Технико-экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей" на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г. Пензы

Юлия Козлова

Технико-экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей" на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г. Пензы

1. Исследование современных подходов в оценке эффективности инвестиционной деятельности. 2. Разработка генплана объекта, архитектурно-планировочных чертежей, а так же инженерных решений по отдельным видам строительных конструкций. 3. Разработка и принятие возможных вариантов инвестирования средств в строительство торгового комплекса, направленных на получение максимальной прибыли, как результата от реализации проекта.

Строительство. Архитектура

Дипломы

Вуз: Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

ID: 5f412e4acd3d3e00015586e3

UUID: 4e09bee0-c6b3-0138-1ef5-0242ac180006

Язык: Русский

Опубликовано: около 4 лет назад

Просмотры: 423

18.46

Юлия Козлова

Комментировать 0

Рецензировать 0

Скачать - 11,7 МБ

Поделиться работой

АННОТАЦИЯ ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 4

СОДЕРЖАНИЕ АННОТАЦИЯ .............................................................................................................. 4 СОДЕРЖАНИЕ ............................................................................................................ 5 ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 8 1 ОБОБЩЕННАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ И ТИПЫ ТОРГОВЫХ ЗОН ....................................................................................................... 10 1.1 Классификация торговых центров ...................................................................... 10 1.2 Типы торговых зон ............................................................................................... 15 1.3 Многофункциональный торговый комплекс ....................................................... 16 2 ОБОСНОВАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ЗАСТРОЙКИ ................................................... 23 2.1 Общие сведения о порядке планировки городских территорий........................ 23 2.2 Размещение объекта в квартале застройки ......................................................... 24 2.3 Генеральный план и благоустройство территории застройки ........................... 25 2.3.1 Краткая характеристика площадки строительства .................................... 25 2.3.2 План организации рельефа ................................................................................ 25 2.3.3 Технико-экономические показатели по генплану ............................................ 25 2.4 Анализ планировочной структуры микрорайона ............................................... 26 2.5 Определение уровня благоустройства района проживания............................... 28 2.5.1 Функциональное зонирование территории ..................................................... 28 2.5.2 Показатели радиусов пешеходной доступности до объектов социальнобытового и культурного назначения ........................................................................ 29 2.5.3 Составление картограммы доступности территории относительно остановочных пунктов .............................................................................................. 30 2.6 Социально-экономическое развитие и инвестиционная привлекательность размещения объекта в г. Пенза .................................................................................. 31 3 ОБОСНОВАНИЕ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО И ОБЪЕМНОПЛАНИРОВОЧНОГО РЕШЕНИЯ ОБЪЕКТА......................................................... 37 3.1 Объемно-планировочное решение ...................................................................... 38 3.1.1 Технико-экономические показатели объемно-планировочных решений ........ 41 3.1.2 Внутренняя отделка ......................................................................................... 41 3.1.3. Наружная отделка. .......................................................................................... 42 3.1.4. Мероприятия по обеспечению естественного освещения. ........................... 43 3.1.5. Мероприятия по шумозащите. ....................................................................... 44 3.2 Расчетно-конструктивные решения .................................................................... 46 3.2.1 Общее описание ................................................................................................. 46 3.2.2 Теплотехнический расчет стены ..................................................................... 47 ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 5

3.2.3 Расчет плиты перекрытия с круглыми пустотами ....................................... 50 3.2.4 Проектирование фундамента .......................................................................... 58 4 ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА...................................................................................................................... 63 4.1 Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости ..................... 63 4.2 Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты ..... 65 4.3 Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости. Правовое регулирование инвестиционных отношений ............................................................ 67 5 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ И ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕАЛИЗУЕМОСТИ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА .............................................................................................. 72 5.1 Элементы бизнес планирования по проекту строительства ТЦ и продвижению его услуг ..................................................................................................................... 72 5.1.1 Маркетинговый план......................................................................................... 72 5.1.2 Производственный план ................................................................................... 76 5.1.3 Организационный план ...................................................................................... 77 5.1.4 Финансовый план. Расчет эффективности вложения инвестиций в случае сдачи в аренду коммерческих площадей ................................................................... 78 5.1.5 Расчет эффективности вложения инвестиций в случае продажи собственности ........................................................................................................... 85 Таблица 16- Расчет денежных потоков ..................................................................... 87 6 ВЫБОР РАСЧЕТНЫХ ВАРИАНТОВ И СХЕМ КРЕДИТОВАНИЯ ПЛАНИРУЕМОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ................................................................... 90 6.1 Сущность и функции кредита.............................................................................. 90 6.2 Расчет кредита на строительство объекта........................................................... 92 6.2.1 Исходные данные для расчета условий кредитования ................................... 92 6.2.2 Схема выплаты кредита .................................................................................. 95 6.2.3 Схема возможностей выплаты кредита ........................................................ 97 7 ОБОСНОВАНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ И ЭКОЛОГИЧНОСТИ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ................................................................................................................ 120 7.1 Противопожарные мероприятия ....................................................................... 120 7.2 Проектные решения по предупреждению ЧС, возникающие в результате возможных аварий на объекте строительства и снижение их тяжести ................. 120 7.2.1 Перечень особо опасных производств с указанием опасных веществ и их количество ................................................................................................................ 120 7.2.2 Решения направленные на предупреждение развития аварий и локализацию выбросов (сбросов) опасных веществ. .................................................................... 123 7.2.3 Решения по предотвращению постороннего вмешательства в деятельность торгового центра ............................................................................ 127 Стр. 6

7.2.4 Решения по обеспечению беспрепятственной эвакуации людей с территории торгового центра .............................................................................. 127 7.2.5 Решения по обеспечению беспрепятственного ввода и передвижения на проектируемом торговом комплексе сил и средств ликвидации последствий аварий ....................................................................................................................... 127 7.3 Общая характеристика воздействия объекта на окружающую среду ............. 128 7.4 Оценка воздействия объекта на окружающую среду в период строительства торгового центра ...................................................................................................... 128 7.4.1 Отходы при производстве строительных работ ........................................ 128 7.4.2 Методы утилизации отходов ........................................................................ 128 7.4.3 Природоохранные мероприятия на период строительства ........................ 129 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................................ 131 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ................................................ 132 ПРИЛОЖЕНИЕ А .................................................................................................... 137 Стр. 7

ВВЕДЕНИЕ Значимость вопросов создания и управления недвижимостью современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений, а в конечном итоге - облик нашей цивилизации. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. Российский рынок строительства относится к числу ключевых отраслей экономики России. Обязательным условием экспертизы недвижимости является учет специфики объектов и территориальных условий функционирования рынка недвижимости, так как физическое, моральное и экономическое состояние объектов оказывает существенное влияние на привлекательность города, его имидж, уровни риска и возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Учет этой специфики позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для экспертизы и оценки недвижимости. Определение инвестиционной привлекательности объекта недвижимости (если оценка заказывается потенциальным инвестором) также требует обязательного учета текущего состояния территориального рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. В последние годы много говорилось о спаде на рынке торговых центров. Однако мы видим, что тенденция просто изменилась. Речь идет не об упадке торговых центров, а об их трансформации. Мы наблюдаем новый виток развития - изменение в сфере торговых центров и традиционной торговли, а также новую модель потребительского поведения. ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 8

Строительство нового торгового центра представляет собой масштабный инвестиционный проект, успешная реализация которого во многом зависит от верно разработанной стратегии. Это и определяет актуальность выбранной темы. В работе на примере проекта строительства торгового центра ул. Новосёлов в г. Пенза рассмотрен вопрос инвестиционной привлекательности и экономической реализуемости строительства объектов торгово-развлекательного назначения. Стр. 9

1 ОБОБЩЕННАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ И ТИПЫ ТОРГОВЫХ ЗОН 1.1 Классификация торговых центров Торговый центр - это совокупность предприятий розничной торговли, сфер услуг, общественного питания и развлечений, которые подбираются в соответствии с концепцией и работают в специально спланированном здании (или комплексе таковых), которое профессионально управляется и обслуживается как отдельное функциональное подразделение. Концепция торгового центра должна отражать следующее: -Целевые группы покупателей (портрет покупателя) -Тип торгового центра -Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, родственные) Изначально торговые комплексы имели рыночный тип и состояли из большого количества небольших помещений, соединенных общим коридором. С течением времени по западной модели появляются некие "арендаторы якорей" в торговых центрах, которыми являются крупные компании, как правило, известные бренды, занимающие большое пространство в бизнес-центре и имеющие разнообразный ассортимент товаров. В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров. Микрорайонный торговый центр (Convenience center) - предоставляет основные товары и предлагает ежедневные услуги (ремонт обуви, прачечная). Он состоит как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 10

которых обычно составляет 2800 квадратных метров и может варьироваться от 1500 до 3000 квадратных метров. Основным якорем в большинстве случаев является минимаркет. Торговой территорией считается площадь 5-10 минут шаговой доступности, количество посетителей - до 10 000 человек. Примером такого типа центров являются бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промышленные магазины, которые сократили площадь основного бизнеса и сдали часть площадей в аренду (аптека, химчистка, бытовые товары, фотоуслуги). Районный торговый центр (Neighborhood center) - предлагает товары повседневного спроса (продукты питания, медикаменты, хозяйственные товары) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, ремонт бытовой техники) для удовлетворения повседневных потребностей жителей района. Арендатором якоря обычно является супермаркет, в то время как мини-якорями могут быть аптека или хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины, торгующие одеждой, обувью и аксессуарами, парфюмерией, спортивным инвентарем и т.д. Общая арендная площадь этих торговых центров составляет в основном 5600 кв. м. На практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв. м. Первичная торговая зона районного ТЦ включает в себя от 3000 до 40 000 человек, которые живут в 5-10 минутах езды на частном или общественном транспорте. Окружной торговый центр (Community center) предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные Стр. 11

специализированные магазин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Суперокружной торговый центр (Super community center) - соответствует общему профилю окружного центра, но имеет площадь более 23 000 квадратных метров. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 квадратных метров. Суперокружной ТЦ является самой сложной категорией торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания. Существует разновидность суперокружного торгового центра – Пауэр центр (Power centre). Он содержит, как правило, 4 якоря, характерных для этой категории, площадью более 1900 квадратных метров. В качестве якоря выступают "жесткие" товары: бытовая техника и электроника, спортивные товары, канцелярские товары, хозяйственные товары, медикаменты, товары для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Пауэр центр объединяет узконаправленную "убийц категорий" (полный ассортимент товаров в любой категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунтунивермаг. Якоря в таких Пауэр центрах занимают 85% от общей арендуемой площади. Региональный торговый центр (Regional center) - предоставляет клиентам широкий выбор товаров, одежды, мебели, хозяйственных товаров (глубокий и широкий ассортимент) различных видов услуг, а также места отдыха и развлечений. Он построен вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь которых обычно составляет не менее 50 000 кв. м. Типичная общая арендная площадь для этой категории составляет 45 000 кв.м. На практике она колеблется от 23 000 квадратных метров до 85 000 кв. м. Региональные ТЦ предлагают услуги, типичные для деловых районов, но не столь разнообразные, как в суперрегиональном ТЦ. Торговая зона регионального ТЦ находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра составляет 150 000 человек и более. Стр. 12

Суперрегиональный центр (Super regional center) предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Специализированные торговые центры (Specialty centers). Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного. Специализированные торговые центры часто разделяют по темам: - Развлечение (Entertainment) - Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment) - Скидки (Off-price) - Товары для дома (Home improvement) - Стрип-центр (Strip Center) - Исторический (Historic) - Мегамолл (Megamall) - Стиль жизни (Lifestyle) Также выделяют несколько типов: Стр. 13

- Фестивал-центр (Festival Center) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурноисторических местах города, на центральной площади. - Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. - Торговый центр Моды (Fashion Center) - якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. - Аутлет-центр (Outlet Center) - в данных центрах торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующий операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города. - Пауэр-центр (Power Center) - в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Данная классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute (ULI), переведена и адаптирована для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли в России. Стр. 14

1.2 Типы торговых зон Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) - географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра. Границы торговой зоны торгового центра, определяются такими факторами, как: 1. тип торгового центра; 2. пешеходная и транспортная доступность торгового центра; 3. естественные или искусственные физические препятствия; 4. наличие конкурентных объектов; 5. плотность населения и др. Обычно выделяют три концентрические зоны влияния торгового центра: 1. Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 7080% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа торгового центра. Для городов важным является время пешеходной доступности. 2. Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей торгового центра. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону. 3. Третичная (Периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других торговых центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной Стр. 15

зоны торгового центра. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы. Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода торгового центра в эксплуатацию. 1.3 Многофункциональный торговый комплекс Рынок торговой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» торговых комплексов. В основном, современные торговые комплексы своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденций рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных торговых комплексов (наиболее популярное направление в развитии торговых комплексов: торгово- развлекательные и торгово-офисные центры). Многофункциональный торговый комплекс – это торговый комплекс, с двумя или более эксплуатационными назначениями. Многофункциональный торговый комплекс сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха. В России еще только наметилась тенденция, уже проявившаяся на Западе – создаются универсальные многофункциональные торговые комплексы, в которых объединены коммерческая и жилая функции. Это позволяет создать объекты недвижимости, в которых люди живут, работают и совершают покупки. Это, конечно же, оправдано с точки зрения экономии ресурсов – как земли, так и энергоносителей, а также с точки зрения обеспечения безопасности, что на Стр. 16

сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта недвижимости. По профилирующей функции торгового комплекса можно выделить: - Торгово-офисный комплекс – торговый комплекс, в котором основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такой многофункциональный торговый комплекс строят, когда владелец желает сэкономить. Существует мнение, что в торговом комплексе можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж торгового комплекса будет работать на 100%, 2 – на 50%, 3 – на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня стремятся строить более высокие торговые комплексы, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисы. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально. Другой вариант многофункционального торгового комплекса актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, решает, что торговые площади такого размера рынок просто не «съест» покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади торгового комплекса можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое. Сочетание торговли и офисов под одной крышей многофункционального торгового комплекса – нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых комплексах. Поэтому чаще всего арендаторы торговых центров и бизнес-центров, в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник торгового центра предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и «съедает» любое предложение. Стр. 17

При создании многофункционального торгового комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Просчеты в концепции торговоофисного комплекса снижают успешность проекта - Офисно-торговые комплексы – бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А» и «В+» целесообразно создавать бутиковые зоны – учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса – хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. В случае с бизнес-центрами высокого класса, офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса «А» - большой просторный ресепшен. Понятно, что если ресепшен будет находится в бутиковой зоне, где толпится народ, это создаст неудобство для посетителей бизнес-центра. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр, необходимо четко разделять. Другой вариант офисно-торговой функции – в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип – арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги и т.д. Таким образом, в таких торговых комплексах торговля является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей. Торгово-развлекательный комплекс. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены Стр. 18

пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в торговый центр является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет. Этот вид сочетания функций считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Этот вариант многофункциональных торговых комплексов стоит особняком, являясь одной из форм торговли. Если местоположение и размер торгового комплекса позволяет обустроить в нем развлекательную функцию, это необходимо сделать обязательно, так как это повысит конкурентоспособность всего торгового комплекса и позволит обеим функциям поддерживать потоки посетителей за счет друг друга. Развлекательная функция торгового комплекса обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и так далее. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи торгового комплекса, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам. Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство мультиплексов созданы как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате появляются чаще всего новинки мирового кино – кинофильмы, которые привлекают горожан любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра. К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Кинотеатр – мощный генератор активности, однако он требует специфических помещений. Под кинотеатр необходимо строить Стр. 19

специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся торговых комплексах. Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника торгового комплекса. Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы. Правда, есть мнение, что пока что в России развлекательные услуги не являются прямым якорем, привлекающим покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию. И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому комплексу. На подсознательном уровне создается образ торгового комплекса, в который можно «выбраться» с любой целью – будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость. Плюсы многофункциональных торговых комплексов: 1. Максимально эффективное использование земельного участка под застройку 2. Экономия ресурсов 3. Застройки смешанного типа представляют возможности для адаптивного многократного использования, преобразовывая заброшенные, незанятые помещения в новые центры 4. Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, обеспечивают привыкание к комплексу 5. Удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить синергетический эффект - взаимодополняемость потоков посетителей Стр. 20

6. Хорошие перспективы на будущее – главная тенденция в США сегодня – застройки смешанного типа (рынок будет двигаться в этом направлении). При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом. 7. Уменьшение рисков за счет вкладывания одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте. Таким образом, увеличивается инвестиционная привлекательность проекта. Минусы многофункциональных комплексов: 1. Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети). 2. Может возникнуть сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов 3. Плохая концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу 4. Возможны ограничения со стороны закона: зонирование и строительные кодексы 5. Более дорогая и сложная эксплуатация и управление 6. Сложности в подержании «классности» здания. Вывод по первой главе Процветание торгового центра во многом зависит от того, какая именно концепция лежит в его основе. Однако не менее важно увязать эту концепцию и с местоположением торгового центра. По большому счету профессионализм девелопера заключается именно в способности умело использовать потенциал места будущего строительства торгового центра. Успех торгового центра обеспечивает также масштабность предложений. А иными словами, грамотная концепция. Кстати, это еще одно непременное условие успешности российского торгового центра. Можно даже сказать, что концепция торгового центра – это своеобразный инструмент. С его помощью девелопер не Стр. 21

только определит целевую аудиторию будущего торгового центра, но и доходность каждого квадратного метра. Помимо хорошего местоположения торгового центра, необходима еще хорошая концепция торгового центра, а также профессиональное управление. Даже если будет удачно выбрано место, и концепция окажется продуманной что называется «от» и «до», но подведет управляющая компания – торговый центр долго не просуществует. Такая же ситуация сложится при хорошем месте, но плохо разработанной концепции торгового центра. Правда, хорошо продуманная концепция торгового центра и отличное управление могут сгладить негативные последствия плохого местоположения торгового центра. И все же идеальной представляется ситуация, при которой все три составляющие успеха торгового центра в полную силу работают как на девелопера и арендатора, так и на покупателя. Стр. 22

2 ОБОСНОВАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ЗАСТРОЙКИ 2.1 Общие сведения о порядке планировки городских территорий Планировочную структуру селитебной территории городских и поселений следует формировать с учетом взаимоувязанного размещения зон общественных центров, жилой застройки, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также в увязке с планировочной структурой поселения в целом в зависимости от его величины и природных особенностей территории. Въезды на территорию микрорайонов и кварталов, а также сквозные проезды в зданиях следует предусматривать на расстоянии не более 300 м один от другого. Примыкания проездов к проезжим частям магистральных улиц регулируемого движения допускаются на расстояниях не менее 50 м от стоп-линии перекрестков. При этом до остановки общественного транспорта должно быть не менее 20 м. Для подъезда к группам жилых зданий, крупным учреждениям и предприятиям обслуживания, торговым центрам следует предусматривать основные проезды, а к отдельно стоящим зданиям — второстепенные проезды, размеры которых следует принимать в соответствии с требованиями СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Расстояния между жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, а также в соответствии с противопожарными требованиями. При проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 23

помещение. В городских и поселениях необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств. Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застройки городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40 %, а в границах территории жилого района не менее 25% (включая суммарную площадь озелененной территории микрорайона). Площадь озелененной территории микрорайона (квартала) следует принимать не менее 6 м2/чел. (без учета участков школ и детских дошкольных учреждений). Озелененные территории общего пользования должны быть благоустроены и оборудованы малыми архитектурными формами: фонтанами и бассейнами, лестницами, пандусами, подпорными стенками, беседками, светильниками и др. Число светильников следует определять по нормам освещенности территорий. 2.2 Размещение объекта в квартале застройки Торгово-развлекательный комплекс располагается г. Пенза по ул. Новосёлов. При разработке стройгенплана учитываем следующие основные принципы: наиболее рациональное использование строительной площадки; рациональное размещение хозяйства, по территории сетей и производственных устройств временного установок, водо- и складируемого электроснабжения, коммуникаций и дорог, временных зданий и сооружений; обеспечение бесперебойной соблюдение доставки конструкций, материалов, изделий; требований по охране труда, техники безопасности и противопожарных мероприятий на строительной площадке; обеспечение санитарно-бытового обслуживания рабочих. Стр. 24

2.3 Генеральный план и благоустройство территории застройки 2.3.1 Краткая характеристика площадки строительства Генеральный план торгово-развлекательного комплекса разработан в соответствии с СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Здание торгового центра запроектировано в районе со сложившейся инфраструктурой. 2.3.2 План организации рельефа План организации рельефа выполнен методом «красных» горизонталей. Отвод ливневых и паводковых вод осуществляется по твердому покрытию проездов вдоль бордюрного камня в пониженную часть местности со сбросом в городскую ливневую канализацию. Планировка территории осуществляется подсыпкой и срезкой грунта по всей территории благоустройства. Площадка строительства расположена в зоне умеренно-континентального климата с в меру холодной зимой и теплым (нежарким) летом. Расчетная зимняя температура наружного воздуха наиболее холодной пятидневки = -270С. Расчетная зимняя температура наружного воздуха наиболее холодных суток = -330С. Расчетная снеговая нагрузка на горизонтальную проекцию земли составляет 1,8 кПа. Глубина промерзания грунтов – 1,5 м. Физико-геологические явления, неблагоприятные для проектируемого строительства на площадке не проявляются. Район строительства, согласно СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» относится к климатическому району II В. Площадка строительства сравнительно ровная. 2.3.3 Технико-экономические показатели по генплану Площадь участка застройки Площадь застройки 8890,00 м² 2437,60 м² Стр. 25

Площадь асфальтового покрытия 2 661 м² Площадь озеленения 3791,4 м² Коэффициент застройки 0,27 Коэффициент озеленения 0,44 Коэффициент использования территории 0,57 2.4 Анализ планировочной структуры микрорайона Планировочную структуру селитебной территории городских и сельских поселений следует формировать с учетом взаимоувязанного размещения зон общественных центров, жилой застройки, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также в увязке с планировочной структурой поселения в целом в зависимости от его величины и природных особенностей территории. При проектировании жилой застройки, как правило, выделяются два основных уровня структурной организации селитебной территории: микрорайон (квартал) — структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10—60 га, но не более 80 га, не расчлененный магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м (кроме школ и детских дошкольных учреждений, радиус обслуживания которых определяется в соответствии с табл. 5 настоящих норм). Границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи; жилой район — структурный элемент селитебной территории площадью, как правило, от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания не более 1500 м, а также часть объектов городского значения; границами, как правило, являются труднопреодолимые естественные и искусственные рубежи, магистральные улицы и дороги общегородского значения. Стр. 26

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических показателей микрорайонов и кварталов, а также сквозные проезды в зданиях следует демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования. Въезды на территорию предусматривать на расстоянии не более 300 м один от другого. Примыкания проездов к проезжим частям магистральных улиц регулируемого движения допускаются на расстояниях не менее 50 м от стоплинии перекрестков. При этом до остановки общественного транспорта должно быть не менее 20 м. Для подъезда к группам жилых зданий, крупным учреждениям и предприятиям обслуживания, торговым центрам следует предусматривать основные проезды, а к отдельно стоящим зданиям — второстепенные проезды, размеры которых следует принимать в соответствии с требованиями СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». На однополосных проездах следует предусматривать разъездные площадки шириной 6 м и длиной 15м на расстоянии не более 75м одна от другой. В пределах фасадов зданий, имеющих входы, проезды устраиваются шириной 5,5 м. Тупиковые проезды должны быть протяженностью не более 150 м и заканчиваться поворотными площадками, обеспечивающими возможность разворота мусоровозов, уборочных и пожарных машин. Расстояния между жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, а также в соответствии с противопожарными требованиями. При проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение. Стр. 27

Расстояние от края проезда до стены здания, как правило, следует принимать 5 — 8 м для зданий до 10 этажей включительно и 8 — 10 м для зданий свыше 10 этажей. В этой зоне не допускается размещать ограждения, воздушные линии электропередачи и осуществлять рядовую посадку деревьев. В городских и сельских поселениях необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств. Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застройки городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40 %, а в границах территории жилого района не менее 25% (включая суммарную площадь озелененной территории микрорайона). Площадь озелененной территории микрорайона (квартала) следует принимать не менее 6 м2/чел. (без учета участков школ и детских дошкольных учреждений). Озелененные территории общего пользования должны быть благоустроены и оборудованы малыми архитектурными формами: фонтанами и бассейнами, лестницами, пандусами, подпорными стенками, беседками, светильниками и др. Число светильников следует определять по нормам освещенности территорий. При проектировании жилой застройки в городах расчетную плотность населения на территории жилого района и микрорайона, чел/га, следует принимать в соответствии с региональными (республиканскими) нормами с учетом рекомендуемого СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». 2.5 Определение уровня благоустройства района проживания 2.5.1 Функциональное зонирование территории Схема функционального зонирования территории составляется для выявления и определения площадей жилой зоны, общественно-деловой зоны городского и районного значения. На плане, в масштабе 1:3000, выделяются площади выше перечисленных районов. Выделяются площади не только объектов, но и прилегающих земельных участков в соответствии с требованиями Стр. 28

СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» об озеленении территорий по функциональному назначению. Следует помнить, что зеленые насаждения санитарно-защитных зон не должны рассматриваться как городские зеленые насаждения и не учитываются в расчетах озеленения микрорайона. К жилой зоне относят застройки с многоквартирными многоэтажными, среднеэтажными, малоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками, площадки детского отдыха, территории аллей микрорайоного значения и т.д. Общественно-деловая зона включает в себя объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, коммерческой деятельности, различных образовательных учреждений, стоянки автомобильного транспорта, многоэтажные гаражи и др. Общественно-деловая зона может быть как городского, так и районного значения. 2.5.2 Показатели радиусов пешеходной доступности до объектов социально-бытового и культурного назначения Учреждения и предприятия обслуживания следует размещать на территории городских и сельских поселений, приближая их к местам жительства и работы, предусматривая, как правило, формирование общественных центров в увязке с сетью общественного пассажирского транспорта. При расчете учреждений и предприятий обслуживания следует принимать социальные нормативы обеспеченности, разрабатываемые в установленном порядке. Для ориентировочных расчетов число учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков допускается принимать в соответствии с рекомендуемым СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещаемыми в жилой застройке, как правило, следует принимать не более указанного: Стр. 29

1. Для общеобразовательных школ – 500 м. 2. Детские дошкольные учреждения – 300м. 3. Поликлиника – 1000м. 4. Предприятия торговли – 500м. (при многоэтажной застройке) и т.д. 2.5.3 Составление картограммы доступности территории относительно остановочных пунктов Схема определения доступности относительно остановочных пунктов составляется для выявления территории не в зоне пешеходной доступности от остановок общественного транспорта. По требованиям СП остановки общественного транспорта должны находится в зоне пяти минутной доступности от мест проживания населения, или расстоянием не более 600м. Эти параметры установлены из статистических данных по населению, из расчета средней скорости передвижения пешеходов 4 км./ч. Этими нормами определяется благоустройство микрорайонов города. По заданию на проектирование данного микрорайона составлена картограмма доступности территории до остановок общественного транспорта. Она представляет собой план микрорайона в масштабе 1:3000, с нанесенными на ней радиусами пешеходной доступности (по минутам). После определяется площадь благоприятной зоны (т. е. зоны доступности) и неблагоприятной зоны. Составляется процентное соотношение: Sблаг = 21 га Sнеблаг = 4,5 га Площадь микрорайона составляет 25,5 га. 4,5/25,5*100%=17,6% По проделанным расчетам определено, что 17,6% территории микрорайона находится вне зоны пешеходной доступности относительно остановочных пунктов общественного транспорта. Стр. 30

2.6 Социально-экономическое развитие и инвестиционная привлекательность размещения объекта в г. Пенза Пенза располагается в центральной части Европы, на юго-востоке от Москвы, в Приволжском регионе на реке Сура - приток Волги. Пенза - административный, промышленный, а также культурный центр Пензенской области и имеет выгодное гео-положение. Территория города насчитывает 0,29 тыс. кв. км. (0,7% от всей площади Пензенской области). Геополитическое положение на политикоадминистративной карте - относительно благоприятное, благодаря соседству с регионами, устойчивыми в политическом отношении, со сходным этническим и религиозным составом населения, удаленности от внешних границ. Пенза входит в список 35 самых крупных городов России, и 100 самых крупных городов Европы. Расстояние от Москвы по железной дороге 709 км, по автомобильной 629 км (трасса М5 Москва - Челябинск, к юго-востоку от Москвы. В связи с относительно небольшими размерами территории и высокой обеспеченностью транспортными путями Пенза характеризуется проницаемостью пространства для инвестиционных вложений. Создание новых и модернизация существующих производств позволило достичь положительной динамики в инвестиционной сфере города Пензы. По базовому варианту прогнозируется постепенное увеличение темпов роста экономики, обусловленное инвестиционной активности улучшением и ростом бизнес-климата, повышением реальных располагаемых доходов населения. По консервативному варианту предполагается ослабление внутреннего и внешнего спроса и доминирование стрессовых внешних условий, что обусловит более медленные темпы роста базовых отраслей экономики в целом. Среднегодовой темп роста валового регионального продукта ожидается на уровне 102,7%, а по итогам 2022 года объемы ВРП вырастут к уровню 2018-го на 10,3%. В среднесрочной перспективе среднегодовой рост промышленного производства составит 104%, что наиболее значительное влияние на динамику Стр. 31

будут оказывать производство продуктов питания и целлюлозно-бумажной продукции, а также отрасль машино- и станкостроения. Начиная с 2019 года за счет оживления экономики и роста инвестиционной уверенности прогнозируется стабилизация и постепенный рост объема строительных работ. Ожидается рост цен на уровне 3–4% в год с одновременным увеличением реальных доходов и покупательской способности, в итоге в розничной торговле и сфере платных услуг будут наблюдаться позитивные тенденции. Рисунок 1- Структура промышленного производства Таблица 1 - SWOT-анализ социально-экономической ситуации в г. Пенза Географическое положение Сильные стороны Пенза находится в центре Европейской части России, на юго-востоке от Москвы, в Приволжском регионе на реке Сура Удобное гео-экономическое положение. Слабые стороны Периферийное положение по отношению к главным экономическим центрам России. Слабая развитость туристского ресурса района. Стр. 32

Продолжение таблицы 1 Природная среда и экология Значительные земельные, водные и лесные ресурсы, благоприятные природно-климатические и экологические условия для населения и создаваемых новых производств; Наличие собственных минеральносырьевых ресурсов: на территории района расположены месторождения глины, опоки, строительного песка ; Благоприятное распределение земель по видам пользования Низкий бонитет почвы. Население Низкий уровень социальной конфликтности Наличие трудовых ресурсов, квалифицированных кадров: в районе имеется достаточное количество свободных и дешевых трудовых ресурсов, хорошая техническая образовательная база для подготовки профильных кадров для предприятий района и переподготовки специалистов для новых сфер деятельности Высокий уровень инженерного и энергетического обеспечения жилищного фонда Высокая обеспеченность населения центральным отоплением, горячим водоснабжением, газоснабжением Современная планировка большей части городских кварталов Активный рынок жилья Высокая доля дорог с твёрдым покрытием, полная телефонизация Возможность приёма достаточного количества телеканалов и радиостанций Старение населения, низкая продолжительность жизни, невысокий уровень рождаемости. Наличие миграции трудоспособного населения. Значительная имущественная дифференциация. Сравнительно невысокие доходы населения, обусловленные сложившейся отраслевой структурой экономики. Увеличение износа жилого фонда и инженерной инфраструктуры Среда проживания Стр. 33

Окончание таблицы 1 Экономический потенциал Промышленный район Высокие конкурентные позиции в некоторых отраслях. Высокий инвестиционный рейтинг, наличие привлекательных инвестиционных объектов. Развитая финансовая инфраструктура. Социальная сфера Относительно высокий уровень развития систем образования, здравоохранения, социальной защиты населения, культуры, молодёжной политики Возможности Участие в реализации федеральных, областных, муниципальных программах, национальных проектах. Реализация масштабных инвестиционных проектов на территории района: строительство комплекса по выращиванию индейки, строительство индустриального парка, строительство молочно-товарного комплекса, строительство завода по производству матрасов, строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и др. Высокая степень физического и морального износа основных фондов затрудняет увеличение объемов производства, расширения номенклатуры, применения новых технологий. Низкий уровень использования мощностей и загрузки существующего оборудования. Низкий темп технического перевооружения производств, обновления оборудования и совершенствования технологических процессов. Высокие цены на потребляемые предприятиями энергоресурсы, приводящие к возрастанию затрат на производство и реализацию изготовляемой продукции. Сложность процедуры подключения новых производств к источникам энергоресурсов. Дефицит кадров в муниципальных учреждениях здравоохранения Угрозы Сохранение негативных демографических тенденций, которые в перспективе приведут к росту дефицита трудовых ресурсов и увеличению демографической нагрузки на работающее население Снижение качества человеческого капитала района: ухудшение общего уровня здоровья детей, негативное влияние табакокурения и алкоголизация молодого поколения; отток высококвалифицированных кадров за пределы района; деформация системы духовных и нравственных ценностей, препятствующая повышению образовательного и культурного уровня, ведению человеком здорового образа жизни Усиление конкуренции, Стр. 34

сужающей возможности предприятий района по привлечению инвестиций и расширению рынков сбыта Резкие изменения конъюнктуры зарубежных и отечественных сырьевых рынков. Истощение не возобновляемых природных ресурсов: почвенного плодородия, водных ресурсов, видового разнообразия региональной флоры и фауны. По итогам проведенного SWOT-анализа были рассмотрены и проанализированы несколько сценариев долгосрочного социально-экономического развития г. Пензы. Обобщение результатов оценки конкурентоспособности г. Пензы и SWOTанализа позволяет сделать следующие выводы. Рост конкуренции для отраслей реального сектора экономики района в сочетании с недостаточным для инновационного развития притоком инвестиций ставит задачу опережающего инвестиционно-инновационного развития района, дальнейшего повышения его инвестиционной привлекательности. Для достижения этой цели г. Пенза имеет достаточно высокий инвестиционный потенциал. Ресурсные конкурентные преимущества района достаточно высоки, однако степень их использования пока недостаточна. Поэтому необходимо развивать условия использования ресурсного потенциала и, в первую очередь, совершенствовать базовую и технологическую инфраструктуру. Тенденция ужесточающихся требований потребителей к качеству продукции требует перехода к постепенному импортозамещению, что имеет особую важность для предприятий продовольственного комплекса района. Требуется осуществление дополнительных мер по продвижению продукции предприятий индустриального и агропромышленного комплексов за пределы района (на внешний рынок). Таким образом, в целом конкурентные преимущества г. Пенза являются весьма существенными, однако эффективность использования многих из них Стр. 35

недостаточна. Опираясь на базовые конкурентные преимущества района, можно определить основные стратегические направления развития и роста его конкурентоспособности: промышленности, развитие повышение высокотехнологичных эффективности использования отраслей научно- технического потенциала района, укрепление трудового потенциала и дальнейшее совершенствование инфраструктуры. Вывод по второй главе В настоящее время Пенза представляет собой застройку из жилых малоэтажных, среднеэтажных и высокоэтажных домов, административных зданий и объектов культурно-бытового и торгового обслуживания как районного, так и городского значения. Большое значение имеет организация транспортного и пешеходного движения в микрорайоне, доступности относительно остановочных пунктов. По картограмме доступности определены благоприятные и неблагоприятные зоны. В процентном соотношении неблагоприятная территория составляет 17,6%, что говорит о нормальной доступности с учетом технико-экономических показателей микрорайона. По своему назначению и характеру движения внутри микрорайонные проезды относятся ко II категории – проезды с односторонним движением. Ширину такой проезжей части следует принимать 3,75 м. Большое внимание уделяется зеленым насаждениям, которые являются мощным регулятором температурного режима города, благоприятно влияют на состав и чистоту воздуха, создают ландшафтную привлекательность города и т.д. Микрорайон достаточно оснащен зелеными насаждениями. Из выше приведенных показателей и описаний можно сделать вывод, что данный город имеет высокую степень градостроительной ценности. Стр. 36

3 ОБОСНОВАНИЕ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО И ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОГО РЕШЕНИЯ ОБЪЕКТА Основным назначением архитектуры всегда являлось создание необходимой для существования человека жизненной среды, характер и комфортабельность которой определялись уровнем развития общества, его культурой, достижениями науки и техники. Эта жизненная среда, называемая архитектурой, воплощается в зданиях, имеющих внутреннее пространство, комплексах зданий и сооружений, организующих наружное пространство - улицы, площади и города. В современном понимании архитектура – это искусство проектировать и строить здания, сооружения и их комплексы. Она организует все жизненные процессы. По своему эмоциональному воздействию архитектура - одно из самых значительных и древних искусств. Сила ее художественных образов постоянно влияет на человека, ведь вся его жизнь проходит в окружении архитектуры. Вместе с тем, создание производственной архитектуры требует значительных затрат общественного труда и времени. Поэтому в круг требований, предъявляемых к архитектуре наряду с функциональной с функциональной целесообразностью, удобством и красотой входят требования технической целесообразности и экономичности. Кроме рациональной планировки помещений, соответствующим тем или иным функциональным процессам удобство всех зданий обеспечивается правильным распределением лестниц, лифтов, размещением оборудования и инженерных устройств (санитарные приборы, отопление, вентиляция). Таким образом, форма здания во многом определяется функциональной закономерностью, но вместе с тем она строится по законам красоты. Сокращение затрат в архитектуре и строительстве осуществляется рациональными объемно-планировочными решениями зданий, правильным выбором строительных и отделочных материалов, облегчением конструкции, ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 37

усовершенствованием методов строительства. Главным экономическим резервом в градостроительстве является повышение эффективности использования земли. 3.1 Объемно-планировочное решение Современный торговый комплекс – это идея концентрации разноплановых форм отдыха и торговых площадей. Проектирование торгового комплекса с размещением довольно большой зоны развлекательного блока (до 30% общего метража) позволяет снизить срок окупаемости объекта и увеличить рентабельность всего комплекса, несмотря на более низкую отдачу с одного квадратного метра площади развлекательной зоны по сравнению с торговой частью. Развлекательная часть притягивает большое количество посетителей, поэтому привлекательность торговых площадей в таком центре значительно возрастает. Однако при придерживаться проектировании основной торгового концепции, чтобы комплекса аудитория необходимо торговой и развлекательной части как минимум не конфликтовали. Человек определенного социального статуса, придя в развлекательную или торговую часть, хочет видеть рядом с собой таких же людей. Поэтому проект торгового комплекса учитывает совместимость форматов, исходя из общей концепции. В торговый комплекс едут не за развлечениями, а за покупками. Развлечения – приятное дополнение к новой вещи. Результатом выполненной работы можно считать уникальный как по концепции и архитектуре, так и по самой сути современный торговый комплекс, являющийся успешным и высокодоходным проектом. Здание торгового комплекса имеет выразительную скульптурную форму, обусловленную ситуацией и конфигурацией участка, стремлением создать характерную и лаконичную форму, которая позволяет объекту не потеряться в хаосе придорожных сооружений, рекламных щитов, дорожных знаков и указателей. Несмотря на небольшие габариты, зданию комплекса отводится роль Стр. 38

градостроительной доминанты, т.к. оно хорошо просматривается с большого расстояния благодаря активной пластике и сигнальному цветовому решению, характерной чертой комплексов подобного типа, не вступая в конфликт со средой. Проектируемое эксплуатируемым здание подвалом. представляет На четырех собой 3-х этажах этажный торгового объем с комплекса расположены торговые и выставочные залы с подсобными и складскими помещениями, оздоровительный центр и кафе, административные помещения. В подвальном этаже располагаются продовольственный магазин социального назначения, оздоровительный центр с тренажерным залом, кафе, Интернет-клуб и выставочный павильон. Все помещения имеют отдельный вход с прилегающей территории и дополнительный эвакуационный выход. На первом этаже комплекса располагаются торговый зал магазина “Универсам” с подсобными и вспомогательными помещениями и магазин промышленных товаров. На втором этаже располагается офис управляющей компании, выставочные павильоны с переговорными комнатами и кафе быстрого питания. Третий этаж комплекса запроектирован под выставочные залы. Все этажи торгового комплекса связаны между собой размещенными в атриуме эскалаторами, лифтами - грузовыми и пассажирскими, а также закрытыми лестничными клетками с непосредственными выходами наружу. Здание торгового комплекса прямоугольное со скругленным углом в плане и размерами в осях 72,05х32,3 м. Высота здания – 12,75 м (согласно пункту 1.5 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (СНиП 21-01-97*)). Высота первого, второго и третьего этажа составляет 4,5 м. Высота подвала составляет 4,2 м. Состав и площади помещений различного назначения, приняты в соответствии с заданием на проектирование. Стр. 39

Современное стилистическое решение фасадов торгового комплекса основано на повторении нескольких простейших форм. Активно использован художественный контраст - средство достижения наибольшей выразительности здания комплекса, сопоставление таких разнородных средств, как поверхность стены и стекло витрины, массив объема универсама и ажурность галереи магазинов и кафе. Здесь действует контраст высоких и низких объемов, глухих и прозрачных поверхностей. Самая характерная черта здания – сочетание остекленных цилиндрических объемов с горизонтальной нарезкой плоскости и глухих прямоугольных форм, подчеркивается цветовым решением с сочетанием синего, желтого и серого цветов и создает долговечный, запоминающийся образ. Учитывая угловое решение главного входа, он решен крупно и выделен цилиндрическим объемом со сплошным витражным остеклением ориентированным диагонально с развернутой по данному участку фасада колоннадой. Она в свою очередь дополнительно образует и выделяет главный вход. Решение главного фасада торгового комплекса основано на сочетании цилиндрических объемов со сплошным витражным остеклением и прямоугольного глухого объема со сводчатым завершением, нависающей над пешеходами массивной ступенчатой консолью, которые указывают потенциальному посетителю на наличие дополнительных входных групп. Цилиндрические остекленные объемы на фасадах здания торгового комплекса, являются также своеобразными витринами. На протяжении столетий, главным средством привлечения покупателей была витрина, яркая, броская, уютная или скромная, она все равно привлекает внимание, заставляя остановиться, возбудить любопытство. В цветовом решении нет ничего случайного, т.к. цвет используется не только для придания зрительного разнообразия фасаду, но и для маркировки функциональных зон здания. Стр. 40

Пластичные формы фасада, чередование остекленных и глухих поверхностей, лучше всего выражают идею диалога между внутренним и внешним, а кроме того, смогут послужить эффективным стимулом для активного, заинтересованного отношения посетителей к внутреннему содержанию. Различные функциональные зоны легко прочитываются в членениях фасада и внутреннего объема здания. Планировочным ядром и центральной осью здания торгового комплекса, является атриум, внутри которого установлены эскалаторы. Войдя в здание через главный вход, посетитель сразу попадает в пространство, дающее представление о масштабе торгового комплекса. Эта зона была задумана как центральное общественное пространство. Основные зоны сосредоточены вокруг атриума. Каждая из них связана визуально через многосветный атриум со всеми остальными создавая впечатление единого пространства, но по замыслу автора проекта, отличающихся друг от друга цветовым решением. Цветовое решение интерьеров здания необходимо выполнить сдержанными, нейтральными, чтобы не конкурировать с предлагаемыми к продаже товарами. 3.1.1 Технико-экономические показатели объемно-планировочных решений Общая площадь – 9750,4 м2 Строительный объем – 41711,80 м³ Отношение строительного объема центра к общей площади: К1 = 4,69 3.1.2 Внутренняя отделка Внутренняя отделка помещений общего пользования, а также путей эвакуации (коридорах, холлах вестибюлей, фойе) предусмотрена из негорючих материалов. Внутренняя отделка общественных помещений общего пользования, выставочных залов, залов кафе: - полы – керамогранит; Стр. 41

- стены – окраса акриловой влагостойкой краской, декоративная штукатурка, побелка, облицовка керамической плиткой; - потолок – побелка, подвесной потолок “Армстронг”, “ЭКОФОН”; Внутренняя отделка офисов: - полы – ламинированный паркет, керамогранит; - стены – покраска, оклейка обоями, керамическая плитка; - потолок – побелка, подвесной потолок “Армстронг”. Внутренняя отделка помещений оздоровительного центра: - полы – керамогранит, наливные самоотверждающиеся полы на основе полиуретана и жидких каучуков холодного отверждения; - стены – побелка, облицовка керамической плиткой; - потолок – побелка, подвесной потолок “Армстронг”. Внутренняя отделка производственных помещений: - стены – отделка облицовочной плиткой на высоту не менее 1,7м; - потолок – штукатурка и побелка; - полы – из ударопрочных материалов, исключающих скольжение. Внутренняя отделка складских и подсобных помещений помещений: - стены – окраска влагостойкими красками на высоту не менее 1,7м, побелка; - потолок – штукатурка и побелка; 3.1.3. Наружная отделка. Наружная отделка здания решена с применением современных отделочных материалов следующим образом: - наружные стены здания и конструкции декоративных элементов фасада облицовываются композитными панелями типа “Alucobond” 3-х цветов. - цоколь облицовывается плитами из керамогранита. - витраж главного входа, витражи на главном фасаде, входные группы, а также верхние световые фонари выполнены с приминением алюминиевого профиля с заполнением двойным стеклопакетом из энергосберегающего стекла. - окна выполнены из ПВХ-профиля с заполнением двойным стеклопакетом. Стр. 42

- металлические элементы ограждений, козырьков, парапетов, лестничных маршей и пандусов запроектированы из металлического профиля с матовым покрытием. - полы – из влагостойких материалов повышенной механической прочности с заделкой сопряжений строительных конструкций мелкоячеистой металлической сеткой или цементно-песчанным раствором с длинной металлической стружкой. 3.1.4. Мероприятия по обеспечению естественного освещения. При разработке архитектурно-планировочных решений здания торгового комплекса, приняты во внимание мероприятия для обеспечения естественным освещением помещений с постоянным пребыванием людей. Естественное освещение стимулирует способность людей к действию, концентрации внимания и оказывает положительное влияние на здоровье. Большая площадь светопрозрачных наружных ограждающих конструкций позволяет использовать в помещениях здания преимущества естественного освещения – создание комфортной среды обитания людей и снижение затрат на искусственное освещение. Основной материал, с помощью которого задачи можно реализовать на практике, - стекло и его модификации. В частности, одним из наиболее распространенных приемов использования возможностей естественного освещения являются атриумы. Их применение – типичная особенность торговых центров. В проекте торгового комплекса также активно используется боковое естественное освещение. Это достигается благодаря наличию окон и фрагментов фасада со сплошным остеклением по периметру здания. В интерьерах активно использованы цельностеклянные конструкции (перегородки) – этот способ зонирования пространства позволяет солнечным лучам последовательно пронизывать помещения одну за другой. Естественное освещение в дневное время активно используется для освещения зала приема пищи кафе и доготовочной, расположенной на 2-м этаже Стр. 43

торгового комплекса, помещений выставочных залов и административных и бытовых помещениях на 2-3 этажах комплекса. Использование декоративных элементов фасада в качестве солнцезащитных устройств позволяет минимизировать теплопоступления от солнечной радиации в летнее время и минимизирует воздействие прямого солнечного освещения, которое может вызвать дискомфорт. Кроме того, в качестве солнцезащитных элементов использованы шторы-жалюзи, расположенные внутри здания. В соответствии с нормативными документами, регулирующими требования по естественному освещению, помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь, как правило, естественное освещение. Без естественного освещения допускается проектировать следующие помещения: - помещения, размещение которых допускается в подвале – технические помещения, вестибюли при устройстве выхода из него наружу через первый этаж, помещения магазинов продовольственных и непродовольственных товаров торговой площадью до 400 м2, предприятия общественного питания, выставочные залы, помещения для физкультурно-оздоровительных занятий (без трибун для зрителей); - учреждения досугового назначения – зал компьютерных игр; -магазины – торговые залы продовольственных магазинов самообслуживания (универсам), помещения для подготовки товаров к продаже; - прочие вспомогательные помещения – умывальные, уборные, вестибюли, коридоры и проходы, машинные отделения лифтов. В остальных помещениях используется искусственное общее и конструктивных и комбинированное искусственное освещение. 3.1.5. Мероприятия по шумозащите. При разработке архитектурно-планировочных, инженерных решений, приняты во внимание условия пребывания людей на верхних этажах, отрицательно влияющие на их самочувствие и здоровье Стр. 44

повышенный аэродинамический и шумовой режим, колебания перекрытий верхних этажей здания и т.п. Для повышения звукоизоляции помещений проектируемого здания и прилегающей к ним территории от шума и вибрации отопительно- вентиляционного оборудования, предусмотрены следующие мероприятия: - подобрано оборудование с наименьшими уровнями звуковой мощности; - вентиляционное оборудование установлено в секциях с шумопогла- щающими стенками; - холодильные установки, вентиляторы и насосы устанавливаются на изолированные основания; - соединение вентиляторов с воздуховодами, холодильных установок и насосов с трубопроводами предусмотрено через гибкие вставки; - установлены шумоглушители на воздуховодах приточных и вытяжных установок (со стороны нагнетания и всасывания соответственно); - выполнена звукоизоляция помещений для размещения вентиляционноотопительного оборудования; - предусмотрены гильзы с заполнением пространства между гильзой и трубой звукопоглащающим материалом в местах прохода труб систем тепло- и холодоснабжения через конструкции здания; - во всех помещениях, имеющих источники шума и вибрации, предусмотрены плавающие полы в соответствии с акустическим расчетом, а также звукопоглощающая обшивка потолков и стен, состоящая из 100мм минеральной плиты y=50 кг/м3 по каркасу из оцинкованного гнутого профиля - потолки помещений требующих повышенные требования по звукоизоляции имеют звукопоглощающую обшивку – подвесные потолки типа «Armstrong» с увеличенным звукопоглощением. Для уменьшения проникновение звука в здание, применены окна с двух камерным стеклопакетом. Стр. 45

3.2 Расчетно-конструктивные решения 3.2.1 Общее описание Здание торгового центра каркасного типа, т.к. основными несущими конструкциями являются колонны с шагом 7,2х7,2м и панели перекрытия. Каркас выполняется в связевой схеме с расчетом железобетонных рам только на вертикальную нагрузку. Для обеспечения продольной жесткости устраиваем диафрагмы жёсткости. В этом случае жесткий диск перекрытия передает горизонтальные усилия на диафрагмы. Объемно-планировочное решение здания позволяет применять для него типовые сборные железобетонные конструкции. Проектом приняты монолитные железобетонные фундаменты: столбчатые под колонны, ленточные под стены подвала, плитные под ядра жесткости, лестничные клетки и лифты. Колонны – сборные железобетонные, по серии 1.020-1/87 вып. 2-5, устанавливаемые в монолитный столбчатый фундамент и монолитные колонны из бетона кл. В35. Ригели - сборные железобетонные, по серии 1.020-1/87, вып.3-1. Диафрагмы жесткости - сборные железобетонные, по серии 1.020-1/87, вып.4-1. Перекрытия и покрытия сборные железобетонные многопустотные панели по сериям 1.041-2 вып.5, 1.041-3 вып.2,3, 1.141.1-1 d.63, монолитные участки из бетона В15, монолитные плиты из бетона В25 и В35, арматура по ГОСТ 5781-82*. Лестницы – металлические. Наружные стены – монолитный железобетон, пенобетонные блоки, кирпич. Внутренние стены – монолитный железобетон, пенобетонные блоки, кирпич, витражные перегородки. Перемычки - железобетонные по серии 1.038.1-1 в.1 Крыша запроектирована плоская, с внутренним организованным водостоком, Стр. 46

также имеется куполообразный витраж. Зенитные фонари представляют собой металлические фермы, соединенные между собой связями. Окна запроектированы из поливинилхлоридных профилей по ГОСТ 3067499, а структурное остекление на основе алюминиевых профилей. Двери запроектированы из поливинилхлоридных профилей по ГОСТ 309702002, противопожарные дверные блоки, стальные дверные блоки по ГОСТ 311732003 и ворота металлические гаражные по ГОСТ 31174-2003. 3.2.2 Теплотехнический расчет стены Расчет произведен в соответствии с требованиями следующих нормативных документов: СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». СП 131.13330.2012 «Строительная климатология». СП 23-101-2004 Проектирование тепловой защиты зданий Относительная влажность воздуха: φв=55% Расчетная средняя температура внутреннего воздуха здания: tв=20°C Согласно таблицы 1 СП 50.13330.2012 при температуре внутреннего воздуха здания tint=20°C и относительной влажности воздуха φint=55% влажностный режим помещения устанавливается, как нормальный. Определим базовое значение требуемого сопротивления теплопередаче R oтр исходя из нормативных требований к приведенному сопротивлению теплопередаче (п. 5.2) СП 50.13330.2012)) согласно формуле: Roтр=a*ГСОП+b, (1) где а и b- коэффициенты, значения которых следует приниматься по данным СП 50.13330.2012 для соответствующих групп зданий. Так для ограждающей конструкции вида - наружные стены и типа здания общественные, кроме жилых, лечебно-профилактических и детских учреждений, школ, интернатов а=0,0003; b=1,2 Стр. 47

Определим градусо-сутки отопительного периода ГСОП, °C*сут по формуле (5.2) СП 50.13330.2012: ГСОП=(tв-tот)zот, (2) где tв-расчетная средняя температура внутреннего воздуха здания,°C tв=20°C tот-средняя температура наружного воздуха,°C принимаемые по таблице 1 СП131.13330.2012 для периода со средней суточной температурой наружного воздуха не более 8 °С для типа здания - общественные, кроме жилых, лечебнопрофилактических и детских учреждений, школ, интернатов tот=-4.1 °С zот-продолжительность, сут, отопительного периода принимаемые по таблице 1 СП131.13330.2012 для периода со средней суточной температурой наружного воздуха не более 8°С для типа здания - общественные, кроме жилых, лечебнопрофилактических и детских учреждений, школ, интернатов zот=200 сут Тогда: ГСОП=(20-(-4.1))200=4820 °С·сут По формуле в таблице 3 СП 50.13330.2012 определяем базовое значение требуемого сопротивления теплопередачи R oтр (м2·°С/Вт). Rотпр=0,0003*4820+1,2=2,65м2°С/Вт Поскольку населенный пункт Пенза относится к зоне влажности - сухой, при этом влажностный режим помещения - нормальный, то в соответствии с таблицей 2 СП50.13330.2012 теплотехнические характеристики материалов ограждающих конструкций будут приняты, как для условий эксплуатации A. Стр. 48

Рисунок 2 – Схема ограждающей конструкции 1. Железобетон (ГОСТ 26633), толщина δ1=0,3м, коэффициент теплопроводности λА1=1,92Вт/(м°С) 2. Цементно-шлаковый раствор (p=1200 кг/м.куб), толщина δ2=0,015м, коэффициент теплопроводности λ А2=0,47Вт/(м°С) 3. Битумы нефтяные (ГОСТ 6617, ГОСТ 9548)(p=1200кг/м.куб), толщина δ3=0,005м, коэффициент теплопроводности λ А3=0,22Вт/(м°С) 4. ПЕНОПЛЭКС СТЕНА (тип 31), толщина δ4=0,1м, коэффициент теплопроводности λА4=0,031Вт/(м°С) Условное сопротивление теплопередаче R0усл, (м2°С/Вт) определим по формуле E.6 СП 50.13330.2012: R0усл=1/αint+δn/λn+1/αext, (3) где αint - коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций, Вт/(м2°С), принимаемый по таблице 4 СП 50.13330.2012 αint=8,7 Вт/(м2°С) αext - коэффициент теплоотдачи наружной поверхности ограждающей конструкций для условий холодного периода, принимаемый по таблице 6 СП 50.13330.2012 αext=23 Вт/(м2°С) -согласно п.1 таблицы 6 СП 50.13330.2012 для наружных стен. Стр. 49

R0усл=1/8,7+0,3/1,92+0,015/0,47+0,005/0,22+0,1/0,031+1/23 R0усл=3,6м2°С/Вт Приведенное сопротивление теплопередаче R 0пр, (м2°С/Вт) определим по формуле 11 СП 23-101-2004: R0пр=R0усл*r, (4) r-коэффициент теплотехнической однородности ограждающей конструкции, учитывающий влияние стыков, откосов проемов, обрамляющих ребер, гибких связей и других теплопроводных включений r=0,92 Тогда: R0пр=3,6*0,92=3,31м2*°С/Вт Величина приведённого сопротивления теплопередаче R 0пр больше требуемого R0норм (3,31>2,65), следовательно представленная ограждающая конструкция соответствует требованиям по теплопередаче. Вывод: конструкция стены принята: 1. Железобетон (ГОСТ 26633), толщина δ1=0,3м 2. Цементно-шлаковый раствор (p=1200 кг/м.куб), толщина δ2=0,015м 3. Битумы нефтяные (ГОСТ 6617, ГОСТ 9548)(p=1200кг/м.куб), толщина δ3=0,005м 4. ПЕНОПЛЭКС СТЕНА (тип 31), толщина δ4=0,1м 3.2.3 Расчет плиты перекрытия с круглыми пустотами По результатам компоновки конструктивной схемы перекрытия принята номинальная ширина плиты 1,5 м, длинна l = 6,9 м. Расчетный пролет плиты при опирании на полки ригеля 120мм: l0  1  2 * 0,12  6,66 м (5) Стр. 50

Таблица 2 - Расчет нагрузки на 1м2 перекрытия: Вид нагрузки Постоянная: -От массы плиты (Железобетонная плита 250 мм, 2500 кг/м2) -От массы пола (-Цементно-песчаная стяжка 80 мм, 1500 кг/м2 -Теплоизоляция – экструдированный пенополистирол 140 мм, 300 кг/м2 -Выравнивающая цементнопесчаная стяжка 40 мм, 1500 кг/м2 -Гранитный гравий 100 мм, 1400 кг/м2) Временная, в том числе: -Длительная -Кратковременная Всего: В т.ч. постоянная и длительная Норм. нагрузка, Коэф. кН/м2 надежности по нагр. Расч. нагрузка, кН/м2 3,75 1,1 4,125 3,62 1,2 4,344 1,2 1,4 - 7,32 4,80 2,52 15,789 - 5,80 4,00 1,80 13,17 11,37 Определяется расчётная нагрузка на 1 м длины плиты при ширине 2,5 м с учётом коэффициента надёжности по назначению здания (класс ответственности здания II): – для расчета по прочности (6) – для расчета по второй группе предельных состояний полная длительная (7) (8) Расчётные усилия: Стр. 51

– для расчета по прочности М  Q ql 02 22,5  6,66 2   125 кНм; 8 8 (9) ql0 22,5  6,66   74,3 кН. 2 2 (10) – для расчета по второй группе предельных состояний М tot  qtot l 02 13,17  6,66 2   102 кНм; 8 8 (11) ql l 02 16,2  6,66 2 Мl    88 кНм; 8 8 (12) Назначаем геометрические характеристики расчетного сечения плиты: -ширина полки: bf =1,5 м - толщина полки: hf=0,03 м - ширина ребра: b=bf-7х0,159= 0,387 м, где 7 - число пустот диаметром 159 мм - защитный слой бетона: а = 0,03 м - полная высота сечения: h = 0,25 м - рабочая высота сечения: h0=h-a=0,22 м Расчётные характеристики материалов: – бетон – тяжелый класса В25. – арматура – напрягаемая класса А1000Ø10 мм. Расчет прочности нормальных сечений плиты Проверяется положение нейтральной оси: (13) , Стр. 52

т.е. граница сжатой зоны проходит в полке – расчет производится как для прямоугольного сечения шириной мм. Определяется значение коэффициента αm: (14) Следовательно, сжатая арматура по расчету не требуется. Сечение рассчитывается с одиночной арматурой. Вычисляется относительная высота сжатой зоны (15) (16) Условие арматуры работы соблюдается, расчетное сопротивление напрягаемой можно увеличить путем умножения на коэффициент условной , учитывающий увеличение сопротивления напрягаемой арматуры выше условного предела текучести (17) Принимаем =1,1. Требуемая площадь растянутой арматуры (18) Так как пустот в плите 7, принимается6Ø10А1000. В многопустотных плитах наибольшее расстояние между осями стержней продольной арматуры не должно превышать . Расчет прочности наклонных сечений плиты Стр. 53

В многопустотных плитах высотой менее 300 мм, на участках, где поперечная сила воспринимается только бетоном, поперечную арматуру можно не устанавливать. Выполняется проверочный расчет. = 22,5 где = 11,57 – полная, – временная нагрузка. (19) Расчет выполняется из условия (20) где – поперечная сила в рассматриваемом сечении; – поперечная сила, воспринимаемая бетоном; – поперечная сила, воспринимаемая хомутами. Расчет плиты по предельным состояниям второй группы К заданной плите предъявляются требования, соответствующие 3-ей категории трещиностойкости, т. е. допускается непродолжительное раскрытие трещин шириной и продолжительное . Геометрические свойства: Находится площадь приведенного сечения Рисунок 3 – Расчётное поперечное сечение плиты (21) Стр. 54

где α – коэффициент приведения арматуры к бетону (22) Принимается толщина защитного слоя бетона Определяется статический момент приведенного сечения относительно нижней грани (23) Расстояние от центра тяжести приведенного сечения до нижней грани (24) Расстояние от центра тяжести напрягаемой арматуры до центра тяжести приведенного сечения (25) Момент инерции приведенного сечения (26) Момент сопротивления приведенного сечения: - относительно нижней грани Стр. 55

(27) –относительно верхней грани (28) Упругопластический момент приведенного сечения: -относительно нижней грани (29) –относительно верхней грани (30) Сечение двутавровое симметричное: (31) Принимается Определяется расстояние от центра тяжести приведенного сечения до нижней ядровой точки (32) и до верхней ядровой точки (33) Расчет трещиностойкости плиты Момент трещинообразования сечения где – коэффциент точности натяжения, . (34) Стр. 56

Принимается (для конструкций 3-ей категории требований по трещиностойкости). следовательно, условие выполняется, трещины в растянутой зоне бетона не образуются. Расчет на раскрытие трещин производится в случае невыполнения условия. Расчет прогибов для участков без трещин в растянутой зоне Расчет производится из условия где – прогиб от внешней нагрузки, – предельно допустимый прогиб. (35) (36) где S – табличный коэффициент, в случае загружения для плиты равный Полная кривизна в сечении с наибольшим моментом где – кривизна от непродолжительного действия кратковременной нагрузки, – кривизна от продолжительного действия постоянных и длительных нагрузок. Принимается (37) Стр. 57

Коэффициент находитсяпри помощи дополнительных коэффициентов. Вспомогательные коэффициенты (38) (39) (40) (41) где (42) (43) В соответствии с полученными значениями вспомогательных коэффициентов принимается (44) (45) Максимальный прогиб плиты 51 мм. 3.2.4 Проектирование фундамента Фундаменты запроектированы по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Спецстрой-ГЕО" в 2006г. Основанием для фундаментов являются следующие слои: Стр. 58

ИГЭ-3 песок средней крупности, средней плотности. средней степени водонасыщения с включениями дресвы со следующими расчетными характеристиками: плотность в естественно-влажном состоянии γ =1,69 г/см3; удельное сцепление С =0,0007 МПа; угол внутреннего трения y =33° ; модуль деформации Е=28 МПа. На глубине 2-2,5м от подошвы фундаментов имеются прослойки Н=1-2м грунта ИГЭ-3а- песка средней крупности, рыхлого со следующими характеристиками: γ =1,61 г/см3; удельное сцепление С =0; угол внутреннего трения y =27°; модуль деформации Е=16 МПа. С поверхности эти отложения перекрыты современными почвенными образованиями и суглинистыми насыпными грунтами мощностью до 1,9м и слоем крупного песка ИГЭ-2. По степени морозоопасности насыпные грунты в зоне верховодкисильнопучинистые, пески крупные и средней крупностти- слабопучинистые. Грунты не агрессивны к бетонам всех марок и к железобетонным конструкциям. Коррозионная активность грунтов к свинцовым и аллюмиевым оболочкам кабелей и и к углеродистой стали-средняя. Проявлений физико-геологических процессов на территории участка не отмечено. Сейсмичность района работ -менее 6 баллов. При строительстве необходимо предусмотреть организацию поверхностного стока воды и отвода его за пределы участка застройки. При проходке котлована необходимо вызвать инженера-геолога для составления акта обследования котлована. При обнаружении в основании фундаментов грунтов рыхлых, слабых, насыпных или почвенно-растительных грунтов рекомендуется пройти их Стр. 59

отсыпкой песчано-гравийной смеси с послойным уплотнением до Ксот=0.95 (толщина слоя не более 20см) с заглублением в несущий слой ИГЭ-3 на 20-30 см. Грунтовые воды на период изыскания вскрыты не были, однако, в период ливневых дождей и интенсивного снеготаяния возможно образование "верховодки" в насыпных грунтах в интервале глубин 0-2м, что может привести к замачиванию фундаментов. За условную отметку 0,000 принят уровень чистого пола 1-го этажа, что соответствует абсолютной отметке 164,000. На схеме расположения фундаментов в углах проставлены красные/черные абсолютные и относительные отметки. Отметка низа всех неоговоренных фундаментов -5.200 (158.800). Горизонтальную гидроизоляцию выполнить по наружным стенам на отм.0.040м из слоя бикроста "Линокром" марки СПП по слою цементно-песчаного раствора М 100 толщиной 20мм, поверх гидроизоляционного слоя устроить защитную стяжку из цем.-песчаного раствора М100 толщиной 20мм. Бетонирование фундаментов вести непрерывно из бетона кл.В25,F50,W4 на портландцементе. Заполнителем для бетона служит щебень твердых пород, наибольшая фракция щебня не должна превышать 70 мм. Особое внимание обратить на точность установки арматуры в теле бетона и соблюдение защитных слоев рабочей арматуры согласно проекту. Величина защитного слоя для нижней рабочей арматуры фундамента не менее 40мм, что обеспечивается постановкой фиксаторов для рабочей арматуры. Материал для фиксаторов выбирается проектом производства работ, исходя из конкретных возможностей строительной организации. Армирование плитной части монолитных фундаментов под колонны, лестничные клетки, лифты осуществлять сварными сетками по ГОСТ 23279-85. Все поверхности фундаментов, соприкасающиеся с грунтом, обмазать горячим битумом по холодной битумной грунтовке. Общая толщина покрытия 11,5 мм. Стр. 60

Под всеми фундаментами устроить подготовку из бетона кл.В 3,5 толщиной 100мм с габаритами превышающими размер подошвы фундамента на 100 мм в каждую сторону. Обратную засыпку пазух фундаментов производить равномерно по всему периметру здания после устройства перекрытия. Обратную засыпку пазух выполнить из крупнозернистого песка послойно (высота слоя не более 200мм) с уплотнением путем проливки водой каждого слоя до Ксот=0,95. Вокруг здания устроить асфальтовую отмостку шириной 0,9м с уклоном не менее 3% в сторону от здания. Производство работ вести в строгом соответствии с требованиями СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 45.13330.2012 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СП 28.13330.2012 Защита строительных конструкций от коррозии». При производстве работ в зимнее время применять те же марки материалов, что и при производстве работ в летних условиях. Бетонирование фундаментов в зимнее время производить в соответствии с п.2.53-2.62 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». При армировании фундаментов обратить внимание на положение стержнейпри любой конфигурации фундаментов, стержни располагаемые по цифровой оси всегда должны находиться поверх стержней располагаемых по буквенной оси . Вывод по третьей главе Здание торгового комплекса прямоугольное со скругленным углом в плане и размерами в осях 72,05х32,3 м. Здание 3-х этажное с эксплуатируемым подвалом. Высота здания – 12,75 м. Высота первого, второго и третьего этажа составляет 4,5 м. Высота подвала составляет 4,2 м. Стр. 61

Расчетно-конструктивный раздел представлен расчетами круглопустотной плиты перекрытия и теплотехническим расчетом стены, а также конструированием фундамента. По итогам расчетов: Конструкция стены принята: 1. Железобетон (ГОСТ 26633), толщина δ1=0,3м 2. Цементно-шлаковый раствор (p=1200 кг/м.куб), толщина δ2=0,015м 3. Битумы нефтяные (ГОСТ 6617, ГОСТ 9548)(p=1200кг/м.куб), толщина δ3=0,005м 4. ПЕНОПЛЭКС СТЕНА (тип 31), толщина δ4=0,1м Стр. 62

4 ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА 4.1 Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. недвижимости, Для лица, государственная осуществившего регистрация строительство права влечет объекта определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК). Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации. Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил. ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 63

Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ). Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов: 1) для строительства объекта отведен земельный участок; 2) для строительства получено разрешение; 3)при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; 4) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц. Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации прав (в ред. от 21.07.2014 г. N 217-ФЗ). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований п. 1 ст. 218, ст. 222, ст. 263 ГК необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих: - право на земельный участок; - соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм; Стр. 64

- наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости. Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений. 4.2 Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости, необходимо правильно определить какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. Исходя из данных норм, нельзя признать документы, удостоверенные содержащие соответствующей описание организаций объекта недвижимости, (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости, основанием для регистрации права, хотя они и свидетельствуют создание объекта в натуре. Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию). Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением. Стр. 65

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет: - выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме; - осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство; - соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления) и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов - для внесения изменений в документы государственного учета. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. При этом акты приемки объекта в эксплуатацию, утвержденные и выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса, признаются действительными. Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством после введения в действие нового Градостроительного кодекса (т.е. 30.12.2004), специальным основанием для государственной регистрации права является Стр. 66

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных до 30.12.2004 - акт приемки объекта в эксплуатацию. Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для строительства на регистрации объект права долевого собственности строительства участника являются долевого документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (п. 2 ст. 16). На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве). Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающий данный факт не требуется. 4.3 Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости. Правовое регулирование инвестиционных отношений Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц - инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами - инвесторами. Стр. 67

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной осуществляемой в форме деятельности капитальных в Российской вложений (далее Федерации, - Закон об инвестиционной деятельности), в редакции от 28.12.2013. В соответствии с названным Законом об инвестиционной деятельности субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4). Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6). В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть: - физические и юридические лица, - создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, - государственные органы, - органы местного самоуправления, - иностранные инвесторы. Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами Стр. 68

инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8). При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона. Можно выделить два вида договорных отношений. 1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения. Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 ГК РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников. Стр. 69

2. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость. Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двухсторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик денежные требования. Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежит регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права Заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов. Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами. Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом Стр. 70

строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Вывод по четвертой главе В результате рассмотрения законодательной документации в области возведения объектов недвижимости и выделения земельных участков. Допускаем сделать следующие выводы. Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов: 1) для строительства объекта отведен земельный участок; 2) для строительства получено разрешение; 3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; 4) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц. Стр. 71

5 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ И ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕАЛИЗУЕМОСТИ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА 5.1 Элементы бизнес планирования по проекту строительства ТЦ и продвижению его услуг Совокупная стоимость строительства предлагаемого настоящим бизнеспланом проекта составляет 345 640 110 руб. 5.1.1 Маркетинговый план В комплекс мероприятий по маркетингу обычно входят следующие мероприятия - изучение потребителя услуг фирмы, - анализ рыночных возможностей фирмы, - анализ формы сбыта услуги, - потребители услуг нового ТЦ, - оценка, используемых фирмой методов ценообразования, - исследование мероприятий по продвижению услуги на рынке, - изучение конкурентов, - выбор “ниши” (наиболее благоприятный сегмент рынка). Наибольшее число предприятий и организаций сосредоточено в оптовой и розничной торговле товарами различного характера. При этом большинство предпринимателей не имеют своего помещения и арендуют его. Поэтому не удивительно, что на сегодняшний день уровень заполняемости в торговых центрах в среднем по городу достаточно высок, в большинстве торговых центров пул арендаторов практически полностью сформирован и заполняемость близится к 100%. Наибольшим спросом в г. Пенза пользуются качественные торговые помещения площадью порядка 20-30 кв.м., несколько меньшим спросом пользуются помещения порядка 50 кв.м. Также можно отметить тенденцию роста ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 72

спроса на торговые площади в недавно введенных в эксплуатацию крупных торговых центрах. Наиболее дефицитными в городе являются крупные торговые площади от 1 000 кв.м и более. Анализ структуры спроса на арендуемые площади на рынке офисных центров г. Пенза показывает, что наибольший интерес для арендаторов представляют помещения площадью 20-40 кв.м. Менее востребованы помещения площадью от 70 кв.м. и более. Помещения более 500 кв.м, как правило занимают крупные местные и федеральные компании. Рыночные возможности фирмы определяются максимальным количеством клиентов, потребности которых фирма может удовлетворить за определенный период времени. Рыночная возможность напрямую зависит от площади помещения, которая будет сдаваться в аренду, более точно она определена в архитектурном плане. Арендные ставки на торговые помещения в торговых центрах Пензы варьируются в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.). В качестве основных потребителей услуг торгово-развлекательного комплекса рассматриваем жителей города Пензы в возрасте от 18 до 65 лет. Именно эта возрастная группа наиболее активно осуществляет покупки в магазинах. Посетителями ТЦ будут покупатели с различным уровнем дохода, которые будут осуществлять покупки различной стоимости и с различной частотой. В скором времени матрица “частота посещений ТЦ/доход на одного члена семьи потребителя” имеет следующий вид: Таблица 3 - Частота посещений ТЦ/доход на одного члена семьи потребителя До 500 р. 500-1000 1000-1500 1500-2000 2000-3000 Ежедн. 0.1 0.1 0.1 0.1 3 в нед. 0.3 0.5 0.2 0.2 0.2 1 в нед. 2.0 2.1 0.9 0.2 0.4 3 в мес. 1.6 1.5 0.4 0.3 0.2 1 в мес. 6.7 4.5 1.7 0.9 0.5 1 в пол. 12.3 5.9 1.3 0.8 0.3 Реже 33.2 13.1 2.7 0.8 0.3 Стр. 73

Окончание таблицы 3 3000-4000 0.1 0.5 0.2 4000-5000 0.1 0.1 0.1 0.2 Ежедн. 3 в нед. 1 в нед. 3 в мес. 1 в мес. 1 в пол. Реже 5000-6000 0.1 >6000 0.1 ИТОГО 0.4 1.5 5.6 4.1 15.0 21.0 50.4 Таким образом, около половины потребителей г. Пензы, будет посещать ТЦ реже одного раза в полугодие. При этом более тридцати процентов из них – это потребители с низким уровнем дохода. Таблица 4 - Удельный вес расходов на продукты питания среди потребителей с различным уровнем дохода. до 25% 25-49% 50-74% 75-100% 24.6 7.9 1.3 0.4 0.2 До 500 0.3 5.8 17.7 500-1000 0.1 6.0 12.7 1000-1500 0.2 2.7 2.9 1500-2000 0.3 1.3 1.2 2000-3000 0.1 0.6 1.0 3000-4000 0.5 0.3 4000-5000 0.2 0.2 0.1 500-6000 0.1 >6000 0.1 ИТОГО 5.2 18.7 37.5 37.8 ТЦ намерен особое внимание уделять потребительским группам, которые расходуют не менее 50% ежемесячного дохода на покупку продуктов питания. Именно эти потребители придают особое значение ценам на основные продукты питания. Предложение минимально возможных цен ТЦ будет являться основным стимулирующим фактором для этих групп, и именно их представители должны стать основными покупателями услуг ТЦ. Таблица 5 - Соотношение возрастного состава посетителей универсама и частоты посещений. Частота посещений Ежедневно 3 в неделю Возраст До 18 0.1 0.7 19-30 0.3 0.6 31-45 0 0.2 46-60 0 0 >60 0 0 Стр. 74

Окончание таблицы 5 1 в неделю 1.7 2.5 1.3 0.3 0.1 3 в месяц 1.0 1.6 1.1 0.3 0.3 1 в месяц 3.5 6.7 3.1 1.3 0.9 1 в полугодие 2.3 5.9 8.3 3.4 1.3 Реже 5.4 5.9 13.6 12.2 14.1 ИТОГО 14.7 23.5 27.6 17.5 16.7 Особое внимание Компания намерена уделить качеству оказываемых услуг, одним из элементов которого должен стать удобный режим работы магазина. Из таблице 8 потребительская группа совершает покупки продуктов питания после 20 часов: Таблица 6 - Потребительская группа совершает покупки продуктов питания после 20 часов: Ежедневно 14.7% Не менее 3 раз в неделю 18.6% Не менее 1 раза в неделю 17.4% Не менее 3 раз в месяц 6.5% Не менее 1 раза в месяц 13.4% Не менее 1 раза в полугодие 6.4% Реже 22.8% Таким образом, в будущей деятельности ТЦ будет уделять значительное внимание привлечению потребителей, осуществляющих покупки после 20 часов вечера, поскольку более 50% из них периодически, не реже одного раза в неделю, совершают покупки продуктов питания в это время суток. При анализе ценообразования необходимо учитывать: — себестоимость услуг, — цены конкурентов на аналогичные услуги, — уникальность данной услуги, — цену, определяемую спросом на данную услугу. При создании имиджа торгово-офисного центра высокого класса необходимо поддерживать цены на относительно высоком уровне, но тем не менее цены не должны быть выше чем у конкурентов. Другими словами, ценовая политика фирмы должна строится на принципе высокое качество - высокая цена. Но ценовая политика должна строиться на принципах максимизации загрузки Стр. 75

производственных мощностей. Для максимального использования возможностей фирмы необходимо рассмотреть возможность введения скидок в отношении якорных арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков: арендная плата для такого рода арендаторов может быть ниже в сравнении со стоимостью аренды для других арендаторов. Для успешного продвижения этих услуг на рынке необходимо применять методы стимулирования продаж, которые создают дополнительные преимущества для нашей фирмы перед конкурентами. В частности можно прибегнуть к проведению рекламной компании по привлечению арендаторов (брокеридж). Программа по организации рекламы и примерный объем затрат приведены ниже. Важным фактором стимулирования продаж услуг является и стимулирование работы персонала фирмы. Главным преимуществом ТЦ перед конкурентами является его масштабность, насыщенность и высокое качество предоставляемых услуг, т.е площадей. 5.1.2 Производственный план Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимость воспроизводства можно определить по величине стоимости 1 кв. м. точно такого или близкого по техническим характеристикам здания, с учетом поправок. Расчет полной стоимости воспроизводства предпочтительнее применять с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений и коэффициентов индексации стоимости в строительстве. Стр. 76

Таблица 7 – Календарный график мероприятий по рекламе и продвижению услуг ТЦ Мероприятие -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 1. Мероприятия по формированию общественного мнения, включающая в себя проведение пресс-конференции с участием руководства Компании, интервью, рассылку пресс-релизов в печатные и электронные СМИ. 2. Изготовление и распространение рекламной информации об открытии продовольственного магазина, оказывающего услуги на принципиально новом уровне. 3. Проведение презентаций фирм-поставщиков и дегустаций и распространение информации об этих мероприятиях 4. Распространение рекламной информации в рамках Программы Стимулирования Спроса 5. Проведение лотерей и различных праздников. 5.1.3 Организационный план Как уже упоминалось выше для успешной работы необходимы: директор, администратор, менеджеры по работе с клиентами, секретарь, бухгалтер, охранники, уборщицы. В основные обязанности директора входит: 1. Организация работы торгового центра таким образом, чтобы получать максимальную прибыль при минимальных издержках времени и капитала, т.е решает все финансовые вопросы; 2. Осуществляет все необходимые контакты с клиентами, которые не входят в компетенцию простого сотрудника; 3. Планирование и координирование работы подчиненных; Стр. 77

4. Своевременное и полное предоставление отчетности о деятельности фирмы ее учредителям. В обязанности администратора входит: 1. Поддержание бесперебойного процесса работы торгового центра; 2. Помощь клиентам в случае возникновения затруднений различного рода. Также администратор выполняет функции директора во время его отсутствия. Менеджеры по работе с клиентами занимаются непосредственным заключением договоров с арендаторами, разрешением различных споров, поиском арендаторов, а также выступают в роли юрист-консультов. В процессе работы охранник должен следить за соблюдением порядка в торговом центре. Функции бухгалтерии будут стандартными и в основном сведутся к ведению всей необходимой документации организации и выдаче заработной платы. Под обслуживающим персоналом подразумевается наличие собственной уборщицы, обязанностью которой является поддержание чистоты и порядка как внутри помещения, так и на прилегающей к нему территории. Найм всего персонала будет производиться на конкурсной основе и с обязательным личным собеседованием. Предпочтение будет отдаваться лицам уже имеющим опыт работы или имеющим наивысшую квалификацию в своей области. Режим работы торгового центра с 8.00 до 22.00. 5.1.4 Финансовый план. Расчет эффективности вложения инвестиций в случае сдачи в аренду коммерческих площадей По этому разделу планируются затраты на реализацию проекта и определяется его эффективность. Коммерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. Коммерческая эффективность может рассчитываться как для проекта в целом, так и для отдельных участников с учетом их вкладов. При этом в качестве эффекта на i-ом шаге выступает поток реальных денег. Стр. 78

Определение потоков реальных денег от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности При осуществлении проекта выделяется три вида деятельности: инвестиционная, операционная и финансовая. В рамках каждого вида деятельности происходит приток Пi(t) и отток Оi(t) денежных средств. Обозначим разность между ними через Фi(t): Фi(t) = Пi (t)  Oi(t), (46) где i = 1, 2, 3 . Потоком реальных денег Ф(t) называется разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности в каждом периоде осуществления проекта (на каждом шаге расчета). Сальдо реальных денег b(t) называется разностью между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности (также на каждом шаге расчета). Необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительность сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где данный участник осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо накопленных реальных денег свидетельствует о необходимости привлечения участником дополнительных собственных или заемных средств и отражения этих средств в расчетах эффективности. Определение финансовых показателей объекта при полной сдаче коммерческих и офисных площадей в аренду Проведем оценку экономической эффективности проекта. Проект представляет собой строительство нового торгового центра общей площадью 9750,4 кв.м. Затраты на реализацию проекта составят 345 640 110 руб. Исходные данные: Определение денежных притоков. Принимаем в среднем доход от сдачи в аренду помещений в табл.10. (по материалам сайта https://www.avito.ru/penza) Стр. 79

Таблица 8 - Арендная ставка руб. за кв. м. в мес. Подвальный этаж 1 этаж 2 этаж 3 этаж 2022 2023 2024 Социальный магазин 500 540 583 Оздоровительный центр 500 540 583 Кафе на 50 мест 450 486 525 Интернет-клуб 450 486 525 Выставочный павильон 400 432 467 Универсам 500 540 583 Магазин промышленных товаров 500 540 583 Офис 450 486 525 Выставочные павильоны (16 шт.) 400 432 467 Кафе на 100 мест 450 486 525 Выставочные павильоны (18 шт.) 400 432 467 Таблица 9 - Денежные притоки при полной сдаче помещений в аренду 1 этаж Универсам+м агазин пром. товаров 2 этаж Офис+выстав очный павильон+каф е 3 этаж Выставочные павильоны ИТОГО 2023 Подвальный этаж Соц.магазин+озд. центр+кафе+инте рнетклуб+выставчоны й павильон 17 350 801 18 501 993 18 509 879 20 732 480 75 095 153 2024 18 738 865 19 982 152 19 990 669 22 391 078 81 102 765 2025 20 237 974 21 580 725 21 589 923 24 182 365 87 590 987 2026 21 857 012 23 307 183 23 317 117 26 116 954 94 598 265 Денежные притоки за год определяется по формуле: СFin= S×1,08×12×АП, (47) где S – площадь, сдаваемая в аренду; 1,08 – процент увеличения в год (8%); 12 – количество месяцев (год); АП – арендная плата. Определение эксплуатационных затрат. Таблица 10- Эксплуатационные затраты Стр. 80

1 этаж Универсам+мага зин пром. товаров 2 этаж Офис+выставочн ый павильон+кафе 3 этаж Выставочные павильоны ИТОГО 2023 Подвальный этаж Соц.магазин+оз д.центр+кафе+и нтернетклуб+выставчо ный павильон 433 770 462 550 474 612 518 312 1 889 244 2024 477 147 508 805 522 074 570 143 2 078 168 2025 524 862 559 685 574 281 627 158 2 285 985 2026 577 348 615 654 631 709 689 873 2 514 584 Эксплуатационные затраты за год определяется по формуле: СFof= S×12×12×К, (48) где S – площадь, сдаваемая в аренду; 12 – руб. за кв. м; 12 – количество месяцев (год); К – процентов с увеличением 10% в год. Определяем основные показатели эффективности проекта: 1. Общий финансовый итог от реализации проекта простой бухгалтерский и финансовый с учетом дисконтирования (ЧДД); 2. Индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности ИД (PI); 3. Внутреннюю норму доходности проекта ВНД (IRR); 4. Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием (Ток); 5. Построить график жизненного цикла проекта; При расчетах принять требуемый уровень доходности капитала для инвестора равным i =14 %. Расчет ЧДД проекта в табличной форме Расчет инвестиционного проекта в табличной форме с учетом кредита, взятого на 5 лет. Стр. 81

Таблица 11- Расчет денежных потоков Год Денежные оттоки Кап. затраты 1 2 Денежные притоки Эксплуатац. Затраты (с учетом платежей по кредиту) 3 4 Финансовые результаты Финансовый итог, доход ЧДДп 5 6 К-нт диск. Финансовые дисконтир. результаты 7 ЧДД ЧДДд 8 9 2020 149 777 381 -149 777 381 -149 777 381 1 -149 777 381 -149 777 381 2021 138 256 044 -138 256 044 -288 033 425 0,87719 -121 276 819 -271 054 200 2022 57 606 685 -57 606 685 -345 640 110 0,76947 -44 326 616 -315 380 816 2023 3 407 489 75 095 153 71 687 664 -273 952 446 0,67497 48 387 023 -266 993 793 2024 3 596 413 81 102 765 77 506 352 -196 446 094 0,59208 45 889 961 -221 103 832 2025 3 804 230 87 590 987 83 786 757 -112 659 337 0,51937 43 516 328 -177 587 504 2026 4 032 829 94 598 265 90 565 436 -22 093 901 0,45559 41 260 707 -136 326 797 2027 4 284 287 102 166 126 97 881 839 75 787 938 0,39964 39 117 498 -97 209 299 2028 3 042 647 110 339 416 107 296 769 183 084 707 0,35056 37 613 955 -59 595 344 2029 3 346 912 119 166 569 115 819 657 298 904 364 0,30751 35 615 703 -23 979 641 2030 3 681 603 128 699 895 125 018 292 423 922 656 0,26974 33 722 434 9 742 793 Таким образом, ЧДДд = 9 742 793 руб. Ст р. 82

Построение графика жизненного цикла финансовых результатов проекта Построим график жизненного цикла финансовых результатов проекта. Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года по полученным данным из таблицы 13. Образец такого построения показан в нижеследующем рисунке. Рисунок 4 -График жизненного цикла финансовых результатов инвестиционного проекта простой (ЧДДп) и дисконтированный (ЧДДд) Расчет сроков окупаемости проекта, уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности Расчет периода окупаемости Т  Т1  НС , ДДП (49) где Т1 – число лет предшествующие году окупаемости; НС – невозмещённая стоимость до начала года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости. Т окпрост  6  22 093 901  6,23 лет 97 881 839 Стр. 83

диск Т ок  6 Т окнорм  23 979 641  6,71лет 33 722 434 100%  7,14 лет 14% норм прост6, 23  7,14 лет Т ок  диск 6, 71  Т ок Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования PI n  769 562 766  2,23 >1 345 640 110 Проект принимается к реализации. Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков PI д  325 123 609  1,03 >1 315 380 816 Проект принимается к реализации. Внутренняя норма доходности (поверочного дисконта) проекта составит: Таблица 12 – Расчет ВНД К-нт диск. ЧДД ЧДДд К-нт диск . Ставка дисконта- 14% ЧДД ЧДДд Ставка дисконта- 16% 1,00000 -149 777 381 -149 777 381 1,00000 -149 777 381 -149 777 381 0,87719 -271 054 200 -121 276 819 0,86207 -119 186 388 -268 963 769 0,76947 -315 380 816 -44 326 616 0,74316 -42 810 984 -311 774 753 0,67497 -266 993 793 48 387 023 0,64066 45 927 419 -265 847 334 0,59208 -221 103 832 45 889 961 0,55229 42 805 983 -223 041 351 0,51937 -177 587 504 43 516 328 0,47611 39 891 713 -183 149 638 0,45559 -136 326 797 41 260 707 0,41044 37 171 678 -145 977 960 0,39964 -97 209 299 39 117 498 0,35383 34 633 531 -111 344 429 0,35056 -59 595 344 37 613 955 0,30503 32 728 733 -78615696 0,30751 -23 979 641 35 615 703 0,26295 30 454 779 -48 160 917 0,26974 9 742 793 33 722 434 0,22668 28 339 146 -19 821 771 ВНД = 15,26% Вывод: Стр. 84

Данный проект является рентабельным, этот вывод делается на основе расчетов основных показателей развития проекта. ЧДД положительная величина, т.е. проект прибыльный. Период окупаемости проекта, равный 6,23 года, соответствует нормативному равного 7,14 лет. Индекс доходности равен 2,23, т.е. больше 1, следовательно проект на единицу вложений принесет 223% прибыли. Показатель ВНД данного проекта равен 15,26%. 5.1.5 Расчет эффективности вложения инвестиций в случае продажи собственности Определение финансовых показателей объекта Определение денежных притоков. Принимаем в среднем доход от продажи помещений в табл.15. (по материалам сайта https://www.avito.ru/penza). Таблица 13 - Цена продажи руб/кв.м. Подвальный этаж 1 этаж 2 этаж 3 этаж 2022 2023 2024 Социальный магазин 40 000 44 000 48 400 Оздоровительный центр 40 000 44 000 48 400 Кафе на 50 мест 38 000 41 800 45 980 Интернет-клуб 38 000 41 800 45 980 Выставочный павильон 37 000 40 700 44 770 Универсам 40 000 44 000 48 400 Магазин промышленных товаров 40 000 44 000 48 400 Офис 38 000 41 800 45 980 Выставочные павильоны (16 шт.) 37 000 40 700 44 770 Кафе на 100 мест 38 000 41 800 45 980 Выставочные павильоны (18 шт.) 37 000 40 700 44 770 Определяем основные показатели эффективности проекта: 1.Общий финансовый итог от реализации проекта простой бухгалтерский и финансовый с учетом дисконтирования (ЧДД); 2.Индекс рентабельности инвестиций или индекс доходности ИД (PI); 3.Внутреннюю норму доходности проекта ВНД (IRR); 4.Срок окупаемости проекта простой и с дисконтированием (Т ок); 5.Построить график жизненного цикла проекта; Стр. 85

При расчетах принять требуемый уровень доходности капитала для инвестора равным i =14 %. Расчет ЧДД проекта в табличной форме Расчет инвестиционного проекта в табличной форме с учетом кредита, выплачиваемого досрочно. Стр. 86

Таблица 14- Расчет денежных потоков Год 1 Денежные оттоки Кап. затраты Эксплуатац. затраты 2 3 Денежные притоки 4 Финансовые результаты Финансовый итог, доход ЧДДп 5 6 К-нт диск. Финансовые дисконтир. результаты ЧДД ЧДДд 7 8 9 2020 149 777 381 -149 777 381 -149 777 381 1 -149 777 381 -149 777 381 2021 138 256 044 -138 256 044 -288 033 425 0,87719 -121 276 819 -271 054 200 2022 57 606 685 -57 606 685 -345 640 110 0,76947 -44 326 616 -315 380 816 562 223 212 216 583 102 0,67497 379 483 801 64 102 985 2023 5 496 107 567 719 319 Таким образом, ЧДД = 64 102 985 руб. Ст р. 87

Построение графика жизненного цикла финансовых результатов проекта Построим график жизненного цикла финансовых результатов проекта. Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого расчетного года по полученным данным из таблицы 16. Образец такого построения показан в нижеследующем рисунке. Рисунок 5 -График жизненного цикла финансовых результатов инвестиционного проекта простой (ЧДДп) и дисконтированный (ЧДДд) Расчет сроков окупаемости проекта, уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности Расчет периода окупаемости Т  Т1  НС , ДДП (50) где Т1 – число лет предшествующие году окупаемости; НС – невозмещённая стоимость до начала года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости. Т окпрост  2  диск Т ок  2 345 640 110  2,61года 562 223 212 315 380 816  2,83года 379 483 801 Стр. 88

Т окнорм  100%  7,14 лет 14% норм прост2, 61  7,14 лет Т ок  диск 2,83  Т ок Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования PI n  562 223 212  1,63>1 345 640 110 Проект принимается к реализации. Расчет уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием финансовых потоков PI д  379 483 801  1,20>1 315 380 816 Проект принимается к реализации. Внутренняя норма доходности (поверочного дисконта) проекта составит: Таблица 15 – Расчет ВНД К-нт диск. ЧДД ЧДДд К-нт диск ЧДД ЧДДд Ставка дисконта- 14% 1 -149 777 381 -149 777 381 Ставка дисконта- 70% 1,00000 -149 777 381 -149 777 381 0,87719 -121 276 819 -271 054 200 0,55556 -76 809 528 -226 586 909 0,76947 -44 326 616 -315 380 816 0,30864 -17 779 727 -244 366 636 0,67497 379 483 801 64 102 985 0,20354 114 434 913 -129 931 723 ВНД = 32,5% Вывод: Данный проект является рентабельным, этот вывод делается на основе расчетов основных показателей развития проекта. ЧДД положительная величина, т.е. проект прибыльный. Период окупаемости проекта, равный 2,61 года, соответствует нормативному равного 7,14 лет. Индекс доходности равен 1,63, т.е. больше 1, следовательно проект на единицу вложений принесет 163% прибыли. Показатель ВНД данного проекта равен 32,5%. Стр. 89

6 ВЫБОР РАСЧЕТНЫХ ВАРИАНТОВ И СХЕМ КРЕДИТОВАНИЯ ПЛАНИРУЕМОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 6.1 Сущность и функции кредита Кредит (от лат. Credit - они верят и ит. Credito – доверие) – предоставление денежных средств, товаров или услуг на условиях возвратности, срочности и платности. Кредит всегда возвращается в денежной форме, в отличие от займа, который возвращается в той форме, в какой он был выдан (например, своп), т.е. их можно различить только тогда, когда они выдаются в неденежной форме. Кредит выполняет следующие функции: - Воспроизводственную (обеспечивает непрерывность процесса воспроизводства, который мог бы быть прерванным из-за нехватки средств, но кредит восполняет ее). - Перераспределительную (способствует перераспределению временно свободных денежных средств, поступивших в банк в виде депозитов, между отраслями, сферами хозяйства и территориями так, чтобы они приносили наибольший доход). Эта функция считается основной, т.к. посредством именно этой функции обеспечивается защита сбережений от инфляции, повышаются темпы экономического роста и уровень жизни. - Выравнивающая (кредит способствует выравниванию нормы прибыли в экономике: если в какой-либо отрасли низкая норма прибыли, то из нее уходит капитал, в том числе, в банковские депозиты, который переливается в отрасли с более высокой нормой прибыли, в результате в этой отрасли возникает избыток капитала, который приводит к избытку товаров, а тот, в свою очередь, - к снижению цены и нормы прибыли). Тем не менее, далеко не всегда то, что оптимально – наиболее прибыльно - для фирмы, является оптимальным и для экономики в целом. Достаточно привести пример нашей страны, где финансовый сектор наиболее прибылен, поэтому, в том числе при помощи банков, происходит Стр. ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 90

перелив капитала именно туда, тогда как реальный сектор обезденежен, что опасно для всей экономики страны. - Контрольная (банки заставляют заемщиков использовать средства по целевому назначению и так, чтобы это приносило максимальную прибыль). - Эмиссионная (в процессе кредитования происходит эмиссия банковских средств обращения, например, банковских векселей и сертификатов, которая может вызвать или усилить инфляционные процессы). Кредитование производится посредством применения следующих методов: - Кредитование по обороту или кредитование на авансирование затрат – кредитование, следующее за объектом кредитования: при возникновении потребности в денежных средствах банк выдает или увеличивает кредит, при уменьшении – уменьшает размер кредита. - Кредитование по остатку – заемщик закупает необходимые для его деятельности товарно-материальные ценности за счет собственных источников, а затем обращается в банк за кредитованием под их обеспечение, т.е. затраты компенсируются кредитом, а не авансируются им, как в предыдущем случае. - Оборотно-сальдовый метод – кредит выдается по мере возникновения в нем потребности, а погашается в строго определенные сроки, которые могут не совпадать с объемом и сроками высвобождения средств. Клиент банка сам определяет, какой метод кредитования ему подходит, однако какой счет откроет ему банк, зависит и от платежеспособности клиента и от других факторов. Строительство ведется строительной компанией, при этом обеспечением при получении необходимой суммы являются основные средства и мощности, принадлежащие ей (согласно требованиям Сбербанка – программа «Инвестирование строительных проектов»). Стр. 91

Рисунок 6 – Требования к заёмщику 6.2 Расчет кредита на строительство объекта 6.2.1 Исходные данные для расчета условий кредитования Сметная стоимость согласно сводному сметному расчету составляет –345 640 110 . (Приложение А). 1. Сумма кредита – 5 000 000 руб. 2. Стоимость кредита 17,5 % годовых 3. Срок выплаты кредита - 5 лет 4. Вид кредита - стандартный кредит с обеспечением. Выплаты предполагается начать с 2023 года. Стр. 92

Таблица 16- Схема выплаты кредита, рассчитанного на 5 лет (согласно данным https://www.kreditnyi-calculator.ru/credit/sberbank/) Сумма кредита: Срок: Дата начала выплат: 5 000 000,00 руб. 60 мес. Ставка: Сумма переплаты: янв.23 Макс. ежемесячный платеж 17.5% 2 591 226,40 руб. 126 520,44 руб. дек.27 Дата окончания выплат: Месяц Платеж по основному долгу Платеж по процентам Остаток основного долга Итого янв.23 5 000 000.00 74 315.07 52 205.37 126 520.44 фев.23 4 947 794.63 73 539.14 52 981.30 126 520.44 мар.23 4 894 813.33 72 751.68 53 768.76 126 520.44 апр.23 май.23 4 841 044.57 4 786 476.64 71 952.51 54 567.93 71 141.47 55 378.97 126 520.44 126 520.44 июн.23 4 731 097.67 70 318.37 56 202.07 126 520.44 июл.23 4 674 895.60 69 483.04 57 037.40 126 520.44 авг.23 4 617 858.20 68 635.29 57 885.15 126 520.44 сен.23 окт.23 4 559 973.05 67 774.94 58 745.50 126 520.44 4 501 227.55 66 901.81 59 618.63 126 520.44 ноя.23 4 441 608.92 66 015.69 60 504.75 126 520.44 дек.23 4 381 104.17 65 116.41 61 404.03 126 520.44 янв.24 4 319 700.14 64 203.76 62 316.68 126 520.44 фев.24 мар.24 4 257 383.46 4 194 140.57 63 277.55 63 242.89 62 337.57 64 182.87 126 520.44 126 520.44 апр.24 4 129 957.70 61 383.62 65 136.82 126 520.44 май.24 4 064 820.88 60 415.49 66 104.95 126 520.44 июн.24 3 998 715.93 59 432.97 67 087.47 126 520.44 июл.24 3 931 628.46 58 435.85 68 084.59 126 520.44 авг.24 3 863 543.87 57 423.91 69 096.53 126 520.44 сен.24 3 794 447.34 56 396.92 70 123.52 126 520.44 окт.24 3 724 323.82 55 354.68 71 165.76 126 520.44 ноя.24 3 653 158.06 54 296.94 72 223.50 126 520.44 дек.24 3 580 934.56 53 223.48 73 296.96 126 520.44 янв.25 3 507 637.60 52 134.07 74 386.37 126 520.44 фев.25 3 433 251.23 51 028.46 75 491.98 126 520.44 мар.25 3 357 759.25 49 906.42 76 614.02 126 520.44 апр.25 май.25 3 281 145.23 3 203 392.50 48 767.71 77 752.73 47 612.07 78 908.37 126 520.44 126 520.44 июн.25 3 124 484.13 46 439.25 80 081.19 126 520.44 Стр. 93

Окончание таблицы 16 июл.25 3 044 402.94 45 249.00 81 271.44 126 520.44 авг.25 сен.25 2 963 131.50 2 880 652.12 44 041.06 82 479.38 42 815.17 83 705.27 126 520.44 126 520.44 окт.25 2 796 946.85 41 571.06 84 949.38 126 520.44 ноя.25 2 711 997.47 40 308.46 86 211.98 126 520.44 дек.25 2 625 785.49 39 027.09 87 493.35 126 520.44 янв.26 фев.26 2 538 292.14 37 726.67 88 793.77 126 520.44 2 449 498.37 36 406.93 90 113.51 126 520.44 мар.26 2 359 384.86 35 067.57 91 452.87 126 520.44 апр.26 2 267 931.99 33 708.30 92 812.14 126 520.44 май.26 2 175 119.85 32 328.84 94 191.60 126 520.44 июн.26 июл.26 2 080 928.25 30 928.87 95 591.57 126 520.44 1 985 336.68 29 508.09 97 012.35 126 520.44 авг.26 1 888 324.33 28 066.19 98 454.25 126 520.44 сен.26 1 789 870.08 26 602.86 99 917.58 126 520.44 окт.26 1 689 952.50 25 117.79 101 402.65 126 520.44 ноя.26 дек.26 1 588 549.85 1 485 640.05 23 610.64 102 909.80 22 081.09 104 439.35 126 520.44 126 520.44 янв.27 1 381 200.70 20 528.80 105 991.64 126 520.44 фев.27 1 275 209.06 18 953.45 107 566.99 126 520.44 мар.27 апр.27 1 167 642.07 1 058 476.31 17 354.68 109 165.76 15 732.15 110 788.29 126 520.44 126 520.44 май.27 947 688.02 14 085.50 112 434.94 126 520.44 июн.27 835 253.08 12 414.38 114 106.06 126 520.44 июл.27 721 147.02 10 718.42 115 802.02 126 520.44 авг.27 сен.27 605 345.00 487 821.81 8 997.25 117 523.19 7 250.50 119 269.94 126 520.44 126 520.44 окт.27 368 551.87 5 477.79 121 042.65 126 520.44 ноя.27 247 509.22 3 678.73 122 841.71 126 520.44 дек.27 124 667.51 1 852.93 124 667.51 126 520.44 Итого: 5 000 000,00 2 591 226,40 7 591 226.40 Таблица 17 - Схема выплаты кредита, рассчитанного на 1 год (согласно данным https://www.kreditnyi-calculator.ru/credit/sberbank/) Сумма кредита: Срок: Дата начала выплат: 5 000 000,00 руб. 12 мес. Ставка: Сумма переплаты: янв.23 Макс. ежемесячный платеж 17.5% 496 106,74 руб. 458 008.89руб. Стр. 94

Окончание таблицы 17 Дата окончания выплат: Месяц Платеж по основному долгу дек.23 Платеж по процентам Остаток основного долга Итого янв.23 5 000 000.00 74 315.07 383 693.82 458 008.89 фев.23 4 616 306.18 68 612.22 389 396.67 458 008.89 мар.23 4 226 909.51 62 824.61 395 184.28 458 008.89 апр.23 3 831 725.23 56 950.98 401 057.91 458 008.89 май.23 3 430 667.32 50 990.06 407 018.83 458 008.89 июн.23 3 023 648.49 44 940.53 413 068.36 458 008.89 июл.23 2 610 580.13 38 801.09 419 207.80 458 008.89 авг.23 2 191 372.33 32 570.40 425 438.49 458 008.89 сен.23 1 765 933.84 26 247.10 431 761.79 458 008.89 окт.23 1 334 172.05 19 829.82 438 179.07 458 008.89 ноя.23 895 992.98 13 317.16 444 691.73 458 008.89 дек.23 451 301.25 6 707.70 451 301.25 458 008.95 5 000 000,00 496 106,74 Итого: 5 496 106,74 6.2.2 Схема выплаты кредита Срок кредита – 5 лет Таблица 18 – Схема выплаты кредита год Платеж по основному долгу Платеж по процентам Итого платеж остаток кредита 2023 618 896 837 945 1 518 245 6 072 981 2024 738 766 706 183 1 518 245 4 554 736 2025 881 852 548 900 1 518 245 3 036 491 2026 1 052 652 361 154 1 518 245 1 518 245 2027 1 256 533 137 045 1 518 245 0 Доходы от торгово-развлекательного комплекса составят: Таблица 19 – Доходы (при 100% загрузке) доходы - 100% доходы - 50% доходы - 75% доходы - 30% Стр. 95

Окончание таблицы 19 2023 75 095 153 37 547 577 56 321 365 22 528 546 2024 81 102 765 40 551 383 60 827 074 24 330 830 2025 87 590 987 43 795 494 65 693 240 26 277 297 2026 94 598 265 47 299 133 70 948 699 28 379 480 2027 102 166 126 51 083 063 76 624 595 30 649 838 итого 440 553 296 220 276 648 330 414 972 132 165 989 Таблица 20– Доходы (при 50% загрузке) доходы - 100% доходы - 50% доходы - 75% доходы - 30% 2023 37 547 577 18 773 789 28 160 682 11 264 273 2024 40 551 383 20 275 692 30 413 537 12 165 414 2025 43 795 494 21 897 747 32 846 620 13 138 648 2026 47 299 133 23 649 567 35 474 349 14 189 739 2027 51 083 063 25 541 532 38 312 297 15 324 918 итого 220 276 648 110 138 324 165 207 486 66 082 994 Стр. 96

6.2.3 Схема возможностей выплаты кредита 100% загрузка Рисунок 7 – Расчет кредита на строительство объекта Ст р. 97

50% загрузка Рисунок 8 – Расчет кредита на строительство объекта Ст р. 98

6.3 Оценка рыночной стоимости предмета залога В качестве залогового обеспечения выбрано производственное здание общей площадью 2434,3 кв. м в г. Пенза. Таблица 21- Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания Характеристика здания Показатель Описание или характеристика показателя Тип здания производственное здание, с антресолью, бетонные стены (основное строение). Пристрой-стены кирпичные Год постройки 1976 год постройки -основное строение(литер А, число этажей 2), пристрой -1991 год постройки (литер А1, число этажей 1), производственное здание-1971 год постройки (литер Б, число этажей 2), пост охраны - 1986 год постройки (литер В, число этажей 1) Количество этажей в здании 1-2 Состояние здания хорошее Техническое обеспечение здания Водопровод, канализация, центральное отопление, водоснабжение, электроосвещение, холодильные установки, кран-балки (3 наименования) Характеристика объекта оценки Показатель Описание или характеристика показателя 2 Площадь, м : общая 2434,3 Площадь оцениваемая, м2 2434,3 3 Строительный объем, м 15711 Высота потолков, м. Производственное здание-Литер А-6,8 м, Литер А1-6,8 м, Литер Б – 6,8 м. Вспомогательные и подсобные помещения Тамбур, лестничные клетки Окна выходят Во двор и на улицу Слаботочное обеспечение Нет Дополнительные системы безопасности Металлические двери, автоматические ворота Состояние объекта (субъективная оценка) Состояние удовлетворительное Дополнительная существенная информация При визуальном осмотре оценщик лично убедился в том, что объект оценки подключен к системам электроснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации. Характеристика технического состояния строительных конструкций бетонные Состояние Фундамент удовлетворительное Панельные, половина ленточного Состояние Стены остекления заложена кирпичом удовлетворительное Стр. 99

Окончание таблицы 21 Перегородки Кирпичные Перекрытия Полы Металлические фермы, по которым уложены железобетонные плиты и плиты ЦСП Совмещенная рулонная на битумной мастике Бетон, плитка , ленолеум Проемы оконные пластиковые Двери Метал.ворота на входе.Волрота металлические, внутренние двери-деревянные Покраска красками, панели ДСП в Состояние подсобных помещения. Склады- удовлетворительное штукатурка, побелка, покраска. Кровля Внутренняя отделка Состояние удовлетворительное Состояние удовлетворительное Состояние удовлетворительное Состояние удовлетворительное Состояние удовлетворительное Состояние удовлетворительное Состояние удовлетворительное внешне непривлекательное здание Состояние Привлекательность /внешний удовлетворительное вид Не требуется Требуемый ремонт Системы инженерного обеспечения Есть Состояние Водопровод удовлетворительное Есть Состояние Канализационная сеть удовлетворительное нет Газ Состояние Система отопления и охлаждения Центральное удовлетворительное Есть Состояние Электросети удовлетворительное Центральное Состояние Горячее водоснабжение удовлетворительное Домофон Есть Работает Телефон, радио Качество строительства хорошее Определение стоимости недвижимости затратным подходом Под затратами на воспроизводство понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимость затрат на воспроизводство можно определить по величине стоимости квадратного метра точно такого или близкого по техническим характеристикам здания, с учетом поправок. Стр. 100

Расчет затрат на воспроизводство предпочтительнее применять с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений и коэффициентов индексации стоимости в строительстве. С=ЦV К1К2К3К4К5К6К7К8 (51) Таблица 22- Расчет затрат на воспроизводство Обозначение Ц, руб./м3 V, м3 К1 К2 К3 К4 К5 К6 К7 Сн Характеристика – удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС, 1970 г.; – строительный объем – K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г. – К2 = 1,02 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.); – 1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) 0,95 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2020 г.; 14,23×6,19×1,20=105,70, где 14,23 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., для Пензенской области (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 18 ноября 2002 г. N КЦ/П27); 6,19 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 1 квартал 2020 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (Письмо Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства РФ от 07 апреля 2020 г. No13436-ИФ/09 О рекомендуемых к применению в I квартале 2020 г. индексах изменения сметной стоимости строительства) 1,20 - Налог на добавленную стоимость (20%) – коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве. – коэффициент, учитывающий местоположение – коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль - Восстановительная стоимость здания, руб. ИТОГО, руб. 69 402 283 Производственное здание общей площадью 2434,3 кв. м по адресу: Г.Пенза, ул. Рябова, д.4а 14,3 15711 1,2 1,02 1,51 105,70 14,23 6,19 1,20 1,25 1,15 1,10 69 402 283 Стр. 101

Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки В теории оценки износа выделяют три вида: 1.физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами; 2.функциональный износ – проявляется при несоответствии параметров объекта современным требованиям; 3.внешний износ – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки, внешней по отношению к объекту. Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов. Основных метода два: - метод разбивки - метод оставшегося срока экономической жизни. Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ. Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой 1: И об = (1 – (1 – Ифиз/100) × (1 – Ифунк/100) × (1 – Ивнеш/100)) ×100% А.Физический износ Физический износ (устранимый и неустранимый) рассчитан по сроку фактической эксплуатации объектов согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, справочников ВСН 53-86 и по фактическому техническому состоянию конструктивных элементов и здания экспертным путем. А1. Устранимый физический износ Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения. Стр. 102

Чаще всего к устранимым износам относятся косметические ремонты с затратами в пределах 1-8% от восстановительной стоимости. Для нежилых помещений затраты могут составить порядка 5% от восстановительной стоимости. А2.Неустранимый физический износ Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен. Снижение материалов, стоимости, связанное конструктивных и с несоответствием планировочных строительных решений современным требованиям, устранение которого не целесообразно с экономической точки зрения называют неустранимым физическим износом. Таблица 23 - Определение величины физического износа строительных конструкций помещения № п/п Вид конструкции Удельный вес конструкции, % Износ, % 1 2 3 4 5 6 7 8 Фундаменты Стены, перегородки Перекрытие и покрытие Кровля Полы Проемы Отделочные проемы Инженерное обеспечение Прочие работы 7 19 19 18 9 2 2 7 30 40 25 20 35 35 25 15 Произведение удельного веса конструкции умноженный на износ и деленое на 100% 2,10 7,60 4,80 3,60 3,20 0,70 0,50 1,10 17 12 Итого: 2,60 26,2 9 Б.Функциональный износ Б1.Устранимый функциональный износ. Устранимый функциональный износ проявляется в снижении стоимости объекта по сравнению со стоимостью нового строительства за счет модернизации, улучшений, добавлений. Б2.Неустранимый функциональный износ. Данный вид износа связан со снижением стоимости конструктивных и из-за несоответствия планировочных решений, строительных современным материалов, требованиям, Стр. 103

устранение, которого целесообразно с экономической точки зрения. В.Внешний износ. Значение износа внешнего воздействия определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в <проблемном> районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка. Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана достаточно большая нормативная база по строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей. При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа. В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания. Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие. Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких Стр. 104

отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости. Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии. В сравнительном и доходном подходе это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ. Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей. Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические производственных мощностей. Если показатели, мощности а на степень загружены на загрузки 70%, то присутствует внешний износ не менее 30%. «Не менее», потому что реальное снижение доходности больше снижение объемов производства, поскольку присутствуют постоянные затраты. В качестве максимального объема выпуска продукции можно использовать проектную мощность или максимально-достигнутую с момента запуска комплекса (как правило, в советское время). По сравнению с предыдущим вариантом данный лишен такого недостатка, как возможность получения положительных значений износа, поскольку фактический выпуск продукции никогда не может быть выше максимального. Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности. Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки экономического развития субъекта РФ. Стр. 105

Для расчета экономического устаревания необходимо правильно определить скидку на инвестиционную привлекательность. Исходя из вышеизложенных расчетов, предельное значение экономического устаревания может достигать 50 %, исходя из этого, предположим следующую зависимость: По мнению оценщика, низкая деловая активность в регионе оказывает существенное влияние на стоимость объекта недвижимости и приводит к появлению износа внешнего воздействия. В условиях значительной дифференциации уровня социально-экономического развития регионов России целесообразно оценивать внешний износ исходя из отношения объемов инвестиций в основной капитал на душу населения в области расположения и функционирования объекта оценки к среднему региональному показателю. Тогда значение внешнего износа (экономического износа Иэк) по региону может составить: Ивнеш = 1 – Vпенз / Vсредн Учитывая перспективы развития района принимаем внешний износ равным 5%. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят о совокупном накопленном износе, который является функцией времени и жизни объекта недвижимости. Критерии оценки степени внешнего износа, принятые в практике обследований зависят от полезности объекта и его возможности приносить доход, а также политической обстановки, внешней по отношению к объекту минимума инвестиций для возобновления его работы. Таблица 24 – Итоговое согласование по подходу А1.Устрани мый износ А2.Неустрани мый износ Б1.Устрани мый износ Б2.Неустрани мый износ В.Внешн ий износ 4,00% 26,20% 2,00% 2,00% 5,00% ОБЩИ Й ИЗНО С 36,34% Восстан . стоимос ть 69 402 283 ЗАТРАТН ЫЙ ПОДХОД 44 181 493 Стр. 106

Определение стоимости объекта методом сравнимых продаж Таблица 25- Определение стоимости методом сравнимых продаж № объекта-аналога Наименование объекта Характеристика объекта Ед.изм . Производственноскладское Производственное здание Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог №5 Производственноскладское Продам нежилое здание различного назначения (1/2 часть здания, 3-х этажное, 2 линия, офисные, производственные и складские помещения, все коммуникации, в хорошем состоянии, парковка) Производственноскладское Площадь помещений 1500 кв.м (склад, производство, офис), участок 40 сот, вода, электричество, индивидуальное отопление, видео наблюдение, охрана, огороженная территория, разворот фур, хороший подъезд, арендаторы. Производственноскладское Продаю производственную базу с высокими потолками, оборудованна кранбалкой. Здание имеет несколько секций, производственную (с высокими потолками и кранбалкой), офисную (проход непосредственно из производственной части) и складскую (отдельная от производства и офисов секция (отдельно стоящая) с потолками 4 м.). Территория позволяет легко осуществлять маневры грузового транспорта и стоянку. Фундамент и кровля в хорошем состояние. Производственноскладское Продаю коммерческое помещение, подвал. Помещение сухое, разделённое на два сектора. Часть ( 222 м2 ), облагорожена, имеет два входа ( с улицы и из помещения), отлично подойдёт под склады и производство. Часть в 125 м2, требует вложений. Канализация, водои теплоснабжение центральные. Есть возможность покупки всего здания. Торг. рассрочка, обмен. Производственноскладское Продается отдельно стоящее производственное здание со складом в хорошем состояние, Потолки - 3, 7 м. Коммуникации: электроэнергия 220-380 кВт, максимальная мощность - 150 кВт (с возможным увеличением), здание газифицировано и оборудовано индивидуальным отоплением, централизованное водоснабжение и канализация. Земельный участок 19 соток, прямоугольной формы. Удачное расположение участка с точки зрения логистики, удобная развязка для быстрого попадания в центр города и другие районы, удобный Ст р. 107

Координаты продавца Адрес объявления в интернете Цена продажи/ предложения Общая площадь Цена 1 м2 площади руб. м2 руб/м2 2434 8 (927) 383-05-42 8 (927) 368-03-53 8 (908) 530-36-48 8 (902) 200-61-02 выезд к трассе на область и на другие регионы. Подъездные пути к зданию асфальтированы, сама территория покрыта асфальтной крошкой, благоустроенна и огорожена бетонным забором. Возможность организации 2 въезда с основной дороги. До остановок общественного транспорта 5 минут. Земельный участок и здание в собственности. 8 (908) 530-36-48 https://www.avito.ru/ penza/kommercheska ya_nedvizhimost/svo bodnogo_naznacheni ya_900_m_11109676 71 11 900 000 https://www.avito.ru/ penza/kommercheska ya_nedvizhimost/proi zvodstvennoe_pomes chenie_1500_m_186 2917240 22 000 000 https://www.avito.ru/ penza/kommercheska ya_nedvizhimost/pro dam_prom_bazu_s_k ran_balkoy._2.500kv. m_1886287636 43 000 000 https://www.avito.ru/ penza/kommercheska ya_nedvizhimost/po meschenie_svobodno go_naznacheniya_22 2_m_1935493972 3 650 000 https://www.avito.ru/ penza/kommercheska ya_nedvizhimost/prod am_otdelno_stoyasch ee_proizvodstvennoe _zdanie_1918799575 19 500 000 900 1 500 2 500 222 1440 13 222 14 667 17 200 16 441 13 542 Ст р. 108

Продолжение таблицы 27 Совершенная сделка /предложение цена предложения Корректировка Переданные права собственности право собственности Корректировка Время продажи 8.06.2020 Корректировка Местоположение Ул. Рябова, 4а Корректировка Площадь 2434 Корректировка Состояние и уровень отделки средняя отделка Корректировка Наличие коммуникаций Все коммуникации Корректировка Назначение здания Корректировка Производственноскладское цена предложения цена предложения цена предложения цена предложения цена предложения 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности 1 1 1 1 1 8.06.2020 8.06.2020 8.06.2020 8.06.2020 8.06.2020 1 1 1 1 1 Ул. Маркина, 6 Ул. Аустрина, 139к1 Ул. Ижевская Ул. Аустрина, 135 Ул. Рябова, 31г 1 1 1 1 1 900 1 500 2 500 222 1440 0,9 0,92 1,01 0,9 0,92 средняя отделка средняя отделка средняя отделка средняя отделка средняя отделка 1 1 1 1 1 Все коммуникации Все коммуникации Все коммуникации Все коммуникации Все коммуникации 1 1 1 1 1 Производственноскладское Производственноскладское Производственноскладское Производственноскладское Производственноскладское 1 1 1 1 1 Ст р. 109

Окончание таблицы 25 Этажность 1 Корректировка Материал стен дома Корректировка Итоговая коррекция Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу бетонные 2 2 2 2 1 1,1 1,1 1,1 1,1 1 кирпичные бетонные кирпичные кирпичные кирпичные 0,98 1 0,98 0,98 0,98 0,92169 0,9614 1,034341 0,92169 0,85652 12 187 14 101 16 856 15 154 11 599 13 979 34 024 886 Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 34 024 886 руб. Ст р. 110

Определение стоимости объекта доходным методом Таблица 26 - Определение ПВД от объекта оценки (Приложение Б) Источник информации Контактный телефон Характеристика объекта-аналога Стоимость аренды (руб. за 1 Производственно е здание общей площадью 2434,3 кв. м по адресу: Г.Пенза, ул. Рябова, д.4а https://www.avito.ru /penza/kommerches kaya_nedvizhimost/s kladskoe_pomeschen ie_680_m_17891314 09 8 (902) 352-48-82 https://www.avito.ru/penza/ko mmercheskaya_nedvizhimost/s kladskoeproizvodstvennoe_pom eschenie_200_m_1219322393 https://www.avito.ru/p enza/kommercheskaya _nedvizhimost/pomesc heniya_pod_sto_sklad _proizvodstvo_i_td_11 84078434 8 (860) 329-63-32 https://www.avito.ru/penza/kommerc heskaya_nedvizhimost/sdam_proizvo dstvennoe_pomeschenie_170.0_m_19 35667433 Сдам помещения под склад / торговоофисное / производство 3501750 м2. потолки 45,5м промполы. Все коммуникации. Площадь: 680 кв.м. Стоимость: 136 000 руб./месс Ул. Металлистов, 9В Сдаётся в аренду отапливаемое помещение под склад или производство площадью 200 кв.м. а так же предоставляются в аренду офисы. Характеристики и преимущества: - Центр города (до центрального рынка 3 минуты), хорошие подъездные пути - Очень удобный заезд с трассы М5 - Своя огороженная территория - Участок полностью ровный - Высота потолков 4,7 м - Отопление включено в стоимость аренды - Видеонаблюдение, охрана и пожарная сигнализация - Подъемные ворота - Помещение для кладовщика - Ровные беспылевые полы - Санузлы в оффисном здании - Стоянка для легковых и грузовых ам. - Телефон Стоимость: 46 000 руб./месс Ул. Кустанайская ул., 2Б/1 Сдается отапливаемое помещение свободного назначения (боксы под СТО, склад, производство и тд) 45 кв м. Коммуникации: электричество, отопление. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно. Стоимость: 9 000 руб./месс Ул. Чаадаева, 36 Производственное помещение в центре города Сдаётся производственное помещение на ул. Урицкого, 123, в районе Центрального рынка. площадь - 170 кв.м стоимость - 37 400 руб. в месяц. 2 этаж /2 этажного здания (старая постройка) Большой зал, комната поменьше, подсобные помещения с раковиной, сан узел. Потолки - 3.5 метров, стеклопакеты. Подъездные пути для грузового транспорта, централизованное отопление, собственная парковка, видеонаблюдение, круглосуточная сторожевая охрана, транспортная доступность. Идеально подходит под пищевое производство, мастерскую, склад, и т.д. стоимость - 220 р.кв. м плюс электроэнергия+ вода по счетчику состояние: требует косметического ремонта. Сдам помещение, свободного назначения, расположенное по адресу: Пенза, территория Совхоз Победа Участок 2, здание 74. Отдельно стоящие здание, обнесенное забором, есть место для погрузки и разгрузки товара, есть возможность заезда и стоянки длинно мерных авто. Возможно сдача по этажам. Аренда под производство, склады, пищевое производство, швейное производств, и тд Площадь: 500 кв.м. Стоимость: 95 000 руб./мес 200 230 200 220 190 8 (927) 288-34-49 8 (987) 520-66-17 https://www.avito.ru/p enza/kommercheskaya _nedvizhimost/pomesc henie_svobodnogo_naz nacheniya_500_m_194 3028559 8 (902) 354-82-68 Стр . 111

кв.м) Коэффициент влияния по площади Коэффициент влияния по местоположению Скорректирован ная стоимость аренды объектааналога (за 1 кв.м) Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м) 0,94 0,9 0,9 0,9 0,9 1 0,9 1 0,9 1,1 188 186,3 180 178,2 188,1 184 Ст р. 112

Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей Потери от недозагрузки определятся следующим образом: Потери = (1/12) × 100% × 1 = 8,33 %. Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:  фиксированные (постоянные) – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы, охрана.  переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта, включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора, и т.д.  резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и пр.). Для рассматриваемого объекта недвижимости эксплуатационные расходы включают: Таблица 27 - Эксплуатационные расходы Наименование Производственное здание общей площадью 2434,3 кв. м по адресу: Г.Пенза, ул. 1 Рябова, д.4а Рыночная стоимость (полученная сравнительным подходом) Затраты на страхование 0,07 % от рыночной стоимости (практика страховых компаний) 1%ДВД Прочие расходы 3%ДВД Расходы на управление Итого 34 024 886 23 817 49 272 147 816 220 905 Определение ставки капитализации Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его Стр. 113

эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта. Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала. СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П где СК – ставка капитализации: НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам; Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала; Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат; И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора; П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100% где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала. Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:  депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;  западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран; Стр. 114

 ставка рефинансирования ЦБ РФ;  государственные облигации РФ. В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 5,5%. Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом) Таблица 28 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом Факторы риска, влияющие на объект недвижимости Вид и наименование риска Балл риска Категория риска 1 Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1 Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный Изменение законодательства динамичный 1 Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации статичный 1 Ускоренный износ объекта статичный 1 Неполучение арендных платежей динамичный 1 Неэффективный менеджмент динамичный 1 Криминогенные факторы динамичный 1 Финансовые проверки динамичный Неправильное оформление договоров аренды динамичный 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Систематический риск 1 Несистематический риск 1 1 Количество наблюдений 4 6 0 0 0 0 0 0 0 0 Взвешенный итог (балл х количество наблюдений) 4 12 0 0 0 0 0 0 0 0 Сумма (сумма по строке "взвешенный итог") 16 Количество факторов (количество видов риска) 10 Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов) 1,6 Таблица 29 – Классификация рисков по вероятности возникновения В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг. Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,6%. Стр. 115

Премия за низкую ликвидность недвижимости Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта. Премия за инвестиционный менеджмент Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %. В данном случае принимаем премию в следующем размер: 1% Норма возврата капитала Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами: Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств. Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде: норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций Стр. 116

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам. норма возврата капитала = 100% /25 = 4% Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 32. Таблица 30 – Расчет величины ставки капитализации кумулятивным методом Наименование параметра Безрисковая ставка дохода Премия за риск инвестиций в РФ Премия за ликвидность недвижимости Премия за инвестиционный менеджмент Норма возврата капитала Ставка капитализации, % Значение 5,50% 1,60% 0,92% 1,00% 4,00% 13,02% Таблица 31– Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации Потенциальный валовой доход, руб. (месяц) Количество периодов Площадь под сдачу в аренду, кв.м Потенциальный валовой доход, руб. (год) Коэффициент недозагрузки Действительный валовый доход - ДВД, руб. Эксплуатационный расходы - Эр Чистый эксплуатационный доход - ЧЭД, руб. Ставка капитализации Стоимость, руб. АП N S ПВД=АП×NхS Кз 184 12 2434,3 5 374 934 0,0833 ЭВДi=ПВД×Кз 4 927 202 220 905 ЧЭД=ЭВД-Эр 470 6297 0,1643 28 644 534 С=ЧЭД/R Определение итоговой величины стоимости объекта оценки Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам: Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и Стр. 117

физическое состояние. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на воспроизводство, подборе аналога для определения стоимости замещения, велика доля экспертных суждений. Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер. Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом. Таблица 32 – Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки Наименование параметра Нежилое (производственное) здание общей площадью 2434,3 кв. м по адресу: Г.Пенза, ул. Рябова, д.4а. Весовой коэффициент для здания Затратный Сравнительный Доходный Взвешенное подход подход подход значение стоимости 44 181 493 34 024 886 28 644 534 37 549 494 0,400 0,500 0,100 1,00 Таблица 33 – Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки Наименование Нежилое (производственное) здание общей площадью 2434,3 кв. м по адресу: Г.Пенза, ул. Рябова, д.4а. Рыночная стоимость с НДС (20%), руб. 37 549 494 Рыночная стоимость без НДС (20%), руб. 30 039 595 Стр. 118

Таблица 34 - Определение ликвидационной стоимости объекта оценки № 1 Наименование показателя С л - ликвидационная стоимость Значение рассчитывается 2 С р - рыночная стоимость объекта недвижимости на момент 37 549 494 5 приобретения C эр - величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения t p - годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости t эр - годовой темп прироста эксплуатационных расходов 6 T p - обычный срок экспозиции объектов недвижимости, 0,5 7 соответствующий рыночной стоимости, в годах К пп - относительная величина прибыли предпринимателя 0,04 8 К расх - относительная величина расходов, связанных с 9 покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости i - ставка дисконтирования при вложении в недвижимость Ликвидационная стоимость объекта оценки 3 4 Сл  0,05 0,12 0,0003 t эр  Т р С р  (1  t p  T p )  Cэр  Т р  (1  (1  К пп  К расх )  (1  i) 220 905 2 13,02% 34 698 131 ) Tр (52) Таблица 35 - Определение ликвидационной стоимости объекта оценки Наименование объекта Ликвидационная стоимость с НДС (20%), руб. Ликвидационная стоимость без НДС (20%), руб. Нежилое (производственное) здание общей площадью 2434,3 кв. м по адресу: г.Пенза, ул. Рябова, д.4а. 34 698 131 27 758 505 Вывод по шестой главе По результатам проведенного анализа можно сделать вывод: 1.Что при любом уровне отчисления доходов можно реализовать предложенную схему кредитования. 2.В целом можно сделать вывод о целесообразности взятия кредита на более короткий срок при существующих доходах. Это позволит более скорому освобождению от долговой зависимости и направления получаемых доходов на другие цели. Стр. 119

7 ОБОСНОВАНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ И ЭКОЛОГИЧНОСТИ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ 7.1 Противопожарные мероприятия Противопожарные мероприятия запроектированы в соответствии с СНиП 2107-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (в редакции от 3 июня 1999 г., 19 июля 2002 г.) По функциональной пожарной опасности, проектируемое здание относится к классу Ф3.1. Степень огнестойкости здания – II. Уровень ответственности здания – II. Здание торгового комплекса согласно НПБ 110-03 подлежит защите автоматическими средствами пожаротушения. Защищаемые помещения отнесены к 1 группе помещений по степени опасности развития пожара. 7.2 Проектные решения по предупреждению ЧС, возникающие в результате возможных аварий на объекте строительства и снижение их тяжести 7.2.1 Перечень особо опасных производств с указанием опасных веществ и их количество Проектируемое здание торгового центра не представляет опасности для окружающей жилой застройки. Характер использования здания не предполагает хранение, обращение и использование взрывчатых, легковоспламеняющихся, ядовитых и радиоактивных веществ и материалов. Анализ состава помещений проектируемого торгового центра, а также месторасположение земельного участка показывает, что возможными источниками техногенных ЧС на объекте могут являться: -пожары непосредственно в помещениях и на территории здания торгового комплекса; ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Стр. 120

- аварии на внутренних инженерных сетях и на оборудовании здания торгового центра; - нарушение правил пожарной безопасности; - нарушение правил технической эксплуатации здания. - нарушение правил хранения автомобилей на открытой стоянке. Возможными событиями, инициирующими аварии, могут быть: - нарушение правил пожарной безопасности при заправке автотранспорта вручную из канистры; - механическое повреждение в результате столкновения автомобилей; - коррозия автомобильного топливного бака. Источниками зажигания могут являться: - тепловые проявления электрической энергии при статической электризации и неисправностях электрооборудования, высоко нагретые элементы двигателя и выхлопной системы; - тепловые проявления механической энергии при трении, ударах искрообразующих материалов; - открытый огонь при нарушении правил пожарной безопасности. Наиболее автостоянки сложная может пожарная создаваться обстановка при на территории разрушении открытой (разгерметизации) автомобильного топливного бака. Событиями, составляющими сценарий развития такой аварии, являются: - образование разлития (образование горящего разлития и факела, пожар с последующим вовлечением окружающих транспортных средств); - образование облака топливовоздушной ударной волны (ВУВ), разрушение окружающих транспортных средств, повреждение несущих конструкций здания. В результате анализа параметров поражающих факторов установлено: - взрыв на территории открытой автостоянки маловероятен; - несущие и ограждающие конструкции проектируемого здания торгового центра не пострадают; Стр. 121

- территория автостоянки может оказаться в зоне с высокой вероятностью воспламенения конструкций и материалов от воздействия теплового излучения, на стоянке может возникнуть сложная пожарная обстановка; - возможно повреждение автомобилей, с последующим воспламенением, находящегося в них бензина; - люди, находящиеся на автостоянке, могут получить травмы, ожоги и отравления окисью углерода различной степени тяжести. Определение показателей риска при аварии на здании торгового комплекса Проектируемое здание торгового центра не представляет опасности для окружающей жилой застройки. Характер использования проектируемого объекта не предполагает хранения, обращения и использования взрывчатых, легковоспламеняющихся, ядовитых и радиоактивных веществ и материалов. Наиболее опасный сценарий возможной аварии (пожар) может быть следующий: короткое замыкание электропроводки – пожар в отдельном помещении – возгорание по всему зданию – токсическое и термическое поражение людей. Риск аварии – мера опасности, характеризующая возможность возникновения аварии на опасном производственном объекте и тяжесть ее последствий. Основными количественными показателями риска аварии являются: индивидуальный риск – частота поражения отдельного человека в результате воздействия исследуемых факторов опасности аварий; коллективный риск – ожидаемое количество пораженных в результате возможных аварий за определенный период времени. Задачи и цели оценки риска. Неотъемлемой частью жизни общества являются неблагоприятные события. Они воздействуют на все сферы жизнедеятельности человека. Эти события имеют случайную природу и в большинстве случаев являются следствием производственно- хозяйственной и иной деятельностью самого человека. Стр. 122

К числу неблагоприятных событий относятся аварии, стихийные бедствия, тер-рористические акты, загрязнение окружающей среды, экономические кризисы и т.д. Потенциальную опасность таких событий принято называть риском и оценивать соответствующими показателями. Таким образом, риск – это эквивалент потенциальной опасности (угрозы) наступления неблагоприятного события. Поскольку полностью свободных от риска видов деятельности и технологий не существует, то одной из важных задач современной цивилизации является управление риском, т.е. снижение показателей риска, оптимизация и ограничение их значений, а также компенсация последствий реализованного риска. 7.2.2 Решения направленные на предупреждение развития аварий и локализацию выбросов (сбросов) опасных веществ. Для предупреждения мероприятия: развития конструктивные и аварий предусмотрены технологические решения, следующие наружная и внутренняя отделка, благоустройство и озеленение территории, а также подсоединенные здания к наружным инженерным сетям, узлы ввода инженерных коммуникаций выполняются согласно действующих норм и правил. Конструктивная и технологическая часть помещений выполнена в соответствии с требованиями СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» (действующий, актуализированная редакция СНиП 31-06-2009). К возникновению ЧС на территории торгового центра пожары в помещениях электропроводки и и на прилегающей электрооборудования; могут привести: территории; нарушение неисправности правил пожарной безопасности; нарушение правил технической эксплуатации здания; аварии на внутренних сетях водоснабжения, теплоснабжения, канализации и электроснабжения; нарушение правил хранения автомобилей на открытой стоянке. Для предотвращения ЧС в проекте предусмотрены следующие мероприятия: Стр. 123

 территория торгового центра заасфальтирована, подъезд автотранспорта осуществляется со стороны существующей автодороги с твердым покрытием;  предусмотрен пожарный подъезд ко всем фасадам здания, который обеспечивает доступ пожарных на этажи и на кровлю здания;  предел огнестойкости несущих и ограждающих конструкций соответствует III-ой степени огнестойкости;  здание оборудуется комплексом средств противопожарной защиты: проектируемым внутренним пожарным водопроводом; автоматической системой пожаротушения; автоматической системой пожарной сигнализации; системой оповещения людей о пожаре; устройством рабочего и аварийно –эвакуационного и ремонтного освещения;  инженерные системы, связанные с обеспечением пожарной безопасности (оповещение о пожаре, аварийное освещение);  отделочные материалы выполняются с учетом требований пожарной безопасности. На путях эвакуации для отделки стен и потолков применяются только негорючие материалы, как это предусмотрено п. 1.8 СНиП 2.01.02-85* (СП 20.13330.2011), в отделке помещений приняты материалы, отвечающие строительным нормам;  максимальная длина путей эвакуации от дверей наиболее удаленного помещения до эвакуационного выхода не превышает требуемой в соответствии с действующими нормами и правилами;  все помещения имеют эвакуационные выходы: либо непосредственно наружу через коридор, либо через коридор и лестничную клетку согласно п.4.2. СНиП 2.01.02-85*;.  открывание всех дверей на путях эвакуации выполняется по направлению выхода из здания;  все эвакуационные выходы оборудуются световыми указателями "ВЫХОД". Для предотвращения распространения пожара по зданию предусматривается: Стр. 124

вентиляция запроектирована в соответствии с требованиями СНиП 2.04.05-94* (СП 73.13330.2012); механическим и устраивается естественным приточно-вытяжная побуждением вентиляция воздуха; различные с по функциональному назначению части здания обслуживаются самостоятельными вентиляционными системами; Для защиты предотвращения людей пожара от в поражения случае электрическим неисправностей в током, а электросетях, также при проектировании системы электроснабжения здания предусмотрены следующие мероприятия:  электротехническая часть выполнена в соответствии с нормами и правилами, действующими в РФ:  Правил устройства электроустановок (ПУЭ);  Все металлические нетоковедущие части электрооборудования, нормально изолированные, но которые могут оказаться под напряжением при нарушении изоляции подлежат заземлению. Заземление выполняется согласно главе 1-7 ПУЭ и СНиП 3.05.06-85 (СП 73.13330.2012);  электрическая сеть защищается от коротких замыканий и перегрузок; -сети, промежуточные и конечные устройства электроснабжения выполняются в соответствии с требованиями ПУЭ и ВСН 59-88;  устанавливаются двух и трех полюсные штепсельные розетки;  к штепсельным розеткам и светильникам прокладывается нулевой защитный провод;  силовые кабели выполняются с медными жилами;  предусматривается устройство системы световых или освещенных указателей входа, направлений движения, а также указателей пожарных гидрантов, путей эвакуации;  запроектировано рабочее (во всех помещениях) освещение, освещение безопасности (аварийно – эвакуационное) и ремонтное 36В. Стр. 125

 аппаратура управления размещается в легкодоступных местах;  предусмотрено устройство контура заземления снаружи здания, а внутри здания к этому контуру подсоединяется РЕ-привод питающего кабеля;  заземление корпусов оборудования связи и сигнализации выполняется в соответствии с требованиями ПУЭ с учетом рекомендаций, данных в технической документации заводов изготовителей. Металлоконструкции подключаются к защитному контуру заземления здания;  безопасность работы систем автоматизации вентиляционных установок обеспечивается выбором аппаратуры и приборов, исполнением проводок в соответствии с требованиями действующих норм ПУЭ и ПИВРЭ и соблюдением технических условий заводов-изготовителей. Последствия аварий на внутренних инженерных сетях могут вызвать затопление и деформацию элементов конструкций здания. Люди могут получить травмы и ожоги различной степени тяжести. В рабочем проекте предусмотрены мероприятия по предотвращению аварий на внутренних инженерных сетях, снижению тяжести их последствий. Вентиляция запроектирована приточно-вытяжная с механическим побуждением и естественная. Воздухообмен для кухни принят по местным отсосам (с проверкой расчета на теплоизбытки), помещения моек приняты по местным отсосам ( с проверкой расчета на влаговыделения), по расчету для торговых залов и бутиков, остальных помещениях воздухообмен принят по кратностям. Для обеспечения воздушного баланса воздух подается в коридоры. Воздуховоды приняты класса Н (нормальные) из тонколистовой оцинкованной стали по ГОСТ 14918-80*. При транзите через перекрытия воздуховоды приняты класса П (плотные) с нанесением фосфатного покрытие толщиной 10мм. В здании запроектировано кондиционирование. На входе в здание установлены тепловые завесы. Стр. 126

7.2.3 Решения по предотвращению постороннего вмешательства в деятельность торгового центра Охрана здания торгового центра и территории по предотвращению постороннего вмешательства в деятельность торгового центра осуществляется непосредственно силами технического персонала и вневедомственной охраной. 7.2.4 Решения по обеспечению беспрепятственной эвакуации людей с территории торгового центра Для обеспечения беспрепятственной эвакуации людей проектом предусмотрены следующие мероприятия: - максимальная длина путей эвакуации от дверей наиболее удаленного помещения до эвакуационного выхода не превышает требуемой в соответствии с действующими нормами и правилами; - проектируемые пути эвакуации отвечают требованиям СНиП (пункт 4.2 СНиП 2.01.02-85*, СП 20.13330.2011); - все помещения имеют эвакуационные выходы, либо непосредственно наружу через коридор, либо через коридор и лестничную клетку согласно пункта 4.2 СНиП 2.01.02-85*,СП 20.13330.2011); - пути эвакуации по территории торгового центра имеют твердое асфальтобетонное покрытие. 7.2.5 Решения по обеспечению беспрепятственного ввода и передвижения на проектируемом торговом комплексе сил и средств ликвидации последствий аварий Для обеспечения беспрепятственного ввода и передвижения сил и средств ликвидации последствий аварии проектом предусмотрены:  пожарный проезд к фасадам здания, который обеспечивает доступ аварийно-восстановительных служб к зданию и на кровлю здания.  твердое покрытие территории торгового центра для проезда механизированных средств. Стр. 127

7.3 Общая характеристика воздействия объекта на окружающую среду Общая характеристика воздействия проектируемого объекта окружающую среду с указанием валового выброса загрязняющих веществ на в атмосферу, параметров загрязнения поверхностных и подземных вод района, потребности в земельных ресурсах для строительства и эксплуатации объекта, условий складирования отходов и других параметров воздействия приведена. 7.4 Оценка воздействия объекта на окружающую среду в период строительства торгового центра 7.4.1 Отходы при производстве строительных работ На основании Закона Российской Федерации "Об охране окружающей природной Среды", в соответствии с "Временными правилами охраны окружающей среды от отходов производства и потребления в Российской Федерации" и "Справочными материалами по удельным показателям образования важнейших видов отходов производства и потребления" производится расчет количества отходов при строительстве торгового центра. Строительные отходы собираются на специально организованных в период строительства бетонных площадках, а также в контейнеры. По мере накопления отходы вывозятся на полигон ТБО, передаются в специализированные организации для переработки, возвращаются поставщику и некоторые отходы передаются населению. 7.4.2 Методы утилизации отходов 1. Мусор от бытовых помещений организаций несортированный (искл. крупногабаритный), отходы (мусор) от уборки территории, осадок краски (сухой), обтирочный материал, загрязненный маслами (содержание масел 15% и более) обезвреженный, изделия, обрезки и обрывки тканей смешанных, керамические потерявшие потребительские свойства, мусор строительный от разборки зданий, отходы бумаги от резки и штамповки, отходы шлаковаты, отходы затвердевшего полиуретана, полиуретановой пены или пленки, отходы Стр. 128

битума, асфальта в твердой форме, отходы полиэтилена в виде лома, литников, отходы смеси затвердевших разнородных пластмасс, отходы бетонной смеси с содержанием пыли менее 30%, грунт, образовавшийся при проведении землеройных работ, незагрязненный опасными веществами, пластмассовая тара из-под растворителя, стеклянный бой незагрязненный (исключая бой стекла электронно-лучевых трубок и люминесцентных ламп по мере накопления вывозятся на полигон ТБО. 2. Лом стальной несортированный, остатки и огарки стальных сварочных электродов по мере накопления сдаются в специализированную организацию на переработку. 3. Бой строительного кирпича, изделия из натуральной древесины, потерявшие свои потребительские свойства, металлическая тара из-под краски, обрезь натуральной чистой древесины по мере накопления разбирает население. 4. Лом черных металлов несортированный (металлическая тара из-под пропанобутановой смеси) возвращаются поставщику. 7.4.3 Природоохранные мероприятия на период строительства Для охраны окружающей природной среды при производстве строительномонтажных работ проектом предусматривается: - использование биотуалетов; - устройство контейнерных и бетонных площадок для сбора мусора; - выполнение рекультивации земли; - завершение строительства доброкачественной уборкой и благоустройством территории с восстановлением растительного покрова. Для уменьшения количества нефтепродуктов, попадающих в нарушенный грунт в период строительства объекта, необходимо ежедневно строительной техники и автотранспорту (использующихся работ торгового центра) при выполнении строительных проходить техосмотр на исправность топливных и гидравлических узлов машин, в случае неисправности узлов провести замену транспорта. Стр. 129

Вывод по седьмой главе Выполнение заложенных в проекте решений позволит: - в большинстве случаев предотвратить возникновение аварий, связанных с чрезвычайными ситуациями; - значительно снизить ущерб, наносимый чрезвычайными ситуациями народному хозяйству, окружающей среде, жизни и здоровью обслуживающего персонала и жителей близлежащих домов; - значительно уменьшить продолжительность и затраты ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций. Концентрация загрязняющих веществ не превышают нормативных значений ПДК, установленных в воздухе населенных мест. Таким образом, строительство проектируемого объекта отрицательного влияния на загрязнение атмосферного воздуха не окажет. Отходы, полученные при эксплуатации и строительстве объекта, не создадут экологически опасную ситуацию на отведенной территории и в специально отведенных местах хранения. Таким образом, строительство проектируемого объекта не окажет негативного влияния на состояние атмосферного воздуха, поверхностные и подземные воды, растительный и животный мир. Стр. 130

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Здание торгового комплекса прямоугольное со скругленным углом в плане и размерами в осях 72,05х32,3 м. Здание 3-х этажное с эксплуатируемым подвалом. Высота здания – 12,75 м. Высота первого, второго и третьего этажа составляет 4,5 м. Высота подвала составляет 4,2 м. Главным преимуществом ТЦ перед конкурентами является его масштабность, насыщенность и высокое качество предоставляемых услуг, т.е площадей. По результатам проведенного анализа можно сделать вывод: проект строительства рентабелен. Стр. ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 131

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. ГОСТ Р 124205 – 99. Средства индивидуальной защиты от падения с высоты. Общие технические требования. Методы испытаний. 2. Абдразаков Ф.К., Поморова А.В., Медведева Н.Л. «Организация арендных отношений торговых (торгово-развлекательных) центров». Статья в журнале «Недвижимость: экономика и управление». Издательство: Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (Москва), 2017 – 20-23 стр. Режим доступа:https://www.elibrary.ru/item.asp?id=29993247 3. Балдин К.В., Передеряев И.И., Голов Р.С. Инвестиции в инновации: Учебное пособие . Издательство: Дашков и К, 2012 г. 4. Баронин С.А., и др. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие - Издательство: Инфра-М, 2014 - 176 с. 5. Баронин С.А. Теория стоимости денег в экономике недвижимости. Учебное пособие - Издательство: Инфра-М, 2013 - 135 с. 6. Боровкова В. А., Пирогова О. Е. Экономика недвижимости. Учебник и практикум. Юрайт, 2015-418с. 7. Грабовый П.Г. и др. Управление рисками. М, Издательство: Проспект, 2012г. 8. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. М, Издательство: Проспект, 2012г. 9. Грабовый П.Г. и др. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. М, Издательство: Проспект, 2012г. 10. Никишкин В.В., Цимбаев В.В. «Интернет-маркетинг как инструмент в рамках концепции маркетинга отношений при взаимодействии торговых центров с покупателями»». Статья в журнале «Маркетинг МВА. Маркетинговое управление предприятием». Издательство: Грин Молл (Москва), 2019 – 175-192 стр. Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=41307205 Стр. ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 132

11. Орлова Е.Р. Инвестиции: учебное пособие. Издательство: Омега-Л, 2012 г. 12. Пузыня Н.Ю., Сигова Я.И. «Исследование многофакторной модели рыночной арендной ставки на примере торгового центра». Статья в журнале «Известия Санкт-петербургского университета». Издательство: государственного экономического Санкт-Петербургский государственный экономический университет (Санкт-Петербург), 2019 – 92-95 стр. Режим доступа:https://www.elibrary.ru/item.asp?id=41442922 13. Ример М. Экономическая оценка инвестиций: Учебник для вузов. 4-е изд. Переработанное и дополненное (CD с учебными материалами), 2011. 14. Смирнова Ю.О., Арыкбаев Б.К. «Анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Пенза на 2019 год». Статья в журнале «Актуальные вопросы современной экономики». Издательство: Общество с ограниченной ответственностью "Институт развития образования и консалтинга" (Махачкала), 2019 – 730-733 стр. Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=39212097 15. Смирнова Ю.О., Булдыгина Ю.В. «Тенденция развития рынка торговой недвижимости в России в современных кризисных условиях». Статья в журнале «Вестник ПГУАС: Строительство, наука и образование». Издательство: Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (Пенза), 2017 – 40-45 стр. Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=28983546 16. СНиП 3.03.01-87* «Несущие и ограждающие конструкции». (актуализированная версия СП 70.13330.2012*). 17. СНиП 12-03-2001. Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. - М.: Стройиздат, 2001 (актуализированная редакция в 2010 году). 18. СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003. 19. СП 48.13330.2011 Организация строительства, Министерство регионального развития Российской Федерации, 27.12.2011. Стр. 133

20. СП 29.13330.2011 Полы (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88) (взамен СНиП II-В.8-71). 21. СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей. 22. СП 64.13330.2011. Актуализированная редакция СНиП II-25-80, защиты. Система Деревянные клееные и цельнодеревянные конструкции. 23. СП 3.13130.2009 Системы противопожарной оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности. 24. СП 45.13330.2012 Земляные сооружения, основания и фундаменты. Минрегион России, 29.12.2011. 25. СП 63.13330.2010 Бетонные и железобетонные конструкции. Министерство регионального развития Российской Федерации, приказ № 635/8 от 29.12.2011. 26. СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. – М.: Стройиздат, 2011. 27. СП 20.13330.2011 Нагрузки и воздействия. Министерство регионального развития Российской Федерации, 27.12.2010. 28. СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Министерство регионального развития Российской Федерации, 24.12.2010. 29. СП 118.13330.2012 Актуализированная редакция Общественные СНиП здания 31-06-2009" и и "СНиП сооружения. 31-06-2009 Общественные здания и сооружения (Актуализированная редакция СНиП 2.08.0289*). 30. СП 45.13330.2012. Свод правил. Земляные сооружения, основания и фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 3.02.01-87" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/2). 31. СП 113.13330.2012. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/9). Стр. 134

32. СП 131.13330.2012 Строительная климатология. Министерство регионального развития Российской Федерации, приказ № 275 от 30.06.2012. 33. СП 20.13330.2011 Нагрузки и воздействия, Минрегион России. 34. СП 23-101-2004 Проектирование тепловой защиты зданий (актуализация текста от 08.10.2010). 35. СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Минрегион России, приказ № 279 от 30.06.2012. 36. СНиП12.03-2001 (СП 12-135-2003 «Безопасность труда в строительстве». СП 73.13330.2012 Внутренние санитарно-технические системы зданий. Министерство регионального развития Российской Федерации, приказ № 635/17 от 29.12.2011. 37. СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Министерство регионального развития Российской Федерации, 24.12.2010. 38. СП 126.13330.2012 Геодезические работы в строительстве, Министерство регионального развития Российской Федерации 39. СНиП 2.09.04-87* Актуализированная редакция, СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания. 40. Чеглакова С. Г. Анализ финансовой отчетности. Учебное пособие. ДиС, 2013. 41. Экономика и управление недвижимостью. Под общей редакцией П.Г.Грабового, 2-е издание доработанное, 2012. 42. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров - 7-е изд.,перераб. и доп. - ("Бакалавр. Базовый курс") (ГРИФ) /Горемыкин В.А. Юрайт. 2012. 43. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения - 3-е изд. - ("Учебник для вузов") (ГРИФ) /Асаул А.Н. Питер. 2013. Интернет ресурс 1. http://www.consultant.ru/ (дата обращения май 2020 г). 2. http://www.rbc.ru/ (дата обращения май 2020 г). 3. http://karta.penzarx.ru/Portal/faces/ (дата обращения май 2020 г). 4. http://penza-gorod.ru/ (дата обращения май 2020 г). Стр. 135

5. http://www.texdokument.ru/news/show_82/#.V1GZHriLTIU (дата обращения май 2020 г). Стр. 136

ПРИЛОЖЕНИЕ А Заказчик: "Утвержден" Сводный сметный расчет в сумме 345 640,11 тыс.руб. "______" ________2020 г. СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА торгового комплекса "Антей", по улице Новосёлов в городе Пенза Составлена в ценах 2001г. № №сметных пп расчетов и смет 1 2 Наименование глав объектов, работ и затрат 3 Глава 1.Подготовка территории строительства 1 Сметная стоимость строительн. монтажных работ работ 4 5 оборуд.меб. инвент. 6 прочих затрат 7 Общая сметная стоимость 8

Итого по главе 1: Глава 2.Основные объекты строительства Общестроительные Объектный работы и внутренние 2 расчет №2-1 инженерные сети Итого по главе 2: Глава 4.Объекты энергетического хозяйства. 3 Локальная смета №4-1 Наружное электроснабжение Объектный Трансформаторная 4 расчет №4-2 подстанция Итого по главе 4: Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи 5 Локальная смета №5-1 Наружные сети связи Итого по главе 5: Глава 6. Наружные сети 34 160,62 3 692,65 2 131,48 34 160,62 3 692,65 2 131,48 0,00 0,00 0,00 0,00 32,61 32,61 0,00 0,00 0,00 0,00 39 984,75 0,00 39 984,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения. 7 Локальная смета №6-1 Локальная смета №6-2 8 Локальная смета №6-3 9 Локальная смета №7-1 Благоустройство территории 1 049,46 10 Локальная смета №7-2 Наружное освещение территории Итого по главе 7: 0,00 1 049,46 35 210,08 6 Наружные сети водопровода Наружные сети канализации Тепловые сети Итого по главе 6: Глава 7. Благоустройство и озеленение территории Итого по главам 1-7: Глава 8. Временные здания 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,20 1 099,66 0,00 0,00 50,20 0,00 1 099,66 3 725,26 2 181,68 0,00 41 117,02

10 ГСН 81-0502-2001 и сооружения Временные здания и сооружения 1,8% Итого по главе 8: Итого по главам 1-8: 633,78 633,78 35 843,86 67,05 67,05 3 792,31 700,84 700,84 0,00 2 181,68 0,00 41 817,86 85,65 85,65 418,18 418,18 0,00 0,00 0,00 503,83 594,54 1 098,37 2 181,68 503,83 42 916,23 Глава 9. Прочие работы и затраты Объектный Пусконаладочные 11 расчет №9-3 работы Страхование МДС 81строительно-монтажных 12 25.2000 рисков 1% 13 Расчет 14 ГСН 81-0502-2001 Подключение к системам инфракструктуры Удорожание работ в зимнее время 1,5% Итого по главе 9: Итого по главам 1-9: 537,66 537,66 36 381,52 56,88 56,88 3 849,20

15 16 Договор ПТМ 52005/Д-1 Глава 10.Содержание дирекции(технического надзора) 1,47% Итого по главе 10: Глава 12.Проектные и изыскательские работы,авторский надзор 630,87 630,87 630,87 630,87 Проектные работы 102,87 102,87 Итого по главе 12: 102,87 102,87 2 181,68 1 237,57 43 649,97 Итого по главаам 1-12: Непредвиденные расходы 2% 36 381,52 ИТОГО Итого с Коэф.в текущие цены.Ксмр6.63;Кобор.-2.81;Кпроч.7,64 Кпроек.3,13,Пусконалад.-13,88 727,63 3 849,20 43,63 24,75 873,00 37 109,15 76,98 3 926,18 2 225,31 1 262,32 44 522,97 246 033,66 26 030,60 6 253,13 9 716,04 288 033,43

НДС 20% ВСЕГО по сводному сметному расчету 49 206,73 5 206,12 31 295 240,40 236,72 1 250,63 7 503,76 1 943,21 11 659,24 57 606,69 345 640,11

СУЩЕСТВУЮЩАЯ СХЕМА ГОРОДА С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ ХАРАКТЕРА ЗАСТРОЙКИ М 1:10000 ОПОРНЫЙ ПЛАН МИКРОРАЙОНА М 1:3000 РОЗА ВЕТРОВ С Июль 497 26 16 З 11 ул . Тури щева 18 9 6 10 14 4 6 3 3 7 10 12 23 В 1 4 1 20 6 Январь 1 1 1 ул . 5йС 262 Ю 1 в зимний период 1 1 5 1 1 1 1 адов ы й п р -д сёлов ул . Ново в летний период 3 городская черта 44722 3 Условные обозначения 2 многоэтажная жилая застройка 4 железнолорожная магистраль общественно -деловая застройка автомагистраль Урал М 5 1 производственная зона водные пространства 1 1 1 1 леса малоэтажная жилая застройка 323 парки , огороды среднеэтажная жилая застройка 1 резервные территории объект строительства 1 1 7 1 1 СХЕМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ Г . ПЕНЗЫ М 1:10000 1 а ков ул . Мясни 450 ЭКСПЛИКАЦИЯ ЗДАНИЙ УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ Граница микрорайона № Озеленение Асфальтовое покрытие Жилая зона Административные здания Проектируемое здание Гаражи Остановочный пункт 1 2 3 4 5 6 7 Наименование объекта 5- ти этажный панельный жилой дом Магазин "Магнит " ед . эта - кол изм . жи во здания здания Киоск здания Гараж здания Детский сад здания Спортивное поле здания Проектируемый ТЦ здания Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова 5 1 1 1 3 1 3 23 1 2 3 1 1 1 ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Стадия Экспертиза местоположения объекта Студент Козлова Существующая схема города с определением характера застройки . Опорный план микрорайона размещения объекта Лист ВКР 1 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

РОЗА ВЕТРОВ С СХЕМА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ МИКРОРАЙОНА М 1:6000 КАРТОГРАММА ДОСТУПНОСТИ ОТНОСИТЕЛЬНО ОСТАНОВОЧНЫХ ПУНКТОВ М 1:3000 Июль 26 18 16 З 11 9 6 10 14 ул . Тури щева 6 3 3 7 4 В 1 4 1 10 12 20 1 1 ул . Тури щева 1 Жилая зона Общественно -деловая зона районного значения 1 1 5 1 1 1 1 в зимний период 4 й пр д Ю 1 ул . 5й Са д овы Январь УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ сёлов ул . Ново 23 6 1 1м 4 1 3 в летний период 3 6 2 2м 4 1 1 1 1 1 1 1 1 3м 1 1 1 1 7 1 сёлов ул . Ново 1 1 кова ул . Мясни 4м 1 5 5м 1 1 1 1 2 4 5м 4м 3м 3 2м 1м 3 ул . 5 й Садо в ы й пр -д 1 1 1 1 СХЕМА ПЕШЕХОДНОЙ ДОСТУПНОСТИ ДО ОБЪЕКТОВ СОЦИАЛЬНО -БЫТОВОГО И КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ М 1:6000 1 1 1 Аптека Магазин 1 1 7 1 1 1 ул . Тури щева 4 1 4 1 1 1 50 1 500 0 1 1 1 5 в 1 1 1 1 500 3 3 ый пр -д ул . 5й Сад ов сёло ул . Ново УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ 2 Остановочный пункт 4 1 1 1 1 1 2м 500 1 1 7 1 1 500 Парикмахерская Детский сад а ков ул . Мясни 6 500 500 Банкомат 1 Радиусы 5- ти минутной доступности до остановочных пунктов 1 Территория , не входящая в зону 5- ти минутной доступности кова ул . Мясни Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Стадия Экспертиза местоположения объекта Схема функционального зонирования территории микрорайона Студент Козлова Лист ВКР 2 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

ГЕНПЛАН М 1:300 ЭКСПЛИКАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 111 Наименование объекта № Проектируемый ТЦ 1 2 Автостоянка 1 А УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ Проектируемое здание с отмосткой 1 63 Автомобильные дороги и пешеходные дорожки Дерево лиственное Газон 5 Автостоянка Скамейки 2 15 8 РОЗА ВЕТРОВ С ул . Новосёлов Июль 26 18 16 З 11 9 6 10 14 6 3 3 7 10 12 23 В 20 Январь Ю в зимний период в летний период Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Стадия Экспертиза местоположения объекта Генплан . Технико -экономические показатели Студент Козлова Лист ВКР 3 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Студент Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Козлова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Архитектурно -строительный раздел Фасад в осях 1/1-12 Фасад в осях 12-1/1 Фасад в осях А -Е Фасад в осях Е -А Стадия Лист ВКР 4 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Листов Стадия Лист Архитектурно -строительный ВКР 5 13 раздел План 1- го этажа Студент Козлова ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

Заф.каф. Руковод. Консульт. Архитект. Констр. Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Технико-экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей" на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г. Пензы Листов Стадия Лист Архитектурно-строительный ВКР 6 13 раздел План 2-го этажа Студент Козлова ПГУАС, ИСИ, каф. ЭиУН, гр. 16Ст16

Заф.каф. Руковод. Консульт. Архитект. Констр. Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР-2069059-08.03.01-160263-2020 Технико-экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей" на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г. Пензы Листов Стадия Лист Архитектурно-строительный ВКР 7 13 раздел План 3-го этажа Студент Козлова ПГУАС, ИСИ, каф. ЭиУН, гр. 16Ст16

Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Листов Стадия Лист Архитектурно -строительный ВКР 8 13 раздел План подвала Студент Козлова ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Студент Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Козлова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Листов Стадия Лист Архитектурно -строительный раздел 13 ВКР 9 Разрез Разрез Разрез Разрез 1-1 2-2 3-3 4-4 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

А А А А Ц А А А А А КЖ А А МН Ц Ц МН А 2.4 Ц 2.1 КН 3.24 Ц А Ц 5 3.10 3.1 3.10 3.24 А Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Листов Стадия Лист Архитектурно -строительный раздел ВКР 10 Студент Козлова Стройгенплан на надземную часть М 1:500 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

№ Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Архитектурно -строительный раздел Календарный график строительства Студент Козлова Стадия Лист ВКР 11 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

РАСЧЕТ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА РАСЧЕТ ВНУТРЕННЕЙ НОРМЫ ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТА ВНД =15,26% РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Стадия Экономическая экспертиза объекта Расчет результатов инвестиционного проекта . Основные показатели экономической эффективности . Студент Козлова Лист ВКР 12 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ Начало таблицы ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ РАСЧЕТ ЗНАЧЕНИЯ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ Окончание таблицы ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА Заф .каф . Руковод . Консульт . Архитект . Констр . Экономика Баронин Смирнова Смирнова Смирнова Смирнова ВКР -2069059-08.03.01-160263-2020 Технико -экономическое обоснование целесообразности строительства торгового комплекса "Антей " на улице Новосёлов в микрорайоне Заря г . Пензы Стадия Оценка рыночной стоимости объекта Расчет значения ставки капитализации . Итоговая величина рыночной стоимости .. Студент Козлова Лист ВКР 13 Листов 13 ПГУАС , ИСИ , каф . ЭиУН , гр . 16 Ст 16

Рецензии:

Авторизуйтесь, чтобы добавить рецензию

- у работы пока нет рецензий -

Отзывы:

Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв