Мы считаем, что законодателю нужно доработать пробелы в указанной сфере путем разъяснения применения законодательства Верхового Суда Российской Федерации. 8. Мы подробно проанализировали практику, связанную с защитой прав участников долевого строительства, и пришли к выводу, что она не является устоявшейся ввиду постоянного внесения изменений, диаметрально меняющих ключевые моменты. Обращаем внимание, что проектное финансирование в настоящее время претерпело коренные изменения. Нужно чтобы прошло больше времени для оптимального формирования судебной практики, а также необходимы разъяснения Верхового Суда Российской Федерации при разрешении особо спорных вопросов. 9. Кроме предложенных ранее в качестве предложений по изменению законодательства мы предлагаем следующее новеллы:  дополнить ст.10 ФЗ №214-ФЗ положениями закрепляющие обязанность застройщика, не исполнившего надлежащим образом или вовсе не исполнившего обязательства по договору уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ №214-ФЗ и договором неустойки (штраф, пени), а также и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки в том случае, когда гражданин приобретает жилье для личных нужд, а не для осуществления целей, связанных с предпринимательской деятельностью;  разделить и конкретизировать положения Федерального закона № 214-ФЗ по поводу отказа от исполнения договора и расторжения договора. Сформулировать определения указанных частноправовых механизмов, разделить в отдельные статьи. Отсутствие конкретики в данном вопросе породило путаницу в применении норм их восприятии правоприменителями; 78

 определить и закрепить минимальные размеры возможного сокращения размера неустойки. Смысл неустойки заключается в стимулировании застройщика к надлежащему исполнению обязательств по договору. При его ненадлежащем поведении неустойка должна компенсировать это, соответственно, значительное снижение неустойки обесценивает использование механизма и не несет никакого практического смысла. Полагаем, что высказанные предложения будет способствовать повышению эффективности правовых механизмов защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, и, в конечном итоге, укреплению правопорядка в нашем государстве. 79

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1.Нормативные источники: 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее – СЗ РФ). – 2014. – № 31. – Ст. 4398. 2. Всеобщая декларация прав человека от 10.12.1948 г.(Принята Генеральной ассамблеей ООН) // Российская газета. – 1995. - №67. 3. Европейская конвенция о защите прав и основных свобод от 04.11.1950 г. (ред. от 22.11.1984) // СЗ РФ. – 2001. - №2. – Ст. 163. 4. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 16.12.1966 г. (Приянят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496 пленарном заседании Генеральной Ассамблеии ООН) // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1976. - №17, Ст. 291. 5. О защите прав потребителей. Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 (ред от 24.04.2020). // СЗ РФ. – 1996. - №3. – Ст.140. 6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. 7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. 8. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 08.06.2020) // СЗ РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2954. (30) 9. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // СЗ РФ. – 1999. – № 9. – Ст. 1096. (4) 10. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 08.06.2020) // СЗ РФ РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340. 11. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 117-ФЗ (ред. от 08.06.2020) // СЗ РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340. (47) 80 №

12. Об инвестиционных фондах. Федеральный закон от 29.11.2001 №156-ФЗ (ред. от 02.12.2019) // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4562. (2) 13. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 № 174-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // СЗ РФ. – 2001. – № 52. – Ст. 4921. (31) 14. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 08.06.2020) // СЗ РФ. – 2002. – № 1 (часть 1). – Ст. 1. (44) 15. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ (ред. от 08.06.2020) // СЗ РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012. (33) 16. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532. (48) 17. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14. (38) 18. О жилищных накопительных кооперативах. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 27.06.2019) // СЗ РФ. – 2005. - №1 (часть 1). – Ст. 41. (3) 19. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) // СЗ РФ. – 2015. – № 1 (часть 1). – Ст. 40. (37) 20. О рекламе. Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // СЗ РФ. – 2006. – №12. – Ст. 1232. (52) 21. О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации. Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // СЗ РФ. – 2006. – № 19. – Ст. 2060. (32) 22. О внесении изменений в уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости Федеральный закон от 01.05.2016 №139-ФЗ // СЗ РФ. – 2016. – № 18. – Ст. 2515. (35) 23. О публично-правовой компании по защите граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный 81

закон от 29.07.2017 №218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) // СЗ РФ. – 2017. – №31 (часть 1). – Ст. 4767. (22) 24. О внесении в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ (ред. от 27.06.2019) // СЗ РФ. – 2018. – № 53 (часть 1). – Ст. 8404. (36) 25. Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве. Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 423-ФЗ (ред. от 14.05.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации [сайт]. – Режим доступа: publication.pravo.gov.ru/Document/View/ 0001202004030042 – 2020. – 03 апреля (41) 26. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 // СЗ РФ. – 1997. – № 42. – Ст. 4787. (21) 27. Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах. Декрет ВЦИК от 20.08.1918 // СУ РСФСР. – 1918. – № 62. – Ст. 674. Документ утратил силу с 08.08.1921. (8) 28. О предоставлении кооперативным объединением и отдельным гражданам права застройки городских участков. Декрет СНК РСФСР от 08.08.1921 // СУ РСФСР. – 1921. – № 60. – Ст. 408. Документ утратил силу с 25.01.1928. (9) 29. О жилищной политике. Постановление ЦИК и СНК СССР от 04.01.1928 // СЗ СССР. – 1928. - №6. Ст. 49. Документ утратил силу с 23.05.1962 (11) 82

30. О праве застройки земельных участков. Декрет ВЦИК и СНК РСФСР: от 25.01.1928 // СК РСФСР. – 1922. – №51. – Ст. 645. Документ утратил силу с 25.01.1928. (10) 31. О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям общественного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 // СУ РСФСР. – 1932. - №51. Ст. 295. Документ утратил силу с 26.11.1982 (12) 32. Об улучшении проектного и сметного дела и об упорядочении финансирования строительства. Постановление СНК СССР от 26.02.1938 № 233 // СП СССР. – 1938. - №9. Ст. 58 Документ утратил силу с 19.02.1938 (13) 33. О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948. // Ведомости ВС СССР. – 1948. - № 36. Документ утратил силу с 22.02.1988. (14) 34. О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». Постановление Совмина СССР от 26.08.1948 № 3211 // Ведомости ВС СССР. 1948. - № 37. Документ утратил силу 13.03.1988. (15) 35. О развитии жилищного строительства в СССР Постановление ЦК КПСС. Совет Министров СССР от 31.07.1957 №931 // СП СССР. – 1957. - №9. – Ст.102. Документ утратил силу 03.02.2020. (16) 36. О признании утратившим силу Постановлений Совета Министров РСФСР от 4 июля 1959 г. № 1156, от 4 июля 1959 г. № 1157 и от 14 ноября 1959 г. № 1830. Постановление Совета министров РСФСР от 09.07.1970 № 418 // СП РСФСР. – 1970. № 16. – Ст.101. (19) 37. О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства в РСФСР. Постановление Совета Министров РСФСР от 31.12.1964 № 1648. // СП РСФСР. – 1965. - №1. – Ст.1 Документ утратил силу с 26.11.1982. (17) 38. Инструкция по финансированию и кредитованию кооперативного жилищного строительства. Инструкция утверждена Стройбанком СССР 13.05.1983 № 39 // Законодательство о капитальном строительстве. М. – 1988. – ч.3. (20) 83

39. Основы гражданского законодательства союза СССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1. // Ведомости СНД и ВС СССР. -1991. - №26. Ст. 733. Документ утратил силу с 01.01.2008. (18) 2. Литература: 40. Борсова, Ж.П., Бондарев, М.Ю. Правовое регулирование участия в долевом строительстве (вопросы судебной практики) [Текст] / Ж.П. Борсова, М.Ю. Бондарев // Вестник Арбитражного суда Московской области. – 2019. – № 1. – С. 68-76. (23) 41. Бутовичев, Д.В. Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда [Текст] / Д.В. Бутовичев // Просто право: науч. электрон. журн. – 2020. – № 7. – С. 7-18. (27) 42. Владимирский-Буданов, М.Ф. Обзор истории русского права [Текст]: учеб. пособ. [Текст] / М.Ф. Владимирский-Буданов. – М.: Издательский дом «Территория будущего», 2005. – 800 с. (6) 43. Кравец, А.А. Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия [Текст] / А.А. Кравец // Просто право: науч. электрон. журн. – 2018. – № 2. – С. 5-10. (24) 44. Курников, А.Г. Новое в законодательстве: уголовная ответственность за обман участников долевого строительства [Текст] / А.Г. Курников // Жилищное право. – 2016. – № 7. – С. 7-17. (45) 45. Маштакова, Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, преспективы развития [Текст]: дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Маштакова Наталья Андреевна [Место защиты: Ур. Гос. Юрид. акад.] – Екатеринбург, 2012. – 242 с. (25) 46. Оськина, А.М. Гражданско-правовая ответственность застройщика в сфере строительства многоквартирных домов в Российской Федерации [Текст] / А.М. Оськина. // Новый юридический вестник. – 2019. – № 7 (14). – С. 15-17 (49) 47. Павленко, О.В., Зимнева, С.В. Уголовная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве [Текст] / О.В. Павленко, С.В. Зимнева // Юридическая наука и правоприменительная практика. – 2017. – № 1(39). – С. 68-73. (42) 84

48. Пасикова Т.А., Комиссарова А.А., Немиров К.Ю. Особенности ответственности застройщика пред дольщиком-гражданином [Текст] / Т.А. Пасикова, А.А. Комиссаров // Проблемы экономики и юридической практики. – 2017. – № 6. – С. 160-161. (51) 49. Соколова, Л.Я. Эволюция института долевого строительства в отечественном законодательстве [Электронный ресурс] / Соколова Людмила Ярославовна // Ученые записки Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской Таможенной академии: научно-практ. электрон. журнал. – 2017. – № 4 (64). – С. 86-90. – Электрон. журн. – Режим доступа : https://cyberleninka.ru/article/ n/evolyutsiya-instituta-dolevogo-stroitelstva-votechestvennom-zakonodatelstve, свободный (дата обращения : 10.04.2020) 50. Терехов, А.В. Закон о долевом строительстве в 2019 году [Текст] / А.В. Терехов // Жилищное право: науч. электрон. журн. – 2017. – № 9. – С. 15-22. (39) 51. Хамов, А.Ю. Основные этапы развития законодательства, регулирующего отношения долевого строительства [Текст] / А.Ю. Хамов // Законодательство. – 2017. № 1. – С. 58-65. (7) 52. Хамов, А.Ю. Правовая защита участников отношений долевого строительства [Текст]: дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.Ю. Хамов [Место защиты: МГУ им. М.В. Ломоносова] Москва, 2019. – 257 с. (26) 53. Хлебников, П.А. Застройка по новым правилам (анализ новелл Закона № 214-ФЗ) [Текст] / П.А.Хлебников // Жилищное право: науч. электрон. журн. – 2017. – № 9. – С. 15-22. (39) 4. Судебная и правоприменительная практика: 54. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицина Ю.А. на нарушение его конституционных прав ч.1 ст. 333 ГК РФ» Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «»Гарант». – Режим доступа: https://base.garant.ru/12133220/ (дата обращение 30.05.2020). 55. Постановление Пленума ВС РФ от 29.06.2010 №17 «О практике применения судами норм, регламентирующих участие потерпевшего в уголовном 85

судопроизводстве» (ред. от 16.05.2017). Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW _102220/ (дата обращение 30.05.2020). Постановление пленума ВАС РФ (далее – ВАС РФ) от 22.12.2011 № 81 «О 56. некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» // Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «»Гарант». – Режим доступа: http://www.garant.ru/ products /ipo/prime/doc/54360585/ (дата обращение 28.05.2020). Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами 57. гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28.06.2012 № 17 // Российская газета. – 2012. – № 156 (50). Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 (ред. от 07.02.2017) «О 58. применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_195783/ (дата обращение 01.05.2020). Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых 59. вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант плюс» www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_286129/ (дата обращение 05.06.2020). 60. Определение ВАС РФ от 28.11.2013 №ВАС-16365/13 по делу №А43- 16703/2012 Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=366467#07841830053207 017 (дата обращение 03.05.2020). 61. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 04.04.2017 №16-КГ17-7 Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Законы, кодексы и НПА РФ». – Режим доступа: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogosuda-rf-ot-04042017-n-16-kg17-7/ (дата обращение 17.05.2020). 62. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.05.2018 №305-ЭС14583 по делу №А40-21062/2017 Документ опубликован не был. 86

Доступ из СПС «Законы, кодексы и НПА РФ». – Режим доступа: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-28052018-n-305-es17-14583po-delu-n-a40-210622017/ (дата обращение 17.05.2020). 63. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.04.2018 по делу № 305-ЭС17-17670, Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора цессии и обязанности произвести регистрацию договора. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru/cons/ cgi/online.cgi?req=doc&base= ARB & n=539289#0518697778573747 (дата обращение 20.05.2020). 64. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.05.2018 №306-ЭС17-12245 по делу №А65-27690/2016 Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Законы, кодексы и НПА РФ». – Режим доступа: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-28052018-po-delu-n-306-es1712245-a65-276902016/ (дата обращение 17.05.2020). 65. Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2014. - №3. (56) 66. Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2015) утв. Президиумом ВС РФ от 25.11.2015 (ред. от 28.03.2018). Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант плюс» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_189419/ (дата обращение 10.05.2020). 67. Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017) от 26.04.2017. // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2018. - №5-6. 68. Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2018) от 14.11.2018. (ред. от 26.12.2018) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2019. - №5-6. 69. «Обзор Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» информационного письма Президиума ВАС от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений гл. 24 ГК РФ Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант 87

плюс» www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_74034/ (дата обращение 15.06.2020). 70. Определение Московского городского суда от 06.08.2012 по делу № 11- 16466. Доступ с сайта Московского городского суда. – Режим доступа. https://www.mos-gorsud.ru/mgs /services/cases/appeal-civil/details/0577ef18-6342-4408- 848b-055a5b0cf476 (дата обращение 06.06.2020). 71. Решение Северодвинского городского суда Архангельской области по делу № 2-1813/2018 от 03.12.2018 по иску Самошина В.В.// Доступ с сайта Северодвинского городского суда. – Режим доступа: https://seversud-arh.sudrf.ru/mod ules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=49281932&delo_id=1540 005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 09.05.2020) (34) 72. Приговор Ярославского районного суда Ярославской области по делу №1- 134/2019 от 23.09.2019 // Доступ с сайта Северодвинского городского суда. - Режим доступа : https://yaroslavsky--jrs.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&nam e_op=sf&delo_id=1540005 (дата обращения: 14.06.2020). (53) 73. Постановление Лазаревского районного суда г. Сочи (Краснодарский край) по делу № 1-260/2019 от 24.09.2019 // Доступ с сайта Лазаревского районного суда г. Сочи (Краснодарского края). – Режим доступа: https://seversud-arh.sudrf.ru/mod ules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=49281932&delo_id=1540 005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 09.05.2020). (54) 74. Решение Северодвинского городского суда Архангельской области по делу № 2-5483/2019 от 18.12.2019 по иску Кононова О.А. // Доступ с сайта Северодвинского городского суда. – Режим доступа: https://seversud-arh.sudrf.ru/ modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=49288804&delo_id=1 540005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 09.05.2020). (34) 75. Статистика по строительству на территории РФ. Федеральная служба государственной статистики // Режим доступа: https://www.gks.ru/folder/14458 (дата обращения: 10.05.20). (43) 88

ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1 Сравнение Расторжения договора ДДУ по соглашению сторон и в судебном порядке Основания Сроки Расторжение ДДУ по соглашению Расторжение ДДУ в судебном сторон порядке В обозначенный в договоре срок. В среднем такие дела Однако, часто выплату денежных рассматриваются от 4х средств приходится ждать около 6 месяцев до года месяцев На что Цена квартиры за вычетом процента, Стоимость квартиры и рассчитывать предусмотренного договором. Если проценты, которые положены застройщик не возвращает деньги в при расторжении ДДУ, убытки срок, то их можно возвратить через суд, (и проценты), штраф в размере соответственно взыскать с них 50% на эти суммы. проценты за пользование денежными Стоимость может превышать средствами по ст. 395 ГК РФ (только с квартиру в 2 раза. момента невозврата этой суммы) Вероятность Высокая, есть все основания для Все зависит от оснований успеха взыскания цены растяжения и деталей ситуации Вероятность После подписания оглашения право Есть возможность отказа от передумать требования объекта долевого иска и сохранить квартиру строительства прекращается 89

Приложение 2 Здания и сооружения, находящиеся в незавершенном строительстве в РФ – Год Число объектов, находящимся в В том числе: приостановленные незавершенном строительстве, всего или законсервированные 2000 179667 88379 2001 173362 81502 2002 164586 74886 2003 152256 61994 2004 139151 53467 2005 128496 45810 2006 125832 38549 2007 129716 31026 2008 121169 26340 2009 106451 27425 2010 103107 24796 2011 108138 20602 2012 104772 16880 2013 103371 16015 2014 101601 14626 2015 97965 13525 2016 90342 11800 2017 86847 11776 2018 81274 12303 2019 77826 9416 90

Приложение 3 91

Рецензии:

Авторизуйтесь, чтобы добавить рецензию

- у работы пока нет рецензий -

Отзывы:

Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв