Влияние земельной реформы на рынок земель в Российской Федерации

Кулинич Дмитрий Вадимович

Влияние земельной реформы на рынок земель в Российской Федерации

В работе производится анализ влияния земельной реформы на земельный рынок земли. В основе производится исследование хронология земельной реформы, исследуется проблемы земельных отношений, анализируется структура земельного фонда, рынка земли и работы государственного надзора. Получены результаты, сделаны выводы по преспективы развития рынка земли.

Охрана окружающей среды. Экология человека

Диссертации

Вуз: Санкт-Петербургский государственный университет (СПбГУ)

ID: 587d36805f1be77c40d590e5

UUID: d9989828-de7e-4fdb-ac0c-be89efc00516

Язык: Русский

Опубликовано: почти 8 лет назад

Просмотры: 33

Кулинич Дмитрий Вадимович

Источник: Санкт-Петербургский государственный университет

Комментировать 0

Рецензировать 0

Скачать - 2043267 bytes

Поделиться работой

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Кулинич Дмитрий Вадимович Влияние земельной реформы на рынок земель в Российской Федерации Магистерская диссертация “К ЗАЩИТЕ” Научный руководитель: д.б.н., проф. Богданов В.Л. __________________ “__”___________2016 Заведующий кафедрой региональной политики и политической географии: к.г.н.., Каледин Н.В. __________________ “__”___________2016 Санкт-Петербург 2016 1

Оглавление Введение...................................................................................................................4 Глава 1. Роль земельной реформы в становлении рыночной экономике Российской Федерации...........................................................................................5 1.1. Этапы земельной реформы..............................................................................5 1.1.1. Первый этап.............................................................................................5 1.1.2. Второй этап..............................................................................................9 1.1.3. Третий этап.............................................................................................12 1.1.4. Четвертый этап......................................................................................15 1.2. Влияние земельной реформы на аграрный сектор как на важнейшую отрасль экономики…………..........................................................................18 1.3. Итоги земельной реформы……………….................................................… 20 Глава 2. Особенности земельных отношений в современной России…........24 2.1. Аспекты земельных отношений………………..................…….................24 2.2.Современные проблемы земельных отношений в аграрном секторе....................................................................................................................31 2 . 3 . С о в р е м е н н ы е п р о бл е м ы з е м е л ь н ы х от н о ш е н и й н а з е м л я х промышленности, энергетики, транспорт и др................................................. 33 2.4. Современные проблемы земельных отношений на землях населенных пунктов...................................................................................................................35 Глава 3. Динамика площадей в структуре земельного фонда Российской федерации и собственности на землю.................................................................39 2

3.1. Земли сельскохозяйственного назначения в различных организационно правовых формах предприятий............................................................................42 3.1.1. Крестьянские (фермерские) хозяйства............................................56 3.1.2. Личные подсобные хозяйства..........................................................57 3.1.3. Садоводческое некоммерческое объединение граждан................59 3.1.4. Сельскохозяйственные предприятия..............................................61 3.2. Земли населенных пунктов……....................................................................62 3.3. Земли промышленности и иного специального назначения......................64 3.4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.......................................66 3.5. Земли лесного фонда......................................................................................67 3.6. Земли водного фонда.....................................................................................69 3.7. Земли запаса....................................................................................................69 Глава 4. Рынок земли в Российской Федерации.........................................72 4.1. Понятие рынка земли.....................................................................................72 4.2 Структура рынка земли...................................................................................73 4.3. Сделки по продаже государственных и муниципальных земель..............82 4.4. Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц.................86 4.5. Сделки по аренде государственных и муниципальных земель.................89 Глава 5. Государственный земельный надзор в РФ3..................................89 Заключение............................................................................................................97 Литература...........................................................................................................100 Приложения.........................................................................................................103 3

Введение В Советском Союзе был земельный фонд, который находился в общенародной (государственной) собственности и предоставлялся физическим и юридическим лицам в пользование. Развитие рынка земли после распада СССР происходило стихийным образом - одновременно с процессами приватизации и переходом к многообразию форм собственности. Перед государством стояли следующие задачи - ликвидация монополии государственной собственности на землю и утверждение частной земельной собственности, реорганизация крупных коллективных сельскохозяйственных предприятий, создание новых механизмов, регулирующих правовые, экономические, организационные системы управления земельными ресурсами, преобразование системы земельных отношений, обеспечение эффективного использования. Целью данной работы является изучение влияния земельной реформы на развитие рынка земли в Российской Федерации. Задачи исследования входит:  Проанализировать этапы земельной реформы в Российской Федерации и их итогов.  Выявить тендециии развития земельных отношений в РФ  Изучить динамику площадей различных категорий земель  Провести анализ первичного и вторичного рынков земель в Российской Федерации. Провести анализ системы государственного земельного надзора в Российской федерации и эффективность его проведения Объектом исследования являются земельный рынок Российской Федерации. 4

Предмет исследования является земельные отношения Российской Федерации. Глава 1. Роль земельной в становлении рыночной экономике 1.1 Этапы земельной реформы Суть земельной реформы России - это закрепление частной собственности на землю и передача государственных земель (земли колхозов и совхозов) новым миллионам собственникам – фермерам, крестьянам и новым сельскохозяйственным предприятиям. Для осуществления этой задачи нужно было провести приватизацию сельскохозяйственных земель и предоставить их тем, кто желает и может заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Считалось, что под действием новой экономики новые собственники будут максимально эффективно использовать свою землю (эффективнее даже чем совхозы и колхозы) в получение максимальной выгоды для себя [28]. Для осуществления земельной реформы нужна была нормативноправовая база не только для приватизации земель, но и для обеспечения их охраны, оборота, использования и ведения мониторинга. Это значило полное изменение и реорганизация всей структуры земельной сферы деятельности государства. Начало земельной реформы было положено еще в РСФСР в 1990 году и продолжается до сих пор. 1.1.1. Первый этап земельной реформы Первый этап земельной реформы был не продолжителен - с 1990 по 1991 год - до принятия земельного кодекса 1991г. Постсоветское общество не было еще не готово к появлению частной собственности на землю. Но нужно было закрепить земельные участки за конкретными лицами, наделив их особыми правами пользования, но без передачи в частную собственность. 5

Скорее всего, повлиял политический фактор внутри страны, а не экономический. Велась ожесточенная борьба между сторонниками государственной монополии на землю и их противниками, выступавшие за её прекращение. Но был достигнут компромисс - 28 февраля 1990 года были приняты в Союзе Советских Социалистических Республик «основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» в которых было введено право пожизненного владения (закреплены основы передачи земельного участка по наследству) и право аренды. Частная собственность не была введена, но и государственная монополия на землю сдала свои некоторые позиции. Земельная реформа началась с принятия Закона «О крестьянском фермерском хозяйстве» от 22 ноября 1990 года и Закона РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года. Согласно второму закону отменялась государственная монополия на землю, вся собственность делилась на частную и государственную. Частная собственность реализовалась в виде: индивидуальной и коллективно-долевой. В коллективно-долевую собственность граждан передавались земли колхозов и других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов[26]. Также было введено понятие – «Платность земли», нужно платить земельный налог за владение и пользование землей. Ещё одна новизна - это создание земельного банка РСФСР для осуществления операций с земельными участками. А в первом создавался земельный фонд из земель запаса, а также изымаемых у колхозов, совхозов для организации крестьянских «фермерских» хозяйств. Также был утвержден порядок предоставления земель для граждан, изъявивших желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство и порядок выдела земельной доли и имущественного пая работникам колхозов и совхозов. 6

Законом от 14 июня 1990 года РСФСР« О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР» утвердили Государственный комитет РСФСР по земельной реформе. Его основные направления деятельности заключались в следующем: 1. разработка программ проведения земельной реформы и механизма их осуществления; 2. создание социально-экономических и организационнохозяйственных условий для развития и укрепления новых высокоэффективных норм организации и использования земли; 3. организация работы по пере ст ройке системы землепользования, научное, кадровое, методическое обеспечение и координация проведения земельной реформы; 4. организация систематического выявления неиспользуемых и нерационально используемых земель в целях создания земельного запаса Советов народных депутатов для последующего их перераспределения; 5. государственный контроль за использованием земель по целевому назначению, ведение мониторинга земель, землеустройства, государственного земельного кадастра; 6. разработка механизма экономического стимулирования рационального использования земли; 7. организация и проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ; 8. организация системы научно-технической информации по вопросам использования земель и земельной реформы; 9. содействие предпринимательской деятельности, связанной с реализацией земельной реформы. Были внесены поправки в Конституцию РСФСР 1977 года 15 декабря 1990 года. В статье 10 было указано, что государство должно создавать условия необходимые для развития разнообразных форм собственности, и обеспечивать защиту им. А в статье 14 указывалось, что земельные участки 7

могли передаваться в пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, но с ограничениями. Продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, возможны только государству. При этом был введен запрет на куплю-продажу приобретенных земель на праве собственности на срок 10 лет. Указ Президента СССР «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» вышел 5 января 1991 года. Выход этого указа был связан с возникшим кризисом в земельных отношениях и земельной реформой, который отображён в следующих задачах. 1. обеспечение проведение в первой половине 1991 года инвентаризации нерационально используемых земель в колхозах, совхозах, лесхозах и у других землепользователей, включая земли, предоставленные министерствам и ведомствам СССР. 2. отмена все необоснованные ограничения в развитии приусадебного землепользования, сдерживающие расширение личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества 3. Выполнение разработки по каждому региону систему государственной поддержки крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов, предусмат ривающую льготные условия и меры экономического стимулирования, особенно в период их становления. 4. определение возможных путей и форм преобразования неэффективно работающих колхозов и совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств, кооперативов, а также предоставления их земель арендаторам, крестьянским хозяйствам, промышленным и другим предприятиям. Также было утверждено постановление Совета Министров РСФСР от 18 января 1991 года «Республиканская программа проведения земельной реформы на территории РСФСР», которое раскрывало организационное, 8

правовое, инструктивно-методическое, кадровое, землеустроительное, информационное, научно-методическое, материально-техническое и финансовое обеспечение земельной реформы. 1.1.2. Второй этап земельной реформы Второй этап был, как и первый тоже. не продолжительным - он закончился принятием новой конституции Российской федерации в 1993 году. Этот период характеризуется выходом «Земельного кодекса РСФСР» 25 апреле 1991 года. В нем регулировались земельные отношения для обеспечения рационального использования и охраны земель создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле и так далее. В отличие от предыдущего земельного кодекса, принятым в ВСРСФСР 1 июля 1970 года, где земля состоит в исключительной собственности государства и предоставляется только в пользование, в новом кодексе закреплялось многообразие и равенство государственной, колхознокооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности. Помимо индивидуальной и коллективной долевой, там указывать и коллективносовместная собственность без определения для каждого из них конкретной земельной доли. Платность земли становится главным звеном в земельных отношениях, аренда и земельный налог - основной вид платы за землю. Однако до вовлечения земель в оборот ещё не выполнен, так как в статье 11 указывается, что продажи или иного отчуждения земельных участков регулируется в соответствии со статьей 12 Конституции РСФСР. В ней установлен запрет на покупку и продажу в течение 10 лет с момента приобретения правам собственности, да и только можно продавать эту часть земли государству и наоборот - покупать у государства. В новом земельном кодексе были введены льготы по взиманию платы за землю, также было государственный земельный контроль и мониторинг земли. 9

Закон РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» определял порядок и способы проведения приватизации государственных и муниципальных, льготы работникам предприятий и компетенцию государственных органов, которые уполномочены проводить приватизацию. В статье 15 рассматривалось следующие способы приватизации: 1. 2. Путем купли-продажи по конкурсу или на аукционе По средством продажи долей (акций) в капитале предприятия (приватизация предприятия в форме продажи долей в их кап и т а л е ( а к ц и й ) о су щ е с т вл я е т с я п о с л е п р е о б р а з о ва н и я государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества). 3. Путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду. Указ президента РФ от 27.12.91 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» разрешал с 1 января 1992 года гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, их продажу другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: 1. 2. 3. При выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); При получении земли в порядке наследования; При переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; 4. При вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе; 5. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и настоящим Указом, недействительны. На основании указа президента России от 14 августа 1992 года «О введение в действие системы приватизационных чеков в Российской 10

Федерации» и постановления Верховного Совета «О ходе реализации го сударствен н ой п рограммы приватизации го сударственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год» от 9 октября 1992 года начался выпуск приватизационных чеков. У них был ограниченный срок действия, в течение которого они принимались в качестве платежного средства при приобретении объектов приватизации: предприятий, их подразделений, имущества, акций и долей в акционерных обществах и товариществах, находящихся в Федеральной собственности государственной собственности республик в составе России, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Приватизационные чеки являлись государственной ценной бумагой целевого назначения, имеют номинальную стоимость в рублях, могут покупаться и продаваться без ограничений. Каждый гражданин Российской Федерации имел право получить по одному приватизационному чеку равной номинальной стоимости каждого выпуска. Установлена номинальная стоимость приватизационного чека выпуска 1992 года в размере 10000 руб. и сроки их выпуска действовали с 1 декабря 1992 года по 31 декабря 1993 года. Введение приватизационных чеков и положило начало зарождения рынка ценных бумаг. Каждый собственник этого чека мог самостоятельно распорядиться своей «долей» народного достояния: обменять, продать, участвовать в чековом аукционе, купить акции чековых инвестиционных фондов и затем получать дивиденды. Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года» О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводство и индивидуального жилищного строительства» предоставлял право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в 11

пределах норм предоставления земельных участков. Тоесть снят десятилетний мораторий на продажу земельных участков. В указе президента Российской Федерации от 27.10.1993 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с землей. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственников, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, установлено абсолютное право собственника на его землю или земельную долю, произведена отмена всех ограничений по распоряжению находящихся в частной собственности граждан земли. 1.1.3. Третий этап земельной реформы Третий этап был весьма продолжителен - с принятием новой конституции РФ до принятия нового земельного кодекса 2001 г. С разрушением Советского Союза была принята Новая Конституция всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, вступила в действие со дня опубликования - 25 декабря 1993 года. Самые главные изменения по сравнению с предыдущей Конституцией 1977 года, которые дали толчок ускорению проведению земельной реформы. Таблица 1 – Основные положения конституции 12

Содержание конституции 1977г. (В ред. 1990г.) с поправками Статья 10 Содержание конституции 1993 г. Статья 9 Экономиче ская система СССР 1. Земля и другие природные ресурсы развивается на основе собственности используются и охраняются в Российской советских граждан, коллективной и Ф е д е р а ц и и к а к о с н о в а ж и з н и и государственной собственности. деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Го сударст во создает услов ия, необходимые для развития разнообразных 2. Земля и другие природные ресурсы форм собственности, и обеспечивает м о г у т н а х о д и т ь с я в ч а с т н о й , равную их защиту. государственной, муниципальной и иных формах собственности. Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир в их естественном со стоянии являют ся неотъемлемым достоянием народов, проживающих на данной территории, находятся в ведении Советов народных депутатов и предоставляются для использования гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям. Статья 173. Конституция СССР обладает высшей юридической силой. Все законы и иные акты государственных органов издаются на Основе и в соответствии с Конституцией СССР. Статья 15 1 . Ко н с т и т у ц и я Ро с с и й с ко й Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. З а ко н ы и и н ы е п р а в о в ы е а к т ы , принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации. 4. Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным д о г о в о р о м Р о с с и й с ко й Ф е д е р а ц и и установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. 13

Президент Российской федерации принял Указ № 2227 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» 24 декабря 1993 года. Этот указ признал недействительным несколько десятков статей ЗК РСФСР, ряд статей Закона РСФСР « О земельной реформе». Это вызывало проблемы в регулирующем порядке предоставления земель в частную собственность и в работе контролирующих властей. Указ от 22 июля 1994 года «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации 1994 года» стал ключевым звеном в продолжение приватизации земель, устанавливал условия преобразования государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества и порядок принятия решений о их способов приватизации, льготы, предоставляемые при приватизации и порядок приватизации недвижимого имущества. Главными целям приватизации государственных и муниципальных предприятий после завершения срока действие приватизационных чеков являются: 1.Повышение эффективности российской экономики в целом и деятельности отдельных предприятий; 2.Формирование широкого слоя частных собственников и содействия процессу образования стратегических частных собственников; 3.Привлечение в производство инвестиций, в том числе иностранных; 4.Ссодействие в реализации мероприятий по социальной защите населения, а также защите прав частных собственников (акционеров). Введение приватизационной модели решало 2 задачи - это пополнение бюджета и создание условий для привлечения инвестиций для ее структурирования предприятий. 14

Продолжалось совершенствование контроля над приватизацией - в 1995 году был принят Федеральный закон «О счетной палате Российской Федерации». Счетная палата осуществляет контроль за поступлением в федеральный бюджет средств полученных от распоряжения и управления государственным имуществом (в том числе его приватизации продаже). Указ Президента Ро ссийской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года является следующим звеном по закреплению прав граждан РФ на свободное владение и распоряжение на их земельные участки и земельные доли. Также указ дает право специалистам сельского хозяйства получать землю для своих нужд, местным органам власти выкупать у граждан земельных долей для продажи тем, кто желает вести сельское хозяйство. 1.1.4. Четвертый этап земельной реформы Четвертый этап земельной реформы начинался с принятия нового Земельного кодекса в 2001 году. Принятый новый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимых [31]. Также кодекс вводит принцип единства объекта недвижимого имущества (строение и земельный участок, на котором оно стоит). В соответствии с этим принципом промышленные предприятия получили возможность выкупать занимаемые ими земельные участки (порядок 15

осуществления этих операций и стоимость участков также определены в Кодексе) [31]. Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бе сп л атн ого п ереоформления в частную собственно сть ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников[31].. З е м е л ь н ы й код е к с н е з а п р е щ а л к у п л ю - п р од а ж у з е м е л ь сельскохозяйственного назначения, т.к. готовился новый федеральный закон для урегулирования. Ей предшествовало необычайное обострение политических противоречий — как между различными фракциями, так и между центром и периферией. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социальноэкономических особенностей[31]. Органам субъектов Федерации было дано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий для 16

частных лиц, ограничения на изменение целевого использования земель разрешение на перевод в другую категорию устанавливали только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства. Однако по вине государства подавляющее большинство собственников не смогло распорядиться земельными долями: без государственного землеустроительного и организационного сопровождения массовое выделение земельных участков в счет долей просто невозможно. Ситуация с выделением земельных участков в счет долей в натуре и постановкой их на учет сложилась крайне неравномерно по регионам России. Если на Юге, где сельское хозяйство было высокорентабельным, очень быстро все было решено, то в Нечерноземье, Сибири, на Дальнем Востоке до настоящего времени долей. Их остается чрезвычайно много невостребованных, неоформленных оформление требовало больших усилий, времени, денежных затрат. Поэтому многие владельцы на это не решались[31]. Идея установления жесткого срока окончания действия свидетельств о долевой собственности на землю многократно возникала и также многократно отвергалась как чреватая серьезными последствиями. Но идею скорейшей ликвидации земельных долей удалось протащить через принятый 24 июля 2002 г. Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», разрешающий свободную куплюпродажу земли. Этот закон, в частности, предусматривал возможность любому лицу выступать заказчиком проекта межевания земельных участков для выделения в счет земельных долей. На практике это позволило реализовать скупку земельных участков крупным капиталом. Вначале, через доверенного участника долевой собственности (обычно им был руководитель бывшего колхоза или совхоза) скупались земельные доли в количестве, необходимом для принятия решения на общем собрании участников долевой собственности. Затем инвестор обеспечивал составление проекта межевания земельных участков с выделением лучших земель. После этого земли 17

переводились из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, земли промышленности или в земли для ведения садоводства и дачного строительства. По мнению экспертов, именно этот закон создал основу возникновения крупных лендлордов, сформировал механизм спекуляции земельными долями. Часть земель покупали для выстраивания крупных агрохолдингов, создания производств. Однако большую часть земель покупали для того, чтобы потом изменить категорию земель и продать значительно дороже[31]. 1.2 Влияние земельной реформы на аграрный сектор Современные фермерские хозяйства с 90-х годов прошлого столетия прошли трудный путь своего становления. На момент 2000г. удельный вес таких хозяйств в общем объеме производства составлял по зерну – 8%, овощам –2%, подсолнечнику – 14%, мясу – 2%, молоку – 2%. Поэтому надежды на то, что российский фермер прокормит страну не оправдались. Более интенсивно работали личные подсобные хозяйства граждан, но в них занято было около половины населения страны и поэтому их доля в производстве продукции более ощутима: по картофелю – 90%, овощей – 75%, мяса – 60%, молока – 45%,яиц – 30%. При этом структура мелкотоварного производства весьма примитивна, преобладает ручной труд, отсутствует переработка продукции и необходимая кооперация[30]. Главная проблема продвижения земельной реформы консерватизм крестьянства, низкая юридическая грамотность населения, надежда на помощь государства и др. На сегодня общее число фермерских хозяйств по стране не превышает 260 тыс., площадь занятых ими земель составляет около 17,7 млн. (смотри рис. 1). Наблюдается тенденция снижения количества крестьянских (фермерских) хозяйств с 2010 года - с 261,7 тыс. до 258,9 тыс. хозяйств, но притом увеличивается общая их площадь - с 16,2 млн. га до 17,7 млн. га. 18

Происходит укрупнение крестьянских (фермерских) хозяйств, за счет новых земель или земель бывших хозяйств. Рис. 5-. Динамика количества крестьянских (фермерских) хозяйств и занимаемой ими площади земельных участков Пери од с 1990 год по 1994 год ( период реорг анизации сельскохозяйственных предприятий) характеризовался бурным ростом количества крестьянских (фермерских) хозяйств, но в последующие годы в связи с тем, что создание хозяйств было не всегда экономически обоснованным, наблюдался процесс их ликвидации и одновременно укрупнения оставшихся хозяйств (динамика представлена на рисунке 1) [29]. С целью развития фермерского движения с 1991 года Советом Министров РСФСР были приняты соответствующие постановления, определившие меры помощи и содействия фермерским хозяйствам, включая и финансовую помощь в размере одного миллиарда рублей. Однако, вопреки ожиданиям, массового исхода крестьян из коллективных хозяйств не произошло. Те, кто решился вести индивидуальное хозяйство, столкнулись с 19

немалыми трудностями: часто им выделялись не самые качественные или неудобно расположенные земельные участки, не было кредитов, не хватало техники. Начинающие фермеры испытывали противодействие и негативное отношение не только со стороны колхозных и местных властей, но и самих колхозников. Со временем государственная поддержка фермеров практически сошла на нет, многие из вновь созданных индивидуальных хозяйств разорялись и банкротились. Основной рост фермерства наблюдался в период с 1992 по 1994 год, когда число хозяйств возросло с 49 до 270 тысяч, а в 1996 году оно достигло своего «пика»: 279,1 тысячи фермерских хозяйств, располагающих 12 001 гектаром сельхозугодий. Затем это число стало сокращаться при некотором возрастании общей площади земельных наделов[31]. Кроме того, сильно обострилась проблема невостребованных земельных долей. Немаленькую часть составляют земельные доли, которые никак не используются собственниками. 1.3 Итоги земельной реформы в России В ходе приватизации земель в постсоветской России наряду с государственной и муниципальной сложилась частная собственность на землю. Были реорганизованы крупные коллективные и государственные сельскохозяйственные предприятия (колхозы и совхозы), а их работники и ряд других категорий жителей села (учителя, врачи, работники органов власти) получили право собственности на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения реорганизуемых хозяйств. Однако закрепление земель в частную собственность не было обеспечено должными механизмами реализации прав. Поэтому переход земель из государственной и условно-коллективной (колхозной) в частную собственность большей части стал формальным, не привел к формированию реального земельного рынка [31] 20

При реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий земли передавались в коллективную (долевую) собственность с выдачей свидетельств о праве собственности на земельные доли. Первоначально было законодательно установлено, что до 1 января 1993 г. собственники земельных долей (земельных и имущественных паёв) должны распорядиться полученными паями. Плохая информированность сельского населения и отсутствие необходимой государственной поддержки проведения земельной реформы не позволили реализовать поставленную задачу. Через двадцать с лишним лет после начала земельной реформы из 12 млн. собственников земельных долей, владеющих 115млн. га сельскохозяйственных угодий, около 8,9 млн. участников общей долевой собственности на землю площадью 94,9 млн. га сельхозугодий не выделили свои участки в натуре и не распорядились земельными долями [7]. В результате «ничейности» земель происходит их стремительная деградация. Ежегодно сокращаются площади земель сельскохозяйственного назначения, основной причиной чего является прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций. Часть этих земель заброшена, зарастает лесом и кустарником, системы орошения и осушения на этих землях разрушаются. Другая часть сельскохозяйственных угодий используется в режиме теневого рынка. Зачастую крупные собственники земельных участков, приобретавшие землю в спекулятивных целях и не сумевшие ею распорядиться, даже не знают, кто и с какой целью использует принадлежащие им земли. [7] Возможностью купли-продажи земельных долей воспользовались девелоперы, скупающие доли в хозяйствах, расположенных в местах, удобных для строительства загородного жилья. Затем в счет этих долей выделяются земельные участки, которые ставятся на кадастровый учет. При содействии коррумпированных чиновников земли относятся к малоценным землям сельскохозяйственного назначения, меняют категорию с земель 21

сельскохозяйственного назначения на земли для индивидуального жилищного строительства. На каждом шаге этой схемы решения принимаются путем неформального соглашения с руководителями органов власти муниципального и регионального уровней В настоящее время десятки миллионов гектар земель выведены из хозяйственного использования по причине их деградация и потери плодородия почв, а финансирование мероприятий в сфере землепользования ничтожно мало и осуществляется по остаточному принципу. Размывание правового регулирования земельных отношений и не последовательная реакция государства во многом объясняются ухудшением управляемости земельной сферой, отсутствием единого органа, вырабатывающего и реализующего государственную земельную политику. Так, после упразднения в 2004 г. Минимущества России ухудшилось управление земельной сферой. В результате многочисленных преобразований правопреемников Госкомзема России (Росземкадастр, Роснедвижимость, объединенная в 2009 г. с Росрегистрацией в Росреестр) земельные функции растворялись в совершенно других вопросах (это учет зданий, строений и сооружений, регистрация прав на них, геодезия и картография, оценочная деятельность в отношении движимого и недвижимого имущества Сейчас за регулированием земельных отношений занимаются Минэкономразвития России (у него наибольшая сфера полномочий в данном вопросе, но они имеют крайне небольшой удельный вес в делах министерст6ва), Минсельхоз России, Минрегион России, Росимущество, Росреестр, Россельхознадзор и Росприроднадзор [31]. 22

Глава 2 Особенности земельных отношений в современной России Земельные отношения согласно третьей статье земельного кодекса определяется как отношения, регулирующим земельным законодательством, по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[25]. То есть, в этом определении нет материальной «специфики» таких отношений – материальных связей между участниками земельного 23

права по пользованию, владению и распоряжению землёй[25]. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами[25]. Земельные отношения включают в себя много аспектов, таких как: рента, земельный налог, рыночная и кадастровая стоимость, формы собственности и хозяйствования, вид разрешенного использования, первичный и вторичный рынок земли, мониторинг земли, средства, поступающие в бюджет государства от оборота земель и аренды. Земельная рента. Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты. Рента – устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией. Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе 24

монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли. С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших – более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту. Наличие частной собственно сти на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты, как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого органического состава капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, то есть эти цены выше обшей цены производства. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли. Абсолютная рента получается со всех земель независимо от их качества, местоположения и производительности добавочных вложений. 25

Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов значительно выше складывающегося общественно нормального уровня издержек. Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством. При этом не имеет значения общественное (официальное) признание или непризнание существования абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могут маскироваться и закладываться в общий размер платы за землю. Национализация земли ликвидирует монополию частной собственности на землю и связанную с ней абсолютную ренту, но не решает проблем эффективного и рационального землепользования. Земельный налог. Его правовые основы заложены в статье 31 Налогового кодекса РФ, но он должен быть введен на территории конкретных муниципальных образований - нормативными актами этих образований, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - законами этих городов федерального значения. На местном уровне устанавливаются ставки земельного налога, порядок и сроки его уплаты, льготы. Если они не установлены соответствующим документом, применяются ставки, порядок, сроки уплаты и льготы, установленные федеральным законодательством. Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельца. Арендная плата за земельные участки определяется договором между владельцем и арендатором. Граждане, имеющие в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, 26

суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади, превышающую предельный размер. Кадастровая и рыночная стоимость. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель, а также для получения банковских кредитов под залог земли. Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна. Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других – наоборот. Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую 27

стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные. Формы собственности и хозяйствования. Форма собственности — это законодательно урегулированные имущественные отношения, характеризующие закрепление имущества за определенным собственником на праве собственности. Признанными и гарантированными Конституцией рф принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (далее — Конституция), являются такие формы собственности, как государственная, муниципальная и частная. Формы хозяйствования — это формы экономической реализации отношений собственности, находящие свое конкретное отражение в организационно-правовых формах предприятий. Формы собственности и формы хозяйствования не следует отождествлять, но в то же время и противопоставлять друг другу. Наибольшим изменениям подвержены формы хозяйствования, поскольку в условиях конкурентной борьбы субъекты хозяйствования стремятся использовать новейшие научно-технические разработки, применять новые формы организации, управления, стимулирования и т.п., способствующие достижению поставленной цели. В результате одни формы отмирают, другие переходят в иное состояние, возникают новые формы хозяйствования, но все они продолжают действовать в рамках имеющихся форм собственности. Вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка. К параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие: 28

1. допустимые функциональные назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке. 2. потенциальные параметры застройки земельного участка. кадастровая стоимость земельного участка. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка значительно влияет не только на возможные варианты его использования, но и на затраты его правообладателей, связанные как с непосредственной эксплуатацией участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, так и с осуществлением деятельности по строительству, реконструкции либо перепрофилированию текущей хозяйственной деятельности. Несмотря на всю важность вопросов, связанных с определением, установлением либо изменением видов разрешенного использования, действующее в настоящее время правовое регулирование данного вопроса является крайне скудным, запутанным, непоследовательным. Это создает для ответственных лиц органов государственной власти и местного самоуправления поле для осуществления действий, приводящих к существенному ограничению возможностей использования участка и, как следствие, увеличению затрат правообладателей при возникновении необходимости расширить или изменить текущий вид разрешенного использования. Первичный и вторичный рынки. На рынке земель выделяют первичный и вторичный рынки. Первичный рынок – это рынок земли, источником которой является федеральная и муниципальная собственность, а также доли и паи колхозов и совхозов Вторичный рынок – это рынок земли, источником которой является земля, находящаяся в частной собственности. Основными участниками вторичного рынка земли являются: 29

 Крупные собственники земли (латифундисты);  Девелоперы, инвесторы-застройщики, операторы;  Риэлторы;  Частные лица. Основные источники вторичного рынка земли:  Рынок перепродажи «голых» участков земли (бывшие сельскохозяйственные угодья и необорудованные для строительства участки), находящихся в частной собственности;  Рынок купли-продажи участков, готовых под застройку (ранее выведенные из категории сельскохозяйственных земель в категорию под индивидуально-жилищное строительство, строительство промышленных и коммерческих объектов, с проложенными внутриплощадочными коммуникациями) и находящихся в частной собственности. Мониторинг земель. Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земель для своевременного выявления различных изменений, их оценки, а также предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Мониторинг — преимущественно техническая и информационноаналитическая работа, связанная с применением технических средств контроля за состоянием земель, взятием проб почв и проведением почвенногеоботанических обследований, анализов и измерений химического и биологического состава почв, их физического состояния. Можно сказать, что мониторинг это одновременно мера предупредительного, текущего и последующего контроля. Мониторинг имеют право осуществлять только государственные органы управления земельным фондом РФ, порядок осуществления устанавливается Правительством РФ. Мониторинг земель является составной частью мониторинга состояния окружающей природной среды, входит в Единую государственную систему экологического мониторинга (ЕГСЭМ1) и проводится в соответствии с федеральными, 30

региональными и местными программами. Суть мониторинга заключается в слежении за динамикой процессов происходящих в почвах, в целях выявления причин и источников негативных изменений, принятия научно обоснованных решений по совершенствованию земельного законодательства, внесению необходимых корректировок в правовой режим земель и порядок землепользования[32]. 2.2 Современные проблемы земельных отношений в аграрной отрасли. Рынок земли - один из основных элементов рыночной экономики. В условиях рыночной экономики прямые методы регулирования на земельные отношения оказались малоэффективными. Рост числа собственников, владельцев и пользователей земельных участков стимулировал земельный оборот, расширение сферы и изменение характера управления земельными ресурсами. Эти процессы во многом складывались самопроизвольно и часто опережали законодательную базу. При этом уделялось мало внимания охране земли, прежде всего ответственности землепользователей за ее использование[32] . Но из-за принятия множества законов, которые приводили к разному толкованию одних и тех, же норм и правил, усложняло работу государственным органам власти. Люди, обладающие властью, использовали эти "дыры" в своих корыстных целях. Устанавливая правовые нормы земельного законодательства, государство в той или иной степени стимулирует или ограничивает деятельность в сфере землепользования. При этом оно предоставляет защиту прав собственности на землю контрактных прав в сфере землепользования и в то же время обеспечивает набор общественных благ и услуг, а так же доход для себя. 31

Земля в сельском хозяйстве выступает как предмет и средство труда. Она имеет такие свойства как плодородие, местоположение, удаленность от дорог и населенных пунктов, правовой статус и др. Это все отражается на ее полезности, доходности, эффективности и цене. Земельные участки также могут иметь отрицательную полезность. Убыточные сельскохозяйственные предприятия влияют не только на количество выпускаемой продукции, но и на качество обрабатываемых земель. Недостаток денежных средств приводит к нерациональному использованию земли - уменьшение площади обрабатываемых земель, как подвергающиеся водной и ветровой эрозиям и т.д. Нужно создавать земельные фонды для восстановления подверженных загрязнению земель, а также нужно вводить в оборот неиспользуемые земли. Главная задача перед государством - сохранение и повышение качества угодий, вследствие чего это бы привело к более высокому положению земли в рыночной экономике. Многие зарубежные страны используют систему льготного налогообложения земель сельскохозяйственного назначения - они полностью освобождают сельскохозяйственных предприятий от земельного налога. Это положительно оказывает на аграрное землепользование. Землепользование - один из главных инструментов государственной политики в сельском хозяйстве по использованию земельных ресурсов. И главная задача, стоящая перед Россией - разработка государственной с т р ат е г и и а г р а р н о й п ол и т и к и , кот о р а я с м о гл а б ы п о в ы с и т ь конкурентоспособность аграрного сектора. 2.3. Современные проблемы земельных отношений на землях промышленности, энергетики, транспорт и др. 32

До принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году не было нормативных правовых актов, четко определяющих основания для отнeсения земель к категории промышленности, энергетики и т.д.. Однако были указания на эти земли в Законе РФ "О плате за землю": были упомянуты карьеры и земли, нарушенные производственной деятельностью в статье 9. В этом Законе идет речь только о землях, которые находятся за пределами населенных пунктов. Однако большинство предприятий находятся в границах населенных пунктов, и это приводило к включению этих земель в категорию земель населенных пунктов. Нужно еще не забывать, что из-за быстрого роста городов, включали в состав земель населенных пунктов предприятия, которые на момент создания находились вне городской черты. И это вызывало проблемы, т.к. земельное законодательство, определяющее плату за пользование земли, определяет налоговую ставку в зависимости от категории, к которой отнесен этот земельный участок.. Статья 88 ЗК РФ дала четкое определение земель промышленности: таковыми признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений на законных основаниях. Однако сохранились в законодательстве положения о том, что земли промышленности должны находиться за границей населенных пунктов. И не было каких-либо ограничений расположения земель различных категорий по отношению друг другу. Закон признавал независимость категорий, имеющих различное целевое назначение и из-за этого возникало рейдерство . В настоящее время большое количество промышленных предприятий, которые находятся в населенных пунктах, уплачивают налог на землю по ставке, установленной для данного населенного пункта.. Это происходит по причине указания в документах, на основе которых участок был предоставлен землепользователю, а также в заверенных налоговыми 33

с л у ж б а м и с п р а в к а х в и д а р а з р е ш е н н о го и с п о л ь з о в а н и я л и б о непосредственной цели предоставления, но не земельной категории участка. Это результат отсутствия законодательно установленного требования об указании категории земель в подобных бумагах. Сейчас Земельный кодекс приводит полный перечень документов, где необходимо указывать категорию земельного участка: акты федеральных органов исполнительной власти, акты о предоставлении земельных участков; договоры, предметом которых являются земельные участки; государственный кадастр недвижимости; документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[32]. В Законе о плате за землю было сказано, что карьеры и территории, которые были нарушены в ходе производственной деятельности, относятся к землям промышленности. Но законодательстве отсутствовали критерии, по которым можно было бы определить, имело ли место данное нарушение земель. Сейчам в ст. 87 ЗК РФ четко определено: в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Такие земельные участки данных зон у землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков не должны изыматься, но возможно, что в на этой территории будет введен особый режим их использования, который ограничивает или запрещает виды деятельности, совпадающее с целями установления зон. Также необходимо 34

наличие проектно-технической документации для установления размеров участка. 2.4.Современные проблемы земельных отношений на землях населенных пунктов По земельному кодексу землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. эти земли являются пространственно-операционным базисом для размещения жилых, производственных, и иных объектов необходимых для жизнеобеспечения населения . Юридическое значение границ населенных пунктов заключается в том, что они отделяют категорию земель населенных пунктов от всех остальных категорий земель. Внутри границ категории земель населенных пунктов могут быть только земли населенных пунктов. Существующие предложения придать землям населенных пунктов «лоскутный» характер посредством включения в их границы фрагментов категорий земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, транспорта и т.д. означают игнорирование современной практики правового регулирования использования и охраны земель населенных пунктов, осуществляемой главным образом градостроительно-правовыми средствами Существующие коллизии нормативных актов различной отраслевой принадлежности, регламентирующих отдельные аспекты правового режима земель населенных пунктов, в настоящий момент решаются посредством установления приоритетности одних федеральных законов над другими. Между тем, Конституция России устанавливает, что федеральные законы не должны противоречить федеральным конституционным законам, но в ней не указано, что федеральные законы могут быть неравны друг другу. 35

В настоящий момент является весьма распространенной ситуация, когда арендодатели неразграниченных земельных участков – органы местного самоуправления не являются их собственниками. В связи с этим обо сн овывает ся н еобходимо сть дополнения п.1 ст.19 ЗК РФ, устанавливающего перечень оснований возникновения права муниципальной собственности на земельные участки. Неразрешимой современной практической проблемой является приватизация гражданами земельных участков и признание права собственности на жилые дома, в отношении которых у них нет никаких документов. Действующее законодательство предусматривает две упрощенных процедуры, направленных на легализацию т аких индивидуальных жилых домов и участков. Так, п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г., предусматривает право граждан на приватизацию земельных участков, находящихся у них в фактическом пользовании. Эта процедура предполагает наличие у гражданина документов на жилой дом и отсутствие документов на земельный участок. Отличие данной процедуры от механизма приватизации земельных участков в порядке «дачной амнистии» заключается в том, что для «дачной амнистии» необходимо наличие хоть каких-нибудь документов как на дом, так и на земельный участок. Специальной же процедуры для случаев, когда у гражданина нет вообще никаких документов на дом и на участок в ЗК РФ нет В настоящий момент существует правовой пробел по вопросу возможности принудительного прекращения права собственности на земельный участок за совершение земельного правонарушения. Представляется, что правоприменитель не должен руководствоваться в порядке аналогии закона нормами ЗК РФ, регламентирующими принудительное прекращение права землепользования и землевладения. Решение по аналогии недопустимо, если она прямо запрещена законом или 36

если закон связывает наступление юридических последствий с наличием конкретных норм. В рассмотренном случае такие конкретные нормы не приняты, а из иных норм специального закона (ЗК РФ) возможность расширительного толкования положений ст.54 ЗК РФ не следует. Более того, представляется, что возможность принудительного прекращения права частной собственности на землю должна быть прямо предусмотрена федеральным законом. Использование аналогии закона в данном случае противоречит ст.ст.35-36 и 55 Конституции России. В населенных пунктах земельные участки могут предоставляться в аренду для строительства и целей, не связанных со строительством. В случае предоставления участков в аренду для строительства существует две разновидности этой процедуры: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования. В рамках последней процедуры, в свою очередь, следует различать две специфических подгруппы: предоставление земельных участков для жилищного строительства («точечная застройка») и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках процедуры предоставления земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов в границах населенных пунктов следует выделить ряд разновидностей, в том числе предоставление земель в аренду для индивидуального жилищного строительства и предоставление участков по договору о развитии застроенной территории. 37

Глава 3 . Динамика площадей в структуре земельного фонда Российской федерации и собственности на землю Земля - это главное национальное богатство любой страны, т.к. ее кол и ч е с т во о г р а н и ч е н о , и о н а я вля е т с я о с н о в н о й б а зо й д ля жизнедеятельности человека - строительство жилых и производственных комплексов, разработка месторождений, производство сельхозпродукции и т.д. В статье 7 земельного кодекса говорится, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 38

1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. По площади Россия является бесспорным лидером - ее площадь составляет 1709,8 млн. га, ее протяжённость с севера на юг превышает 4 000 км, с запада на восток — приближается к 10 000 км. Несмотря на то, что Россия является крупнейшей страной мира, климатические и почвенные условия на большей части её территории не благоприятствуют ведению сельского хозяйства. Большую часть территории Российской Федерации занимают земли лесного фонда, на втором - земли сельскохозяйственного назначения, на третьем - земли запаса, на четвертом - земли особо охраняемых территорий и объектов, на пятом - земли водного фонда, на шестом - земли населенных пунктов и на седьмом - земли промышленности и иного специального назначения (см. Рисунок 2). 39

Object 3 Рис 2 - Структура земельного фонда РФ (2015г) На 1 января 2015 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 132,6 млн. га, что составило 7,8% земельного фонда страны. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 115,4 млн. га, или 6,8%, в собственности юридических лиц находилось 17,2 млн. га, или 1,0% земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1577,3 млн. га, или 92,2% от площади земельного фонда страны (см. Рисунок 3) 40

Рис 3 - Структура собственности на земельные участки, предоставленные для ведения садоводства табл. 2 - Динамика структуры земель Российской Федерации по формам собственности В государственной и муниципальной собственности (млн. га) В собственности граждан (млн. га) В собственности юридических лиц (млн. га) 2007 г. 2009 г. 2011 г. 2013 г. 2015 г. 1580 1576,9 1580 1576,9 1577,3 123,8 124,3 119,6 117 115,4 6 8,6 13,5 15,9 17,2 В структуре собственности на землю в Российской Федерации за период с 2007 года по 2015 год произошли следующие изменения: наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан (на 8,4 млн. га), и увеличение собственности юридических лиц (на 11,2 млн. га), а также сокращение государственной и муниципальной собственности (на 2,7 млн. га) (табл.2). 41

В течение 8 лет наблюдалась смена собственника доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) в пользу юридического лица или государства. К изменению этих показателей привели выкупы юридическими лицами земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также передачи права граждан в общей собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственного предприятия и выкупа доли в праве общей собственности на земельные у ч а с т к и и з з е м е л ь с е л ь с кохо з я й с т в е н н о го н а з н ач е н и я у граждан – собственников земельных долей. Состоялось фактическое перераспределение земель между группами лиц, выражающееся в сокращении площади земель, находящихся в собственности физических лиц, и соответственном увеличении площади земель, находящихся в собственности юридических . 3.1 Земли сельскохозяйственного назначения В статье 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. 42

В Российской Федерации за последние 10 лет наблюдается тенденция снижения количества земель сельскохозяйственного назначения (см. Рисунок 4). Это связано с мероприятиями по переводу этих земель в другие категории такими, как: предоставление земельных участков из земель государственной собственности, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, изменение (установление) границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврат (изъятых ранее) в прежнюю категорию отработанных или рекультивированных земель, прекращение действия права у субъекта права на земельный участок или изменение вида использования земельного участка. Object 5 Рис. 4 - Динамика площадей земель сельскохозяйственного назначения в РФ Однако уменьшение земель сельскохозяйственного назначения происходит не за счет земель сельскохозяйственных угодий, а за счет других земель, входящих в эту категорию (см. приложение 1). 43

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородниче ства, сенокошения, выпаса скота в со ставе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ). Земельные участки, которые находятся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, предоставляться им в собственность в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Собственники и арендаторы данных земельных участков обязаны использовать их по общим правилам использования любых земель сельскохозяйственного назначения, закрепленным в статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации. Основанием включения земельных участков в фонд перераспределения являлось решение исполнительного органа власти о переводе в указанный фонд земель сельскохозяйственного назначения в случае добровольного отказа от земельного участка, при принудительном отказе, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию. Значительные площади земель зачислены в фонд в результате ликвидации сельскохозяйственных организаций. Изменения площади земель фонда перераспределения, сельскохозяйственных угодий в его составе, в том числе пашни, предоставлены на рисунке 5. 44

Рис.5 - Изменение площади земель фонда перераспределения, сельскохозяйственных угодий в его составе, в том числе пашни (тыс. га) Как видно на рисунке 5, видно незначительные колебания площади земель в фонде перераспределения. Только 11,5 % от всей площади страны или 50,8 % от земель сельскохозяйственного назначения - 196,2 млн. отводятся под сельхозугодия. Такой нюанс объясняется особыми природно-климатическими факторами и географическим положением страны. В силу этих же причин неравномерно осваиваются земли. Основная часть используемой земли располагается европейской части России, где проживает большая часть населения, сосредоточены большие промышленные мощности, ведется высокая интенсивность сельского хозяйства. В состав земель сельскохозяйственного назначения входят не только сельскохозяйственные угодья, но и земли, занятые, коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами лесными насаждениями, водными объектами, зданиями, строениями и сооружениями. 45

Сельскохозяйственные угодья – это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Предоставление их для несельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях с учетом кадастровой стоимости угодий. Пашня – сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур. Залежь – земельный участок, который ранее использовался под пашню и более 1 года не используется для посева сельскохозяйственных культур. Сенокос – сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение. Пастбище – сельскохозяйственное угодье, систематиче ски используемое для выпаса животных. Многолетние насаждения – сельскохозяйственное угодье, используемое под искусственно созданные древесные, кустарниковые или травянистые многолетние насаждения для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции. 46

Object 7 Рис. 6 - Структура сельскохозяйственных угодий Российской Федерации на 01.01.2015 Как видно на рис. 6 большая часть сельскохозяйственных угодий - это пашня, к о т о р а я и с п о л ь з у е т с я д л я в ы р а щ и в а н и я р а з л и ч н ы х сельскохозяйственных культур. Если провести анализ по федеральным округам, то большая часть сельскохозяйственных угодий находятся в Приволжском (26,1%), Сибирском (25,3%), Южном (15,1%) и Центральном (15%) федеральных округах (см. Рисунок 7). 47

Object 9 Рис. 7 - Структура с/х угодий Российской федерации по федеральным округам на 01.01.2014 г. Однао большая часть земель сельскохозяйственного назначения находятся в государственной и муниципальной собственности (67%) (см. Рисунок 8). Object 11 Рис. 8 - Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности 48

Н а бл юд а е т с я т е н д е н ц и я с н и ж е н и я кол и ч е с т в о з е м е л ь сельскохозяйственного назначения в собственности граждан и государства, и противоположное вышеуказанной - увеличение в собственности юридических лиц. Рис. 9 - Динамика распределения земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности. Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 96,2% (127,6 млн. га), из них 69,9% (89,2 млн. га) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю. Более 81% земель, принадлежащих юридическим лицам, являлось собственностью сельскохозяйственных предприятий и организаций, более 10% – собственностью крестьянских (фермерских) хозяйств. 49

Всего городского населения в России насчитывается более 108 миллионов человек на 2015 год. По сравнению с прошлыми годами эта цифра значительно увеличилась. Это результат возросшей миграция людей между древней и городом. Отток деревенского населения ставит сельское хозяйство под удар. За счет нехватки рабочих рук, трудного экономического положения происходит упадок сельского хозяйства - потеря сельскохозяйственных угодий, разрушение дренажных систем, дорожных коммуникаций и т.д. В городах происходит расширение пространственного базиса за счет сельской местности, особенно это ярко выражено в крупных городах. Земельным кодексом Российской Федерации допускается изъятие из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей при условии худшего их качества согласно кадастровой стоимости. За период с 2010 года по 2013 год (без учета 2011 г.) из земель сельскохозяйственного назначения выбыло более 3000 тыс. га сельскохозяйственных угодий (см. Рисунок 10). Object 13 50

Рис. 10 - Доля сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для государственных и общественных нужд. Object 15 рис 11 - Доля сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для государственных и общественных нужд Хорошо видно, что в приложение 2 огромное количество сельскохозяйственных угодий теряется под строительство промышленных объектов, расширения населенных пунктов и т.д. И часто это процесс необратимый, т.к. теряется зачастую верхний плодородный слой почвы, нарушается уровень грунтовых вод ит.д. Если делать анализ по округам, то первый округ, где больше всего земель переводится под расширение строительства населенных пунктов - Приволжский округ, под строительство и расширения объектов промышленности, транспорта, связи и т.д Сибирский федеральный округ. 51

Как видно из приложения 3 огромное количество земли являются невостребованной. В официальной статистике указывается 18077 тыс. га невостребованных земельных долей. Но на практике эта цифра как всегда больше, и ее определить очень сложно. К тому же, много земель находится в запустении, не используются по назначению, простаивают, используются под несанкционированные свалки и т.д. Если сравнивать по федеральным округам, то больше всего по площади невостребованных земельных долей находятся в Приволжском федеральном округе (см. Рисунок 12). 52

рис. 12 - Невостребованные доли по федеральным округам за 2015 и 2014 года. В течение семнадцати лет в счет земельной доли выделено (сформировано земельных участков) и зарегистрировано в частной, государственной или муниципальной собственности 26,1 млн. га земель (табл. 3). Табл. 3 Сведения о земельных долях № п/п 1 1998 год 2014 год 1998 г. к 2014 г. (+ \ –) – общая площадь земельных долей (млн. га) 115,4 89,3 –26,1 – количество граждан – собственников земельных долей (млн.) 11,8 8,5 –3,3 Наименование Земли реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, переданные гражданам с правом собственности на земельную долю: 53

В течение 2014 года более 48 тыс. граждан на площади 821,0 тыс. га сформировали земельные участки в счет земельной доли и оформили их в собственность. 2014 году вне зависимости от формы хозяйствования повсеместно функционировали сельскохозяйственные организации, осуществлявшие свою деятельность на землях различных форм собственности. При этом в границах сельскохозяйственных организаций использовались земельные участки, находившиеся в частной собственности – 13,4 млн. га, общей собственности – 66,2 млн. га государственной и муниципальной собственности – 330,9 млн. га. В составе общей собственности на земельные участки долевая собственность составила 65,6 млн. га (или 99,1%), совместная – 0,6 млн. га (или 0,9%). Земли общей долевой собственности состояли на 96,3% из земельных долей граждан, в том числе невостребованных – 23,9%. Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которые юридические лица зарегистрировали долю в праве общей собственности, составила 1172,5 тыс. га. Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям принадлежали доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на площади 1225,3 тыс. га. Кроме этого, организации использовали земли иных физических и юридических лиц, а также земельные участки, предоставленные органами власти, не являющихся непосредственными участниками организаций, оформленные организациями в пользование для развития сельскохозяйственного производства. Общая площадь таких земель составила 7,1 млн. га, из них 5,4 млн. га принадлежало собственникам земельных долей. Для земледельческих территорий наиболее распространенной формой хозяйствования к концу 2014 года оставались хозяйственные товарищества и 54

общества. Они использовали 42,3% земель, находящихся у всех организаций – производителей сельскохозяйственной продукции. Производственные кооперативы, имеющие много общего с прежними колхозами, использовали 33,7%, государственные и муниципальные предприятия – 5,6%, научноисследовательские и учебные учреждения– 1,1%, подсобные сельские хозяйства промышленных предприятий – 0,7%, общинно-родовые хозяйства – 10,3%. Доля земель, предоставленных казачьим обществам для коллективного сельскохозяйственного использования, составила около 0,1%, прочим организациям – 6,2% - (см. рис 13). Производственные кооперативы 33 936,4 тыс. га (47,4%) Хозяйственные товарищества и общества 35 881,4 тыс. га (50,1%) Казачьи общества 17,1 тыс. га (0,02%) Прочие предприятия, организации и учреждения 886,6 тыс. га (1,2%) Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйстНаучноисследовательские и венные предприятия Подсобные хозяйства учебные учреждения и 547,9 тыс. га (0,4%) (0,8%) заведения 263,1 тыс. га 24,6 тыс. га (0,03%) Рис. 13 - Распределение земельных долей (включая совместную собственность) между различными организациями, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции 3.1.1. Крестьянские (фермерские) хозяйства 55

Крестьянские (фермерские) хозяйства представляют собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Такие хозяйства выращивают продукцию с целью продажи и получения прибыли. Как видно на рисунке 14, идет постоянный рост площади земель крестьянских (фермерских) хозяйств, при незначительных колебаний в их количестве - происходит укрупнение хозяйств за счет новых земель или земель бывших хозяйств. Рис. 14 - Динамика количества крестьянских (фермерских) хозяйств и занимаемой ими площади Средняя площадь земель, приходящаяся на одно крестьянское (фермерское) хозяйство, составила в 2014 году более 68 га. 56

В 2014 году земли крестьянских (фермерских) хозяйств состояли из земельных участков, находящихся на 40,6% в собственности этих хозяйств, и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (59,4%), предоставленных на праве аренды, безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (см. Рисунок15). Рис. 15 - Структура собственности на земельные участки в крестьянских (фермерских) хозяйствах 3.1.2 Личные подсобные хозяйства Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Для ведения личных подсобных хозяйств гражданам предоставляются земельные участки в границах населенных пунктов 57

(приусадебные земельные участки), а также за пределами границ населенных пунктов (полевые земельные участки). Приусадебные земельные участки используются для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилых домов, производственных и иных зданий, строений и сооружений. Полевые земельные участки используются для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений. С 2005 года наблюдается рост количества личных подсобных хозяйств вплоть до уровня 1990 года, при увеличении их площади в более двух раз. (см. Рисунок 16). Рис. 16 - Динамика количества личных подсобных хозяйств и занимаемой ими площади земельных участков Заинтересованность граждан в получении земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства сохраняется и в настоящее время. По имеющимся данным, на начало 2015 года на рассмотрении находилось 37,7 тыс. заявок на предоставление земельных участков для этих целей. В отличие от крестьянских (фермерских) хозяйств 75 % земель личных подсобных хозяйств находятся в частной собственности (см. Рисунок 17). 58

Рис. 17 - Структура собственности на земельные участки в личных подсобных хозяйствах 3.1.3 Садоводческое некоммерческое объединение граждан Садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Садоводческое некоммерческое объединение граждан (садоводческое некоммерческое товарищество, садоводческий потребительский кооператив, садоводческое некоммерческое партнерство) – некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства. Наблюдается незначительные колебания в количестве садоводств, и занимаемых ими площади (см. Рисунок 18). 59

Рис. 18 - Динамика количества граждан и площади земельных участков, предоставленные для садоводства В целом по России в 2014 году отмечалось увеличение количества граждан, занимающихся садоводством. Большая часть земель садоводств - 71.3% находятся в частной собственности (рис. 19). 60

Рис. 19 - Структура собственности на земельные участки, предоставленные для ведения садоводства 3.1.4 Сельскохозяйственные предприятия К началу 2015 года из всех категорий земель в использовании у сельскохозяйственных организаций и граждан числилось 191,3 млн. га, или 86,9% всех сельскохозяйственных угодий, имеющихся в Российской Федерации. При этом из состава земель сельскохозяйственного назначения использовалось более 184 млн. га сельскохозяйственных угодий. Для производства сельскохозяйственной продукции сельскохозяйственными предприятиями и организациями использовалось 61,2% площади, занятой сельскохозяйственными угодьями, гражданами – 38,8%. Табл. 4 Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями (тыс. га) Сельскохозяйственные угодья Наименование хозяйствующих 61

3.2 Земли населенных пунктов По состоянию на 1 января 2015 года площадь земель, отнесенных к данной категории, в целом по России составила 20,1 млн. га. Увеличение площади на 159,4 тыс. га, в том числе с учетом площади г. Севастополя (86,4 тыс. га). На 1 января 2015 года площадь городских населенных пунктов составила 8,3 млн. га, сельских населенных пунктов – 11,8 млн. га. К городским населенным пунктам отнесены города и поселки, к сельским – села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные населенные пункты. Как видно на рис. 20 видна тенденция роста земель населенных пунктов, причем рост городских поселений приблизительно равен росту сельских. Object 17 Рис 20 Динамика площадей земель населенных пунктов. 62

Идет постоянное увеличение земель населенных пунктов находящиеся в частной собственности (см. Рисунок 21). Рис 21. Динамика распределения площади земель населенных пунктов по формам собственности 63

3.3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Происходит увеличение количества земель промышленности за последние 5 лет (см. Рисунок 22). Object 20 рис. 22 - Динамика площадей земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и пр. 64

Общая площадь земель рассматриваемой категории на 1 января 2015 года составила 17,2 млн. га. Однако большая часть земли этой категории стставляет земли обороны и безопасности (см. Рисунок 23). Рис. 23. Структура земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Земли данной категории приватизированы в наименьшей степени. По данным на 1 января 2015 года, в частной собственности находилось 253,9 тыс. га (1,5% всех земель категории), в том числе в собственности граждан – 29,0 тыс. га и в собственности юридических лиц – 224,9 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находилось 16,9 млн. га (98,5%) (см .Рисунок 24). 65

Рис. 24 - Динамика распределения земель промышленности и иного специального назначения по формам собственности 3.4 Земли особо охраняемых территорий и объектов К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. Для этих земель установлен режим особой охраны. В целях обеспечения их сохранности они изымаются из хозяйственного использования полностью или частично. Правовой режим земельных участков, отнесенных к данной категории, зависит от правового режима территорий, на которых они находятся, или объектов, которые на них располагаются. 66

рис. 25 Динамика земель особо охраняемых территорий и объектов Общая площадь земель (земельных участков), учтенных в государственном кадастре недвижимости в рассматриваемой категории, на 1 января 2015 года составила 47,0 млн. га. В частной собственности в категории земель особо охраняемых территорий и объектов на 1 января 2015 года находилось 13,5 тыс. га (0,03% от общей площади категории), в основном все земельные участки отнесены к землям рекреационного назначения – 13,0 тыс. га, из них 8,5 тыс. га земель выкуплено юридическими лицами. 3.5 Земли лесного фонда В соответствии с Земельным кодексом к данной категории относят лесные и нелесные земли. Лесные земли представлены участками, покрытыми лесной растительностью, и участками, не покрытыми лесной растительностью, но предназначенными для ее восстановления (вырубки, 67

гари, участки, занятые питомниками и т. п.). К нелесным землям отнесены земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, и др.) На 1 января 2015 года площадь земель лесного фонда составила 1122,6 млн. га. Общая площадь категории земель лесного фонда сформирована на основе ранее учтенных в государственном земельном кадастре сведений о лесных землях и с учетом сведений об изменениях характеристик лесопокрытых земельных участков, внесенных в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года. В течение года из состава земель лесного фонда в другие категории переводились массивы земель, покрытые малоценными насаждениями, ведение лесного хозяйства на которых неэффективно. Для нужд промышленности и транспорта предоставлено 2,9 тыс. га лесных площадей, для расширения и строительства населенных пунктов – 1,8 тыс. га. В результате перечисленных мероприятий за 2014 год площадь категории земель в целом увеличилась на 220,8тыс. га (см. Рисунок 26). Object 22 рис. 26 - Динамика площадей земель лесного фонда 68

Сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда представлены мелкими, вкрапленными среди леса контурами, используемыми под возделывание огородов, сенокошение и выпас скота. В соответствии с действующим законодательством земли лесного фонда должны находиться в федеральной собственности 3.6 Земли водного фонда Согласно Земельному кодексу к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на них. По состоянию на 1 января 2015 года площадь категории земель водного фонда составила 28,0 млн. га. В сложившемся учете земель земли водного фонда – это, прежде всего, водопокрытые земли, занятые поверхностными водными объектами, и расположенные за границами населенных пунктов, а также ранее учтенные в составе категории земли водоохранных зон водных объектов, земли полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений, других водохозяйственных сооружений и объектов. В соответствии с действующим законодательством все водные объекты, за исключением обособленных водных объектов, должны находиться в федеральной собственности. 3.7 Земли запаса Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 ЗК РФ настоящего Кодекса. Таким образом, земли запаса – это неиспользуемые земли. Площадь 69

категории земель запаса в Российской Федерации составила на 1 января 2015 года 89,5 млн. га. По своему составу земли запаса неоднородны. В земли запаса в установленном порядке могут переводиться деградированные сельскохозяйственные угодья, а также земли, подверженные радиоактивному и химическому загрязнению и выведенные из хозяйственного использования. В состав земель запаса входят земли, занятые обширными природными объектами, не вовлеченные в хозяйственный оборот, представляющие собой скалы, ледники, пески, галечники и т. п., а также земли под участками леса и водными объектами. В отношении последних при необходимости проводятся мероприятия по переводу земель или земельных участков в другие категории земель согласно требованиям лесного, водного и земельного законодательства. Сокращение площади категории земель запаса происходило и в результате перевода земель в категорию земель сельскохозяйственного назначения (см. Рисунок 27). Object 24 рис. 27 - Динамика площадей земель запаса 70

В соответствии с Земельным кодексом земли запаса могут находиться в государственной или муниципальной собственности. 71

Глава 4 Земельный рынок РФ 4. 1 Понятие рынка земли Рынок земли является главной частью механизма экономики любого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Вопервых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения[11]. Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу[11]. В-третьих, земельный рынок характеризуется ограниченностью предложения земли. В-четвертых, в условиях рыночной экономики, земельный рынок создает условия для максимального эффективного использования земли получение максимальной прибыли. 72

4.2 Структура земельного рынка РФ В 2012 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5,8 миллионов земельных участков общей площадью около 203 399,миллионов га. По сравнению с предыдущими 4 годами эти показатели растут. Доля арендованных земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в среднем по России составляет 10,0%. Показатель варьирует от 3,2% в Дальневосточном федеральном округе и до 29,8% в Южном федеральном округе. Из земель, находящихся в частной собственности, в течение 2012 года в сделках по России участвовало 29,6%, данный показатель варьирует от 2,7% (в Северо-Кавказском федеральном округе до 49,1% в Сибирском федеральном округе (приложение 4). В рисунках 28-35 приведены как количество каждого вида сделок на сегментарных рынках (аренды, купли-продажи, залога и т. д.), входящих в состав государственного и частного секторов земельного рынка страны, так и соответствующие структурные соотношения сделок. Кроме того, приведены сведения о количестве земельных участков, перешедших в собственность по наследству. 73

Object 26 Рис. 28 - Аренда государственных и муниципальных земель Object 29 Рис. 30 - Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 74

Object 32 Рис. 29 - Продажа государственных и муниципальных земель Object 34 Рис. 30 - Купля продажа земли гражданами и юридическими лицами.К Object 36 Рис 31 - Дарение 75

Object 38 Рис. 32 - Наследование Object 40 рис. 33 - Залог Больше всего количество сделок с государственными и муниципальными землями были заключены в приволжском округе (24,7%), центральном (19,4%) сибирском (16,7%) ( см. Рисунок 34). 76

Object 42 рис 34 - Количество сделок с государственными и муниципальными землями по федеральным округам Российской Федерации в 2012 году Половина от всех сделок с государственными и муниципальными землями это аренда земель (50%), на втором месте продажа (46%), а на третьем - продажа прав аренды (4%).(рис 35) Object 44 Рис. 35 Структура сделок с государственными и муниципальными землями в Российской Федерации в 2012году 77

Больше всего количество сделок с землями, находящимися в частной собственности, были проведены в центральном округе (30 %), приволжском округе (21,9%), южном округе ( 15,5%) ( рис. 36) Object 46 рис. 36 Количество сделок с землями, находящимися в частной собственности в Российской Федерации в 2012 году 4.3. Сделки по продаже государственных и муниципальных земель В целом, в 2012 году в Российской Федерации было продано 374 903 земельных участка, находящихся в государственной и муниципальной собственности, площадью 931,33 тыс. га. Земельные участки покупались гражданами в основном для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями – для организации промышленного производства. Граждане обычно выкупают для 78

индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства. Наблюдается уменьшение общей площади земельных участков, приобретенных юридическими лицами для промышленного производства. В 2012 году в целом по России данный показатель в сравнении с 2011 годом уменьшился примерно в 6 раз, а по количеству сделок увеличился на 25%. Количество сделок по продаже государственных и муниципальных земель крестьянским (фермерским) хозяйствам и сельскохозяйственным организациям в сравнении с 2011 годом возросло Object 48 . Рис. 37 - Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. 79

Object 50 Рис. 38 - Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения Object 52 Рис. 39 - Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим сельскохозяйственным организациям 80

Object 54 Рис. 40 - Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим сельскохозяйственным организациям гражданам и юридическим лицам для других целей, кроме указанных в рисунках 37-39 В целом по Российской Федерации в сравнении с 2011 годом отмечается рост цен на участки, предназначенные для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства. Количество проданных на торгах земельных участков в сравнении с 2011 годом в целом по России возросло с 29 342 до 34 706 участков, а по площади увеличилось с 74 166,91 га до 86 981,26 га. Доля сделок, совершенных на торгах, от общего объема продаж, составляет по количеству и п л о щ а д и з е м е л ь н ы х у ч а с т ко в с о о т в е т с т в е н н о 9 , 2 6 % и 9,34% . В 2012 году на торгах по продаже земельных участков 34,7 тыс. сделок совершено гражданами и юридическими лицами. Основное 81

количество земельных участков, проданных на торгах, расположено в населенных пунктах, при этом доминировали продажи земель под индивидуальное жилищное и дачное строительство (17 171 участок площадью 5 419,00 га), а также для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства (6 509 участков площадью 1 732,66 га). Цены на землю по ре зульт ат ам торгов в подавляющем большинстве случаев выше, чем по результатам выкупа их по нормативам из государственной и муниципальной собственности. Наибольший удельный вес по площади в структуре проданных на торгах земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, как и в предыдущие годы, занимают земли, используемые в сельскохозяйственном производстве: 65 967,53 га (или 75,8%). В сравнении с предшествующим годом наблюдается продолжение роста площади названных земель при их продаже на 13 055,23 га. 4.4. Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц В 2012 году в субъектах Российской Федерации было совершено более 1130,45 тыс. сделок купли-продажи (20 886,38 тыс. га) застроенных и незастроенных земельных участков, заключенных гражданами и организациями. Большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства (509,49 тыс. сделок или 45,1% от общего их числа) и для индивидуального жилищного и дачного строительства (343,28 тыс. сделок или 30,4%). Юридическими лицами было осуществлено около 132,56 тыс. сделок купли-продажина площади 3668,41 тыс. га (таблицы 4.3, 4.5 и 4.10, рисунки 4-2, 4-4, приложение 28). В сравнении с 2011 годом в целом по России количество этих сделок увеличилось на 221 581, а площадь проданных земельных участков увеличилась на 13 098,82 тыс. га. 82

В течение 2012 года в Центральном федеральном округе гражданами и организациями было продано 324,75 тыс. земельных участков площадью 2 762,8 тыс. га, что составило 28,7%, от количества сделок в целом по России. В Приволжском федеральном округе данный показатель составил 228,18 тыс. земельных участков (20,2%), в Южном федеральном округе – 186,65 тыс. земельных участков (16,5%), в Сибирском федеральном округе – 137,85 тыс. земельных участков (12,2%), в Уральском федеральном округе – 106,60 тыс. земельных участков (9,4%), в Северо-Западном (72,88 тыс. земельных участков), Северо-Кавказском (49,17 тыс. земельных участков) и Дальневосточном (24,37 тыс. земельных участков) федеральных округах количество сделок по продаже земельных участков, совершенных гражданами и юридическими лицами, составило 13,0% от количества сделок в целом по. При этом, осуществляя сравнительный анализ данных, необходимо учитывать, что в субъектах Российской Федерации современный земельный рынок зависит от социально-экономических и природных особенностей территорий, развития правовой базы, а иногда от местных (в том числе конфессиональных) обычаев. 83

Object 56 Рис. 41 - Купля-продажа гражданами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации для индивидуального жилищного и дачного строительства Object 58 Рис. 42 - Купля-продажа гражданами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства. 84

Object 60 Рис. 43 - Купля-продажа гражданами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации для других целей. Object 62 Рис. 44 Купля-продажа юридическим лицам земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации для сельскохозяйственного производства. 85

Object 64 Рис. 45 Купля-продажа юридическим лицам земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации для других целях. В течение 2012 года в субъектах Российской Федерации перешло по наследству 460,2 тыс. земельных участков, площадь которых составила 13 747,8 тыс. га и оформлено 218,8 тыс. договоров дарения на площади 2 260,2 тыс. В структуре таких земель 82,8% площадей занимали земли сельскохозяйственного назначения (2 026,22 тыс. га), при этом на них приходилось только 11,8% из зарегистрированных договоров залога земли (17 530 ед.), что объективно, учитывая землеемкость сельскохозяйственного производства, в то время как на земли населенных пунктов приходилось 84,8% (126 273 ед.). 4.5. Сделки по аренде государственных и муниципальных земель В Российской Федерации земельный рынок формируется в основном в сфере передачи земель, находящихся в государственной и муниципальной с о б с т в е н н о с т и , 86

в аренду. Удельный вес указанных сделок в общем объеме сделок составляет по количеству сделок – 59,1 % и по площади – 77,2%. По состоянию на 1 января 2013 года в аренде числилось 156 923,68 тыс. га земель, в течение 2012 года передано в аренду 14 460,72 тыс. га земель и продано прав аренды на площадь 6 203,01 тыс. га земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В 2012 году действовало 3 424,01 тыс. краткосрочных и долгосрочных соглашений по аренде земли, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, в том числе по аренде земель населенных пунктов – 2 914,37 тыс. ед. (2200,15 тыс. га), земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения – 52,40 тыс. ед. (1 816,00 тыс. га), земель сельскохозяйственного назначения – 371,49 тыс. ед. (70 589,93 тыс. га). По сравнению с 2011 годом количество действовавших различных видов арендных соглашений увеличилось с 3254,24 тыс.ед. (159 420,52 тыс. га) до 3424,01 тыс. ед. (156 923,68 тыс. га) Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором и может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной формах. Небольшая часть (2,2 %) от общего количества арендаторов на площади 29 791,94 тыс. га в соответствии с договорами аренды и Гражданским кодексом Российской Федерации оплачивали аренду земли в натуральной форме, а также в виде услуг, взаимозачетов и т.д. Размеры арендной платы за землю устанавливаются в основном исходя из кадастровой стоимо сти земельных участков с применением к о э ф ф и ц и е н т о в 87

в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов Арендная плата за землю значительно дифференцирована в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, связанной с видом использования земель, местоположения и размера земельных участков. По данным официального статистического учета в субъектах Российской Федерации в 2012 году предприятия промышленности, транспорта и т.п. платили за использование земель в качестве арендной платы в населенных пунктах в среднем 38,84 руб./кв. м, вне населенных пунктов – 24,57 руб./кв. м; сельскохозяйственные предприятия, соответственно, – 1,29 руб./кв. м и 37,26 руб./кв. м; граждане – для жилищного и дачного строительства – 33,31 руб./кв. м и 1,83 руб./кв. м , при этом свою роль в изменении арендной платы за государственные и муниципальные земли частично сыграла и актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель. 88

Глава 5 Государственный земельный надзор в РФ Государственный земельный надзор – деятельность уполномоченных должностных лиц Росреестра направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства Российской Федерации. За нарушения предусмотрена административная или иная ответственность, также принимаются меры по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений и наблюдение за исполнением требований земельного законодательства. В постановлении Правительства РФ от 2 января 2015 г. "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре должностные лица Росреестра в рамках государственного земельного надзора осуществляют контроль за соблюдением: - требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков без документов, разрешающих в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществление хозяйственной деятельности, самовольной уступки права пользования землей, а также самовольной мены земельными участками; - требований о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретении земельных участков в собственность; 89

- требований земельного законодательства об использовании земельных участков по целевому назначению; - требований земельного законодательства, связанных с обязательным и с п о л ь з о в а н и е м з е м е л ь н ы х у ч а с т ко в , п р е д н а з н ач е н н ы х д л я сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях (за исключением выполнения требований, связанных с обязател ь н ым и сп ол ь зованием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности); - требований земельного законодательства органами местного самоуправления при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности; - обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; - требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков; - предписаний, выданных должностными лицами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов в пределах компетенции, по вопросам соблюдения требований земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений. Государственный земельный надзор осуществляется в форме: 90

- проведения плановых и внеплановых проверок; - Систематическое наблюдение за исполнением требований земельного законодательства осуществляется путем проведения административного обследования объектов земельных отношений, анализа правовых актов, принятых органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам использования и охраны земель и (или) земельных участков, а также в иных формах, предусмотренных земельным законодательством; - принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений. В течение 2014 года в Российской Федерации государственными инспекторами по использованию и охране земель проведено более трехсот тысяч проверок соблюдения земельного законодательства . Из общего количества выявленных нарушений земельного законодательства 112 501 нарушение выявлено на землях населенных пунктов, 17 960 нарушений – на землях сельскохозяйственного назначения, 729 нарушений – на землях промышленности и иного специального н а з н ач е н и я , 1 0 7 н а ру ш е н и й – н а з е м л я х л е с н о го ф о н д а , 119 нарушений – на землях особо охраняемых территорий и объектов, 3 нарушения – на землях водного фонда и 33 нарушения – на землях запаса (см. Рисунок 46). 91

Object 66 Рис. 46 - Выявлено нарушений по категориям земель Из всех выявленных Росреестром в 2014 году нарушений 19 088 нарушений совершено юридическими лицами, что составило 10,2% от общего количества выявленных нарушений в целом по Российской Федерации. В 2013 году данный показатель составлял 9,8%. Увеличилось количество выявленных нарушений, совершенных гражданами, так в 2014 году гражданами совершено 151 034 нарушение, что составило 80,5% от общего количества выявленных нарушений в целом по Российской Федерации, в 2013 году данный показатель составлял 79,1%. Должностными лицами в 2014 году совершено 17 478 нарушений, что составило 9,3% от общего количества нарушений в целом по Российской Федерации, в 2013 году данный показатель составлял 11,1%. По-прежнему наиболее распространенным нарушением земельного законодательства является самовольное занятие земельных участков, использование их без оформленных в установленном порядке 92

правоустанавливающих документов и документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. Object 68 Рис.47 Динамика выявления наиболее распространенных нарушений земельного законодательства с 2012 по 2014 гг. По сравнению с 2013 годом увеличилось количество выявленных нарушений по таким видам правонарушений как: - использование земель не по целевому назначению с 6 737 до 8 397 ед. (24,6%); 93

- неиспользование земельных участков с 4 425 до 5 190 ед. (17,3%); - невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению с 78 до 153 ед. (96,2%); -невыполнение предписаний госземинспекторов по вопросам устранения земельного законодательства с 42 220 до 46 137 ед. (9,3%); - неповиновение требованию госземинспектора или воспрепятствование осуществлению им служебных обязанностей с 4 902 до 5 462 ед. (11,4%); - неуплата административного штрафа в срок с 3 375 до 3 948 ед. (17,0%). По сравнению с 2013 годом уменьшилось количество выявленных нарушений по таким видам правонарушений как: -непредставление в государственный орган сведений, необходимых для осуществления его законной деятельности с 749 до 523 ед. (69,8%); -уничтожение межевых знаков с 1 307 до 1 185 ед. (9,3%); -самовольная переуступка права пользования землей с 392 до 354 ед. (9,7%); - непринятие по постановлению органа, рассмотревшего дело, мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения с 86 до 78 ед. (9,3%). 94

Число лиц, привлеченных к административной ответственности в 2014 году, увеличилось по сравнению с 2013 годом на 8,6%. (рисунок 48). Рис. 48 Сведения о государственном земельном надзоре за 2014 год (по категориям лиц)

Object 70 Рис. 49. Динамика выявления и устранения нарушений земельного законодательства с 2012 по 2014 гг. 96

Заключение 1) Результатом земельной реформы стало возникновение рынка земли благодаря приватизации земель - переход земли из государственной в частную собственность. Главное составляющее звено рынка земли - это рыночный механизм, представляющий собой взаимоотношения продавца и покупателя, основанный на спросе, предложении и цене. Земля, которая была у колхозов и совхозов, подлежала бесплатной передаче в коллективную собственность с определением земельных долей. Вследствие чего часть земель собственники перестали обрабатывать или использовались по непрямому назначению. Это приводило к негативным последствиям – деградации земель, зарастанию древесно-кустарниковой растительностью. Но главная цель, поставленная перед земельной реформой, все-таки была достигнута - перераспределить землю для создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, сформировать многоукладную экономику страны. 2) В земельных отношений РФ накопилось не мало проблем таких как: - Проблема земельного рейдерства - часто недобросовестные граждане стремятся занять свободный участок и получать с него незаконную выгоду. Они обращаются с заявлением о представлении этого земельного участка, но не хотят использовать его по прямому назначению. - Проблема использования земель сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению. - Проблема правого режима земель населенных пунктов по отношению промышленных предприятий. - И множество других проблем. Чтобы решить эти проблемы надо полностью пересмотреть земельное законодательство, и внести поправки, которые могли бы окончательно залатать эти "дыры". Например, установить повышенный земельный налог лицам, использующие земли по непрямому назначению и др. 97

3) Россия обладает самыми большими земельными ресурсами в мире. Однако из-за разнообразия климатических условий, разной плотности населения использование земельных ресурсов происходит не везде эффективно и рационально. Однако в земельном фонде Российской федерации происходят положительные изменения, увеличиваются площади земель населенных пунктов, земель промышленности, транспорта и д.р., но притом происходит уменьшение площадей земель запаса и земель сельскохозяйственного назначения. Земли запаса уменьшаются в следствии в основном возврата в оборот законсервированных земель, в основном земель сельскохозяйственного назначения. Но уменьшение земель сельскохозяйственного назначения происходят не за счет уменьшения сельхозугодий, а за счет прочих земель входящих в данную категорию. Но попрежнему остается острая проблема с невостребованными земельными долями. Их собственники или не знают о существовании таких долей, или не имеют средств на их обработку, или просто не хотят их возделывать. 4) Российский земельный рынок постепенно увеличивает средние показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике - это, прежде всего индикатор экономической ситуации и эффективности механизмов ее функционирования. В настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей. К тому же неуклонный рост цен на землю, дает понять, что рынок земли является наиболее перспективным вложением капитала. Но все же самая существенная проблема, стоящая перед развивающимся рынком земли это огромные затраты на освоение земли, неразвитость инфраструктуры в сельской местности, малый объем инвестиций в сельском хозяйстве и большие затраты на восстановление земли. к тому же неблагоприятно сказывается малая государственная поддержка землевладельцам; недоверие людей к органам власти и 98

проводимой политикой; плохая развитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. Чтобы преодолеть эти барьеры нужно совершенствовать земельное законодательство и управленческий аппарат органов исполнительной власти, создавать различные государственные фонды для поддержки землевладельцам, повышать юридическую грамотность населения, развивать инфраструктуру в труднодоступных местах и т.д.. 5) Огромную тревогу вызывает экстенсивный характер хозяйствования, которое приводит к сильной деградации почвенного покрова сельскохозяйственных угодий. Эти последствия могут проявляться в форме парцелляризации земель, дальноземелья, чересполосицы, вкраплений, вклиниваний. Собственники очень часто оказываются в безвыходном положении в связи с невозможностью консолидации раздробленных и разобщенных участков земель. Государственный надзор выполняет такие функции как предупредительную (предотвращение еще неначившегося противоправного действия), информационную (сбор сведений о подконтрольных объектов) и карательную ( привлечение нарушителей к ответственности). С каждым годом все больше и больше обнаруживаются нарушения государственным земельным надзором, значит и количество необнаруженных нарушений тоже. Надо ужесточать земельное законодательство, чтобы свести к минимуму количество нарушений. 99

литература 1) Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ). 2) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016) 3) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016 4) Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 5) Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 6) Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О землеустройстве" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) 7) Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" 8) Указ Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 (ред. от 22.10.2014) "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" 9) "Конституция (Основной Закон) Союза Советских Социалистических Республик" (принята ВС СССР 07.10.1977) (ред. от 14.03.1990) (устарел) 10) Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1 (устарел) 11) Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле" (приняты ВС СССР 28.02.1990) (устарел) 12) Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре" 100

13) Закон РФ от 23.12.1992 N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства"(устарел) 14) Закон РСФСР от 14.07.1990 "О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР"(устарел) 15) Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 (ред. от 25.01.1999) "О реализации конституционных прав граждан на землю" (устарел) 16) Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (устарел) 17) Указ Президента РФ от 14.08.1992 N 914 (ред. от 14.10.1992, с изм. от 10.01.1993) "О введении в действие системы приватизационных чеков в Российской Федерации" (вместе с "Положением о приватизационных чеках") (устарел) 18) Указ Президента СССР от 05.01.1991 N УП-1285 "О первоочередных задачах по реализации земельной реформы" (устарел) 19) Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 "О государственном земельном надзоре" (с изменениями и дополнениями) (устарел) 20) По ст ан овл ен и е С овм ина Р С Ф С Р от 18.01.1991 N 30 "О Республиканской программе проведения земельной реформы на территории РСФСР" (устарел) 21) Постановление ВС РСФСР от 03.07.1991 "О порядке введения в действие Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР"(устарел) 22) Рекомендации Роскомзема от 11.08.1992 "По применению основных положений Указа Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (устарел) 23) Варламов, А.А., Гальченко, С.А. Основы кадастра недвижимости. Учебник – М.: Издательский центр «Академия», 2013. – 224с. 24) Волков, С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы М.: Былина, 1999. – 526 с. 25) Грудцына Л.Ю. Земля. Справочник собственника и арендатора/ Козлова М.Н., Грудцына Л.Ю. М.: Юстицинформ, 2007. — 432 с. 26) Шагайда Н. И. Оборот сельскохозяйственных земель в России: трансформация институтов и практика / Шагайда Н.И. – М.: Ин-т Гайдара, 2010. – 332 с. 27) Кирчик О. П. Земельная реформа: 1990–2002 / Кирчик О.П. ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ЗАПИСКИ - - 2004 № 1 (16) С.84-95 28) Липиски С. А. Земельная реформа в постсоветской России / С. А. Липски // Экономический журнал. - 2013 №3(31). С. 139-148 101

29) Р у д н о в И . Ю . О П Р О Б Л Е М А Х Ф Е Р М Е Р С Т В А И СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРАКТИКИ В УСЛОВИЯХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ / Руднов И. Ю. 30) Жарников В. Б. //Журнаk Интерэкспо Гео-Сибирь № 2-2 / 2006 31) Барсукова С.Ю. Земельная реформа в России в 1990-2000-е годы, или как в ходе ведомственных реорганизаций «реформировали» земельную реформу/ Барсукова С.Ю., Звягинцев В. И. //Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований)к№ 2 / том 7 / 2015 С.84-95 32) Дамдын О. С. Понятие, задачи и виды мониторинга земель / Дамдын О. С //Молодой учёный (Ежемесячный научный журнал) № 1 (36) / 2012 33) Фролова Н.В. Развитие территориально-производственной структуры землепользования региона // Российское предпринимательство. — 2006. — № 11 (83). — c. 111-114. 34) Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2014 году. 35) Доклад о состоянии использовании земель сельскохозяйственного назначения/ министертво сельского хозяйства России 2014 г 36) Сайт Министерства сельского хозяйства РФ. [Электронный ресурс]:: http://www.mcx.ru (дата обращения 22.11.2013). 37) сайт россреестра https://rosreestr.ru 38) сайт консультант плюс http://www.consultant.ru/ 39) Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/ 102

Приложения 103

104

приложение 1 таблица 1 Динамика земель сельскохозяйственного по угодьям 196, 0 115,3 4,2 48,7 196, 1 115,3 4,2 49,0 196, 1 115,1 4,4 49,8 196, 3 115,1 4,4 50,5 196, 2 115,1 4,4 50,8 196,2 50,76 млн. га 385,5 196,2 115,1 4,4 1,2 115,1 4,4 1,2 18,6 56,9 28,4 18,6 56,9 28,1 земель, %Доля в категории 386,5 2015 земель, %Доля в категории 386, 1 2014 млн. га млн. га 2013 земель, %Доля в категории 389, 0 земель, %Доля в категории 393, 4 2012 млн. га млн. га 2011 земель, %Доля в категории 400, 0 земель, %Доля в категории 402, 3 2010 млн. га млн. га Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, в том числе: 1. Сельскохозяйственные угодья, в том числе: пашня залежь многолетние насаждения сенокосы пастбища 2. Лесные площади 3. Лесные насаждения, не входящие влесной фонд 4. Земли под водой земель, %Доля в категории 2009 Земли 50,76 1,1 1,2 1,2 1,2 1,2 18,5 56,6 39,4 9,8 18,6 56,8 37,4 9,3 18,6 56,8 30,9 7,9 16,6 56,9 29,1 7,5 18,6 56,9 28,8 7,5 19,5 4,8 19,4 4,8 19,3 4,9 19,3 4,9 19,3 5,0 19,2 5,0 19,2 5,0 3,4 13,1 3,4 1,1 0,3 7,3 7,3 13,2 3,3 13,2 3,3 13,2 3,3 13,1 3,4 13,1 3,4 13,1 5. Земли застройки 1,1 0,3 1,1 0,3 1,1 0,3 1,1 0,3 1,1 0,3 1,1 0,3 6. Земли под дорогами 7. Болота 2,3 0,6 2,3 0,6 2,3 0,6 2,3 0,6 2,3 0,6 2,3 0,6 2,3 0,6 6,4 24,7 6,4 24,8 6,4 25,5 6,3 25,5 6,3 25,4 6,5 24,8 6,4 24,7

приложение 2 Табл. 2 Переводы земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель на основании решений органов власти субъектов РФ Площадь земель сельскохозяйственного назначения (в том числе и угодий) переведенных в другую категорию. Федеральные округа Общая площадь Под строительство и Для Для Для предприятий, расширения расширения организаций, лесохозяйст- Для строительства объектов учреждений венных других населенных промышленности, Площадь переведенных природоохранног предприятий, нужд пунктов транспорта, связи и сельскохозяйственных угодий тыс. о назначения учреждений т.д. га Центральный 13643 948 3175 5 7828 1687 11786 Северно-западный 3621 329 3253 0 17 22 3529 Южный 7088 3105 3537 0 0 0,447 6396 Северо-Кавказский 7678 1177 3068 0 3200 233 7616 Приволжский 39136 5193 8173 25687 0 84 39136 Уральский 14019 0 13710 7 0 303 13292 Сибирский 43344 3006 37774 356 0 2207 41689 Дальневосточный 11749 307 569 55 10011 807 11740 140278 14065 73259 26110 21056 5790 135184 Итого 106

земель 1 Категории 2 в том числе: площадь, находящаяся в общей собственности (долевой или совместной) общая площадь всего личным подсобным хозяйствам садоводам гражданам, ведущим индивидуальное жилищное строительство индивидуальным предпринимателям, занимающимся производством сельско-хозяйственной продукции собственникам земельных участков гражданам, использующим земли для других целей принадлежащие сельскохозяйственным организациям выкупленные приватизированными несельскохозяйственными предприятиями, организациями принадлежащие крестьянским (фермерским) хозяйствам используемые для других целей всего крестьянским (фермерским) хозяйствам 3 из общей долевой собственности из общей совместной собственности земельные доли в том числе невостребованные Земли, находящиеся в частной собственности Земли, находящиеся в собственности граждан 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 земли, принадлежащие всего доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения приложение 3 Табл. 3Сведения о землях, находящихся в частной собственности Земли, находящиеся в собственности юридических лиц из них: из них: Общая площадь по всем категориям земель, в том числе: 132599,3 89338,0 115385,7 88708,4 18077,3 629,6 5459,1 5891,9 841,1 555,4 894,9 12147,7 257,6 17213,6 1174,1 13529,0 554,0 1721,0 235,1 земли сельскохозяйственного назначения 127635,2 89259,8 111225,2 88633,7 18036,3 626,1 5443,8 2820,9 602,5 3,7 889,9 12083,3 212,3 16410,0 473,8 13389,8 41,2 1719,0 86,2 107

земли населенных пунктов 4665,7 48,6 4097,4 45,1 4,7 5,5 15,2 3071,0 238,6 543,2 4,9 64,3 111,6 568,3 0,3 133,8 307,8 2,4 124,0 земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения 253,9 – 29,0 – – – 0,1 – – 8,5 0,1 0,1 – 224,9 – 4,5 198,9 – 21,5 108

приложение 4 Табл. 4 Характеристика оборота государственных, муниципальных и частных земель Российской Федерации в 2012 году Земли в государственно йи Федеральные Общая площадь земель (по муниципальной округа государственно собственности Российской му учету), тыс. (по Федерации га государственно му учету), тыс. га из них: продано, из них: Земли в переданны собственности унаследован о, подарено, е в аренду граждан и юридических заложено в (форма 3отчетном лиц (по зем) государственно году (форма 3-зем) му учету), тыс. га тыс. % тыс. га % га 1 709 824,6 156 923, 10,0 1 576 822,5 7 % 39 29,6 133 002,1 341,6 % 65 020,5 5 774, 14,3 40 362,9 7 % 11 46,4 24 657,6 448,4 % 168 697,2 17 749, 10,8 163 822,7 8 % 2 43,6 4 874,5 126,7 % 42 087,6 6 685, 29,8 22 466,6 7 % 1 19 621,0 409,6 7,2% 17 043,9 2 197, 17,8 12 364,7 8 % 4 679,2 126,8 2,7% 103 697,5 10 823, 15,9 67 916,2 8 % 6 18,5 35 781,3 619,3 % 181 849,7 42 360, 24,6 172 102,9 6 % 1 326, 13,6 9 746,8 1 % Сибирский 514 495,3 51 655, 10,7 483 258,2 6 % 15 49,1 31 237,1 342,1 % Дальневосточн 616 932,9 614 528,3 Российская Федерация Центральный СевероЗападный Южный СевероКавказский Приволжский Уральский 19 3,2% 2 404,6 942,7 39,2

675, 8 ый % приложение 5 Табл. 5 Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. Кол-во Кол-во Кол-во Кол-во сделок, ед. сделок, ед. сделок, ед. сделок, ед. (площадь, га) (площадь, га) (площадь, га) (площадь, га) 3514594 3403608 3254244 3424018 Виды сделок 1. Аренда государственных и муниципальных земель 1.1 в т.ч. сделки, совершенные в отчетном году 2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 3. Продажа государственных и муниципальных земель 3.1. в том числе на торгах Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землями В т.ч. совершенных в отчетном году (113081763,97) (138576736,66) (159420525,50) (156923677,05) 410676 463029 (26274903,12) (28738008,87) (20526429,06)*1 5. Дарение 6. Наследование 7. Залог 411612 (14460715,56) 22412 27153 29791 34659 (326358,96) (3044073,55) (5938497,17) (6203007,69) 350685 384579 343811 374903 (610740,26) (1124683,63) (882518,51) (931325,57) 41868 25185 29342 34706 (133028,02) (79044,77) (74166,91) (86981,26) 3887691 3815340 3627846 3833580 (114018863,19) (142745493,84) (166241541,18) (164058010,30) 783773 874761 (27212002,34) (32906766,05) 4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами 430121 803723 821174 (27347444,74) (21595048,82) 520209 917354 908867 1130449 (3159634,35) (4706821,08) (7787561,90) (20886378,92)*2 117776 159134 189043 218811 (10582962,53) (4733134,77) (4899057,75) (2260221,51) 314556 346227 410125 460247 (4116337,75) (5089960,19) (10244032,66) (13747792,52) 43921 83743 109055 148932 110

(902674,90) (1786079,54) (3553568,97) (2447215,75) 1617090 1958439 Продолжение 5 таблицы Итого сделок между гражданами и юридическими лицами Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды Из них совершенных за отчетный год 996462 1506458 (18761609,53) (16315995,58) (26484221,29) 4884153 5321798 5244936 (39341608,68) 5792019 (132780472,72) (159061489,42) (192725762,46) (203399618,98) 1780235 (45973611,87) 2381219 2420813 (49222761,64) (53831666,02) 2779613 (60936657,50) приложение 6 111

Табл. 6 Продажа государственных и муниципальных земель в Российской Федерации 2009 г. число сделок, площадь, ед. га 2010 г. 2011 г. число число сделок, площадь, сделок, площадь, ед. га ед. га 2012 г. число сделок, ед. площадь, га I. Гражданам для: индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства вне населенных пунктов 8323 2188,75 11215 3923,46 13030 4333,18 19406 8822,42 в населенных пунктах 234677 158180,63 257521 45283,76 214898 60631,02 222476 38842,39 ИТОГО 243000 160 369,38 268736 49207,22 227928 64964,20 241882 47664,81 II. Юридическим лицам для: использования в целях промышленности и иного специального назначения вне населенных пунктов 2802 17066,14 3033 13667,58 2762 14074,16 2899 10848,97 в населенных пунктах 10915 23629,60 9693 21682,63 8477 202209,13 11149 25117,07 ИТОГО 13717 40695,74 12726 35350,21 11239 216283,29 14048 35966,04 вне населенных пунктов 7200 371896,51 5841 957856,57 10 229 518453,27 14086 690009,37 в населенных пунктах 1560 29745,77 1527 21386,03 1 404 18505,03 1859 35562,85 ИТОГО 8760 401642,28 7368 979242,60 11633 536958,30 15945 725572,22 III. Крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим сельскохозяйственным организациям Продолжение 5 таблицы IV. Гражданам и юридическим лицам для 112

других целей, кроме указанных в п.п. I,II,III вне населенных пунктов 435 4209,98 1683 20419,44 3149 17721,69 3860 87065,57 в населенных пунктах 84773 3822,88 94066 40464,16 89862 46591,03 99168 35056,98 ИТОГО 85208 8032,86 95749 60883,60 93011 64312,72 103028 122122,55 ВСЕГО (I,II,III,IV) 350685 610 740,26 384579 1124683,63 343811 882518,51 374903 931325,62 приложение 7 Табл. 7 Купля-продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в Российской Федерации 113

2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. число число число площадь, площадь, площадь, сделок, сделок, сделок, га га га ед. ед. ед. число сделок, ед. площадь, га в населенных пунктах 130995 25115,96 255482 381448,81 242165 143986,15 320383 558543,60 вне населенных пунктов 32218,65 22895 23133,59 132821 25934,73 276639 482796,63 254082 176204,81 343277 581677,19 в населенных пунктах 203239 103324,03 321653 104735,84 367474 257131,11 420436 321145,89 вне населенных пунктов 26251 165312,54 60913 109234,31 72694 132225,19 89051 850894,31 ИТОГО 229490 268636,57 382566 213970,15 440168 389356,30 509487 1172040,20 в населенных пунктах 37602 81171 2404678,91 98554 252305,17 вне населенных пунктов 27394 847535,99 59901 1281197,22 30494 1673600,84 46569 15211949,61 ИТОГО 64996 909781,38 144149 1374947,35 111665 4078279,75 145123 15464254,78 I. Гражданами для: I.1 индивидуального жилищного и дачного строительства ИТОГО 1826 818,77 21157 101347,83 11917 I.2 ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства I.3 других целей 62245,39 84248 93750,12 II Юридическим лицам II.1 все сделки в населенных пунктах 54212 420896,52 78690 2586227,84 93822 3011837,03 46677 158111,00 Продолжение 7 таблицы вне населенных пунктов 38690 1534385,15 35310 85884 3510295,74 ИТОГО 92902 1955281,67 114000 2635106,95 102952 3143721,05 132561 3668406,74 48879,11 9130 131884,02 в том числе: II.2 для сельскохозяйственного 114

производства в населенных пунктах 202040,32 7690 68090,34 вне населенных пунктов 37269 1523807,58 55598 2226039,32 61822 2735182,32 77053 3317023,00 ИТОГО 38109 1545062,76 60627 2405109,33 64722 2937222,63 84743 3385113,34 ВСЕГО (I.1;I.2;I.3;II.1) 840 21255,18 5029 179070,01 2900 520209 3159634,35 917354 4706821,08 908867 7787561,90 1130449 20886378,91 115

Рецензии:

Авторизуйтесь, чтобы добавить рецензию

- у работы пока нет рецензий -

Отзывы:

Авторизуйтесь, чтобы оставить отзыв