Сохрани и опубликуйсвоё исследование
О проекте | Cоглашение | Партнёры
Выпускная квалификационная работа 21.03.02. Землеустройство и кадастры
Источник: Белгородский государственный университет - национальный исследовательский университет (НИУ «БелГУ»)
Комментировать 0
Рецензировать 0
Скачать - 2,4 МБ
Enter the password to open this PDF file:
-
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» (НИУ «БелГУ») ФАКУЛЬТЕТ ГОРНОГО ДЕЛА И ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ Кафедра природопользования и земельного кадастра ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Выпускная квалификационная работа студентки очной формы обучения направления подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры 4 курса группы 81001204 Ермиловой Александры Андреевны Научный руководитель: кандидат биологических наук, доцент Кухарук Н.С. БЕЛГОРОД 2016
СОДЕРЖАНИЕ Стр. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА……………………………………... 3 ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………… 6 ГЛАВА 1. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАО «ПЛЕМЕННОЙ ЗАВОД «РАЗУМЕНСКИЙ»………………………………………………………… 9 1.1. Характеристика объекта оценки……………………………. 9 1.2. Технология оценки…………………………………………... 15 ГЛАВА 2. ТЕХНОЛОГИЯ РАСЧЕТА КАДСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ………………………………………………………. 2.1. Перечень мероприятий при выполнении работ по кадастровой оценке земельных участков……………………….. 2.2. Соотнесение почвенных 23 23 разновидностей сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию… 26 2.3. Применение технологий доходного подхода в кадастровой оценке земельных участков……………………………………… 37 2.4. Расчет значений удельных показателей кадастровой стоимости………………………………………………………… 40 ГЛАВА 3. РЕЗУЛЬТАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ…………………………………………………………….. 3.1. Недостатки технологии определения кадастровой стоимости 42 42 земель сельскохозяйственного назначения………………………. 3.2. Предложения по модернизации подходов кадастровой 46 оценки сельскохозяйственных земель…………………………... ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………….. 48 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………… 50 ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………. 54
3 НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА 1. Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 3. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 31 июля 1998 № 146-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 №136 (ред. от 01.05.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 5. Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 02.06.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 6. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 02.06.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 7. Российская Федерация. Постановления. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление Правительства от 25.08.1999 № 945 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 8. Российская Федерация. Постановления. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства от
4 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 9. Российская Федерация. Приказы. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 10. Российская Федерация. Приказы. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 11. Российская Федерация. Приказы. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 12. Российская Федерация. Приказы. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 13. Российская Федерация. Приказы. Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»: Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 14. Российская Федерация. Приказы. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения: Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016.
5 15. Российская Федерация. Распоряжения. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-Р (ред. от 31.07.2002) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016. 16. Белгородская область. Постановления. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области: Постановление Правительства от 25.11.2013 № 483-пп // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», 2016.
6 ВВЕДЕНИЕ Актуальность. Использование земли в РФ является платным согласно Земельному Кодексу Российской Федерации (ст.65 п.1) [НПБ 4]. Формой платы являются налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, периодически (не реже одного раза в 5 лет) устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (ст. 65 п. 5) [НПБ 10]. Земля является одним из главных средств производства. Земли сельскохозяйственного назначения традиционно имеют особую значимость среди других категорий земельного фонда страны, которая исторически являлась аграрной и на настоящий момент этот сектор экономики развивается [22]. По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [НПБ 2]. Одним из важных научных направлений современного ведения кадастра недвижимости и кадастровой действующим земельным оценки земель, законодательством, регламентированных является изучение, исследование и оценка количественного и качественного состояния земельных ресурсов [3]. В октябре 2015 года в министерство сельского хозяйства РФ было направлено письмо о формировании предложений по совершенствованию методики проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Данное распоряжение приведено в приложении 1. В связи с этим тема выпускной квалификационной работы является актуальной и практически значимой. Объект исследования – процедура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
7 Предмет исследования – изучение методических подходов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Бесспорная актуальность и практическая значимость данной темы определили цель и задачи настоящей работы. Целью данного исследования является выявление недостатков методических основ кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и внесение предложений по их совершенствованию. Для достижения цели выпускной квалификационной работы предполагалось решение следующих задач: 1) изучить процедуру рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере конкретного земельного участка; 2) исследовать процедуру кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на том же примере, что и рыночной; 3) проанализировать результаты рыночной и кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области. 4) предложить государственной рекомендации кадастровой по оценки совершенствованию земель методики сельскохозяйственного назначения. Практическое значение выпускной квалификационной работы состоит в том, что кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения является мощным механизмом управления земельными ресурсами и находится в центре внимания всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей. Выпускная квалификационная работа подготовлена на основе анализа научных источников, результатов последнего тура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области, нормативноправовых источников и ресурсов, предоставленных сотрудниками Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, а именно отчет № 31-86-О «Об определении кадастровой стоимости
8 земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области», отчет №464 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, ЗАО «Племенной завод «Разуменский», южнее пос. Разумное. В данной работе использовались следующие методы исследования: сравнительный метод, анализ учебной, научной литературы и нормативных документов. Структура выпускной квалификационной работы: нормативноправовая база, введение, три главы, заключение, список использованных источников, приложения. В первой главе рассмотрен процесс определения рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения Вторая глава посвящена определению кадастровой стоимости того же земельного участка. В третьей главе производится сравнительный анализ результатов, выявляются недостатки методики проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и приводятся предложения по её совершенствованию.
9 ГЛАВА 1. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАО «ПЛЕМЕННОЙ ЗАВОД «РАЗУМЕНСКИЙ» 1.1. Характеристика объекта оценки Объект оценки – земельный участок площадью 102900 кв.м. – земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 31:15:1006002:1ХХ, расположенный в Белгородской области, Белгородском районе, в границах ЗАО «Племенной завод «Разуменский», южнее пос. Разумное. Местоположение объекта приведено на рисунке 1.1. Рис.1.1. Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте Собственником объекта является субъект Российской Федерации «Белгородская область». Ограничения (обременения) не были зарегистрированы. При оценке использовался сравнительный подход. По
10 состоянию на 24 мая 2013 года итоговая рыночная стоимость составляет 9529000 рублей. Основанием для проведения оценки послужил договор № 232 от 24 мая 2013 года. Задачей оценки выступало консультирование заказчика относительно рыночной стоимости объекта оценки. Заказчик проведения оценки – общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Теплицы Белогорья». Оценку проводило некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь». Заказчиком были предоставлены следующие документы и материалы: Договор аренды земельного участка от 17 февраля 2012 г., Распоряжение от 17 февраля 2012 года. Кадастровый паспорт земельного участка от 22 декабря 2011 №1234/123/45-678910. Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик [18]. Количественные и качественные характеристики объекта оценки приведены в таблице 1.1. Таблица 1.1 Количественные и качественные характеристики объекта Общие характеристики земельного участка 1 Местоположение 2 Наименование Белгородская область, Белгородский район, в границах ЗАО «Племенной завод «Разуменский», южнее пос. Разумное (согласно межевого плана кадастровый номер 31:15:1006002:1ХХ) Землепользование 3 Категория земель Земли сельскохозяйственного назначения 4 Площадь 102900 кв.м. 5 Кадастровая стоимость Правообладатель 420 861 руб. 6 Субъект Российской Федерации «Белгородская область»
11 Продолжение таблицы 1.1 7 Вид права Собственность 8 Ограничения Не зарегистрировано Прочие характеристики земельного участка 1 Форма Многоугольная, неправильной формы 2 Рельеф местности Ровный 3 Состояние участка Свободный от застройки 4 Транспортная Подъезд по дороге с твердым покрытием доступность 5 Экологическая Средняя привлекательность 6 7 Доступ к оживленным Оживленные магистрали магистралям непосредственной близости Инженерные Удалены расположены в коммуникации 8 Престижность Средняя местоположения 9 Близость объектов Удалены инфраструктуры Согласно нормативно-правовым документам, которые действуют в России, собственник земли вправе осуществлять основные виды сделок с земельными участками, а именно дарить, сдавать в аренду, продавать, отдавать в залог и т.д. [НПБ 3]. Земельный рынок в настоящий момент характеризуется следующими показателями: количеством участков, площадями, ценами о сделках по аренде или продаже государственных и муниципальных земель, а также по куплепродаже земельных участков гражданами и организациями [4]. По состоянию на 2014 год в Белгородской области органами государственной власти и местного самоуправления было продано юридическим и физическим лицам в собственность за плату 6431 земельный
12 участок на площади 3715 га, из них вне населенных пунктов – 213 сделок, площадь – 2441 га. Информация о количестве сделок с земельными участками представлена на рисунке 1.2. 14% 48% 29% 9% Купля/продажа Дарение Наследование Рис.1.2. Количество сделок с земельными участками [14] Большая часть сделок 19866 (40,3 %) на площади 9879 га осуществлена по купле-продаже гражданами и юридическими лицами, по дарению – 3508 сделок (7,1 %), на площади – 10060 га, по наследованию земельных участков гражданами – 12106 сделок или (24,6 %) на площади 89742 га, по залогу – 5804 сделки (11,8 %), на площади – 34294 га. Диаграмма соотношений земельных сделок по площадям представлена на рисунке 1.3. 16% 54% 16% 14% Купля/продажа Дарение Наследование Залог Рис.1.3. Площадь земель, вовлеченных в оборот [14]
13 Органами государственной власти и местного самоуправления совершено сделок – 6431 (13,0 %) по продаже земельных участков на площади – 3715 га. Прочих сделок с землей по продаже прав аренды государственных и муниципальных земельных участков совершено – 1566 (3,2 %) на площади – 5051 га [14]. Рассматривая цены предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения в открытых источниках можно заметить, что основу предложения на рынке земельных участков составляют небольшие участки площадью до 200 га [10]. Что касается местоположения земельных участков, то практически в каждом районе Белгородской области представлены подобного рода участки. Причем наибольший объем предложения по количеству представленных объектов приходится на следующие районы Белгородской области: Алексеевский; Красногвардейский; Валуйский; Вейделевский; Корочанский. Это легко объяснимо, так как на сегодняшний день наибольшим спросом пользуются земли сельскохозяйственного назначения вдоль федеральных трасс. После регистрации права собственности покупатели стремятся перевести их в другую категорию, чтобы использовать под строительство придорожных ресторанов, кафе, автозаправок и других объектов, приносящих прибыль [23]. Интерес представляют также сельскохозяйственные земли, которые в дальнейшем планируется использовать под жилищное строительство [19]. В Белгородской области реализуется национальный проект «Доступное жилье», в ходе которого низкий процент земель поселений замещается за счет собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
14 путем перевода их в соответствующую категорию. Покупателями таких участков становятся либо крупные столичные инвесторы, либо банковские структуры, как местные, так и из других регионов. Именно они в последнее время проявляют наибольшую активность на рынке земель сельскохозяйственного назначения. Относительно небольшой объем предложения по количеству представленных участков приходится на Грайворонский, Краснояружский, Ракитинский, Валуйский районы и другие удаленные от областного центра районы. Крупные земельные массивы площадью свыше 1000 га в основном располагаются в Прохоровском, Шебекинском, Белгородском, Красногвардейском, Корочанском, Губкинском районах [15]. С точки зрения плодородности почвы (чернозем) преимущественно отличаются земельные участки, расположенные в северных и центральных районах Белгородской области – Грайворонский, Борисовский, Краснояружский, Белгородский, Ивнянский, Яковлевский, Губкинский. Самые плодородные земли расположены в Ракитинском и Прохоровском районах Чуть менее плодородные участки представлены в Алексеевском, Валуйском, Волоконовском, Корочанском, Красногвардейском, Новооскольском, Старооскольском, Чернянском, Шебекинском районах. Наименее перспективные участки по плодородию почвы представлены в южных районах Белгородской области – Ровеньский, Красненский. Цена на объект будет зависеть в первую очередь от следующих критериев: площадь объекта; уровень плодородия почвы; местоположение; обеспеченность инженерными коммуникациями [28].
15 Диапазон цен за 1 га следующий – минимальная цена – стартует с отметки 13000 рублей за 1 га, максимальная – достигает 500000 рублей за га. Ценовой максимум приходится на небольшие земельные участки (1-5 га), пригодные для изменения разрешенного использования и строительства на них жилья, производственных объектов и расположенные в непосредственной близости от крупных городов. На крупные земельные наделы средняя цена в современных условиях варьируется в диапазоне 13000-100000 рублей за 1 га. Как правило, оценщик для проведения оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительных и доходный подходы к оценке [36]. 1.2. Технология оценки Учитывая особенности представленного к оценке участка, по мнению оценщика, затратный подход не может быть применен, так как элементы затратного подхода используются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка методом остатка и методом выделения; метод остатка не может быть использован, так как у оценщика отсутствуют сведения о физических характеристиках будущих улучшений, а метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков [31]. Доходный подход тоже не может быть использован, так как у оценщика отсутствуют достоверные сведения о будущих доходах от его использования. Единственно приемлемым подходом является сравнительный подход, так как у оценщика имеется достаточно информации о рыночной стоимости аналогичных земельных участков [12]. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж включал в себя четыре этапа [9]. На первом выбирались
16 единица и элементы сравнения. На втором проводился сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Третий этап включает в себя корректировку значений единицы сравнения для объектов аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения. Заключительным этапом проводилось согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта [НПБ 15]. Единицей сравнения являлся 1 кв.м. общей площади как наиболее используемый на рынке земельных участков. Элементы сравнения – это факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками [17]. Наиболее важные факторы стоимости, как правило, это: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура; характеристики сделки. Для проведения сравнительного анализа составлялась таблица 1.2, содержащая сведения об элементах сравнения по объекту оценки и объектаманалогам [НПБ 9]. Использовались сведения, содержащиеся в сайтах агентств недвижимости и рекламно-информационных изданиях.
17 Таблица 1.2 Сравнительный анализ объекта оценки с объектами-аналогами Наименование Цена объекта предложения Местоположение и кружение Объект оценки - Белгородская обл., Белгородский р-н, ЗАО «Племенной завод «Разуменский» Белгородский район, пгт. Разумное Аналог 1 (http://www.m oyareklama.ru) 5 000 руб./сотка Аналог 2 (http://www.m oyareklama.ru) 3 000 000 руб. Белгородский р-н, п. Северный Аналог 3 (http://www.m oyareklama.ru) 1 500 000 руб. Белгородский р-н., п. Севрюково Аналог 4 (http://www.m oyareklama.ru) 4 000 000 руб. Белгородский р-н, с. Никольское Элементы сравнения Факторы стоимости Разрешенное Физические Транспортная использование характеридоступность стики Земли сельПлощадь Подъездной скохозяй102900 кв.м. путь — ственного участок дорога с назначения ровный, твердым выделен покрытием Земли сельПлощадь Подъездной скохозяй15 000 кв.м. путь — ственного (150 сот.) дорога с назначения ровный, твердым выделен покрытием Земли сельПлощадь Подъездной скохозяй42 000 кв.м., путь — ственного выделен дорога с назначения (4,2 га) твердым покрытием Земли сельПлощадь Подъездной скохозяй14 000 кв.м., путь — ственного выделен дорога с назначения (1,4 га) твердым покрытием Земли сельПлощадь Подъездной скохозяй84 000 кв.м., путь — ственного выделен дорога с назначения (8,4 га) твердым покрытием Коммуникации Коммуникации и объекты социальной инфраструктуры удалены Коммуникации и объекты социальной инфраструктуры удалены Коммуникации и объекты социальной инфраструктуры удалены Коммуникации и объекты социальной инфраструктуры удалены Коммуникации и объекты социальной инфраструктуры удалены Характеристика сделки Дата оценки – 24 мая 2013 года Дата публичной оферты – май 2013 г. Дата публичной оферты – май 2013 г. Дата публичной оферты – май 2013 г. Дата публичной оферты – май 2013 г.
18 При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов, поправки производились от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом как бы давался ответ на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый?». В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, которые существуют между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносилась в том случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает. Корректировка на «уторговывание» – отражала возможное понижение цены предложения, которую приняли в расчетах в процессе переговоров о куплепродаже недвижимости между продавцом и покупателем [11]. Скидка на торг в основном зависела от размера первоначальной стоимости удельного показателя объекта, чем больше первоначальная стоимость, тем больше скидка, а также от ликвидности объекта. Как правило, скидка на торг колеблется от 0 % до 15 %, но в основном составляет от 3 % до 10 %. В данном случае для всех аналогов, являющихся предложениями о продаже, принималась средняя величина скидки на торг в размере – 2 %. Корректировка на местоположение – это необходимый элемент сравнения, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Эта поправка учитывала различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. Объект оценки расположен в непосредственной близости от города Белгорода. Аналоги № 1,2,3 имели аналогичное расположение, с достаточно развитой инфраструктурой, их местоположение можно признать равнозначным, поэтому к ним корректировка не применяется. Несомненное преимущество имеет расположение оцениваемого земельного участка по отношению к аналогу №4, который более удален от города и имеет менее престижное расположение. К удельному показателю аналога вводилась корректировка +20 %.
19 Корректировка на разрешенное использование не требовалась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Корректировка на физические характеристики (рельеф, размеры и форма земельного участка) была введена вследствие того, что большие по площади земельные участки сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые. Поправка на размер вычисляется по форме Уильямса: ( Площадь объекта оценки Площадь сопоставимого объекта 𝐾𝑚 ) =( Цена объекта Цена сопоставимого объекта ) (1.1) Кт – коэффициент торможения (коэффициент Чилтона) имеет диапазон значений (-0,1 до -1,5). (Величина коэффициент устанавливается экспертно -1,0). В ходе приведенных расчетов вводились коэффициенты к удельным показателям стоимости: аналога №1 (0,50), аналога №2 (0,91), аналога №3 (0,82), аналога №4 (0,98). Корректировки на транспортную доступность, социальную инфраструктуру, наличие (отсутствие) коммуникаций, характеристики сделки не применялись. Далее согласовались результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам и определялась рыночная стоимость оцениваемого объекта. Процедура определения рыночной стоимости путем сравнения продаж приведена в таблице 1.3. При расчете весов возможно учесть два фактора достоверности: количество корректировок и их величину. Наиболее высока достоверность того объекта, в который вносилось наименьшее количество корректировок [24].
20 Таблица 1.3 Определение рыночной стоимости Элементы сравнения Цена предложения Общая площадь Стоимость 1 кв.м. Корректировка на уторговывание Скорректированная стоимость Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость Корректировка на разрешенное использование Скорректированная стоимость Корректировка на физические характеристики Скорректированная стоимость Корректировка на площадь Скорректированная стоимость Корректировка на транспортную доступность Скорректированная стоимость Корректировка на социальную инфраструктуру Скорректированная стоимость Корректировка на наличие коммуникаций Скорректированная стоимость Корректировка на характеристики сделки Скорректированная стоимость Количество корректировок Валовая корректировка Вес Сумма весов Нормированный вес Взвешенная стоимость 1 кв.м. Рыночная стоимость Рыночная стоимость (с учетом округлений) Единица измерения руб. кв.м. руб. % Руб. % Руб. % Руб. % Руб. Коэф. Руб. % Руб. % Объект оценки 102900 % Руб. % Руб. % Руб. Руб. Руб. 92,60 9 528 956,75 9 529 000,00 Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 35 000 100 350 2 343 0 343 0 343 0 343 0,50 171,50 0 171,50 0 171,50 0 171,50 0 171,50 2 1,5300 0,3268 3 000 000 42000 71,43 2 70 0 70 0 70 0 70 0,91 63,70 0 63,70 0 63,70 0 63,70 0 63,70 2 1,1118 0,4497 1 500 000 14000 107,14 2 105 0 105 0 105 0 105 0,82 86,10 0 86,10 0 86,10 0 86,10 0 86,10 2 1,2036 0,4154 0,2240 38,42 0,3082 19,63 0,2847 24,51 4 000 000 84000 47,62 2 46,67 20 56 0 56 0 56 0,98 54,88 0 54,88 0 54,88 0 54,88 0 54,88 3 1,2485 0,267 1,4589 0,1830 1,04
21 При увеличении количества корректировок достоверность результата снижалась. Исходя из теории математической статистики, была выбрана гиперболическая модель зависимости «вес-количество корректировок», то есть использовалась формула: К=1/N (1.2) где N – количество корректировок. По мере увеличения корректировок достоверность результата также снижалась. Далее использовалась формула для расчета скорректированной удельной стоимости: С=ЦАхК1хК2…Кп=ЦАхВК (1.3) где К1,…Кп – коэффициенты корректировки, определяемые по формуле: Кi=(1/(Пi/100)), (1.4) где Пi – абсолютное значение i-ой поправки; ЦА – удельная цена предложения аналога (на 1 кв.м.); ВК – валовой коэффициент корректировки. Собственно, отбросив слагаемые высших порядков, относительная погрешность скорректированной цены составит СЦ=ЦАхК1хК2…Кп=ЦАхВК. Если цены продаж аналогов определены с равной степенью достоверности, имеем ЦА=const или СЦ/ВК=const. Тогда для обеспечения наибольшей достоверности в качестве весов следовало выбирать величину 1/ВК. Считая, что факторы, количество корректировок и размер корректировок являются независимыми, получим формулу для определения весов:
22 Вес=1/(NхВК)=1/(NхК1хК2…Кп) (1.5) Сумма полученных весов должна быть равна единице, для чего каждое весовое значение следует разделить на сумму весовых значений всех объектов аналогов [13]. Отчет об определении рыночной стоимости объекта подлежал экспертизе. В результате экспертизы отчет получил положительное экспертное заключение [НПБ 13; 6]. Результаты определения рыночной стоимости объекта показали значение 9529000 рублей.
23 ГЛАВА 2. ТЕХНОЛОГИЯ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 2.1. Перечень мероприятий при выполнении работ по кадастровой оценке земельных участков Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [НПБ 6]. При определении кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения первой группы использовался доходный подход [26]. При определении стоимости не учитывались виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным актом РФ, нормативным правовым актом Белгородской области, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Объект оценки и имущественные права на него рассматривались свободными от каких-либо претензий и ограничений. Основанием для проведения оценки являлся государственный контракт № 8 от 31.07.2013 г. Результаты оценки предполагалось использовать для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными федеральными законами [НПБ 12]. Кроме того, результаты оценки используются в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена оценка [НПБ 7]. Дата определения стоимости оценки 1 января 2013 г. Срок проведения оценки с 31.07.2013 г. по 20.09.2013 г. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась с применением
24 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445 [НПБ 15], а так же с использованием специального программного обеспечения «ИКАС-АГРОГКОЗ» (далее СПО), разработанного в соответствии с законодательством РФ и имеющий сертификат соответствия системы добровольной сертификации. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков определялись в соответствии с п. 2.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения «Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, кадастровой занятых залежами оценки внутрихозяйственными на дату земель, проведения многолетними дорогами, государственной насаждениями, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности» на основе метода капитализации земельной ренты, главное условия применения которого – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка [НПБ 14]. По итогам определения кадастровой стоимости составляется отчет. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа. Требования к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости определены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 [НПБ 11].
25 Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков первой группы определялись в следующей последовательности, показанной на рисунке 2.1. Определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них Определение перечня всех с/х культур, возможных к выращиванию Выбор допустимых чередований посевов Определение нормативной урожайности каждой с/х культуры из состава перечня культур Определение рыночной цены для каждой с/х культуры из состава перечня культур Расчет валового дохода на единицу площади для каждой с/х культуры Определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой с/х культуры Расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота Расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота Расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота Расчет удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота Определение максимального значения удельного показателя земельной ренты Определение значения коэффициента капитализации земельной ренты. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности Расчет удельного показателя кадастровой стоимости Рис. 2.1. Алгоритм определения удельных показателей кадастровой стоимости объекта оценки
26 Для определения удельных показателей использовались почвенные материалы, технические карты, справочные материалы, а также информация, предоставленная департаментом агропромышленного комплекса [НПБ 8]. 2.2. Соотнесение почвенных разновидностей сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию Кадастровая стоимость определялась путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земель данного вида использования на площадь, которую занимают эти земли в границах земельного участка [32]. Удельные показатели первой группы вида использования определялись на территории Белгородской области по почвенным разновидностям. Определение состава почвенных разновидностей проводилось на основе почвенных материалов, представленных в Приложении 2. Состав почвенных разновидностей определялся путем использования материалов предыдущего тура оценки и структуры почвенных разновидностей ранее существующего землепользования, на которые имелись материалы почвенного обследования (территория ранее существовавшего колхоза, совхоза, подсобного хозяйства). В случае отсутствия материалов почвенного обследования применялись усредненные данные о почвенной структуре всего административного района. В зависимости от расположения земельных участков в той или иной агроподзоне определялся показатель его агроклиматического потенциала [29]. Для определения агроклиматического потенциала земельного участка использовались почвенные материалы и публичная кадастровая карта. Чтобы в дальнейшем рассчитать продуктивность в разрезе почвенной разновидности полученная информация генерализировалась и кодировалась. Каждой почвенной разновидности присваивался код, который характеризовал
27 тип и подтип почвы. Производилась кодировка литологического строения и дополнительных признаков почв. Она проводилась на основании Справочника физико-химических свойств почв сельскохозяйственных угодий и баланса гумуса на пашне Российской Федерации [30]. Результаты кодировки и характеристики почвенных разновидностей приведены в Приложении 3. После этого в разрезе почвенных разновидностей определялся перечень всех пригодных для выращивания сельскохозяйственных культур в составе севооборота. Перечень сельскохозяйственных культур подбирался по соответствию показателей климата территории агроклиматическим требованиям, определяющим ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур на территории региона. Перечень культур, рекомендованных для выращивания на территории Белгородской области, дан в Приложении 4. Типовой набор севооборотов по различным агроклиматическим зонам Белгородской области брался в соответствии со Справочником агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ, фрагмент которого приведен в Приложении 4. Далее в разрезе почвенных разновидностей производился выбор допустимых чередований посевов на основе перечня культур. Допустимые чередования посевов характеризовались набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота. Подбор и оптимизация предложенных севооборотов проводились с учетом доходности культур в составе севооборота. В процессе оптимизации просчитывался баланс гумуса итоговой оценочной структуры, необходимый для расчета оптимальных доз удобрений, влияющих на совокупный рентный доход с 1 га посевов. Поиск севооборота заданного набора культур на заданной почвенной разновидности проводился с использованием СПО.
28 Есть 2 способа нахождения севооборота набора сельскохозяйственных культур, возделываемых реализованных в СПО. на заданной Так как почвенной разновидности, сельскохозяйственные культуры характеризуются различной нормативной урожайностью и имеют различный баланс гумуса зависимости от почвенной разновидности, на которой они возделываются, и, кроме того, удельные затраты на возделывание и уборку культуры зависят от той почвенной разновидности, на которой производится это возделывание, различные севообороты будут давать различный удельный валовый доход (УдВД) и удельный показатель земельной ренты (УПЗР). Поэтому для каждой почвенной разновидности на основе перечня культур, возможных к выращиванию в заданной Агроклиматической подзоне (АКП), требовалось найти возможный севооборот, обеспечивающий максимальную величину УПЗР. Именно поэтому в СПО реализовано 2 различных метода нахождения севооборота [35]. 1-ый метод (оптимизационный): основан на нахождении оптимального севооборота из всех возможных севооборотов путем решения частично целочисленной (булевой) задачи математического программирования. 2-ой метод (упрощенный): основан на нахождении наилучшего севооборота из числа заранее заданных возможных севооборотов путем простого перебора. Первый оптимизационный метод основан на использовании теории предшественников в агрономической науке. Исходные данные (обозначения): N – количество культур; Yi – урожайность культуры с номером i =1….N. Если культура не возделывается в данной Агроклиматической подзоне, то ее урожайность принимается равной «0»; hi – баланс гумуса культуры i, i =1….N; Zi – затраты на выращивание и уборку культуры i на 1 Га;
29 Si – цена реализации культуры i; 100 х a – прибыль предпринимателя, в %; k – коэффициент капитализации; Sh – цена гумуса; M – число полей (лет) севооборота; Составлялась математическая модель севооборота. Любой севооборот, представляющий из себя циклическую последовательность культур длиной в M лет, может быть описан матрицей булевых переменных Xi,j (состоящей из нулей и единиц), такой что: Xi,j = 1, если культура с номером i сеется в год с номером j, и Xi,j = 0, если культура с номером i не сеется в год с номером j. Поскольку в каждый год j засеяна одна и только одна культура (включая чистый пар, который тоже считается культурой) имеем M равенств (по числу лет в севообороте): ∑𝑁 𝑋 = 1 { 𝑖=1 𝑖,𝑗 j = 1, … , M. (2.1) Условия на предшественника. Для каждой культуры с номером i и каждого года (поля) севооборота j имеем неравенства: Xi, j + Xk, (j − 1) ≤ 1; j = 2, … , М { Xi, 1 + Xk, M ≤ 1 (2.2) где k – пробегает номера культур таких, что элемент с номером (i, k) в матрице предшественников не равен 3. Действительно, принимая во внимание, что переменная Xi,j является булевой, сумма Xi,j + Xk,(j-1) может быть равна 0, 1 или 2. Далее ставились ограничения на максимальные частоты появления сельскохозяйственных культур в севообороте. Для каждой культуры i, для
30 которой величина q больше 1, имеем (q-1) неравенство для каждого года j (принимая во внимание циклический характер севооборота): Xi,j + Xi,n ≤ 1; j = 1,…..,M (2.3) где n – остаток от деления (2M – m)/M, где m пробегает значения m = 2,…,q; Потом рассматривались ограничения на максимальное число лет непрерывного посева сельскохозяйственных культур. Для каждой культуры i, для которой величина p больше 1 и менее 100, имеем 1 неравенство для каждого года j (принимая во внимание циклический характер севооборота): Xi,j + Xi,n ≤ 1; j = 1,…..,M (2.4) где n – остаток от деления (2M – p)/M. Среди рассматриваемых в ГКОЗ культур имеется одна культура, обладающая (с точки зрения принятой в настоящем СПО математической модели) уникальным свойством, – это озимая пшеница. Дело в том, что озимая пшеница 2-го года, может быть посеяна только лишь в том случае, когда ее предшественник – пшеница 1-го года – была посеяна по чистому пару. Поэтому, в случае, если чистый пар включен в универсальную структуру посевов, имеем по каждому году j для «Озимой пшеницы 2» (N1) неравенство, запрещающее ее сеять по всем пред-предшественникам, кроме чистого пара: X2,j + Xl,n ≤ 1; j = 1,…..,M, l = 1,…,(N-1) (2.5) где n – остаток от деления (2M – 2)/M. После определялся удельный валового дохода (целевой функции) при выбранном севообороте Xi,j.
31 Целевая функция имела вид: 𝑀 𝐹 = ∑𝑁 𝑖=1( 𝑌𝑖 х𝑆𝑖 − (1 + 𝑎 )х𝑍𝑖 ) ∑𝑗=1 𝑋𝑖,𝑗 + (1 + 𝑎)х𝐶ℎ𝑢𝑚 → 𝑀𝐴𝑋 (2.6) где Chum – затраты на поддержание гумуса при выбранном севообороте X. Нетрудно убедиться, что: 𝑀 Chum = Sh х MIN [0; ∑𝑁 𝑖=1 ℎ𝑖 ∑𝑗=1 𝑋𝑖,𝑗 ] (2.7) То есть, если суммарный баланс гумуса при севообороте X положителен, то затраты на поддержание баланса гумуса равны «0», в противном случае они прямо пропорциональны отрицательной величине баланса. Постановка задачи определения севооборота Xi,j, обеспечивающего максимальный Удельный валовый доход при выбранной почвенной разновидности. Множество допустимых севооборотов описывается системой линейных неравенств и равенств (1)-(5). Среди этих севооборотов надо найти такой, который обеспечит максимум целевой функции: 𝑀 𝐹 = ∑𝑁 𝑖=1( 𝑌𝑖 х𝑆𝑖 − (1 + 𝑎 )х𝑍𝑖 ) ∑𝑗=1 𝑋𝑖,𝑗 + (1 + (2.8) 𝑀 a)х ShхMIN [0; ∑𝑁 𝑖=1 ℎ𝑖 х ∑𝑗=1 𝑋𝑖,𝑗 ] → MAX Вообще говоря, целевая функция F получилась нелинейная. Но если ввести новую «искусственную» переменную XM*N+1 (описывающую баланс гумуса), XMхN + 1 ≤ 0 {XMхN + 1 ≤ Sh х (1 + a)х ∑𝑁 ℎ ∑𝑀 𝑋 𝑖=1 𝑖 𝑗=1 𝑖,𝑗 (2.9)
32 то целевая функция принимает вид: 𝑀 F = ∑𝑁 𝑖=1( 𝑌𝑖 х𝑆𝑖 − (1 + 𝑎 )х𝑍𝑖 ) ∑𝑗=1 𝑋𝑖,𝑗 + XMхN+1 → MAX (2.10) и задача становится линейной, частично целочисленной (булевой), где первые MхN переменных – булевы, а последняя (M х N +1)-ая переменная непрерывная. В СПО реализован численный метод решения этой задачи, основанный на методе ветвей и границ. В алгоритм заложена возможность использования многолетних трав 2-х и 3-х лет. Например, обозначение МнТр 3 означает многолетнюю траву, которую можно посеять один раз в 3 года, а убирать урожай ежегодно (трехлетнюю). Обозначение МнТр 3-2 означает трехлетнюю многолетнюю траву на втором годе. Соответственно, МнТр 2 – это «двухлетняя» многолетняя трава, которая сеется один раз в два года, а МнТр 2-1 и МнТр 2-2 – это двухлетняя многолетняя трава 1-го и 2-го года. Все эти травы имеют одинаковую урожайность и баланс гумуса, которые рассчитываются в соответствии с Методиками, и имеют одинаковую цену реализации. Однако, стоимость возделывания и уборки этих культур разные, поскольку стоимость возделывания и уборки травы 1-года включает в себя цену и возделывания, и уборки в совокупности, а стоимость возделывания и уборки трав 2-го и 3-го годов включают в себя затраты только лишь на уборку, и существенно ниже затрат на травы 1-го года. Если у Пользователя нет дифференциации общих затрат Z, затрат на возделывание и затрат на уборку по отдельности, то в СПО, по умолчанию, затраты на возделывание и уборку трав первого, второго и третьего года (Z1, Z2 и Z3 соответственно) рассчитываются на основе следующего алгоритма.
33 Для трав 2-х лет посева: Z1 = 4.6/3.3 х Z Z2 = 2/3.3 х Z (2.11) Z1 = 6.9/4.3 х Z { Z2 = 3/4.3 х Z Z3 = 3/4.3 х Z (2.12) { Для трав 3-х лет посева: Поясним, как были получены формулы для трехлетних многолетних трав. Обозначим через x и y затраты (удельные) на возделывание и уборку многолетних трав соответственно, а через Z среднюю цену затрат за 3 года. Тогда, с учетом того, что затраты на возделывание на 30% больше затрат на уборку и того, что средняя цена затрат за 3 года равна Z, получаем следующую систему линейных уравнений: Z1 = x + y Z2 = y Z3 = y x = 1.3 х y {Z1 + Z2 + Z3 = 3 х Z (2.13) Решение этой системы и дало формулы для затрат по травам 3-х летнего цикла. Аналогично, получены формулы для многолетних трав 2-х летнего цикла. Помимо этого, для того, чтобы ввести эти культуры в математическую модель, необходимо специальным образом описать эти травы в матрице предшественников. Так, для трав 2-х летнего цикла справедливо следующее: травы 2-х летнего цикла 1-го года (МнТр2-1) имеют своих естественных предшественников; травы МнТр 2-2 могут иметь в качестве предшественника исключительно только МнТр 2-1.
34 Это означает, что в матрице предшественников, в строке, отвечающей за МнТр 2-2 на месте, соответствующем МнТр 2-1 нужно поставить «3», а на всех других местах поставить «0». Аналогично, для трав 3-х летнего цикла справедливо следующее: травы 3-х летнего цикла 1-го (МнТр3-1) года имеют своих естественных предшественников; травы МнТр 3-2 могут иметь в качестве предшественника исключительно только МнТр 3-1; травы МнТр 3-3 могут иметь в качестве предшественника исключительно только МнТр 3-2. Это означает, что в матрице предшественников, в строке, отвечающей за МнТр 3-2, на месте, соответствующем МнТр 3-1 нужно поставить «3», а на всех других местах поставить «0», а в строке, отвечающей за МнТр 3-3, на месте, соответствующем МнТн 3-2 надо поставить «3», а на всех других поставить «0». Таким образом, в программе производится оптимальный выбор не только между ведущими сельскохозяйственными культурами в севообороте, но, также, и между травами 2-х и 3-х лет использования. В СПО реализован поиск оптимального севооборота с цикличностью, не превосходящей 11 лет. Для этого, последовательно (в цикле) находятся оптимальные севообороты из 4-х польных, 5-ти польных, …, 11-ти польных севооборотов, и после сравнения выбирается наилучший, дающий наибольшую величину УПЗР для данной почвенной разновидности. Второй метод является упрощенным. В СПО рассматриваются возможные (часто используемые) севообороты для каждой АП Белгородской области. Исходные данные (обозначения): N – количество культур; hi – баланс гумуса культуры i, i =1….N;
35 Yi – урожайность культуры с номером i = 1….N. Если культура не возделывается в данной АП, то ее урожайность принимается равной «0»; Zi – затраты на выращивание и уборку культуры i на 1 Га; Si – цена реализации культуры i; 100*a – прибыль предпринимателя (в %); k – коэффициент капитализации; Sh – цена гумуса; Ri – матрицы севооборотов (состава посевных площадей) для каждой АП. Составлялась математическая модель севооборота методом перебора. В СПО на основе перечня севооборотов, путем вычисления процента посевных площадей для каждого из севооборотов (строки матрицы) вычисляется УПКС: F = ∑𝑁 𝑖=1(𝑌𝑖 х 𝑆𝑖 − (1 + 𝑎 ) х 𝑍𝑖 ) х Pi /100 + (1+a) х Sh х MIN (2.14) [0; ∑𝑁 𝑖=1 ℎ𝑖 х Pi /100] где Pi – доля i-той культуры в составе посевных площадей севооборота. Далее, выбирается севооборот, обеспечивающий максимальное значение F (УПКС). После выбора допустимых чередований посевов определяется нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур в разрезе почвенных разновидностей. Для начала определяют продуктивность пашни путем расчета показателей нормативной урожайности каждой оцениваемой культуры. Нормативная урожайность зерновых культур рассчитывается по формуле: У = 33.2 х 1.4х АП/10.0 х К1хК2хК3хК4 где У – нормативная урожайность зерновых культур, ц/га; (2.15)
36 АП – величина агроклиматического потенциала по агроклиматической подзоне для зерновых культур (по Карманову И.И.); 10.0 – базовое значение величины агроклиматического потенциала; 33.2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам зональных технологий при базовом значении АП (10,0); 1.4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания сельскохозяйственных культур; К1 – поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое; К2 – поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта; К3 – поправочный коэффициент на содержание физической глины в пахотном горизонте; К4 – поправочный коэффициент на дополнительные свойства почв; Расчетный уровень продуктивности земель установлен по урожайности зерновых культур по интенсивным зональным технологиям с коэффициентом освоенности технологии 0.7 (коэффициент был определен по материалам Госсортсети). Агроклиматический потенциал рассчитывался по формуле: t 10 ( КУ Р) АП 0 КК 100 (2.16) где Σt > 10° – сумма температур выше 10°, берется из климатических (агроклиматических) справочников; КУ – коэффициент увлажнения (отношение количества осадков к испаряемости); величины КУ более 1,1 принимаются равными 1,1. Переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности других сельскохозяйственных культур осуществляется с применением коэффициента перевода [24].
37 Результаты расчета нормативной урожайности приведены в Приложении 5. 2.3. Применение технологий доходного подхода в кадастровой оценке земельных участков Департамент агропромышленного комплекса Белгородской области предоставил материалы о среднемесячной заработной плате работников, занятых в сельскохозяйственном производстве, рыночных ценах реализации сельскохозяйственной продукции, ценах на удобрения и другие статьи затрат (письмо № 6-02/1124 от 17.07.2013 г.). Данные о рыночных ценах на продукцию сельскохозяйственных культур приведены в таблице 2.1. Таблица 2.1 Рыночные цены на продукцию сельскохозяйственных культур, руб./т Наименование показателя Годы 2009 2010 2011 2012 2009-2012 - пшеница 3438 4492 4623 6673 4807 - ячмень 3060 3951 4788 6255 4514 - кукуруза 4790 6298 5192 6923 5801 - подсолнечник 9749 15979 9807 14610 12536 - картофель 7480 11307 19963 12446 12799 - сахарная свекла (фабричная) 1934 2290 1577 1417 1805 Среднемесячная заработная плата работников, сельскохозяйственном производстве приведена в таблице 2.2. занятых в
38 Таблица 2.2 Среднемесячная заработная плата работников, занятых в сельскохозяйственном производстве, рублей Наименование показателя Среднемесячная заработная плата работников, занятых в с/х производстве (вид экономической деятельности «Растениеводство») 2008 2009 Годы 2010 12 097 13 236 13 652 2011 2012 18 463 22 406 На основании коэффициентов перевода урожая сельскохозяйственных культур в зерновые единицы по отношению к ячменю рассчитывались данные по ценам реализации однолетних и многолетних трав [34]. Коэффициент перевода для однолетних трав на сено – 0,4, а для многолетних трав на сено 0,5. Далее определялись затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур. Они определялись по типовым зональным технологическим картам в разрезе оценочных сельскохозяйственных культур [33]. На основании технологических карт определялись конкретные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур используемые в расчетах Технологические карты в разрезе оценочных сельскохозяйственных культур дифференцировались в зависимости от агроподзоны. Далее рассчитывались затраты на единицу площади для каждого севооборота. С помощью СПО суммировались произведения удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами и деления результата на общее число полей севооборота [7].
39 После рассчитывался валовой доход на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур путем умножения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации [32]. Удельный валовый доход по сельскохозяйственной культуре рассчитывался по формуле: ВД = Ун х Ц (2.17) где ВД – удельный валовый доход, руб./га; Ун – нормативная урожайность оценочной культуры, ц/га; Ц – прогнозируемая цена реализации продукции оценочной культуры по субъекту РФ, руб/ц. Валовый доход на единицу площади для каждого севооборота так же рассчитывался в СПО: сумма произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота на количество полей занимаемых сельскохозяйственными культурами делилась на общее число полей севооборота. Результаты расчета удельного валового дохода представлены по в Приложении 6. Расчет в разрезе почвенных разновидностей удельных затрат для каждой оценочной структуры производился путем суммирования удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур, взвешенных с учетом их доли в структуре оценочных культур. Расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота производился в СПО по формуле: УПЗР = ВД –Звозд –Зплод – ПП где УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб./га; ВД – удельный валовый доход, руб./га; (2.18)
40 Звозд – удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур; Зплод – удельные затраты на поддержание плодородия почв, руб./га; ПП – прибыль предпринимателя, руб./га. Прибыль предпринимателя рассчитывалась на основе информации о доходах, полученных сельскохозяйственными предприятиями Белгородской области за 2008 - 2012 год. Информация предоставлена Департаментом агропромышленного комплекса Белгородской области (письмо 6-02/1124 от 17.07.2013 г.). Прибыль предпринимателя составляет 23,98% (расчет приведен в Приложении 7). 2.4. Расчет значений удельных показателей кадастровой стоимости Определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов выполнялось при помощи СПО в разрезе ранее существующего землепользования, на которые имеются материалы почвенного обследования (территория ранее существовавшего колхоза, совхоза, подсобного хозяйства). Значение коэффициента капитализации земельной ренты определялось для сельскохозяйственных угодий Белгородской области и составляло 11,8431%. Порядок расчета коэффициента капитализации приведен в Приложении 8. Удельный показатель кадастровой стоимости по почвенным разновидностям определялся путем деления максимального удельного показателя земельной ренты по почвенной разновидности на коэффициент капитализации [2]. Результат расчета удельных показателей кадастровой стоимости для каждой почвенной разновидности приведен в Приложении 9.
41 Удельный показатель кадастровой стоимости земель в составе земельного участка (в разрезе ранее существующего землепользования) определялся в СПО, как средневзвешенный по площади почвенных разновидностей. УПКСЗ был определен для каждого земельного участка, отнесенного к первой группе вида использования земель сельскохозяйственного назначения. Результаты государственной кадастровой оценки земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области показали, что его кадастровая стоимость составляет 420861 руб. [НПБ 16].
42 ГЛАВА 3. РЕЗУЛЬТАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 3.1. Недостатки технологии определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Проводя сравнительный анализ рыночной и кадастровой оценки земельного участка, мы видим, что конечный результат значительно отличается. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет 9 529 000 руб., в то время как его кадастровая равна 420 861 руб., что меньше в 22 раза. Наглядная диаграмма представлена на рисунке 3.1. 9529000 420861 Рыночная стоимость Кадастровая стоимость Рис.3.1 Сравнительная диаграмма рыночной и кадастровой стоимости (руб.) Исходя из этого, можно сделать вывод что кадастровая оценка земельного участка проводится без какой-либо ориентировки на рыночную стоимость того же объекта. Важным недостатком в кадастровой оценке так же является то, что существующие методики оценки слабо учитывают влияние географических и климатических факторов, а также не учитывают физическое плодородие
43 почвы, рельефа местности, транспортной доступности, удаленности от рынка сбыта и иные факторы. Их игнорирование приводит к необоснованному завышению или занижению стоимости участков. Согласно порядку, установленному Методическими указаниями по государственной оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года №445, показатель нормативной урожайности сельскохозяйственных культур в ходе земельно-оценочных работ рассчитывается с учетом поправочных коэффициентов, в том числе коэффициента пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания, равного 1,4 [НПБ 14]. При этом указанные поправочные коэффициенты (на содержание гумуса в пахотном слое, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины в пахотном слое и негативные свойства почв), как правило, в общей формуле расчета нормативной урожайности фактически имеют понижающее значение. Все поправочные коэффициенты едины для всей страны, что совсем необъективно, ведь одна и та же почва при разном климате будет обладать разными свойствами. Погрешности в результатах кадастровой оценки земли во многом обусловлены массовым подходом к её объектам. Это значит, что земельные участки объединяют в оценочные зоны, стоимость которых усредняется и переносится индивидуально на каждый случай [8]. Признаки, на основании которых группируются участки, называются факторами кластеризации. В большинстве регионов России информация, лежащая в их основе, отсутствует из-за больших затрат на ее получение. Таким образом, методика кадастровой оценки не может применятся в полной мере на территории всех субъектов Российской Федерации [21]. При использовании международного опыта создания методик и проведения работ по массовой оценке земель, были учтены не все существенные различия между Россией и другими странами. Такие рынки
44 земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчивы и функционирования, не соответствуют поэтому общепринятым стандартам достоверных результатов получение маловероятно при применении широко используемых за рубежом методов оценки без адаптации их к российским условиям. К тому же, в России еще не накоплена достаточная достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции. В связи перечисленными проблемами возникает следующая. По состоянию на 1 января 2015 г. на территории Российской Федерации действовало свыше 22 тысяч муниципальных образований. Согласно пункту 1 статьи 52 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», каждое муниципальное образование имеет полное право иметь собственный бюджет, что является формой образования и расходования денежных средств на очередной финансовый год, которые предназначены для исполнения расходных обязательств соответствующего муниципального образования [НПБ 5]. Основные характеристики исполнения областного бюджета за 2015 год представлены на рис. 3.2. 64171638 Доходы Расходы 66521212 62000000 63000000 64000000 65000000 66000000 67000000 Рис.3.2. Характеристики исполнения областного бюджета за 2015 г. (тыс. руб.)
45 Из диаграммы видно, что дефицит областного бюджета в сумме составляет 2 349 574 тыс. рублей. За последние шесть лет ввиду результатов изменения бюджетного и налогового законодательства в числе местных налогов, которые формируют базу местных бюджетов за счет собственных средств, осталось два налога: налог на землю и налог на имущество физических лиц [1]. Обеспеченность муниципальных образований финансами определяется уровнем экономической значимости местных налогов (а не их числом), а также привязкой к налоговой базе, которая отражает результаты хозяйственной деятельности на территории муниципалитета [20]. Однако в настоящее время в условиях российского рынка земли действующее на данный момент правовое регулирование и практика бюджетного процесса на местном уровне почти не имеют привязки к налоговой базе, что отдаляет их от задач стимулирования активности органов местного самоуправления по экономическому развитию территорий и на этой базе – по укреплению их доходного и налогового потенциала. Поступления от земельного налога и налога на имущество физических лиц, которые закреплены в полной мере за местными бюджетами дают гораздо меньше средств от ожидаемого, и значительная часть расходов не покрывается. Согласно гл. 31 Налогового кодекса «Земельный налог» исчисление земельного налога производится по кадастровой стоимости земельных участков [НПБ 4]. Однако вследствие законодательно не урегулированных правовых норм применения повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога снизилась собираемость по данному налогу. В связи с этим, можно сделать вывод, что в областном бюджете не хватает средств на проведение дополнительных агроэкологических исследований, которые могли бы повысить качество процедуры кадастровой оценки.
46 Итак, можно выделить следующие недостатки современных методик, применяемых для кадастровой оценки земель в России: 1. Кадастровая оценка земельного участка проводится без ориентировки на рыночную стоимость того же объекта. 2. Использование единых удельных показателей, не учитывающих специфику объектов. 3. Использование единых поправочных коэффициентов при расчете нормативной урожайности сельскохозяйственных культур. 4. Применение массового подхода к оценке, приводящего к погрешности результатов. 5. Использование международного опыта на неустойчивом российском рынке. 6. Нехватка средств в областном бюджете на повышение качества процедуры оценки. 3.2. Предложения по модернизации подходов кадастровой оценки сельскохозяйственных земель Оценка земель сельскохозяйственного назначения не должна противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости [5]. Во избежание завышения или занижения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель необходимо проводить исследования по ценовому зонированию. Это позволит значительно сократить разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земли. Для объективной оценки сельскохозяйственных земель следует использовать методы, которые, в первую очередь, учитывают свойства земли, требующиеся для ее главной цели – выращивания сельскохозяйственных
47 культур. В настоящем оценщики при расчете рыночной стоимости земли не всегда учитывают потенциальное плодородие земли, а лишь фактическое на протяжении какого-либо времени. Следует понимать, что фактическое плодородие почв зависит не только от качества этих почв, учитываемых при бонитировке, но и, в большей степени, от мероприятий по ее возделыванию. Поэтому в методике кадастровой оценки необходимо учитывать балл бонитета почвы, т.к. он не зависит от внешних показателей (экономических, социальных) и незначительно меняется один раз в сто лет. В идеале основа кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель должна базироваться на объективных показателях угодий, а не математическом аппарате использования данных существующих оценок и сделок. При расчете в разрезе почвенных разновидностей нормативной (потенциальной) урожайности в качестве поправочных коэффициентов на содержание гумуса в пахотном слое, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины в пахотном слое и негативные свойства почв брать не единые усредненные по России показатели, а те, которые актуальны для каждого конкретного субъекта. То есть для объективной оценки сельскохозяйственных угодий необходимо периодически проводить агрохимическое обследование земель, или же, если оно проводилось какимнибудь предприятием, запрашивать его результаты и использовать их при проведении кадастровой оценки пользоваться его результатами. Применение всех вышеперечисленных мероприятий позволит повысить качество процедуры проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также, возможно, сократить дефицит областного бюджета.
48 ЗАКЛЮЧЕНИЕ При исследована подготовке процедура сельскохозяйственного выпускной квалификационной государственной назначения в кадастровой Белгородской работы была оценки земель области. Было произведено сравнение рыночной и кадастровой стоимости одного и того же участка, которое показала существенное различие между кадастровой и рыночной стоимости. В ходе изучения технологий определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и её подходов было выявлено, что методика проведения государственной кадастровой оценки земель данной категории обладает недостатками, такими как использование единых по всей стране удельных показателей и поправочных коэффициентов при расчете нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, которые не учитывают специфику объектов и региона, в котором они находятся. Кроме того, при оценке не используются результаты агрохимического обследования земель, а применение международного опыта в полной мере не учитывает неустойчивость российского рынка земли. Помимо всего этого, при проведении кадастровой оценки объекта оценщики не берут во внимание рыночную стоимость того же участка, что чревато резкой разницей между кадастровой и рыночной стоимостями. Для устранения обнаруженных недостатков были предложены пути совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Внедрение предложенных идей не будет противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости и повысит эффективность используемых подходов. Прежде всего, следует использовать методы, учитывающие свойства земли: потенциальное плодородие почвы, балл бонитета и т.д.
49 При расчете нормативной урожайности использовать актуальные значения содержания гумуса в пахотном слое, мощности гумусового горизонта, содержания физической глины в пахотном слое и негативных свойств почв в данном округе, а не установленные коэффициенты для всей страны, а также объективные показатели угодий, а не математическом аппарате использования данных существующих оценок и сделок, что позволит объективнее подойти к оценке объекта. Помимо этого, важно проводить исследования по ценовому зонированию области, для сокращения разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объектов. Проведение предложенных мероприятий эффективность управления земельными ресурсами. позволит повысить
50 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Безруков, Б.В. Налогообложение и кадастровая недвижимость: монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А.В. Пылаева; Нижнегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. – 155 с. 2. Ванданимаева, О.М. Оценка стоимости земельных участков / О.М. Ванданимаева. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. – 119 с. 3. Комов, Н.В. Земельные отношения и землеустройство в России / Н.В. Комов. /Н.В. Комов, А.З. Родин, В.В. Алакоз. – М.: Русслит, 1995. – 512 с. 4. Боброва, Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: учебно-методическое пособие / Н.П. Боброва – М.: НО «Фонд развития общества оценщиков», 2004. – 198 с. 5. Боголюбов, С.А. Земельное законодательство. Сборник документов / С.А. Боголюбов, О.А. Золотова. – Москва: Проспект, 2011. – 512 с. 6. Булгаков, С.Н. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости / С.Н. Булгаков, И.Х. Наназашвили, А.С. Мирошниченко, А.К. Дарков, И.Н. Гольцов, Д.И. Дукич, И.В. Рыбалко, А.Ю. Кузнецов. – М.: Изд-во «Архитектура – С», 2007. – 352 с. 7. Быков, А.Н. Активизация инвестиционного процесса на сельскохозяйственных предприятиях / А.Н. Быков. – М.: Академия, 2003. – 207 с. 8. Варламов, А.А. Земельный кадастр: Государственная регистрация, учет и оценка земель: Т. 4 / А.А. Варламов, С.А. Гальченко. – М.: КолосС, 2006. – 384 с. 9. Варламов, А. А. Земельный кадастр: Т.5. Оценка земель и иной недвижимости / А. А. Варламов, А.В. Севостьянов. – Москва: КолосС, 2006. – 265 с.
51 10. Венедин, Н.Н. Аграрное право: Вопросы и ответы / Н.Н. Венедин. – М.: Академия, 2009. – 148 с. 11. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. – М.: КНОРУС, 2003. – 662 с. 12. Грибовский, С. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков / С. В. Грибовский, О. Е. Медведева, П.В. Касьянов. – М.: АРМО, 2002. – 95 с. 13. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: «Финансы и статистика», 2005. – 362 с. 14. Доклад о состоянии и использовании земель Белгородской области за 2015 год. – [электронный ресурс]. – Режим доступа: http://to31.rosreestr.ru. 15. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Минсельхоз РФ. – [электронный ресурс]. – Режим доступа: http://mcx.ru/documents/19760.133.htm. 16. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова. – М.: КНОРУС, 2010, – 276 с. 17. Кадастровая регистрация и оценка земель и земельных участков / под ред. Н.Н. Ильяшева – М.: Бюро печати, 2007. – 208 с. 18. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. – М.: КНОРУС, 2010. – 752 с. 19. Комов, Н.В. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне / Н.В. Комов, Д.Б. Аратский – Нижний Новгород: ВолгоВятская академия государственной службы, 2000. – 246 с. 20. Кухтин, П.В. Управление земельными ресурсами: учебное пособие для вузов / Кухтин П.В., Левов А.А., Морозов В.Ю. и др. – С-Пб.: Питер, 2006. – 448 с. 21. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки в России / Д.А. Ламерт // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2013. – №3.
52 22. Махт, В.А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: Учеб. пособие / В.А. Махт, В.А. Руди. – Омск: Издательство «РУСИНКО», 2003. – 169 с. 23. Медведева, О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: «Имущественные отношения в Российской Федерации» / О.Е. Медведева. – М.: Междунар. акад. оценки и консалтинга, 2004. – 128 с. 24. Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве / под ред. Р.К. Мамышева. – М.: Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ, 2003. – 170 с. 25. Наумчев, Д.В. Управление инвестиционными проектами на рынке земельных ресурсов России / Д.В. Наумчев. – М.: Риалтекс, 2006. – 368 с. 26. Озеров, Е.С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта / Е.С. Озеров. – СПб: СПбГПУ, 2004. – 389 с. 27. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: прил. к журн. «Имуществ. отношения в РФ» / О. Е. Медведева. - М.: [Междунар. акад. оценки и консалтинга (Серия «В помощь специалисту-практику» / Междунар. акад. оценки и консалтинга)], 2004. – 128 с. 28. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров. – М.: Из-во «КНОРУС», 2008. – 208 с. 29. Сапожников, П.М. Проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения / П.М. Петров, С.И. Носов. – [электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.kadastrocenkanp.ru/aktualnie.php. 30. Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ / под. ред. С.И.Носова – М.: Из-во «Маросейка», 2010. – 208 с. 31. Темпман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н. Темпман. – М.: ЮНИТИ-ДИАНА, 2006 – 463 с.
53 32. Федотова, А.М. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / А.М. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербаков, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с. 33. Федотова, А.М. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / М.А. Федотова – М.: КНОРУС, 2007. – 344 с. 34. Химизация в отраслях АПК. Ч.1.Растениеводство: Справочник / под ред. И.Н. Богданова, Р.С. Бондарь, В.А. Васильева – М.: Росагропромиздат, 1989. – 320 с. 35. Цыпкин, Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий / Ю.А. Цыпкин. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000 – 120 с. 36. Цыпкин, Ю.А. Законодательные акты, нормативно- распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 164 с.
54 Приложение 1 Копия письма о необходимости внесения изменений в методику ГКОЗ с-х назначения
Приложение 2 Рис. Почвенная карта Белгородской области
Приложение 3 Почвенные разности 1 2 1 0115 2 0125 3 0126 4 0143 5 0144 6 0145 7 0146 Описание почвы 3 Темно-серые лесные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Темно-серые лесные легкоглинистые и тяжелосуглинистые смытые Темно-серые лесные, черноземы оподзоленные среднесуглинистые смытые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные среднесуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные легкосуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные слабогумусированные песчаные и супесчаные Содержание глины (%) № п/п Код почвы Почвенные разности Площадь га 4 5 54,0 112,00 53,0 31,00 72,0 36,00 56,0 723,00 40,0 Название землепользования 6 ЗАО Племзавод "Разуменский" ЗАО Племзавод "Разуменский" ЗАО Племзавод "Разуменский" Агроподзона Название затрат 7 8 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 264,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 24,0 161,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 13,0 64,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП
Продолжение приложения 3 1 8 9 10 11 12 2 3 выщелоченные легкоглинистые и 0149 Черноземы тяжелосуглинистые смытые выщелоченные супесчаные и 0151 Черноземы легкосуглинистые смытые Черноземы типичные слабогумусированные и 0211 малогумусные среднемощные легкоглинистые и тяжелосуглинистые типичные тяжело и 0214 Черноземы среднесуглинистые смытые Черноземы типичные карбонатные и слабогумусированные 0243 малогумусные среднемощные средне- тяжелосуглинистые и легкоглиснистые 4 5 6 7 8 51,0 19,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 22,0 2,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 55,0 Племзавод 182,00 ЗАО "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 55,0 34,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 57,0 35,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП 13 0526 Лугово-черноземные супесчаные 16,0 17,00 14 и черноземно-луговые 0527 Лугово-черноземные тяжелосуглинистые и легкоглинистые 56,0 9,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" ЗАО Племзавод "Разуменский" 33,0 33,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 49,0 80,00 ЗАО Племзавод "Разуменский" 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП 2 Затраты для 2 АП 18 и черноземно-луговые 0528 Лугово-черноземные выщелоченные легко- и среднесуглинистые Лугово-черноземные и черноземно-луговые 0539 карбонатные легко- средне и тяжелосуглинистые луговые глееватые средне- и 0928 Пойменные тяжелосуглинистые луговые и черноземно-луговые 0935 Пойменные глееватые средне- и тяжелосуглинистые 19 0942 Дерновые намытые 15 16 17 58,0 53,0 54,0 ЗАО Племзавод "Разуменский" Племзавод 256,00 ЗАО "Разуменский" Племзавод 36,00 ЗАО "Разуменский" 65,00
Приложение 4 Фрагмент справочника агроклиматического оценочного зонирования
Приложение 5 Нормативная урожайность 1 0115 2 0125 3 0126 4 0143 5 0144 Соя Сенокос Пастбище 10 Подсолнечни к 9 Сахарная свекла 8 Лен-долгунец 7 Кукуруза на силос Кукуруза на зерно 6 Однолетние травы 5 Многолетние травы 4 Картофель 3 Темно-серые лесные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Темно-серые лесные легкоглинистые и тяжелосуглинистые смытые Темно-серые лесные, черноземы оподзоленные среднесуглинистые смытые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные среднесуглинистые Пшеница яровая Рожь 2 Ячмень 1 Описание почвы Пшеница озимая № п/п Код почвы Нормативная урожайность (ц/га) 11 13 14 15 16 17 18 12 35,87 35,87 165,02 51,66 46,99 49,86 356,58 20,81 41,33 13,22 25,36 25,36 116,63 38,43 34,96 35,24 238,77 14,71 30,75 9,84 25,03 25,03 115,15 37,95 34,52 34,80 235,73 14,52 30,36 9,71 38,50 38,50 177,10 55,44 50,43 53,51 382,68 22,33 44,35 14,19 37,25 37,25 171,36 53,64 48,80 51,78 370,29 21,61 42,91 13,73
Продолжение приложения 5 1 2 6 0145 7 0146 8 0149 9 0151 10 0211 11 0214 12 0243 3 Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные легкосуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные слабогумусированные песчаные и супесчаные Черноземы выщелоченные легкоглинистые и тяжелосуглинистые смытые Черноземы выщелоченные супесчаные и легкосуглинистые смытые Черноземы типичные слабогумусированные и малогумусные среднемощные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Черноземы типичные тяжело и среднесуглинистые смытые Черноземы типичные карбонатные малогумусные и слабогумусированные среднемощные среднетяжелосуглинистые и легкоглиснистые 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 33,11 33,11 152,32 47,68 43,38 46,03 329,14 19,21 38,15 12,21 21,85 21,85 100,51 27,53 25,05 30,37 135,74 9,50 22,02 7,05 28,63 28,63 131,71 41,23 37,51 39,80 284,62 16,61 32,99 10,56 23,35 23,35 107,41 33,62 30,59 32,46 232,10 13,54 26,90 8,61 40,83 40,83 187,83 58,80 53,49 56,76 405,88 23,68 47,04 15,05 29,26 29,26 134,58 42,13 38,33 40,67 290,81 16,97 33,70 10,79 35,98 35,98 165,51 51,81 47,14 50,01 357,66 20,87 41,45 13,26
61 Продолжение приложения 5 1 2 13 0526 14 0527 15 0528 16 0539 17 0928 18 0935 19 0942 3 Лугово-черноземные супесчаные Лугово-черноземные и черноземно-луговые тяжелосуглинистые и легкоглинистые Лугово-черноземные и черноземно-луговые выщелоченные легко- и среднесуглинистые Лугово-черноземные и черноземно-луговые карбонатные легко- средне и тяжелосуглинистые Пойменные луговые глееватые средне- и тяжелосуглинистые Пойменные луговые и черноземно-луговые глееватые средне- и тяжелосуглинистые Дерновые намытые 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 29,20 29,20 141,39 53,11 44,29 42,72 244,42 17,83 42,49 13,60 41,26 41,26 180,31 71,30 59,46 54,48 369,12 22,73 57,04 18,25 41,05 41,05 180,24 69,86 56,22 54,46 389,47 22,73 55,89 17,88 37,05 37,05 161,91 64,02 53,39 48,93 331,46 20,42 51,22 16,39 59,48 19,03 39,30 12,57 45,05 14,42
62 Приложение 6 Удельный валовый доход 3 0126 4 0143 5 0144 Кукуруза на силос Кукуруза на зерно Лен-долгунец Сахарная свекла Подсолнечник Соя Сенокос Пастбище 15 16 17 18 Однолетние травы 0125 14 Многолетние травы 2 13 Картофель 0115 11 Рожь 1 3 Темно-серые лесные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Темно-серые лесные легкоглинистые и тяжелосуглинистые смытые Темно-серые лесные, черноземы оподзоленные среднесуглинистые смытые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные среднесуглинистые 7 8 9 10 16193,2 211206,5 11638,5 8485,2 28926 12188,2 11445,3 149280,1 8659,0 6313,0 12033,4 11300,0 147384,1 8549,0 18506,4 17378,4 226664,2 17907,1 16815,6 219324,4 Пшеница яровая 2 Ячмень 1 Описание почвы Пшеница озимая № п/п Код почвы Удельный валовой доход (руб./га) 4 5 6 17244,3 12 64363 26083,1 9310,8 2979,4 20444 43097 18435,5 6927,2 2216,7 6232,8 20185 42549 18201,3 6839,2 2188,5 12490,3 9106,3 31043 69073 27992,1 9992,2 3197,5 12085,8 8811,4 30037 66836 27085,7 9668,6 3093,9
63 Продолжение приложения 6 1 2 6 0145 7 0146 8 0149 9 0151 10 0211 11 0214 3 Черноземы оподзоленные и выщелоченные малогумусные и слабогумусированные среднемощные легкосуглинистые Черноземы оподзоленные и выщелоченные слабогумусированные песчаные и супесчаные Черноземы выщелоченные легкоглинистые и тяжелосуглинистые смытые Черноземы выщелоченные супесчаные и легкосуглинистые смытые Черноземы типичные слабогумусированные и малогумусные среднемощные легкоглинистые и тяжелосуглинистые Черноземы типичные тяжело и среднесуглинистые смытые 4 5 15917,0 6 7 8 9 10 14946,8 194949,3 10742,6 7832,1 10503,0 9862,8 128639,8 6202,6 13764,2 12925,2 168581,8 11224,4 10540,2 40,83 14063,8 11 12 13 14 15 26699 59408 4522,1 17618 9289,68 6772,82 137474,9 7575,5 40,83 187,83 13206,5 172251,3 16 17 18 24075,4 8594,1 2750,1 24501 11914,8 4962,0 1587,8 23088 51373 20819,2 7431,7 2378,1 5523,1 18828 41894 16977,6 6060,4 1939,3 58,80 53,49 56,76 405,88 23,68 47,04 15,05 9491,89 6920,2 23591 52491 21272,3 7593,5 2429,9
64 Продолжение приложения 6 1 2 12 0243 13 0526 14 0527 15 0528 16 0539 17 0928 18 0935 18 0942 3 Черноземы типичные карбонатные малогумусные и слабогумусированные среднемощные среднетяжелосуглинистые и легкоглиснистые Лугово-черноземные супесчаные Лугово-черноземные и черноземно-луговые тяжелосуглинистые и легкоглинистые Лугово-черноземные и черноземно-луговые выщелоченные легкои среднесуглинистые Лугово-черноземные и черноземно-луговые карбонатные легкосредне и тяжелосуглинистые Пойменные луговые глееватые средне- и тяжелосуглинистые Пойменные луговые и черноземно-луговые глееватые средне- и тяжелосуглинистые Дерновые намытые 4 5 17296,2 6 7 8 9 10 16242,0 211841,9 11673,5 8510,8 14036,4 13180,9 180964,9 11966,4 19834,1 18625,0 230777,7 19731,9 18529,2 17810,6 16725,0 11 12 13 14 15 29013 64556 7997,3 24784 16063,5 10735,4 230689,0 15738,7 207234,9 14424,8 16 17 18 26161,6 9338,8 2988,4 44117 22348,4 9573,1 3063,4 31606 66625 28500,1 12850 4112,2 10150,6 31594 70300 28489,1 12591 4029,1 9640,3 28382 59828 25592,6 11539 3692,7 13401 4288,4 8853 2833 10150 3248
65 Приложение 7 Определение величины прибыли предпринимателя Согласно п. 2.2.1 Методических указаний (МУ) по Государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445, при определении удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, занятых залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности, необходимо учитывать прибыль лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (прибыль предпринимателя). Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации (п. 2.2.6 МУ). В соответствие с Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных правлением НП «Кадастр оценка», протокол заседания правления от 27.12.2010 г. № 29, размер прибыли предпринимателя по субъекту РФ определяется на основании данных о доходности сельскохозяйственного производства. Основным экономическим показателем доходности предприятия является его рентабельность (отношение прибыли к затратам). В свою очередь, прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства (Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:КНОРУС, 2008. – 224 с.). Для расчета величины прибыли предпринимателя использована информация Департамента агропромышленного комплекса Белгородской области (письмо 6-02/1124 от 17.07.2013 г.) о рентабельности продукции, реализованной сельскохозяйственными организациями Белгородской области за пять лет предшествующих дате оценки. Рентабельность с/х производства отрасли растениеводства, % Годы Рентабельность 2008 2009 2010 2011 2012 47,5 32,8 7,7 11,4 20,5 Итоговое значение рентабельности продукции растениеводства по Белгородской области составит (47,5 + 32,8 + 7,7 + 11,4 + 20,5)/5 = 23,98 %. Таким образом, прибыль предпринимателя в сельском хозяйстве на территории Белгородской области составит 23,98%.
Приложение 8 Определение коэффициента капитализации Коэффициент капитализации - величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект; процент (доля), который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект, по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта (http://slovari.yandex.ru/~книги/Экономический%20словарь/Коэффициент%20капитализации/). Основными способами определения коэффициента капитализации являются: • деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; • использование в качестве коэффициента капитализации ставки дисконтирования. Первый способ определения коэффициента является самым надежным и предпочтительным. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено. Так, проведя мониторинг сайтов агентств недвижимости и газет рекламных объявлений («Из рук в руки» и др.) Белгородской области не обнаружено ни одного предложения об аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения предназначенных для выращивания сельскохозяйственной продукции. Использование в качестве коэффициента капитализации ставки дисконтирования. «Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования. В качестве ставки дисконтирования рекомендуется использовать: 1) ставку, полученную с использованием метода кумулятивного построения; 2) учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования); 3) процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков). Ставка дисконтирования может быть определена в реальном (без учета инфляции) и номинальном (с учетом инфляции) исчислении» (Источник: Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества : прил. к журн. «Имуществ. отношения в Рос. Федерации» / О. Е. Медведева. - М.: [Междунар. акад. оценки и консалтинга], 2004. - 128 с.: табл. - (Серия «В помощь специалисту-практику» / Междунар. акад. оценки и консалтинга. Глава 10). Однако, Методическими указаниями по Государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445 предусмотрено определение коэффициента капитализации « … на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с
наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски». Таким образом, коэффициент капитализации для целей государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области определяемый методом кумулятивного построения включает две составляющих: безрисковую ставку и риски вложения средств в земли сельскохозяйственного назначения. Метод кумулятивного построения. Формула определения ставки дисконтирования (капитализации в нашем случае) методом кумулятивного построения имеет вид: , где: К – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка; К0 – безрисковая ставка дохода на капитал; Кi – премия за риск по i-му фактору риска; n – число факторов риска. В качестве безрисковой ставки используется (согласно Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445 п. 2.2.7) средняя эффективная доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения. Такими ценными бумагами являются долгосрочные облигации РФ с кодом ОФЗ-46020АД, с датой погашения 06.02.2036 года (ближайшая к дате оценки 01.01.2011 г. информация имеется на 31.12.2012 г.) и эффективной доходностью – 7,5831 %. Риски вложения в оцениваемый объект рассчитаны методом взвешенной оценки. В качестве экспертов для проставления рангов рисков выступают оценщики, подписавшие Отчет. Для более объективного и обоснованного присвоения ранга экспертами использовалась модифицированная до 10-ти бальной шкала Харрингтона (http://maxosite.ru/resources/ilin_lectures.pdf, стр. 57.), позволяющая качественную оценку вероятности привести к количественному значению, в которой 1 – наименьший риск, а 10 наибольший риск. Состав рисков принят экспертно по результатам анализа рынка земли Белгородской области. Расчет рисков вложения в земли сельскохозяйственного назначения приведен в нижеследующей таблице:
Расчет рисков вложения в земли сельскохозяйственного назначения Тип риска \ Ранг риска 1 2 3 4 5 6 7 Риск, связанный с активами Политика экспроприации 1 Политика национализации 1 Возможность местного финансирования 1 Защита патентов, лицензий, контрактов 1 Риск, связанный с социально-экономической ситуацией Политическая стабильность 1 Отношение к иностранным инвесторам 1 Положение о праве собственности 1 Общая правовая ситуация 1 Участие государства в управлении 1 Настроение против частного сектора Наличие и стоимость местной рабочей силы 1 1 Отношение с сопредельными государствами Влияние организованной преступности 1 1 Привилегии для национальных конкурентов 1 Финансовые риски Конвертируемость национальной валюты 1 Стабильность национальной валюты 1 Регулирование цен 1 Размер экономики / емкость рынка 1 Тенденции развития экономики (безработица) Задолженность Ставка налога Уровень инфляции 1 1 1 1 8 9 10
Продолжение таблицы Сельскохозяйственные риски* Природные факторы (засуха, заморозки, вымерзание, 1 выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, лавина, сель, половодье, переувлажнение почвы) Болезни и вредители (полное внезапное уничтожение посевов карантинными видами) 1 Уничтожение или повреждение дикими животными, перелетными птицами, грызунами 1 Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение урожая, хищение с поля) 1 Пожар 1 Количество наблюдений 1 3 2 0 0 0 Взвешенный итог 1 6 18 16 30 30 14 0 0 0 Сумма 115 Количество факторов 27 Средневзвешенное значение 6 4 6 5 4,26 *По материалам страхования сельскохозяйственных рисков: http://agroinsurance.com/, http://otherreferats.allbest.ru/agriculture/00045512_0.html, http://www.zashitavrn.ru/index.php/video/96-sh-insurance-in-russia, http://www.uralsibins.ru/moscow/corporate/selskoe/index.wbp. Таким образом, коэффициент капитализации, рассчитанный кумулятивного построения, составит: 7,5831 + 4,26 = 11,8431 %. методом Определение величины коэффициента капитализации. Величина ставки капитализации, получения с применением различных методов рекомендуется определять как среднее значение (Источник: Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: прил. к журн. «Имуществ. отношения в Рос. Федерации» / О. Е. Медведева. - М.: [Междунар. акад. оценки и консалтинга], 2004. - 128 с.: табл. - (Серия «В помощь специалисту-практику» / Междунар. акад. оценки и консалтинга). Так как, в настоящем отчете удалось реализовать только один метод определения коэффициента капитализации – метод кумулятивного построения, то значение полученное данным методом и будет результирующим. Таким образом, коэффициент капитализации будет равен: 11,8431% или 0,118431 в абсолютных единицах.
Отзывы:
Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв